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  1. acquirente

    acquirente Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    A decorrere dal 1° luglio 2010, gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti, ad esclusione dei diritti reali di garanzia, devono contenere, per le unità immobiliari urbane, a pena di nullità:
    pero'

    in data '8/8/2010 è uscita una nota dell'Agenzia del Territorio che ha chiarito meglio (e in parte corretto) la vecchia interpretazione troppo rigida..........si rogita anche con difformita' catastali e urbanistiche, dipende da tante cose
    dopo questa nota volevo sapere dagli esperti occorre fare lo stesso una sanatoria per due porte chiuse e due porte aperte e avere creato dal salone (troppo grande) un muro di cartongesso da poter consentire un piccolo antibagno in cucina???
    grazie
     
  2. Roby

    Roby Fondatore

    Agente Immobiliare
    In questi giorni per me questa legge è oggetto di innumerevoli discussioni in ufficio .......... mi interessa il punto di vista e le varie esperienze già affrontate dai colleghi.
     
  3. irma

    irma Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Lo spiega meglio la circolare precedente ( del 09/07/2010 n. 2) Si deve prestare paticolare atenzione alle modifiche interne incidenti sulla consistenza e sulla rendita.
    In altri termini, tale disposizione prevede l’integrazione del contenuto necessario dell’atto, con una dichiarazione resa dagli intestatari che attesti la corrispondenza della planimetria depositata con lo stato reale dell’immobile. Pertanto, nell’ipotesi in cui la planimetria catastale non riproduca fedelmente la configurazione reale (attuale) dell’immobile, al fine di consentire l’inserimento in atto della prescritta dichiarazione di conformità, l’intestatario dovrà presentare una denuncia di variazione, allegando la nuova planimetria aggiornata con lo stato reale dell’immobile (tale situazione potrebbe presentarsi, a titolo meramente esemplificativo, a causa di incompleta o non corretta rappresentazione degli ambienti costituenti l’unità immobiliare e delle pertinenze ad uso esclusivo, ovvero delle parti comuni, laddove originariamente rappresentate).
     
  4. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Non sono un collega, ma provo comunque a contribuire, in attesa di info dal campo.

    La circolate citata, che allego, sembra ricondurre gli obblighi alle specifiche esigenze catastali, che concernono non tanto la esattezza della planimetria, quanto la conformità in relazione ai parametri utili ai fini fiscali, cioè alla "consistenza".

    Con questa precisazione, sarei portato a dire che chiudere ed aprire porte non modifica di solito la consistenza; dividere un salone per realizzare due vani si: quindi il primo caso non comporta una nuova denuncia. Il secondo comportava anche prima del luglio 2010 una denuncia di variazione a catasto.

    p.s. La circolare ha dimensioni superiori all'allegato ammissibile: ne do gli estremi.

    circolare-3-2010-prot-42436 agenzia territorio
     
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  5. Stefania Brancatelli

    Stefania Brancatelli Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Riassumendo:
    La circolare 2/2010 dell’Agenzia del territorio ha definito l’elenco dei casi nei quali si deve procedere alla variazione catastale. ‘L’obbligo di variazione sussiste in tutti i casi in cui l’intervento effettuato incide sullo stato e sulla consistenza dell’immobile, ridistribuendo i servizi interni o modificando il numero di vani’.

    Rientrano negli interventi da dichiarare al catasto:

    - trasformazione di balconi in verande chiuse;
    - trasformazione di sottotetti in ambienti abitabili;
    - costruzione di soppalchi;
    - realizzazione di un secondo bagno;
    - trasformazione di un ripostiglio in un bagno
    - spostamento della cucina in un altro ambiente
    - abbattimento di un tramezzo e trasformazione di due ambienti in un unico ambiente
    - divisione in due ambienti di uno di maggiori dimensioni

    Sono, quindi, esclusi tutti gli interventi che pur modificando la superficie dei vani non causano una variazione del numero dei vani stessi.

    Da pag. 9 a pag. 11
    http://www.agenziaterritorio.it/sit...010 n. 2 - DL n. 78-2010 art. 19 comma 14.pdf
     
    A Roby, Umberto Granducato e acquirente piace questo elemento.
  6. roberto.spalti

    roberto.spalti Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Rimane sempre da verificare se il notaio è d'accordo nello stipulare un atto con planimetria catastale non conforme allo stato dei luoghi e che comporta comunque una difformità urbanistica, anche se facilmente sanabile.
    Io consiglio di procedere sempra all'adeguamento, anche se comporta interventi di modesta entità.
     
    A acquirente piace questo elemento.
  7. deadcrackerz

    deadcrackerz Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Salve, io ho comprato un immobile dove hanno spostato la cucina in un angolo del soggiorno (senza DIA e senza aggiornamento catasto), ricavando così una camera da letto al posto della cucina (peraltro non rispettando i requisiti igienico-sanitari di una camera da letto). Ho letto la circolare 2/2010 dell'Ag. del territorio: parla di obbligo di dichiarazione per "modificazioni del numero di vani e la loro funzionalità"...posso quindi chiedere l'annullamento dell'atto, giusto?
     
