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Giulio80

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Buona sera, ho cercato questo argomento nel forum ma senza trovare una risposta al mio specifico dubbio.
Vorrei comprare una casa su carta (nuova costruzione) con consegna entro la prossima primavera. Si tratta di una soluzione duplex, con il livello superiore che verrebbe accatastato come “sottotetto”, agibile ma non abitabile. Il costruttore garantisce che, dopo 3 anni dalla chiusura lavori, sarà possibile “sanare” il sottotetto mediante apposita pratica urbanistica, al costo di circa 250€/ mq.
Come contropartita, il piano sottotetto lo pagherei al 70%, che considerando i prezzi di Milano non è poco...

Voi fareste un acquisto simile?
Dicono che a Milano è molto diffusa questa pratica commerciale, ma onestamente temo che un domani il comune possa rifiutarmi la pratica di recupero.
e poi: prima dei 3 anni di fatto non posso metterci ad esempio una camera da letto?
Ed ancora: come farebbe il perito di una banca ad erogarmi il mutuo, se constata che nel sottotetto vi ho messo una camera da letto quando in realtà risulta accatastato come non abitabile?
Qualcuno riesce ad aiutarmi, per favore?

grazie mille a tutti!
Giulio
 

Lin0

Membro Attivo
Professionista
Al momento stai acquistando un immobile con un sottotetto, quello che succederà tra 3 anni nessuno può garantirtelo. Ovviamente il prezzo che pagherai deve tenere presente l'uso attuale e non quello futuro del sottotetto. Io non crederei molto a quello che ti dice il costruttore anche perché se tra 3 anni non puoi fare quello che promette, lui non è responsabile
 

francesca63

Membro Senior
Privato Cittadino
Il costruttore garantisce che, dopo 3 anni dalla chiusura lavori, sarà possibile “sanare” il sottotetto mediante apposita pratica urbanistica, al costo di circa 250€/ mq.
Il costruttore non può garantire nulla, specialmente per il futuro.
Come contropartita, il piano sottotetto lo pagherei al 70%
Perché "contropartita" ?
Un sottotetto vale meno del 70% di uno spazio analogo, ma abitabile.
Dicono che a Milano è molto diffusa questa pratica commerciale,
Direi non solo a Milano.
prima dei 3 anni di fatto non posso metterci ad esempio una camera da letto?
Puoi anche dormire in garage, se vuoi, ma resta un garage.
come farebbe il perito di una banca ad erogarmi il mutuo, se constata che nel sottotetto vi ho messo una camera da letto
Il perito viene prima dell'acquisto, quindi non credo ci saranno già dentro i tuoi mobili.
Valuterà i documenti, e quello che vede, cioè un sottotetto.
Il problema lo avrai se e quando vorrai vendere, perché, a meno di accoglimento della pratica di cui parli ( forse possibile ma non certo), dovrai vendere come sottotetto.
 

Giuseppe Di Massa

Membro Assiduo
Agente Immobiliare
Buona sera, ho cercato questo argomento nel forum ma senza trovare una risposta al mio specifico dubbio.
Vorrei comprare una casa su carta (nuova costruzione) con consegna entro la prossima primavera. Si tratta di una soluzione duplex, con il livello superiore che verrebbe accatastato come “sottotetto”, agibile ma non abitabile. Il costruttore garantisce che, dopo 3 anni dalla chiusura lavori, sarà possibile “sanare” il sottotetto mediante apposita pratica urbanistica, al costo di circa 250€/ mq.
Come contropartita, il piano sottotetto lo pagherei al 70%, che considerando i prezzi di Milano non è poco...

Voi fareste un acquisto simile?
Dicono che a Milano è molto diffusa questa pratica commerciale, ma onestamente temo che un domani il comune possa rifiutarmi la pratica di recupero.
e poi: prima dei 3 anni di fatto non posso metterci ad esempio una camera da letto?
Ed ancora: come farebbe il perito di una banca ad erogarmi il mutuo, se constata che nel sottotetto vi ho messo una camera da letto quando in realtà risulta accatastato come non abitabile?
Qualcuno riesce ad aiutarmi, per favore?

