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  1. johnj2010

    johnj2010 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Ciao,
    spero che qualcuno mi aiuti,
    sto vendendo il mio appartamento e sono incappato in una persona poco affidabile,
    la quale mi ha fatto firmare un foglio con la fotocopia di assegno di 8000 euro,
    intestato a me, ora io non voglio vendere a lui in quanto mi vuole obbligare a pagarmi dopo il rogito a rate....

    Il fogletto riporta le testuali parole

    Ricevo dal Sig.X l'assegno n.XXXX della banca X di 8000 euro,
    qual caparra acconto per la vendita del mio appartamento sito in Milano via X,
    al prezzo concordato di 88000 euro.
    Il rogito sarà stilato entro il 30/05/2010 presso il notaio X in via X.

    io ho firmato, ma nei giorni seguenti mi ha detto che voleva pagarmi in rate mensili per un anno successivo al rogito.Io non voglio accettare questa modalità di pagamento, come posso fare per venirne fuori e non pagare la penale ammesso che la debba pagare in questo caso?

    Lui mi ha già minacciato che se non vendo a lui mi porta in giudizio,
    oltre che vuole rogitare il 31/5

    Grazie
     
  2. roberto.spalti

    roberto.spalti Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Al rogito è obbligatorio pagare l'intera somma per cui se lui si oresenta con richieste diverse ti puoi rifiutare di stipulare senza essere inadempiente.
    Se il tizio invece non si presenta devi spedire una raccomandata a/r con cui lo convochi all'atto da un notaio da te scelto con un preavviso di almeno 20 giorni, facendo presente che in caso di mancata presenza riterrai il contratto risolto per sua inadempienza. (questa è la sostanza per la forma ti consiglio un avvocato)
     
  3. johnj2010

    johnj2010 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Si ma nell'accordo è scritto entro il 30/05 se il 28 non si presenta io nn voglio più avere a che fare con lui,
    non voglio convocarlo a nuovo rogito da notaio da me scelto, in quanto non voglio vendere a lui!

    Posso quindi ritenere chiuso il tutto se il 28 non si dovesse presentare?
     
  4. Marina Langella

    Marina Langella Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Convocalo formalmente con raccomandata AR presso il notaio indicando ora giorno e luogo dell'appuntamento;) e se non si presenta chiedi al notaio di stilare un verbale in cui si dichiara che era presente solo la parte venditrice. Non accettare nessun tipo di pagamento dopo il rogito, come dice il collega Roberto se non dovesse pagare la somma dovuta è lui l'inadempiente ,non tu. E comunque ti consiglio di farti aiutare da un avvocato...l'acquirente mi sembra troppo poco affidabile...
     
  5. Antonio Troise

    Antonio Troise Membro Storico

    Agente Immobiliare
    perche, è obbligato a pagare l'intera somma?
    non è specificato il tipo di pagamento all'atto di trasferimento.

    Esiste la vendita con riserva di proprietà:
    "Nella vendita a rate e non con riserva di proprietà, il compratore acquista la proprietà della cosa solo con il pagamento dell'ultima rata di prezzo, ma assume i rischi dal momento della consegna(art. 1523 c.c.). Se il compratore non paga, alle scadenze pattuite, le rate del prezzo, il venditore può ottenere la risoluzione del contratto. Non può però ottenerla per il mancato pagamento di una sola rata che non superi l'ottava parte del prezzo,nonostante ogni patto contrario. Risolto il contratto il venditore esigerà la restituzione delle cosa, ma dovrà a sua volta restituire le rate già riscosse, salvo il diritto a trattenerne una quota a titolo di compenso per l'uso che il compratore ha fatto della cosa"
     
  6. johnj2010

    johnj2010 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    possono esistere tutti i pagamenti che dici te, ma io non ho pattuito nulla e non accetto altro che quello del pagamento al rogito entro la data prestabilita!!!!
     
  7. Nicola Ferraro

    Nicola Ferraro Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Che bello fare questi discorsi, questo succede perchè non ci sono delle leggi specifiche e non si stilano preliminari con la supervisione di tecnici, notai o altri - Quando si fa da soli succedono di queste cose- Se non accetti la rateizzazione come dice il Troise vai incontro a beghe e rischi di pagare tu le spese - Vuoi un consiglio? rivolgiti ad un bravo avvocato - Colamais
     
  8. johnj2010

    johnj2010 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    ma scusate, non avendo voulto mai stilare un preliminare e non avendo specificato sull'accordo iniziale la modalità di pagamento, dovrei accettare per fora quella imposta da lui? Ma stiamo scherzando? se non ci si accorda prima è sott'inteso che il pagamento sarà quello standard! cmq farò inviare una ARR dal mio avvocato in cui lo convoco dal notaio in data 28 e con specificato che il pagamento dovrà essere immediato in assegno circolare visto che non si è mai accordato altro tipo di pagamento, come fa lui a dire che gli accordi erano diversi??
     
