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  1. Stefano 1967

    Stefano 1967 Membro Junior

    Agente Immobiliare
    Ciao a tutti, ho un dubbio da risolvere relativo ad una vendita di un immobile in piena proprietà su area PEEP che è stato oggetto di prima assegnazione nel 1998. I vincoli contenuti nell'atto di assegnazione sono quelli relativi alla Legge 167/62:
    1) non poteva essere venduto per i primi 10 anni dal rilascio dell'abitabilità;
    2) decorso tale periodo poteva essere venduto a favore di soggetti con i requisiti soggettivi e a prezzo imposto;
    3) decorsi 20 anni dal rilascio del certificato di abitabilità poteva essere venduto a chiunque con obbligo di pagamento a favore del Comune della somma corrispondente alla differenza tra il valore di mercato dell'area al momento dell'alienazione ed il prezzo di acquisizione a suo tempo corrisposto.
    L'attuale proprietario non è il primo assegnatario in quanto ha acquistato l'alloggio nel 2004 a libero mercato (senza cioè godere di alcuna agevolazione).
    L'attuale proprietario oggi stà rivendendo l'immobile ma non mi è chiaro se debba pagare la differenza del terreno al Comune oppure no in quanto non essendo il primo assegnatario e non avendo avuto alcuna agevolazione secondo me non deve nulla.
    Visto che in questo forum ci sono professionisti molto competenti chiedo se qualcuno può chiarire i miei dubbi.
     
  2. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare

    In che senso non ha goduto di agevolazioni ? piuttosto non avrà utilizzato i vincoli, o no ?
     
  3. Stefano 1967

    Stefano 1967 Membro Junior

    Agente Immobiliare
    Nel senso che il Comune nel 2004 ha rilasciato la liberatoria senza prezzo imposto ma indicando solamente i requisiti soggettivi. Di conseguenza non hanno avuto nessuna agevolazione sul prezzo in quanto hanno pagato il valore di libero mercato. In conseguenza di ciò secondo me non sono tenuti a versare alcunché al Comune...
     
  4. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Mi sembra molto strano che il Comune abbia lasciato una liberatoria senza corrispettivo....non è che il proprietario precedente ha ritenuto di poter vendere a libero mercato perchè il Comune non gli ha definito il prezzo ?

    Qui, in provincia di Bologna, quasi nessun Comune fornisce l'aggiornamento del prezzo secondo i parametri ISTAT e lo fa determinare a me, che lo faccio da 25 anni...

    Bisognerebbe fare un'interrogazione in Comune per capire.
     
  5. Stefano 1967

    Stefano 1967 Membro Junior

    Agente Immobiliare
    Potrebbe anche essere andata così.. ma questo non risolve il mio dubbio.
    La mia domanda è relativa all'attuale proprietario il quale non essendo il primo assegnatario ma avendolo acquistato come se non fosse PEEP potrebbe trovarsi a pagare il delta al Comune.

    Questo vincolo esisterà per sempre oppure è riferito solo alla prima cessione?
     
  6. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Secondo me, dovrebbe pagarlo.

    Dipende - come sempre in Italia - dall'interpretazione.

    Quella prevalente - e seguita dalla maggior parte dei Notai e dai Comuni - è che si riferisce a chiunque compravenda nel periodo di validità della Convenzione, che dura in genere 20 anni.

    Una sparuta parte di Notai segue l'opzione che si applichi solo al primo cessionario.
     
  7. Stefano 1967

    Stefano 1967 Membro Junior

    Agente Immobiliare
    Scusa Bagudi ma ho scritto erroneamente all'inizio che la prima assegnazione è del 1998 mentre in realtà risale al 1988 e di anni ne sono passati 25.
    Il dubbio rimane sul vincolo ultraventennale...

     
  8. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Anche io, che ho ereditato da mio padre un immobile in diritto di proprietà ho dovuto pagare al comune una cifra consistente.
     
  9. Stefano 1967

    Stefano 1967 Membro Junior

    Agente Immobiliare
    Tuo padre era il primo assegnatario?
     
  10. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Si, ma non c'entra niente.

    Seguendo l'edilizia convenzionata, ho dei casi che hanno pagato pur essendo alla terza cessione...
     
  11. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Il venditore in questo caso ha solo la proprietà superficiaria. sempre che non abbia fatto un ulteriore atto di convenzione con il Comune .
    Oltre quanto dispone la legge fà comunque fede quello che è riportato nella caonvenzione stessa alla quale tutti gli atii stipulati fanno espresso riferimento.

    I proprietari possono, pagando un ulteriore corrispettivo di riscatto totale, stipulare un’unica convenzione per trasformare il titolo giuridico da diritto di superficie a proprietà ed eliminare completamente i vincoli sia sulla vendita che la locazione dell’immobile

    Comunque una cosa è certa ,
    l'area va comunque pagata al Comune per far sì che il diritto superficiario si trasformi in piena proprietà e comunque sono tutte operazioni che si possono faresolamente presentando un ' ìstanza al Comune stesso che dovrà rispondere richiedento eventualmente della documentazione e comunicando all'interessato il valore di riscatto dell'area.