grazie mille a tutti!
Giulio
Ho potuto vendere molti cantierii nella mia vita, dal 2001 in poi (adesso no, mi hanno stufato...ma è un'altra storia), se il costruttore "garantisce" allora scappa a gambe levate. Sto generalizzando, ma non troppo.
 

specialist

Membro Storico
Privato Cittadino
Se sei un amante del rischio multiplo procedi pure, altrimenti lascia passare questo periodo di impasse e solo dopo eventualmente acquista un immobile abitabile, già costruito e trattando ampiamente sul prezzo.
 

eldic

Membro Storico
Privato Cittadino
visto che garantisce lui, pagaglielo come sottotetto e digli che gli pagherei la differenza a conversione avvenuta, da perfezionare a sua cura: a garanzia puoi anche lasciargli una fidejussione. raccontami la faccia che ti fa.
 

Giulio80

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Grazie mille per le vostre risposte!
Mi sembra di capire che un 30% di sconto non è ritenuto sufficiente a remunerare questo tipo di rischio. Proverò a “rilanciare” con un 50%. Con questo sconto potrei farci una seria riflessione...
Siete d’accordo?

grazie infinite per il vs contributo!
G
 

Lin0

Membro Attivo
Professionista
Grazie mille per le vostre risposte!
Mi sembra di capire che un 30% di sconto non è ritenuto sufficiente a remunerare questo tipo di rischio. Proverò a “rilanciare” con un 50%. Con questo sconto potrei farci una seria riflessione...
Siete d’accordo?

grazie infinite per il vs contributo!
G
Certo, chiedi anzi un 100% e vedrai che te lo regala. 😂😂😂😂🤣
 

Giulio80

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Certo, chiedi anzi un 100% e vedrai che te lo regala. 😂😂😂😂🤣
mi riferivo allo sconto da applicare al piano sottotetto. Non che voglio la casa gratis.
Loro vendono al -30, mentre l’idea era proporre un -50. Tutto qua...
Ma se ti fa piacere, rido anch’io 🤣
 

PyerSilvio

Membro Storico
Agente Immobiliare
Proverò a “rilanciare” con un 50%. Con questo sconto potrei farci una seria riflessione...
Generalmente, e' cio' che accade di consueto, nelle compravendite di questo tipo.

L'accessorio sottotetto, viene considerato la meta', rispetto al "piano nobile" residenziale.

Resta inteso che tutto e' opinabile.
Dipende dalle caratteristiche del fabbricato e dalla zona dove e' ubicato.

Un sottotetto in zona San Babila, probabile che valga di piu', di un monolocale a Crotone.

Il Costruttore, non puo' garantire nulla, se non il rispetto dei requisiti necessari, per poter a suo tempo avviare la pratica di recupero.

I requisiti principali sono riferiti all'altezza media, e al corretto rapporto aeroilluminante, ovvero il rapporto tra la superficie del pavimento e quella delle finestre.
Criteri stabiliti e regolati da norme che risalgono gia' dalla meta' degli anni settanta.

Nel tempo, molte regioni, hanno modificato i criteri e le regole previste dalla normativa nazionale, per cui questi possono variare da una regione all'altra.
Cio' non toglie, la reale fondatezza della norma, che resta valida a livello nazionale.

In regione Lombardia, i criteri per i recuperi sono stati modificati due volte in vent'anni, con interventi limitati ad evitare le speculazioni.
Fino all'inizio degli anni duemila, ogni solaio, fosse stato pure di trenta centimetri, poteva essere immediatamente recuperato e trasformato in mansarda.

Verso la meta' del 2006, la regione Lombardia e' corsa ai ripari, perche' i solai e poi le mansarde, spuntavano come funghi da tutte le parti.

Introducendo la norma, che prevedeva il recupero dei solai, a condizione che questi esistessero da almeno cinque anni.
Poi ridotti a tre così come previsto attualmente.

Per questa motivazione, che la stragrande maggioranza degli edifici realizzati fino al 2006, hanno l'ultimo piano a mansarda.
Mentre quelli realizzati successivamente, hanno agli ultimi piani, degli alloggi su due livelli.

Detto questo, salvo clamorose quanto improbabili, abrogazioni di leggi in vigore e perfezionate fin dagli settanta, direi che puoi dormire sonni tranquilli.

