1. immobilio.it è l'unico forum italiano interamente dedicato agli Agenti, alle Agenzie Immobiliari e ai Professionisti del mondo Casa.
    Su immobilio.it puoi approfondire le nuove leggi, leggere recensioni e consigli, scoprire nuovi strumenti, modulistica e servizi per il settore immobiliare e confrontarti con migliaia di Agenti Immobiliari e Professionisti del settore.

    Registrarsi è gratis ed elimina la pubblicità

Tag (etichette):
  1. nando61

    nando61 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Salve a tutti,
    di buon natale (anche se è già passato) e di buon anno nuovo ....
    avrei voluto avere delucidazioni in merito a quanto segue :
    sono proprietario di un locale commerciale che ho posto in locazione, al quale è interessata una persona che vorrebbe aprire una agenzia di viaggi .
    Vista la sfavorevole congiuntura economica , alias crisi economica, si è convenuti di comune accordo ad un canone annuo pari a 6000 euro da pagare in 12 rate mensili di euro 500 , che verrà aggiornato annualmente applicando le variazione accertate dall'istat.

    Ciò premesso si è concordato che terminato il 1° periodo contrattuale di 6 anni, più precisamente si è addivenuti a quanto segue (RIPORTO STRALCIO BOZZA CONTRATTO) :
    Allo scadere del 1° periodo contrattuale di 6 anni, in caso di prosecuzione del rapporto di locazione e per tutta la durata dell’eventuale secondo periodo contrattuale (di 6 anni) si concorda quanto segue :
    il canone annuo da corrispondere per questo secondo periodo contrattuale sarà costituito dalla sommatoria del canone annuo corrisposto nel 6° anno del 1° periodo contrattuale aggiornato mediante applicazione delle variazioni accertate dall’ istat, più un incremento di euro 1800,00 (milleottocento/00) annui [pari ad un incremento di euro 150,00 (centocinquanta/00) della rata mensile del canone]. A partire dal secondo anno del secondo periodo contrattuale e così fino alla successiva scadenza, verranno applicati sul canone annuo come precedentemente determinato, aggiornamenti mediante applicazione delle variazioni accertate dall’istat.
    Si conviene all’applicazione di tali incrementi in caso di prosecuzione del rapporto di locazione e precisamente per il secondo periodo contrattuale di 6 anni, in quanto per il primo periodo contrattuale in considerazione del particolare momento di congiuntura economica sfavorevole, il locatore ha concesso al conduttore un canone più vantaggioso.
    FINE STRALCIO BOZZA CONTRATTO
    ----------------------------
    Domande :
    è corretto tale tipo di accordo, oppure è contestabile ?
    Nel caso fosse contestabile e si decidesse comunque di trascriverlo, posso avere problemi con l'agenzia delle entrate ?
    Potrebbe essere formulato in maniera diversa tale accordo ?
    Un grazie in anticipo ....
     
  2. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Differenziare il canone base nei due periodi di vigenza contrattuale è lecito. Non devono mascherare una scappatoia all'adeguamento istat.
    Gli aumenti annuali non possono superare il 75% dell'adeguamento istat.
    La dizione del tuo contratto è molto elaborata, ma non vedo scorrettezze; bastava dire che a partire dal 7° anno il canone base è pattuito in 7800 €, aggiornabili annualmente secondo istat.
    Il contratto di locazione va sempre registrato (cosa intendi per "trascriverlo"?): l'AdE non ha motivo di contestare questi accordi.
    Contrariamente al solito non uso il condizionale perchè rispondo per esperienza diretta. Saluti
     
    A Il Mattone piace questo elemento.
  3. nando61

    nando61 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Ciao,
    ti ringrazio per le delucidazioni.
    Quando ho scritto "trascriverlo" mi riferivo al trascrivere lo stralcio dell'accordo all'interno del contratto.
    La dizione risulta articolata in quanto volevo dire che l'aumento di euro 1800,00 è da sommare al canone annuo del 6° anno che sarà di euro 6000,00 incrementato degli aumenti che si sono determinati nel corso degli anni applicando le variazioni accertate dall'istat nella misura consentita per legge (75%). Ragion per cui al 7° anno il canone non sarà 7800 euro, ma qualcosa in più.
    Questa precisazione cambia il tuo parere o lo lascia invariato ?
    Ciao e grazie ancora.
     
  4. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Non modifica la mia risposta sul merito della domanda, ma non trovo molto scontata l'interpretazione che volevi dare.

