Perchè se c'è la recessione le statistiche sono stabili per il settore immobiliare?

[enzo6]

Vorrei confrontarrmi con Voi per capire un concetto che mi sfugge:
Negli ultimi anni abbiamo assistito al crollo della produzione industriale italiana, la caduta delle vendite al dettaglio, la crisi de settore immobiliare (solo per fare degli esempi).
Nel mercato immobiliare le compravendite si sono ridotte di oltre il 30% in pochi anni cosa analoga al settore auto.
A questo punto mi domando:
1)Perchè il ns. PIL ha subito una contrazione solo del 3% negli ultimi 4 anni?
2)Perchè nel 2011 abbiamo assistito alla recrudescenza della crisi del settore immobiliare, si vendono sempre meno case, ma le cifre ufficiali per numero vendite sono in linea col 2010.
In pratica perchè le statistiche sono migliori della ns. percezione quotidiana?
Per cortesia non rispondete che i dati ISTAT o AGENZIA TERRITORIO sono artefatti, non lo credo.
Deve esistere una spiegazione differente.

 

[Graf]

Boh...forse Mario Monti é un incantatore di serpenti...

 

[Graf]

Boh...forse Mario Monti é un incantatore di serpenti...e di giornalisti.

 

[SILENZIOSO]

fino a qualche anno fa nessuno credeva che fosse artefatto il bilancio della Grecia, poi sappiamo tutti come è andata a finire.......
Io per esempio faccio fatica a spiegarmi i dati crif..... a gennaio i mutui nella fascia tra 100.000 e 150.000 euro erano attorno al 15% del totale, a febbraio la crif comunica che la media tra gennaio e febbraio 2012 è circa il 30% del totale. (credo che in grandi numeri uno scostamento del genere da un mese ad un altro sia quantomeno strano)
Perdonami se a una domanda rispondo con una domanda ma anche io non mi so spiegare certe cose

 

[SILENZIOSO]

Io ogni caso nel report dell'agenzia del territorio trovi alcune ipotesi plausibili in risposta alla tua domanda

 

[enzo6]

ho letto report agenzia del territorio ma non ho trovato alcuna risposta alla mia domanda iniziale

 

[Carlo Garbuio]

dobbiamo imparare ad analizzare bene i dati, ad approfondirli e applicarli al nostro territorio.
Tutti gli indicatori nazionali sono frutto di medie e/o semplificazioni, limiti ... utili allo scopo ma la realtà locale spesso è molto diversa.

Porto la mia esperienza.
Ho analizzato le compravendite del 2010 e del 2011 di un comune (sto procedendo con altri) ed il numero delle compravendite è costante, con scostamenti minimi, rispecchia il dato nazionale. Approfondendo l'analisi però si scopre che le compravendite comprendono le vendite fra parenti, vicini, riscatti di leasing, acquisto di quote ... tutti dati che "normalizzati" (come le NTN) mostrano la costanza della tendenza delle compravendite ma non è così. Le compravendite pure, reali, quelle che fanno mercato, è drasticamente sceso, a conferma della sensazione degli operatori del mercato immobiliare.

Il mercato immobiliare italiano non è trasparente, non ha sufficiente cultura ... e la professionalità lascia molto a desiderare, rispecchiando gli altri settori.
Quindi la stragrande maggioranza delle analisi (non conoscendole tutte spero che qualcuno operi bene) sono molto grossolane e spesso inventate o comunque non fondate su metodologie operative condivise e sull'analisi reale del mercato ... e su questo si prendono le decisioni

 

[enzo6]

Scusa Carlo ma non ti seguo.
Ho fatto due domade relative a macro numeri a livello nazionale e non a livello locale. Questi dati sono ufficiali ed ottenuti in base a medologie consolidate (es: numero/data rogiti) e costanti nel tempo. Non parlo di dati locali o parziali.
faccio un ultimo esempio: l'agenzia del territorio lascia intendere che nell'ultimo trimestre 2011 le cose non sono andate molto male, nella realtà sappiamo è stato un disastro.

ricordo a graf che a Monti non riguarda pil 2008-2011, non era di Sua competenza.

 

[kingofbit]

Buongiorno a tutti.
Secondo me in Italia qualunque tipo di statistica è "prodotta/costruita" ad uso e consumo dell'informazione (artefatta) che si vuole dare in quel preciso momento storico ed in relazione ad uno specifico argomento

Alcuni esempi? Nel PANIERE istat per il calcolo del costo dell'inflazione, NON C'E' il pane ed altri generi alimentari di prima necessità. Ma ci sono gli smartphone. Allora, io penso che per quanti smartphone ci siano in giro, voglio sperare che la gente prima di telefonare pensi prima a mangiare! Ciò significa che l'istat ti dice che l'inflazione è del 3% annuo (perchè magari non è uscita la nuova versione di Iphone), ma tu vai a comprare il latte ed i broccoli ed aumentano del 5% ogni 2 mesi, per un totale del 30% annuo.

Fino all'anno scorso la statistica dell'economia sommersa (il c.d "nero") in Italia era di circa 200 miliardi l'anno. In questi giorni le nuove statistiche parlano di 540 miliardi. Hanno Aggiornato il Software che fa i calcoli? E' tutto così in Italia. I numeri si possono leggere/aggregare/presentare in mille modi. Vuoi far vedere che un partito politico in quel momento va bene? Fai uscire che in quel momento sarebbe votato dal 32% della popolazione. Lo stesso giorno vuoi dare un altro messaggio politico? Fari uscire che il nonostante il 32% del partito "X", il restante 68% (esagero) non si recherebbe alle urne. E così via dicendo..

saluti

 

[Carlo Garbuio]

Scusa Carlo ma non ti seguo.
Ho fatto due domade relative a macro numeri a livello nazionale e non a livello locale. Questi dati sono ufficiali ed ottenuti in base a medologie consolidate (es: numero/data rogiti) e costanti nel tempo. Non parlo di dati locali o parziali.
faccio un ultimo esempio: l'agenzia del territorio lascia intendere che nell'ultimo trimestre 2011 le cose non sono andate molto male, nella realtà sappiamo è stato un disastro.

ricordo a graf che a Monti non riguarda pil 2008-2011, non era di Sua competenza.

l'esempio che ho portato a livello locale può essere una dimostrazione dei limiti delle medie nazionali. Inoltre anche nelle NTN nazionali sono comprese le compravendite che io ho scartato ed invece sono comprese, normalizzate, nelle compravendite nazionali. Quindi, solo un maggior dettaglio di analisi potrà portare ad analisi più aderenti alla realtà