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  1. enzo6

    enzo6 Ospite

    Vorrei confrontarrmi con Voi per capire un concetto che mi sfugge:
    Negli ultimi anni abbiamo assistito al crollo della produzione industriale italiana, la caduta delle vendite al dettaglio, la crisi de settore immobiliare (solo per fare degli esempi).
    Nel mercato immobiliare le compravendite si sono ridotte di oltre il 30% in pochi anni cosa analoga al settore auto.
    A questo punto mi domando:
    1)Perchè il ns. PIL ha subito una contrazione solo del 3% negli ultimi 4 anni?
    2)Perchè nel 2011 abbiamo assistito alla recrudescenza della crisi del settore immobiliare, si vendono sempre meno case, ma le cifre ufficiali per numero vendite sono in linea col 2010.
    In pratica perchè le statistiche sono migliori della ns. percezione quotidiana?
    Per cortesia non rispondete che i dati ISTAT o AGENZIA TERRITORIO sono artefatti, non lo credo.
    Deve esistere una spiegazione differente.
     
  2. Graf

    Graf Nominato ad Honorem Membro dello Staff

    Privato Cittadino
    Boh...forse Mario Monti é un incantatore di serpenti...
     
  3. Graf

    Graf Nominato ad Honorem Membro dello Staff

    Privato Cittadino
    Boh...forse Mario Monti é un incantatore di serpenti...e di giornalisti.
     
  4. SILENZIOSO

    SILENZIOSO Membro Attivo

    Altro Professionista
    fino a qualche anno fa nessuno credeva che fosse artefatto il bilancio della Grecia, poi sappiamo tutti come è andata a finire.......
    Io per esempio faccio fatica a spiegarmi i dati crif..... a gennaio i mutui nella fascia tra 100.000 e 150.000 euro erano attorno al 15% del totale, a febbraio la crif comunica che la media tra gennaio e febbraio 2012 è circa il 30% del totale. (credo che in grandi numeri uno scostamento del genere da un mese ad un altro sia quantomeno strano)
    Perdonami se a una domanda rispondo con una domanda ma anche io non mi so spiegare certe cose
     
  5. SILENZIOSO

    SILENZIOSO Membro Attivo

    Altro Professionista
    Io ogni caso nel report dell'agenzia del territorio trovi alcune ipotesi plausibili in risposta alla tua domanda
     
  6. enzo6

    enzo6 Ospite

    ho letto report agenzia del territorio ma non ho trovato alcuna risposta alla mia domanda iniziale
     
  7. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    dobbiamo imparare ad analizzare bene i dati, ad approfondirli e applicarli al nostro territorio.
    Tutti gli indicatori nazionali sono frutto di medie e/o semplificazioni, limiti ... utili allo scopo ma la realtà locale spesso è molto diversa.

    Porto la mia esperienza.
    Ho analizzato le compravendite del 2010 e del 2011 di un comune (sto procedendo con altri) ed il numero delle compravendite è costante, con scostamenti minimi, rispecchia il dato nazionale. Approfondendo l'analisi però si scopre che le compravendite comprendono le vendite fra parenti, vicini, riscatti di leasing, acquisto di quote ... tutti dati che "normalizzati" (come le NTN) mostrano la costanza della tendenza delle compravendite ma non è così. Le compravendite pure, reali, quelle che fanno mercato, è drasticamente sceso, a conferma della sensazione degli operatori del mercato immobiliare.

    Il mercato immobiliare italiano non è trasparente, non ha sufficiente cultura ... e la professionalità lascia molto a desiderare, rispecchiando gli altri settori.
    Quindi la stragrande maggioranza delle analisi (non conoscendole tutte spero che qualcuno operi bene) sono molto grossolane e spesso inventate o comunque non fondate su metodologie operative condivise e sull'analisi reale del mercato ... e su questo si prendono le decisioni
     
    A gcaval e immpittaro piace questo messaggio.
  8. enzo6

    enzo6 Ospite

    Scusa Carlo ma non ti seguo.
    Ho fatto due domade relative a macro numeri a livello nazionale e non a livello locale. Questi dati sono ufficiali ed ottenuti in base a medologie consolidate (es: numero/data rogiti) e costanti nel tempo. Non parlo di dati locali o parziali.
    faccio un ultimo esempio: l'agenzia del territorio lascia intendere che nell'ultimo trimestre 2011 le cose non sono andate molto male, nella realtà sappiamo è stato un disastro.

    ricordo a graf che a Monti non riguarda pil 2008-2011, non era di Sua competenza.
     
  9. kingofbit

    kingofbit Membro Attivo

    Altro Professionista
    Buongiorno a tutti.
    Secondo me in Italia qualunque tipo di statistica è "prodotta/costruita" ad uso e consumo dell'informazione (artefatta) che si vuole dare in quel preciso momento storico ed in relazione ad uno specifico argomento

    Alcuni esempi? Nel PANIERE istat per il calcolo del costo dell'inflazione, NON C'E' il pane ed altri generi alimentari di prima necessità. Ma ci sono gli smartphone. Allora, io penso che per quanti smartphone ci siano in giro, voglio sperare che la gente prima di telefonare pensi prima a mangiare! Ciò significa che l'istat ti dice che l'inflazione è del 3% annuo (perchè magari non è uscita la nuova versione di Iphone), ma tu vai a comprare il latte ed i broccoli ed aumentano del 5% ogni 2 mesi, per un totale del 30% annuo.