    Ritengo più semplice dire:
    "dal 7° anno il canone base viene stabilito in 7800 €, aggiornato secondo l'adeguamento istat intercorso nel frattempo prendendo a riferimento il mese di dicembre 2010, e sarà attualizzato annualmente in modo automatico senza necessità di richiesta scritta...."
    :soldi:
     
    A nando61 e Il Mattone piace questo messaggio.
  5. nando61

    nando61 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Come dire.... mi sono complicato un po' la vita.....
    Hai sintetizzato in maniera perfetta ciò che avevo cercato di dire ......
    Il passaggio al 2° periodo contrattuale in questo modo dovrebbe avvenire senza rifare il contratto, sarà mia premura pagare la tassa di registro applicandola sul nuovo canone e così pure dichiarando nella dichiarazione dei redditti il maggior introito.
    Confermi ?
     
  6. vavy

    vavy Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Consiglio: nel limite del possibile, prevedi già anche un aumento simile per la fine del 2° periodo di 6 anni... perchè altrimenti se vorrai dare disdetta x rifare il contratto ed aumentare il canone rischi che l'inquilino rifiuti e ti chieda di pagare l'indennità per la perdita di avviamento (18mensilità di canone) visto che - non ho fatto ricerche - ma direi che l'agenzia di viaggi sia un'attività commerciale che comporta contatto con il pubblico... in base alla mia esperienza il solo istat non tiene molto il passo con il mercato...

    direi di sì...
     
  7. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Scusa Vavy, non ho capito il legame con la necessità di rifare il contratto; in ogni caso il contratto dura per il locatore 12 anni; dopo, se dà disdetta e chiede un nuovo canone non accettato, comunque va incontro alle 18 mensilità.
    Altra cosas è il recupero istat, che comunque in qualche modo è compensato dalla differenziazione della base.
     
  8. vavy

    vavy Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Per questo sarebbe meglio se possibile prevedere già che come alla fine del primo periodo il canone sarà aumentato di tot euro annui, alla fine del secondo periodo diverrà così e via per gli ulteriori periodi a scadere... in maniera da avere un canone congruo e in mercato senza dover dar la disdetta...
     
    A Bastimento piace questo elemento.
  9. 90ss

    90ss Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    In queste situazioni è sempre meglio far decorrere l'aumento già nel corso del 6° anno; ho visto situazioni impugnate dai conduttori e non tutti i giudici la pensano nella stessa maniera; la norma è interpretabile e non sempre chiara nei contratti.... nel dubbio: aumento già nel sesto anno o comunque entro la fine del 1° periodo di locazione...
    Per quello che cambia...ma massima sicurezza!!
     
    A vavy piace questo elemento.
  10. maryber

    maryber Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    ciao! mi sembra di capire che posso stipulare un contratto di locazione commerciale senza prevedere l'aggiornamento istat per i primi 6 anni? e dall'inizio del 7° anno un canone diverso sul quale si applicherà l'aggiornamento?
     
  11. Babosao

    Babosao Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Buon giorno a tutti, anche io ho un quesito simile al precedente dove il canone annuale attuale è di 6000,00 euro (mensile 500) aggiornato poi annualmente con adeguamento istat periodo dal 1 aprile 2007 al 31 marzo 2013.
    Nello stampato per contratti di locazione commerciale abbiamo aggiunto al momento della stipula del contratto " art. 20 le parti convengono che dal 1° aprile 2013 al rinnovo del contratto il canone annuale viene stabilito sin d'ora in euro 8400,00 più aggiornamenti Istat come al punto 3"
    Tutto questo ha valore legale?

    La conduttrice mi ha comunicato telefonicamente oggi 29 dicembre 2012 che non intende proseguire dopo il 31 marzo 2012. Come devo comportarmi?
    Grazie anticipatamente a chi vorrà gentilmente darmi una risposta in merito.
     
  12. H&F

    H&F Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Mi sembra che non ci sia il corretto prevviso.
    D'altra parte, se non può continuare l'attività per motivi seri, c'è poco da guardare ciò che è legale e ciò che non è.
     
    A Limpida piace questo elemento.
  13. Babosao

    Babosao Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Non ci sono dubbi che non ci sia il corretto preavviso. Quello che più mi interessa sapere è, se la clausola inserita nel contratto è legale e se la conduttrice può impugnarla visto che è il motivo per cui non vuole proseguire.
    Non vorrei che poi mi chiedesse l'indennità commerciale!
     
  14. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Il dubbio mi pare lecito: potrebbe essere considerato un espediente illegale per aumentare il canone. Per assurdo la cosa non presenterebbe problemi se fosse in diminuzione.
    O se il canone fosse stato fin dall'inizio pattuito in 8400, con una diminuzione iniziale motivata da considerazioni relative alle spese iniziali di avviamento.
    Nelle condizioni descritte potrebbe essere contestata: di qui però a pretendere l'indennità commerciale, mi sembra troppo. In fondo lo stesso conduttore ha firmato il contratto in questa forma. E se è lui a recedere, non è dovuta l'indennità.
    Dati i tempi va comunque valutato il grado di solvenza e le alternative commerciali: potrebbe valer la pena tenersi l'inquilino al soloto canone anche se non molto remunerativo.
     
  15. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    se è lei ad andarsene non è possibile...
     
