fabiolmessi

Membro Junior
Privato Cittadino
Salve, ho mia zia che mi vuole regalare la sua casa di proprietà però visto che ha molti debiti mi sono offerto di pagargli questa parti di debiti, non avendo tutta la cifra a disposizione e quello che ho a risparmio mi serviva come acconto per un'altra casa, ho pensato di richiedere un mutuo alla banca. Volevo capire la fattibilità di tale operazione, ipotizzando che la casa valga 200mila€ e richieda un mutuo di 100mila€ (del 50%) con una restante parte lei si pagherebbe il debito e con i rimanenti io potrei utilizzarli come acconto per comprare un altra casa avendo cmq la rata del mutuo che riguarda la casa di mia zia più un altro mutuo per comprare la casa che voglio io.

Grazie per le risposte.
 

possessore

Membro Storico
Privato Cittadino
Le banche concedono molto difficilmente mutui per rogiti tra parenti.

FONTE: Compravendite di immobili tra parenti (perché è difficile ottenere un mutuo)


Compravendite di immobili tra parenti (perché è difficile ottenere un mutuo)

Si fa presto a dire faccio un mutuo e compro la casa dello zio, della zia, del nonno o, comunque di un parente. L’operazione è ovviamente lecita e legale e per ottenere il finanziamento l’iter da seguire è quello classico. Ovvero, presentare alla banca la documentazione richiesta e soprattutto dimostrare di avere un lavoro e un reddito tale da assicurare che il debito venga rimborsato.

Questo, però, solo in teoria. Perché le cose spesso vanno diversamente.
Vantaggi e criticità
Quando una banca si trova di fonte a una situazione del genere il più delle volte storce il naso e l’ottenimento del mutuo diventa un percorso accidentato. Ci si può riuscire, certo, ma non è così facile come sembra. Ecco perché:
  • Se da una lato una tale operazione può evitare di ricorre ad altri strumenti quali, ad esempio, la donazione o il comodato d’uso gratuito, dal punto di vista delle banche le compravendite tra parenti e la relativa richiesta di un mutuo potrebbero nascondere altre finalità.
  • La principale preoccupazione delle banche è infatti che una compravendita tra parenti nasconda solo la volontà di ottenere della liquidità immediata e, per questo, anche il rimborso del prestito viene ritenuto a rischio.
In questi casi c’è anche un altro aspetto da considerare, che non è proprio di poco conto e che riguarda l’asse ereditario. La compravendita, ad esempio, tra un nonno e un nipote, alla morte del nonno, escluderebbe dall’eredità tutti gli altri parenti aventi diritto. Questo perché, a differenza delle donazioni, un atto di compravendita non può essere revocato a meno che non si riesca a dimostrare che la vendita è stata fittizia.

Per superare il problema è meglio indagare prima di procedere, rivolgendosi magari a un notaio che possa verificare l’eventuale esistenza di altri eredi.

L’ipotesi di una vendita fittizia apre poi anche altri scenari. Come, ad esempio, l’intenzione di alienare un bene per risultare nullatenenti o per sottrarre il bene stesso a un eventuale pignoramento avanzato dai creditori o, ancora, per evitare il pagamento delle tasse sull’immobile
E’ questo il motivo per il quale, una volta perfezionata una compravendita tra parenti, non c’è da stupirsi se dovesse arrivare anche un accertamento da parte del fisco.
Quando si intende effettuare una compravendita tra parenti, un altro elemento da non trascurare è quello legato al prezzo dell’immobile. La quotazione deve essere il più possibile in linea con quelle di mercato perché un prezzo troppo basso finirebbe per insospettire la banca o l’istituto di credito che, ancora una volta, potrebbero intravedere nell’operazione una manovra poco chiara.

Se però si è in buonafede e tutto è regolare, quando si va in banca a chiedere il mutuo non ci si deve arrendere al primo rifiuto, ma, con pazienza e costanza, non bisogna far altro che cercare fino a trovare un istituto disposto ad accordare il finanziamento a fronte del rispetto dei requisiti normalmente richiesti. Cioè: la presentazione dei documenti personali, una busta paga che certifichi la capacità di restituire il debito e che dimostri che lo stipendio mensile rientri nei parametri richiesti in rapporto alla somma che si vuole ottenere. Vale a dire che la rata da pagare non deve superare un terzo circa delle entrate mensili.

Ma se il mutuo non si riesce proprio a ottenere, si possono sempre percorre altre strade che pure permettono di cedere un immobile a un parente. (OMISSIS - segue nel link sopra indicato).
 

francesca63

Moderatore
Membro dello Staff
Privato Cittadino
Direi idea assolutamente non realizzabile, da tutti i punti di vista.
È meglio che la zia venda la casa a terzi, e ripaghi con quei soldi i suoi debiti.
I suoi creditori potrebbero “invalidare” una vendita “sottocosto”.
Le banche non finanziano acquisto tra parenti.
Avere due mutui è irrealistico; e i giochi di soldi che ti sei immaginato sono impraticabili.
 

fabiolmessi

Membro Junior
Privato Cittadino
Le banche concedono molto difficilmente mutui per rogiti tra parenti.