    Sono tutte cose che devono essere riportate anche negli atti successivi , comunque modifiche che necessitano il giusto discorso pubblicitario riferito alla conservatoria .
    Non si può andare per supposizioni .
     
  12. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Massimo, non si tratta di diritto di superficie, ma di diritto di proprietà
     
  13. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    scusa ma non l'ho capita
    se il terreno è del Comune ??????
     
  14. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    No, il terreno è in piena proprietà, ma in quel tipo di convenzione (a cui ho dovuto sottostare anche io con la casa di mio padre) da qualche anno alcuni Comuni
    hanno iniziato a richiedere quanto scritto sotto e nella Convenzione.

    Per tanti anni, chi era in diritto di proprietà, passati i 20 anni, vendeva e non pagava un tubo...
     
  15. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    si ho capito quello che intendi ma bisogna vedere cosa prevede la convenzione.
    Parlo anch'io per esperienza diretta per un acquisto fatto a mia figlia in edilizia convenzionata.

    In edilizia convenzionata distinguiamo il diritto di superficie dal diritto di proprietà.
    Il diritto di superficie prevede che il cliente acquista la proprietà dell’immobile per un periodo di 99 anni rinnovabili per ulteriori 99 ma non quella del terreno che rimane al comune. Salvo che il Comune si riserva la facoltà di vendere anticipatamente il terreno al cliente annullando il diritto di superficie.
    Se il cliente dopo l’atto vorrà vendere l’immobile potrà farlo senza attenersi ai prezzi di cessione stabiliti dal comune fatto salvo i requisiti richiesti per coloro che riacquisteranno.



    Il diritto di proprietà prevede l’acquisto sia dell’immobile che quello del terreno.
    Se il cliente dopo l’atto vorrà vendere l’immobile potrà farlo ma dovrà attenersi al prezzo di cessione stabilito dal comune aggiornato alla data di vendita. (valido solo per i primi 20 anni dal primo acquisto)

    Leggere cosa prevede la convenzione è determinte al fine di dare una giusta interpretazione

    Da quel che sò La normativa in tema di alloggi economici e popolari ha subito, nel corso del tempo, una continua evoluzione, anche se il nostro amico ha fatto riferimento alla L. 167/62

    La modifica della convenzione, relativa alle assegnazioni in diritto di superficie risulta essere anche per le assegnazioni in proprietà di cui si è detto.

    Quindi la risultante credo che sia sempre la stessa

    A mio avviso qualsiasi modifica alla convenzione deve essere trascritta (resa pubblica tramite pubblicità "conservatoria")
    trovo strano che nell'atto di acquisto del 2004 nelle premesse non si faccia menzione di nulla (sempre che tu lo abbia letto attentamente)
     
  16. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    La prima assegnazione 1998 poi 2004. Non ha rispettato i 10 anni ha sicuramente fatto qualcosa in quel mentre. Non vorrei che la liberatoria di cui parla sia l'autorizzazione chiesta al comune a vendere. Poi sul prezzo avranno indicato non il prezzo di mercato. Per il diritto di proprietà non bisogna riscattare il terreno ma attenersi alla convenzione tra cui il prezzo. Scusa leggi bene il rogito di acquisto li é pure spiegato la determinazione del prezzo.[DOUBLEPOST=1384892760,1384892582][/DOUBLEPOST]Non mi sono spiegata bene. Prima assegnazione 98 il quale rivende nel 2004. In questo passaggio verrà citata la liberatoria a vendere da parte del comune. Leggere bene il passaggio della determinazione del prezzo.
     
  17. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Rosa credo che tu ti stia sbagliando
    al fine ti togliere i vincoli o diritto di superfice o piena proprietà la base di calcolo rimene la medesima (dico sempre credo) ;)
     
  18. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Se é in proprietà cosa riscatti? Forse intendi togliere i vincoli? Ovvero un tot per riscattare il terreno mentre in proprietà per togliere i vincoli? É questo che dici?
     
  19. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    per riscatto si intende pagare il corrispettivo per togliere i vincoli

    che si traduce in

    questo intendevo
    le due situazioni seguono la stessa logica
     
  20. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Massimo non dobbiamo confondere il diritto di superficie con il diritto in proprietà. I vincoli fanno parte della convenzione. Il comune concede in determinati piani l'edificazione mantenendo la proprietà del terreno. Quindi il diritto di superficie che si acquista. Se vuoi la piena proprietà devi con una differenza pagare il terreno e riscatti il terreno in più togli il vincolo del prezzo imposto. Ora sei proprietario. Nel secondo caso sei proprietario anche del terreno ma la convenzione prevedeva dei vincoli di inalienabilità legati alla convenzione il comune ha ceduto anche il terreno ma a determinate condizioni mi spiego? Non so se si debba pagare una differenza. Credo debba andare in comune o dal notaio per capire se può vendere a mercato libero. Io non credo.
     

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