  8. acquirente

    acquirente Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    e te ne sei accorto dopo il rogito????
     
  9. andrea boschini

    andrea boschini Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
  10. Roby

    Roby Fondatore

    Agente Immobiliare
    a mio parere no, ormai anche tu hai dichiarato che era tutto conforme.........
     
  11. deadcrackerz

    deadcrackerz Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Già, mi sono stupidamente fidato del geometra dell'agenzia immobiliare che ha dichiarato la piena conformità in sede di rogito. Non ho fatto nemmeno il preliminare. Adesso sto facendo fare una perizia a un mio geometra di fiducia (ahimè dovevo farlo prima, lo so) per poi consegnare tutto a un mio avvocato e ottenere l'annullamento dell'atto. Secondo voi la posizione della cucina in un altro locale rientra nelle difformità che devono obbligatoriamente essere sanate (pena nullità dell'atto) prima di vendere come da circolare 2/2010?

    Aggiunto dopo 6 minuti :

    Per roby: Io non ho dichiarato niente! Il geometra ha dichiarato sulla relazione tecnica la piena conformità della pianta catastale rispetto allo stato di fatto e il venditore ha venduto un immobile che a mio avviso non poteva vendere a causa delle modifiche non sanate. Lascio comunque la parola agli esperti...
     
  12. Roby

    Roby Fondatore

    Agente Immobiliare
    Chiedo scusa non avevo letto dell'intervento del geometra.
    A questo punto ne risponde lui..
     
  13. deadcrackerz

    deadcrackerz Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Anzi, di più... nell'atto il venditore dichiara che "i dati catastali e la planimetria catastale sono pienamente conformi allo stato di fatto secondo la vigente normativa catastale ed in particolare che non sussistono difformità rilevanti tali da influire sul calcolo della rendita catastale e dar luogo all'obbligo di presentazione di una nuova planimetria catastale ai sensi della vigente normativa". Ma la cucina non è lì dove indicato sulla pianta! E' davvero una modifica così irrilevante o dichiarano il falso? Vi ringrazio per il Vostro aiuto...
     
  14. Roby

    Roby Fondatore

    Agente Immobiliare
    scusa dead ma il geometra ha fatto una relazione tecnica notarile??
     
  15. deadcrackerz

    deadcrackerz Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    ciao roby...Si, e nella relazione tecnica dichiara che è tutto conforme allo stato di fatto. In questi giorni gli ho chiesto spiegazioni ma è cascato dalle nuvole dicendo che per lui la variazione non è rilevante. Sottolineo che è il geometra assegnatomi dall'agenzia immobiliare...
     
  16. Roby

    Roby Fondatore

    Agente Immobiliare
    be.............. procedi.......... auguri. ;)
     
  17. roberto.spalti

    roberto.spalti Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Se la variazione non ha comportato una variazione dei vani catastali o della rendita ha ragione il tecnico è ininfluente ai fini dell'atto.
    Per quanto riguarda il cambio di destinazione dei locali non lo ritengo motivo di possibile annullamento dell'atto poiché si tratta di modifiche senza realizzazione di opere edili (a quanto ho capito).
    C'è da chiedere, forse, uno sconto sul prezzo pagato se nell'atto c'è scritto che al posto della vecchia cucina c'è una camera dato che non avendo la stanza i requisiti per essere camera il bene promesso in vendita non è conforme; se nell'atto però c'è scritto ripostiglio, studio o peggio ancora tre locali e servizi non credo ci siano i margini per fare nulla.
     
  18. deadcrackerz

    deadcrackerz Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    ciao Roberto, nell'atto chiama "cucina" quella che in realtà è una camera da letto...e quello che è l'angolo cottura non viene menzionato. Quindi non parla di soggiorno con angolo cottura ma di soggiorno e cucina (riferendosi ovviamente a quella che è la camera da letto).
    Il vano che adesso ospita l'angolo cottura è un'opera muraria senza porta indicata nella pianta catastale ma senza alcun nome.
    Con lo spostamento di fatto hanno creato un vano cucina laddove sarebbe stato un vano irrilevante (circa 4 mq con ampia apertura sul soggiorno) e quindi ai fini della consistenza catastale cambia, o no? :occhi_al_cielo:
     
  19. roberto.spalti

    roberto.spalti Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Quindi hanno realizzatoo spostato pareti interne all'appartamento?
    Se la risposta è si il catasto è il problema minore dato che per fare una cosa del genere avrebbero dovuto presentare una pratica in Comune.
     
  20. deadcrackerz

    deadcrackerz Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Non hanno spostato nessuna parete. Hanno solo cambiato la destinazione dei locali portando la cucina da un vano di circa 12 mq in un vano di 4mq...entrambi esistenti. nella pianta catastale viene indicato come cucina il vano di 12mq, mentre per quello di 4mq non è indicato niente...
     

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