  9. Nicola Ferraro

    Nicola Ferraro Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    avrai certamente un avvocato tuo amico? fatti consigliare e poi agisci di seguito al meglio per te- A questo punto ti conviene seguire la legalità - Colamais
     
  10. johnj2010

    johnj2010 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    OK, è quello che farò
     
  11. Antonio Troise

    Antonio Troise Membro Storico

    Agente Immobiliare
    "La vendita è il contratto che ha per oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa o il trasferimento di un altro diritto verso il corrispettivo di un prezzo. Si possono individuare due parti: il venditore (o alienante) che trasferisce il diritto ed il compratore (o acquirente), che si obbliga a pagare un prezzo, espresso in una somma di denaro, come corrispettivo."

    Casi particolari di compravendita:

    - La vendita con riserva di proprietà :
    vedi post precedente;

    -La vendita con riserva di gradimento:
    La vendita con riserva di gradimento è disciplinata dall'art 1520 c.c.;la vendita in questo caso non si perfeziona fino a che il gradimento non sia comunicato dal compratore al venditore. La dichiarazione di gradimento è assolutamente discrezionale;secondo l'opinione prevalente siamo in presenza di un patto d'opzione.

    -La vendita con patto di riscatto:
    Il venditore è indotto a vendere per realizzare denaro liquido, ma spera di avere, entro un certo termine, la somma necessaria per farsi restituire la cosa venduta. Se la condizione si verifica ha effetto retroattivo. L’esercizio del diritto di riscatto è sottoposto ad un breve termine di decadenza (2anni beni mobili, 5 anni beni immobili).

    -patto di retrovendita:
    Diversa dalla vendita con patto di riscatto è la vendita con patto di retrovendita,con questo patto il compratore si obbliga nei confronti del venditore a ricedergli il bene in un secondo momento. In questo caso non basta la semplice dichiarazione del venditore per riacquistare il bene, ma serve un ulteriore negozio di trasferimento, in cui oltre alla volontà del venditore c'è quella del compratore. Il patto di retrovendita ha la stessa funzione di un contratto preliminare, con il patto di retrovendita le parti si vincolano reciprocamente a stipulare un nuovo negozio di vendita. Nel caso in cui il compratore non volesse ritrasferire il bene, il venditore può agire in via esecutiva e ottenere (ex art 2932 c.c.) una sentenza costitutiva che produce gli stessi effetti del contratto che si sarebbe dovuto porre in essere.
     
    A Bagudi piace questo elemento.
  12. johnj2010

    johnj2010 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    in ogni caso bisogna essere d'accordo per giungere a firmare il rogito
     
  13. lami

    lami Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Il fatto è che per redigere un compromesso bisognerebbe tenere in considerazione molteplici fattori!!

    Quando niente è specificato, tutto può essere interpretato.
    Non è che non si trova il modo di uscirne, però puoi trovarti davanti a situazioni complicate (leggi dover rivolgersi comunque ad un legale, con i conseguenti costi ..... :disappunto::disappunto:).

    Meglio sarebbe stato farsi seguire da una buona Agenzia Immobiliare!!;)
     
  14. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Io continuo a non capire la gente che vende o compra casa senza scrivere niente....:disappunto:

    Neanche fosse un Kg di patate !

    Come si fa a non stabilire per scritto il prezzo e le modalità del pagamento (oltre a tutto il resto che andrebbe ratificato) ???

    Silvana
     
  15. Marina Langella

    Marina Langella Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Il motivo è sempre lo stesso...non ci riconoscono come professionisti pensando che quello che facciamo noi lo può fare chiunque....non è questo il motivo per cui tutti fanno il nostro "lavoro" ? dal portiere al geometra al barista ecc ecc..... ;)
     
  16. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    E' sempre più vero.

    Ma qua si giocano la casa e i soldi !! Neanche si fosse al casinò :affermazione:
    Silvana
     
  17. Marina Langella

    Marina Langella Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Lo so ...ogni tanto si paga un prezzo per il " fai da te ":^^:
     
  18. stefanonobili

    stefanonobili Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    La vendita a cui si fa riferimento in caso il pagamento avvenga in tutto o parte dopo il rogito notarile è il Patti di Riservato Dominio, ma sinceramente non essendo previsto nella scrittura firmato il tipo di pagamento, io opterei per quello che è uso e consuetudine ovvero pagamento intero in assegni circolari al rogito.
    Il patto di riservato dominio, è applicabile solo se espressamente specificato in un accordo preliminare tra le parti , e non è tuo caso .
    Stefano Nobili
    Patto di riservato dominio