Se l'alloggio che ti interessa, possiede gia' i requisiti di altezza, significa che non occorrono particolari interventi ad aumentarne la volumetria.

Resta il nodo cruciale riferito al prezzo.

Gli stessi Pavimenti, gli impianti, rivestimenti, porte ed infissi, posati sul sottotetto a Milano o al primo piano a Crotone, costano uguale.

Se l'alloggio, possiede doti e potenzialita, armati e vai a fare la proposta.
 
Ultima modifica:

cafelab

Moderatore
Membro dello Staff
Professionista
premesso che concordo con i commenti precedenti, aggiungo qualche pedante precisazione

Si tratta di una soluzione duplex
Un duplex è un termine utilizzato per descrivere vari tipi di abitazioni,
nella sua accezione più corretta è una casa con una doppia altezza
questo è un duplex



quella invece è una casa a un piano col sottotetto
c'è una bella differenza, è chiaro che il valore che ha quel mezzo piano, non è comparabile con quello di un sottotetto con i muri inclinati dove sbatti la testa

agibile ma non abitabile.
E' una definizione che non significa nulla

Il costruttore garantisce che, dopo 3 anni dalla chiusura lavori, sarà possibile “sanare” il sottotetto mediante apposita pratica urbanistica, al costo di circa 250€/ mq.
Le norme per il recupero dei sottotetti sono norme derogatorie, nate per ridurre l'utilizzo di suolo: invece di costruire una nuova abitazione sopraelevo una che c'è già.
Sfruttare questo mezzuccio per costruire 10 case a schiera striminzite coi sottotetti e le cantine invece di 5 abitazioni di dimensioni decorose è un mezzuccio eticamente riprovevole

(ho premesso che sarei stato pedante)
 

akaihp

Membro Attivo
Professionista
Le norme per il recupero dei sottotetti sono norme derogatorie, nate per ridurre l'utilizzo di suolo: invece di costruire una nuova abitazione sopraelevo una che c'è già.
Sfruttare questo mezzuccio per costruire 10 case a schiera striminzite coi sottotetti e le cantine invece di 5 abitazioni di dimensioni decorose è un mezzuccio eticamente riprovevole
Concordo eticamente e moralmente.
Detto ciò, io lavoro con operatori immobiliari e fin quando la legge ha permesso questa pratica, ho progettato tutti gli edifici con sottotetti da recuperare in seguito.
Per fortuna con la ultima variante al Piano di Governo del Territorio, la Giunta ha messo fine a questa pratica aberrante nelle nuove costruzioni. Restano ovviamente i progetti in corso e alcuni interventi che per ragioni urbanistiche seguono regolamenti precedenti (ne abbiamo uno che deve ancora cominciare).

Il futuro del mercato immobiliare è oscuro ma, almeno a Milano, spero che la tendenza sia di continuare su questa strada. Le leggi regionali che consentono il recupero abitativo ovviamente possono cambiare.

Bisogna valutare bene, in vista di un eventuale recupero, quali sono le eventuali opere edilizie da effettuare (modifica quote interne, apertura di nuove finestre, modifica agli impianti). Consiglio di affidarsi ad un tecnico per queste valutazioni.
 

Jan80

Membro Assiduo
Professionista
Aggiungo anche che configurandosi un aumento di carico urbanistico non sarà a buon mercato in merito a contributo dicostruzione e monetizzazioni dotazioni territoriali non reperibili.
 

PyerSilvio

Membro Storico
Agente Immobiliare
Aggiungo anche che configurandosi un aumento di carico urbanistico non sarà a buon mercato in merito a contributo dicostruzione e monetizzazioni dotazioni territoriali non reperibili.
Be' Jan,

Se resta una singola unita,' non penso siano cosi' tanto proibitivi gli oneri, fermorestando, che trattasi di materia squisitamente tecnica.

Dalle mie parti ad esempio, resta consentito portare i sottotetti gia' in altezza media, fino a due metri e trentacinque, senza dover sostenere gli oneri previsti, che rimangono facoltativi da ottemperare, trascorso il triennio dettato dalla norma.
 

Jan80

Membro Assiduo
Professionista
C'è l'aumento della superficie utile..... diciamo che per un piccolo sottotetto si parte dai 10mila. Poi dipende tutto dalla normativa regionale, ma almeno quelli ti tocca considerarli.
 

