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  1. gabriele80

    gabriele80 Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    buongiorno
    non riesco a trovare post sull'argomento.
    So che c'è la possibilità di locare una parte della propria casa ma non ho ben capito come poter formulare un giusto contratto che verrà poi registrato se l'immobile ha la sola rendita totale.
    Per quanto riguardo la tasi e le altre imposte come si puo fare se si locale una parte di casa che catastalmente appartiene all'immobile intero? grazie
     
  2. Avv Luigi Polidoro

    Avv Luigi Polidoro Membro dello Staff Membro dello Staff

    Altro Professionista
    Buongiorno,
    è possibile concedere in locazione parte di un appartamento.
    In questo caso si applicherà la disciplina prevista dal codice civile agli artt. 1571 / 1614 c.c. e non quella di cui alla Legge 431/1998.
    In sostanza le parti potranno individuare con molta maggiore libertà le condizioni contrattuali.
    Per gli aspetti fiscali chiamo in causa altri membri del forum, certamente più competenti.
     
    A eldic piace questo elemento.
  3. gabriele80

    gabriele80 Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    grazie per la risposta avvocato
    i due articoli che ha citato però non riguardano e regolano il caso che le ho descritto. forse c'è un errore?
     
  4. Avv Luigi Polidoro

    Avv Luigi Polidoro Membro dello Staff Membro dello Staff

    Altro Professionista
    Gli articoli da 1571 a 1614 del codice civile disciplinano la locazione in generale.
    La locazione di una parte di un immobile (quando la parte concessa in godimento non ha una sua autonomia, non si tratta cioè di un appartamento separato) è regolata dalle predette disposizioni e non da quelle relative le cosiddette "locazioni abitative" (legge 431/1998).
     
    A Tobia e enrikon piace questo messaggio.
  5. gabriele80

    gabriele80 Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    La ringrazio per la delucidazione.
    Mi chiedo però in fase di formulazione di contratto come individuare la parte di casa. Nei contratti di locazione vanno indicati gli estremi catastali ma in questo caso essendo una locazione parziale dell'immobile devo inserire gli estremi catastali dell'intero immobile? Il dubbio rimane sempre riguardo poi il calcolo delle tasse calcolate sulla rendita catatstale ed in che modo questa viene ripartita tra le parti essendo di fatto tutti residenti nell'unità immobiliare con la medesima rendita le stesse particelle catastali non ancora suddivise.
     
  6. Avv Luigi Polidoro

    Avv Luigi Polidoro Membro dello Staff Membro dello Staff

    Altro Professionista
    Sul contratto potrete indicare la stanze che vengono specificatamente locate ed eventualmente allegare una piantina del bene ove evidenzierete le parti oggetto di contratto.
     
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  7. gabriele80

    gabriele80 Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    dice che è possibile omettere le particelle e la relativa rendita nella stipula del contratto?
     
  8. Avv Luigi Polidoro

    Avv Luigi Polidoro Membro dello Staff Membro dello Staff

    Altro Professionista
    indicherete quali stanze e darete atto che esse fanno parte di una più ampia porzione immobiliare di cui indicherete i dati catastali.
     
    A enrikon piace questo elemento.
  9. enrikon

    enrikon Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Ottimo. L'ho sempre sostento a dispetto di qualche addetto ai lavori che invece asserisce l'obbligo del 4+4 (o 3+2, o transitorio che sia) anche per le porzioni di immobile.
     
    A Tobia e Avv Luigi Polidoro piace questo messaggio.
  10. Tobia

    Tobia Membro Senior

    Agente Immobiliare
    esiste un riferimento normativo che esclude le locazioni parziali dalla 431/98 ?
    o in questo caso considerate il fatto che essendo villa (A/8) è esentata dalla 431 ?
     
  11. Irene1

    Irene1 Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Quando si compila RLI vi è da indicare se parziale ed intero..... quindi deduco che si possa locare anche normalmente con la 431 o la 392, basta poi disciplinarlo nel contratto ed allegare una palanimetria con evidenziato le stanze concesse il locazione ad uso esclusivo.
     
    A Rosa1968 piace questo elemento.
  12. Avv Luigi Polidoro

    Avv Luigi Polidoro Membro dello Staff Membro dello Staff

    Altro Professionista
    Non vi sono riferimenti normativi, si tratta di una interpretazione giurisprudenziale pacifica, a quanto ne so io.

    non sempre gli aspetti civilistici e fiscali coincidono, anzi spesso divergono (come in questo caso e come spesso avviene nella disciplina delle locazioni).
     
  13. Pennylove

    Pennylove Membro Assiduo

    Privato Cittadino
    Quello della locazione di una parte dell’alloggio è uno dei temi più ricorrenti (e dibattuti) sul forum. Se poi parliamo della liceità della locazione parziale in ambito 431/1998, con riferimento in particolare ai contratti assistiti o agevolati, si può senz’altro dire che le interpretazioni divergono: c’è chi è favorevole a tale tesi e chi è di diverso avviso. La ragione di ciò sta nel fatto che la legge di riforma del 1998 tace al riguardo.

    Tuttavia, a ben guardare, la legge richiamata e il decreto attuativo del 2002 non dettano alcuna regola per limitare il suo ambito applicativo solo alle locazioni di unità immobiliari intere, né per sancire un eventuale divieto della locazione di una porzione d’alloggio. Non mi risulta che la giurisprudenza di legittimità abbia mai dato risposta negativa, né che si sia pronunciata, affermando che le locazioni parziali sono sottoposte d’imperio alle norme codicistiche in materia locatizia. D’altronde non mi pare neppure che locare parti di un immobile rientri tra le pattuizioni nulle di cui all’art. 13 della legge di riforma del 1998, nè che le convenzioni locali vietino espressamente le locazioni parziali (tranne la convenzione del Comune di Pisa, ma limitatamente ai contratti transitori per studenti universitari).