    Fino all'anno scorso la statistica dell'economia sommersa (il c.d "nero") in Italia era di circa 200 miliardi l'anno. In questi giorni le nuove statistiche parlano di 540 miliardi. Hanno Aggiornato il Software che fa i calcoli? E' tutto così in Italia. I numeri si possono leggere/aggregare/presentare in mille modi. Vuoi far vedere che un partito politico in quel momento va bene? Fai uscire che in quel momento sarebbe votato dal 32% della popolazione. Lo stesso giorno vuoi dare un altro messaggio politico? Fari uscire che il nonostante il 32% del partito "X", il restante 68% (esagero) non si recherebbe alle urne. E così via dicendo..

    saluti
     
    A fantasiay piace questo elemento.
  10. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    l'esempio che ho portato a livello locale può essere una dimostrazione dei limiti delle medie nazionali. Inoltre anche nelle NTN nazionali sono comprese le compravendite che io ho scartato ed invece sono comprese, normalizzate, nelle compravendite nazionali. Quindi, solo un maggior dettaglio di analisi potrà portare ad analisi più aderenti alla realtà
     
  11. SILENZIOSO

    SILENZIOSO Membro Attivo

    Altro Professionista
    Graf, Monti non c'era nel 2011 ma ora è lui che sta cercando di far guadagnare all'Italia la fiducia dei mercati internazionali...

    Riguardo alle ipotesi dell'agenzia del territorio le trovi a pagina 4 (da metà in poi).

    King la penso esattamente come te

     
  12. Silvio Luise

    Silvio Luise Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Ok Carlo ,ma le statistiche espresse sono su base nazionale.....e se prendiamo per buone quelle del 2008 con lo stesso criterio dobbiamo raffrontare il 2011/12. Quello che afferma Silenzioso fa riflettere ( io non conosco i dati ) ma se le cose stanno così significa che le banche stanno erogando in aumento su una fascia di clientela che a me risulta ferma.
    E' una manipolazione di dati continua in tutti i settori.......se si pensa poi che che il 2011 ha avuto un incremento di gettito allo stato , nonostante la crescita 0 o negativa di circa 5000 miliardi in più , a mio avviso .......il ca.....no regna sovrano.
     
  13. immpittaro

    immpittaro Ospite

    Sono d'accordo con quanto scritto da Carlo e King....i dati sono usati in Italia estrapolando quello che serve e che fa comodo per pilotare un concetto....non si analizzano mai e ognuno scrive il contrario dell'altro.....
    Del resto siamo italiani e il buon Berlusca insegna......ha usato dat fino all'altro giorno per farci credere che andava tutto bene :sorrisone:
     
    A Antonello piace questo elemento.
  14. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    lo stesso criterio è quello di "normalizzare" e da qui non si vede il reale andamento della compravendite perchè queste sono mescolate con quelle reali. Un maggior dettaglio ci permetterebbe di discutere con maggior cognizione e non su un dato grezzo, mediato, sporco, grossolano
     
  15. enzo6

    enzo6 Ospite

    scusate ho paura che il casino lo stiamo facendo noi.
    l'unica risposta che leggo è che i dati sono artefatti ma ciò non è vero.
     
  16. immpittaro

    immpittaro Ospite

    no sei tu che non hai capito........non sono artefatti, ma bensi non sono analizzati correttamente e nella loro reale valenza......analizzare le compravendite mischiando cessioni di quote risctti leasing, donazioni etc etc che indicazioni può dare sulle nuove compravendite, quelle che muovono il mercato????
     
  17. pensoperme

    pensoperme Membro Storico

    Privato Cittadino
    Se in una quota NTN di 600k ci sono 550k compravendite e 50k di "normalizzate" allora il dato 600k, preso come metro del mercato immobiliare, ha un senso, un errore accettabile. Se invece, come accenna Carlo, le 600k NTN contengono al suo interno 200k di "normalizzate" (quindi non compravendite) significa che le compravendite vere sono 400k e su quelle dovresti fare i conti. Io non ho mai capito come mai "normalizzino" il dato, o almeno perchè non offrano il dato purificato, cioè le COMPRAVENDITE Nazionali, senza normalizzare un fico secco.
     
  18. enzo6

    enzo6 Ospite

    se l'agenzia del territorio usa una metodologia statistica comprensiva delle modalità da te descritte significa che lo ha fatto nel 2009-2010-2011 e lo farà nel 2012.
    quindi ciò non favorisce il 2011 rispetto agli anni precedenti.
     
  19. pensoperme

    pensoperme Membro Storico

    Privato Cittadino
    No, erri di nuovo nel ragionamento secondo me. In realtà il dato è sempre spurio ma non sai di quanto. Infatti nessuno dice di saperlo, dice solo che non è affidabile come dato. La % di normalizzate varia e non ti viene comunicata. Altro sarebbe se accanto al dato "intero" ci fosse indicata al % di normalizzate allora potresti notare che la % di normalizzate appunto, non è costante. Quindi la spiegazione di Carlo è la più logica da darti -> DOMANDA: "come mai nonostante le statistiche dicano che il mercato non è calato tutti i player dicono il contrario?" RISPOSTA: "Leggi trilussa".
     
  20. enzo6

    enzo6 Ospite

    Non capisco come si possa asserire che la percentuale di normalizzazione avvantaggia il 2011 rispetto il 2010 se scrivi che non viene comunicata.
    io cerco di fare valutazioni su dati disponibili non su ipotesi.
    tutti la pensiamo nella stessa maniera ma non mi convince il percorso logico con cui si arriva alle conclusioni.
    non sto facendo filosofia ma credo di aver trovato una spiegazione, solo parziale, ma spero di ricevere qualche spunto valido da voi che mi consenta arrivare alla soluzione.
     

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