    La vendita con patto di riservato dominio, o vendita con riserva della proprietà è un contratto con il quale l’acquisizione del diritto di proprietà è subordinata a una condizione sospensiva, ovvero il pagamento dell’intero prezzo pattuito dalle parti in causa, regolato ai sensi dell’articolo 1523 del codice civile.
    Questo genere di contratto è molto comune in caso di pagamento a rate e comunque in tutti gli accordi in cui il compratore può godere del proprio acquisto prima dell'esborso pattuito con il venditore. Il compratore assume i rischi relativi all'eventuale danneggiamento o perimento dell'oggetto ma la proprietà effettiva, l'effetto cosiddetto traslativo della vendita, non gli viene garantita fino all'ultimazione del pagamento al venditore. Questi, in caso di mancato o ritardato esborso totale pattuito, ha diritto a riprendersi l'oggetto in questione tramite risoluzione del contratto qualunque sia la cifra già pagata dal compratore. Il venditore non può comunque pretendere alcun diritto di risoluzione se il pagamento rateale è regolare e se il compratore manca il pagamento di una sola rata, che non deve comunque superare 1/8 del prezzo stabilito (L.C.C. 1º gennaio 1999, n. 1525). Nel patto di riservato dominio è stato identificato recentemente un reale diritto di garanzia accordato al venditore, mentre si è costantemente escluso che l'effetto traslativo possa verificarsi prima del completamento del pagamento con l'ultima rata. Il patto di riservato dominio è applicabile alle vendite di cose mobili e mobili registrate (autoveicoli, arredamento, macchinari), nonché agli immobili (edifici, appartamenti, terreni) ed in questo ultimo caso potrà essere addirittura trascritto immediatamente. Il patto è applicabile allo stesso modo a cose generiche, ma ne sono esclusi i beni consumabili e i beni destinati alla trasformazione (tessuti, legname) o all'incorporazione in altri beni (infissi, cancelli), salvo che il patto di riservato dominio non includa esplicitamente anche il prodotto finito e che la trasformazione o incorporazione non avvengano prima dell'adempimento del pagamento pattuito.
    La riserva della proprietà è opponibile ai creditori del compratore, se la data di questa risulta anteriore a quella del pignoramento. Nel caso di macchine, la riserva è opponibile anche ad un terzo acquirente, purché il patto di riservato dominio sia trascritto in un apposito registro nella cancelleria del tribunale nella giurisdizione del quale è collocata la macchina, e questa, quando è acquistata dal terzo, si trovi ancora nel luogo dove la trascrizione è stata eseguita (L.C.C. 1º gennaio 1999, n. 1524).
    In caso di inadempimento, il venditore non è obbligato alla risoluzione del contratto. Questo potrà richiedere il regolare pagamento delle rate mancanti ed agire esecutivamente sui beni del compratore e sul bene stesso oggetto del riservato dominio. Il venditore ha comunque diritto a risolvere il contratto, a meno che l'azione esecutiva sia stata esercitata anche sul bene oggetto del riservato dominio. Tale azione legale, infatti, prevede un'implicita rinuncia alla proprietà del bene in questione, altrimenti tale risoluzione non avrebbe né senso (si agirebbe contro se stessi) né valore esecutivo, integrando tale azione legale una azione reale mobiliare qualificata come azione di restituzione in seguito a risoluzione. L'obbligo di restituizione del bene, infine, consegue allo scioglimento del contratto, poiché la messa in atto del diritto di riservato dominio implica la risoluzione del contratto stesso. Il venditore in tal caso è obbligato alla restituzione delle rate già pagate, salvo riconoscimento da parte di un giudice del diritto di risarcimento per danni all'oggetto in questione o per indennità. Il giudice può comunque stabilire la restituzione delle rate solo parziale o un equo compenso per l'utilizzo della cosa oltre al risarcimento del danno (L.C.C. 1º gennaio 1999, n. 1526).
    Portale Diritto Economia
    Categoria: Diritto commerciale
     
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  19. Francesca Cecchini

    Francesca Cecchini Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    Allora:
    il prezzo di una vendita è elemento essenziale del contratto, e in questo caso il preliminare è valido, manca la modalità di pagamento ovvero la rateizzazione, che può essere demandata a una scrittura successiva (ovvero, in questo caso, il rogito).
    Quindi, il consiglio che ti hanno dato, sensatissimo!, e che sottoscrivo è: rivolgiti ad un legale, fai una intimazione a comparire al rogito del....., e dichiari che il metoto di pagamento accettato, unico, è il saldo, e in caso di sua mancata accettazione, il contratto si intenderà risolto.
    Essendo oggi il 19......direi velocemente!
    P.S. va bene anche un telegramma
     
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  20. fabbres

    fabbres Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    MA a che serve l'avvocato? se nn e' specificato diversamente il pagamento e' quello previsto dalla legge:assegno circolare!!
    Meglio tener fuori avvocati che costano
     

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