FONTE: Compravendite di immobili tra parenti (perché è difficile ottenere un mutuo)


Compravendite di immobili tra parenti (perché è difficile ottenere un mutuo)

Si fa presto a dire faccio un mutuo e compro la casa dello zio, della zia, del nonno o, comunque di un parente. L’operazione è ovviamente lecita e legale e per ottenere il finanziamento l’iter da seguire è quello classico. Ovvero, presentare alla banca la documentazione richiesta e soprattutto dimostrare di avere un lavoro e un reddito tale da assicurare che il debito venga rimborsato.

Questo, però, solo in teoria. Perché le cose spesso vanno diversamente.
Vantaggi e criticità
Quando una banca si trova di fonte a una situazione del genere il più delle volte storce il naso e l’ottenimento del mutuo diventa un percorso accidentato. Ci si può riuscire, certo, ma non è così facile come sembra. Ecco perché:
  • Se da una lato una tale operazione può evitare di ricorre ad altri strumenti quali, ad esempio, la donazione o il comodato d’uso gratuito, dal punto di vista delle banche le compravendite tra parenti e la relativa richiesta di un mutuo potrebbero nascondere altre finalità.
  • La principale preoccupazione delle banche è infatti che una compravendita tra parenti nasconda solo la volontà di ottenere della liquidità immediata e, per questo, anche il rimborso del prestito viene ritenuto a rischio.
In questi casi c’è anche un altro aspetto da considerare, che non è proprio di poco conto e che riguarda l’asse ereditario. La compravendita, ad esempio, tra un nonno e un nipote, alla morte del nonno, escluderebbe dall’eredità tutti gli altri parenti aventi diritto. Questo perché, a differenza delle donazioni, un atto di compravendita non può essere revocato a meno che non si riesca a dimostrare che la vendita è stata fittizia.

Per superare il problema è meglio indagare prima di procedere, rivolgendosi magari a un notaio che possa verificare l’eventuale esistenza di altri eredi.

L’ipotesi di una vendita fittizia apre poi anche altri scenari. Come, ad esempio, l’intenzione di alienare un bene per risultare nullatenenti o per sottrarre il bene stesso a un eventuale pignoramento avanzato dai creditori o, ancora, per evitare il pagamento delle tasse sull’immobile
E’ questo il motivo per il quale, una volta perfezionata una compravendita tra parenti, non c’è da stupirsi se dovesse arrivare anche un accertamento da parte del fisco.
Quando si intende effettuare una compravendita tra parenti, un altro elemento da non trascurare è quello legato al prezzo dell’immobile. La quotazione deve essere il più possibile in linea con quelle di mercato perché un prezzo troppo basso finirebbe per insospettire la banca o l’istituto di credito che, ancora una volta, potrebbero intravedere nell’operazione una manovra poco chiara.

Se però si è in buonafede e tutto è regolare, quando si va in banca a chiedere il mutuo non ci si deve arrendere al primo rifiuto, ma, con pazienza e costanza, non bisogna far altro che cercare fino a trovare un istituto disposto ad accordare il finanziamento a fronte del rispetto dei requisiti normalmente richiesti. Cioè: la presentazione dei documenti personali, una busta paga che certifichi la capacità di restituire il debito e che dimostri che lo stipendio mensile rientri nei parametri richiesti in rapporto alla somma che si vuole ottenere. Vale a dire che la rata da pagare non deve superare un terzo circa delle entrate mensili.

Ma se il mutuo non si riesce proprio a ottenere, si possono sempre percorre altre strade che pure permettono di cedere un immobile a un parente. (OMISSIS - segue nel link sopra indicato).
Nel caso che trovassi una banca disposto a farlo e mi arriva l'accertamento dell'agenzia delle entrate che mi contesta di aver pagato la casa non a prezzo di mercato cosa può succedere?
Non capisco perchè la banca non dovesse accettare visto che in cambio si trova una casa che ha pagato la metà
 

plutarco

Membro Assiduo
Privato Cittadino
Nessuna delle tue poche, non chiare e confuse idee è realizzabile. Ti consiglio di seguire il parere di Francesca. Le banche concedono difficilmente mutui tra parenti e quasi mai due insieme. Tutto è confuso, poco chiaro e macchinoso. Se tua zia è piuttosto anziana potrebbe vendere la nuda proprietà e con il ricavato saldare i debiti previo accordo con i creditori.
 

Sodis

Membro Ordinario
Professionista
Ipotizzo che tua zia, cosciente della sua situazione debitoria, voglia regalartela per sottrarla ai creditori. Tu giustamente vuoi riconoscere qualcosa per questa donazione, ma tua zia resterebbe comunque a vivere nella casa che ti regala? Inoltre se tua zia non saldasse i debiti con i soldi che le dai per la “compravendita” fittizia, hai idea degli scenari che si aprirebbero?
 

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