  16. H&F

    H&F Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Poichè non si possono prevedere le mosse della gente (piu o meno in buona fede) io aspetterei di vedere come si evolve la questione.
    Il conduttore dovrà per forza inviarti una raccomandata A.R. con i suoi programmi ed eventuali richieste.
    Dopo tu esaminerai e risponderai ponderatamente.
     
  17. Pennylove

    Pennylove Membro Assiduo

    Privato Cittadino

    E’ opinione concorde, in ambito giurisprudenziale, che la previsione di canoni di locazione in misura differenziata sia legittima e non si ponga in contrasto con il disposto di cui all’art. 79 (Patti contrari alla legge) della legge n°392/1978, purché non sia finalizzata ad attuare una sorta di determinazione a priori dell’aggiornamento della misura del canone, contrastando, in tal caso, con quanto stabilito dall’art. 32 (Aggiornamento del canone) della legge stessa, e venendo, quindi, colpita da nullità.

    Deve pertanto ammettersi la possibilità per le parti di prevedere, al momento della stipula del contratto (e non già successivamente), variazioni del canone per un determinato numero di anni di durata del contratto o addirittura (come nel caso di specie) nella sola ipotesi di rinnovazione del contratto stesso, a patto, però, che la necessità di aumenti graduali scaturisca da determinati fatti o vicende aventi una incidenza rilevante sulla funzione economica dell’intero rapporto contrattuale, fattori del tutto indipendenti dalle variazioni annue del potere d’acquisto della moneta, chiaramente ed espressamente evincibili a contratto.

    Indispensabile, quindi, per la validità di una previsione di canone diverso per le varie annualità del contratto, è:

    a) che sia espressamente menzionato il canone complessivo, perché solo in tal modo è possibile accertare, se necessario, il canone medio mensile (come per la determinazione dell’indennità di avviamento che – come precisato da Bastimento e Umberto – il conduttore perde nel caso in cui formalmente manifesti la propria volontà di non voler beneficiare di un ulteriore rinnovo del contratto);

    b) che vi sia la specifica indicazione dei motivi giustificativi di tale scelta: ad es. le spese rilevanti di manutenzione/ristrutturazione che inizialmente il conduttore deve affrontare per adattare l’immobile appena preso in locazione alle proprie esigenze, e l’interesse del locatore di evitare di concorrere in tali spese, ovvero la previsione del conduttore di sviluppo futuro dell’attività svolta nel bene locato.

    Le motivazioni, però, sono – si ribadisce – fondamentali: se la clausola non contiene alcun utile riferimento ai profili giustificativi degli aumenti, risulta evidente l’intento di eludere i limiti quantitativi posti dall’art. 32 della legge n°392/1978. L’accertamento di tale clausola è, comunque, devoluto insindacabilmente al giudice di merito.

    Ora, mancando nel caso di specie i presupposti, in presenza dei quali deve ritenersi pienamente valida la clausola che prevede un aumento del canone nel corso della durata del rapporto di locazione, assai dubbia è, a parere di chi scrive, la legittimità della clausola posta all’attenzione del forum.
     
    A Antonello piace questo elemento.
  18. H&F

    H&F Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Se venisse confermata o meno la leggittimità della clausola, quale sarebbe lo scenario che si verrebbe ad aprire ?
    Mi sembra che questa sia la sostanza del quesito posto da Balbosao, a cui, consentimi Pennylove, non vedo la tua risposta.
    Clausola illeggittima : il conduttore ha diritto a restare al vecchio canone ?
    Quando e come deve il conduttore comunicare validamente la sua posizione ?
    Questo è il motivo che mi ha indotto a consigliare di attendere la comunicazione del conduttore. Tanto non credo si possa giocare di anticipo sulla base di una telefonata.

    Ciao e Buon Anno Nuovo.
     
  19. Babosao

    Babosao Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Purtroppo non ci sono motivazioni scritte per il motivo dell' inserimento della clausola 20 trascritt interamente nel mio post
    iL motivo dellaa clausola è stato per un canone inferiore iniziale per lavori di ristrutturazione che dovevano essere effettuati dalla conduttrice, peraltro lavori mai effettuati perché l'accordo é stato verbale e non scritto!
    Ringrazio per le numerose risposte.
     
  20. H&F

    H&F Membro Assiduo

    Altro Professionista
    [quote="Babosao, post: 265628, member: 49161"
    ....... per lavori di ristrutturazione che dovevano essere effettuati dalla conduttrice, peraltro lavori mai effettuati perché l'accordo é stato verbale e non scritto!
    Ringrazio per le numerose risposte.[/quote]

    Meglio così.
     

Per rispondere Entra o Registrati è Gratis…

Perchè dovresti Registrarti?

  • Partecipare e Creare Discussioni
  • Trovare Consigli e Suggerimenti
  • Condividere i tuoi Interessi
  • Informarti sulle Novità

Condividi questa Pagina