Giulio80

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Grazie a tutti per i vs preziosissimi contributi!
giusto per fornirvi ulteriori info: il piano sottotetto verrà costruito rispettando tutti i criteri per poi richiederne il recupero dopo 3 anni. Rapporti aeroilluminanti, finestre, altezza, impianti idraulici/ termici, etc.
L’altezza ad esempio sarà di min 2,20 e max 3.20. Quindi perfettamente abitabile, considerando i criteri di cui sopra...

inoltre la stima degli oneri per la pratica di recupero (indicata dal costruttore) è pari a circa 250€/ mq + costo della pratica del tecnico che si incaricherà. Siccome qui si tratta di 185mq di cui la metà sottotetto, si tratterebbe di circa 25K...

Non so, da quello che ho capito si tratta di un rischio che varrebbe la pena correre solo al “giusto prezzo”. Altrimenti meglio girare al largo...
 

PyerSilvio

Membro Storico
Agente Immobiliare
Grazie a tutti per i vs preziosissimi contributi!
giusto per fornirvi ulteriori info: il piano sottotetto verrà costruito rispettando tutti i criteri per poi richiederne il recupero dopo 3 anni. Rapporti aeroilluminanti, finestre, altezza, impianti idraulici/ termici, etc.
L’altezza ad esempio sarà di min 2,20 e max 3.20. Quindi perfettamente abitabile, considerando i criteri di cui sopra...

inoltre la stima degli oneri per la pratica di recupero (indicata dal costruttore) è pari a circa 250€/ mq + costo della pratica del tecnico che si incaricherà. Siccome qui si tratta di 185mq di cui la metà sottotetto, si tratterebbe di circa 25K...

Non so, da quello che ho capito si tratta di un rischio che varrebbe la pena correre solo al “giusto prezzo”. Altrimenti meglio girare al largo...
Se gli oneri sono di quella Entita' significa che la zona e' abbastanza quotata.
Probabilmente in quella zona, sottotetti o no, le case non costano poco.

Girare al largo perché?

Le quote che hai riportato, sono piu' che rispettabili, per poter diventare un "Signor Appartamento", oltre al fatto, che gia' di per se' 90mq di "piano nobile" residenziale, non sono affatto male.

Le compravendite girano sempre e solo su questione di prezzo.
Nel giuoco delle parti ciascuno bada al proprio orticello.

Se, come appare evidente, la scelta l'hai fatta, non ti resta altro che combattere sul prezzo.

Se hai buoni argomenti probabile che la spunti.
Se il costruttore non vende adesso, se tutto va bene, con tutti i rituali che occorrono, se ne parla alla fine dell'estate.

Se invece le cose dovessero andare male chissa'..

I costruttori le case le fanno per venderle.
Non per mangiarle.
 

akaihp

Membro Attivo
Professionista
Grazie a tutti per i vs preziosissimi contributi!
giusto per fornirvi ulteriori info: il piano sottotetto verrà costruito rispettando tutti i criteri per poi richiederne il recupero dopo 3 anni. Rapporti aeroilluminanti, finestre, altezza, impianti idraulici/ termici, etc.
L’altezza ad esempio sarà di min 2,20 e max 3.20. Quindi perfettamente abitabile, considerando i criteri di cui sopra...

inoltre la stima degli oneri per la pratica di recupero (indicata dal costruttore) è pari a circa 250€/ mq + costo della pratica del tecnico che si incaricherà. Siccome qui si tratta di 185mq di cui la metà sottotetto, si tratterebbe di circa 25K...

Non so, da quello che ho capito si tratta di un rischio che varrebbe la pena correre solo al “giusto prezzo”. Altrimenti meglio girare al largo...
Se il piano sottotetto verrà costruito "rispettando tutti i criteri" (immagino di agibilità) allora è abusivo. Mi pare strano. In genere si prevede già ove si possano maggiorare o creare nuove finestre o alzare le falde del tetto ma non si realizzano subito perché sarebbe un abuso. Quindi ripeto: vi saranno opere edilizie da realizzare.
Il costo attuale potrà essere diverso da quello da qui a 3 anni.
Suggerisco di informarsi bene con un tecnico di propria fiducia. Non ascoltare solo la voce di una parte.
 

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