    L’accordo territoriale del Comune di Torino (uno dei migliori in Italia per disciplina della locazione parziale) prevede espressamente, al capitolo IV, per i contratti transitori la locazione parziale di appartamento, richiamando l’adeguatezza degli spazi, i criteri di calcolo (100% i metri quadrati in uso esclusivo e 50% quelli condivisi), la coabitazione del locatore con i conduttori, la sottoscrizione di un patto di coabitazione per la gestione degli spazi ecc. e il recente accordo territoriale del Comune di Bologna, al capo I, par. 5, prevede che “qualora sia oggetto della locazione una porzione d’immobile il canone sarà determinato in una frazione del canone relativo all’intero appartamento, proporzionale alla porzione di appartamento locata”, a conferma che sottoscrivere contratti per porzioni d’alloggio, anche agevolati o (se sussistono le condizioni) transitori, con il beneficio della cedolare secca, non solo è possibile, ma a volte persino disciplinato a livello locale.

    In genere le strade percorribili sono due, a patto che le parti riescano a calcolare correttamente l’ammontare del canone in base agli accordi definiti in sede locale:

    a) locazione parziale, trattenendo una porzione per il locatore e locando il resto dell’appartamento ad uno o più conduttori, in questo casi coobbligati solidalmente;

    b) locazioni per porzioni d’alloggio con contratti separati per ogni conduttore (che in questo modo è responsabile solo della propria quota di canone).

    Il tipo di contratto, tra quelli contemplati dalla legge 431/1998, potrà essere stabilito in relazione all’opzione scelta (anche i fabbricati che appartengono alla categoria catastale A/8 (Ville) possono essere locati, in base all’art. 1, co. 2, lettera a) della legge 431/1998, secondo la non vantaggiosa normativa speciale locatizia).

    Si deve, tuttavia, prendere atto della difficoltà di calcolo del canone nel caso in cui i valori minimi e massimi delle fasce di oscillazione dei canoni, individuati per ciascuna zona omogenea, non siano espressi in euro mq/mese, ma già predefiniti in partenza, come ad es. nell’accordo territoriale del Comune di Modena (ad es. da 0 a 50 mq = da € 331,94 a € 399,55): qui il calcolo si fa sulla superficie complessiva dell’immobile (che, in teoria, non è divisibile) e sull’intero canone (che, in teoria, non è divisibile), salvo l’adozione di particolari criteri di calcolo che potrebbero risultare arbitrari.

    Passando ora al versante tributario, la locazione parziale non fa perdere i benefici fiscali (perfino gli interessi passivi su un eventuale mutuo ipotecario: non è, infatti, richiesto l’utilizzo dell’immobile in uso esclusivo). Sulla scorta delle medesime considerazioni, è mia opinione che l’abitazione locata in parte a terzi resti esente da IMU (ma alcuni Comuni sono di tutt’altro avviso, in quanto ritengono che, in questo caso, prevalga l’affitto come se l’unità immobiliare fosse interamente locata), salvo che non si tratti di immobile A/1 (Abitazione di lusso), A/8 (Ville) e A/9 (Castelli), a patto che il proprietario continui a dimorare nell’immobile.

    Quanto alla TASI, la nuova imposta, come noto, colpisce non solo il possesso degli immobili, ma anche la detenzione degli stessi da parte di soggetti diversi dal proprietario (paradossalmente anche se non hanno un formale contratto d’affitto). Il detentore è tenuto al pagamento di una quota d’imposta tra il 10% e il 30%, sulla base di quanto deliberato nel regolamento comunale (a cui rimando). In mancanza di indicazioni, si assume il minimo del 10%.

    Le cose si complicano maledettamente quando la casa è parzialmente locata. La questione – secondo il Dipartimento delle Finanze (Ministero delle Finanze FAQ IMU/TASI, pag. 5, Risposta 17) – si risolve semplicemente “determinando l’importo complessivo con riferimento alle condizioni del titolare del diritto reale e successivamente ripartita tra quest’ultimo e l’occupante sulla base delle percentuali stabilite dal Comune”. Peccato solo che per il detentore di parte dell’alloggio, l’immobile non sia la sua abitazione principale (dovrebbe pagare con l’aliquota delle seconde case, ma le posizioni tributarie del possessore e del detentore non possono mischiarsi e interferire tra loro: in buona sostanza, non posso pagare la TASI sullo stesso immobile con aliquote diverse), con la conseguenza che la TASI – si ritiene - non sia dovuta dal conduttore, ma solo dal proprietario: solo se il conduttore detiene l’intero alloggio, in sostanza, paga la TASI, ma molti Comuni non sono dello stesso parere e fanno pagare la TASI all’inquilino in locazione parziale come se tutto l’appartamento fosse affittato. Stante il solito guazzabuglio insuperabile di filo spinato, si consiglia, comunque, di rivolgersi all’ufficio di competenza.
     
    Ultima modifica: 15 Ottobre 2014
    A CheCasa!, osammot e Tobia piace questo elemento.
  14. Tobia

    Tobia Membro Senior

    Agente Immobiliare
    grazie @Pennylove

    PS
    metà dei miei segnalibri su Immobilio riguardano solo tuoi interventi ..
    :fiore:
     
    A Umberto Granducato piace questo elemento.
  15. enrikon

    enrikon Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Insomma, in soldoni sembra non vi sia obbligo di rientrare per forza nella 431/98 nel caso si voglia affittare una stanza del proprio appartamento.
     

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