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  1. Qwerty1984

    Qwerty1984 Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Salve a tutti.

    Vi espongo il mio caso, magari saprete indicarmi soluzioni a cui ancora non avevo pensato.

    Mi sono aggiudicato all'asta un immobiile ad € 100.000 + oneri notarili e tributari, acconto versato del 10 pari a 10.000€.

    L'immobile viene da un fallimento di un azienda edile che al momento del fallimento aveva lasciato l'immobile allo stato di "Grezzo", ma con allacci, infissi e porte montate.
    Manca solo pavimento e bagno.
    Tra l'altro a causa dei lavori fermati durante il restauro dell'edificio manca anche l'abitabilità.

    A questo punto molte banche hanno scartato a priori anche solo di valutare la fattibilità (che per reddito e garanzie accessorie non vedrà problemi per l'erogazione) del mutuo.
    Spesso indicando come scoglio, non l'ipoteca del tribunale, ma il fatto che l'immobile non è completato del tutto.

    A questo punto qualcuno di qui, per esperienza o formazione, conosce quali strade intraprendere per ottenere un mutuo prima casa?

    Grazie a tutti
     
  2. PyerSilvio

    PyerSilvio Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Che l'immobile non sia del tutto completato e' ininfluente.

    Cio' che conta e' la classificazione catastale.
    Presumibilmente un fabbricato in corso di ultimazione.

    Finanziabile tranquillamente.
    Nella misura stabilita nella perizia mandata dalla banca.

    Se devi finanziare tutto il residuo, al di fuori della caparra che hai gia' versato, a cui vanno aggiunte le spese per il pristino, eventuali oneri pendenti e le imposte di trasferimento, non ti finanziera' nessuno.

    Perche' appare evidente, che non hai la capienza necessaria, per riconformare e concludere l'acquisto.
     
  3. Qwerty1984

    Qwerty1984 Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    L'immobile è accatasto A3,
    La mia capacità finanziaria copre l'80% richiesto del prezzo di acquisto, che è bem inferiore all'80% del valore dell'immobile.
    Inoltre ci sarebbero a richiesta ci sarebbe un secondo immobile ad ipoteca.

    Eppure tanti gli istituti (Unicredit e banche del gruppo Intesa) senza abitabilità creano problemi e rifiutano di gestire la pratica.
    BNL mi ha fatto storie perché il fallimento coinvolge una società e non un privato.

    È per quello che chiedevo lumi, perché mi sembra che tante banche si vantano di gestire mutui con asta e poi arrivati a concludere trovano cavilli superflui.
     
  4. PyerSilvio

    PyerSilvio Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Del valore ipotetico dell'immobile non frega niente a nessuno.

    L'importo richiesto e' troppo alto.
    Troppo rischioso finanziare in quelle condizioni.
    Pure presentando garanzie accessorie.

    Oltre cio', appare evidente che andare a dire a priori alla banca, che l'immobile e' sprovvisto del certificato di agibilita', non sia per te la cosa piu conveniente da fare.

    Molte banche neppure se ne accorgono.

    Conviene che cerchi di prendere in mano la situazione, per comprendere quali procedure occorrono, per riassettare tutta la questione urbanistica.
    Verificando, se la richiesta del certificato, e' gia' avvenuta nel passato oppure no.

    Per ciascuna delle due possibilita', ci saranno da sostenere oneri e sanzioni, affinche' il certificato possa essere rilasciato.

    Che gravano sull'intera economia del tuo acquisto.
     
  5. Qwerty1984

    Qwerty1984 Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Riguardo l'importo sono loro a chiedere l'80% del prezzo di acquisto.
    E gli stessi impiegati di banca hanno confermato non essere l'importo da finanziare il problema.
    Sono 80.000€ , escluse tutte le spese accessorie notarili ecc.
    Se chiedessero maggiori garanzie, ripeto, ci non ci sarebbero problemi


    Riguardo la mia trasparenza mi espongo con le condizioni reali per due motivi:
    - ho solo 120 gg dalla data di acquisto per ottenere il mutuo e non posso perdere tempo a fare giochetti e omissioni varie
    - una perizia sull'immobile c'è già, è pubblica e certificata dal tribunale.
    Quindi possono accedervi anche loro.
    E poi anche se fosse la banca quando eventualmente invierà il proprio perito a valutare l'immobile difficilmente non noterà che l'immobile è sprovvisto di elementi base per abitarlo.

    Per riAssettare la.mia situazione urbanistica ho prima necessità di diventare effettivo proprietario, cosa che al momento non sono.
     
  6. PyerSilvio

    PyerSilvio Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Se l'asta ti e' stata aggiudicata, puoi recarti tranquillamente, all'ufficio tecnico di competenza.

    120 giorni per riassettare tutta la situazione, probabilmente non ti basterebbero, neanche in una consueta compravendita.

    Oltre cio' se l'immobile e' allo stato grazzo, l'ottanta per cento non e' sufficiente, per raggiungere la capienza di acquisto.

    I soldi sono della banca che e' un soggetto privato che per la perizia incarica il suo di perito.

    Quando il perito rileva, che l'immobile e' sprovvisto di elementi basilari per essere abitato, riscontrera' un valore piu basso.

    Quindi, se non hai risorse proprie da immettere, supererai il limite del finanziato.

    La richiesta del certificato a volte puo' bastare per poter ottenere il via libera della banca.

    Se non ci proverai perderai i soldi.
     
  7. Qwerty1984

    Qwerty1984 Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    L'immobile allo stato attuale, quindi non pronto ad essere abitato, è stato valutato 150.000€ dal perito del tribunale.
    Ergo anche il perito della banca seppur nel rispetto più ligio della prudenza difficilmente valuterà l'immobile meno di quanto l'ho pagato.

    Quindi questo punto non è in discussione.

    Sono altri i punti su cui hanno espresso riserva e la mia questione era incentrata a trovare un modo/un istituto bancario per ottenere un mutuo prima casa alle condizioni attuali.
     
  8. PyerSilvio

    PyerSilvio Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Fai i conti senza l'oste.

    Le sanzioni, gli adempimenti e i costi necessari per riassettare tutta la situazione urbanistica, potrebbero gravare anche oltre la perizia giurata.

    Che di fatto, contrariamente a quanto credi, ti svantaggia inesorabilmente.

    Perche' la natura di quella perizia, determina il principio che quell'alloggio, non puo' essere trasferito a meno di quella scorta.
    Per di piu' al grezzo.

    Circostanza esimente di ogni forma di finanziamento sulle scorte che hai qui esposto.

    Con molta logica la banca respinge la richiesta del prestito:
    Se per te vale meno comperalo.
     
    Ultima modifica: 25 Maggio 2017
  9. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Non ti eri accertato prima dell'asta della possibilità di finanziare l'immobile ?
     
  10. Qwerty1984

    Qwerty1984 Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Si, mi ero assicurato relativamente alla fattibilità del mutuo.
    Ma il problema è sorto poi con il fatto dell'agibilità.

    Forse ho trovato un istituto bancario che con un prefinanziamento mi concede la liquidità necessaria a saldare il Tribunale e successivamente alla messa in regola dell'appartamento concede il mutuo.

    Sono in attesa di risposte.
     
  11. eldic

    eldic Membro Storico

    Privato Cittadino
    ti confermo che, in mancanza di abitabilità è abbastanza difficile per un privato ottenere un mutuo.
    se non hai altri finanziamenti in corso, valuta la possibilità di un prestito personale.
    il tasso è più alto (ma risparmi tutte le spese accessorie) e almeno "tappi" l'urgenza.
     
  12. Willy81

    Willy81 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Salve Qwerty1984, sono anch'io in una situazione simile alla sua, solo che io sto acquistando da privato. Volevo sapere se alla fine ha risolto e con quale banca? o quali banche ha trovato che concedono mutui senza certificato di agibilità?
    La ringrazio per l'eventuale risposta.
    Saluti
    William
     
  13. Qwerty1984

    Qwerty1984 Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Si per fortuna ho risolto con una banca convenzionata con il tribunale.
    Solitamente le banche ordinarie non concedono mutui senza agibilità, in questo caso però sono riuscito ad ottenere prima un prefinanziamento così da poter saldare il tribunale entro la scadenza.
    Una volta che il tribunale farà il decreto di trasferimento della proprietà dal soggetto fallito a me estinguo il prefinanziamento (che altro non è un fido quindi a tassi maggiori rispetto al mutuo) e accenderò il mutuo.
     
    A Bagudi piace questo elemento.
  14. Willy81

    Willy81 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Ti ringrazio per la risposa. Mi fa piacere che sei riuscito a risolvere!

    Saluti
    William
     

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