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angelica1967

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Salve a luglio ho messo in vendita il mio appartamento, dopo 20 gg l' agenzia mi presenta un acquirente disposto all acquisto e presenta una proposta di acquisto da me accettata.
Nella proposta non si parla di mutuo e gli acquirenti mi informano che avendo venduto la loro casa, appena rogitano la vendita si passerebbe a rogitare l' acquisto della mia proprietà.
Dopo un mese e mezzo con telefonata informale l agente mi informa che la perizia per il mutuo ha rilevato una difformità tra stato di fatto e planimetria catastale, ma di questo nulla di scritto: solo parole..
l' immobile del 1960 NON HA MAI subito alcun lavoro, è esattamente come costruito dalla impresa nel 1960 e si evidenzia molto bene che nulla è stato mutato.
Quello che la banca definisce difformità è che un tramezzo divisorio di due stanze sembra essere spostato di 12 cm. Cosa si fa in questi casi per tutelarsi?
Il mio dubbio di venditore è che la banca non voglia erogare il mutuo e escogiti questa difformità che a mio avviso NON esite, non sapendo come giustificare il diniego.
Non posso e non voglio neanche pensare ad una sanatoria visto che MAI l' apppartamento è stato toccato e nulla è stato cambiato dalla sua costruzione. Come ci si comporta in questi casi dove è palese che la difformità non esiste?
grazie
 

Avv Luigi Polidoro

Nuovo Iscritto
Membro dello Staff
Professionista
Come ha detto Bagudi, spesso le difformità "minime" sono state realizzate dal costruttore.
Si tratta di sciocchezze ma, se la difformità c'è, deve essere regolarizzata.
Vero è che il promissario acquirente non ha subordinato l'efficacia della proposta all'ottenimento del mutuo ma è anche vero che, se la difformità non è stata dichiarata e riconosciuta al momento della proposta, il promissario acquirente può rifiutarsi di rogitare pretendendo la regolarità urbanistica.
In sostanza il consiglio è quello di regolarizzare.
Eventualmente contattare un tecnico di propria fiducia per accertare l'esistenza delle difformità rilevata dal perito della banca.
Ma adottare atteggiamenti rigidi in questo momento può essere controproducente o persino dannoso.
 

francesca63

Membro Senior
Privato Cittadino
Non posso e non voglio neanche pensare ad una sanatoria visto che MAI l' apppartamento è stato toccato e nulla è stato cambiato dalla sua costruzione. Come ci si comporta in questi casi dove è palese che la difformità non esiste?
Penso che, se verificherai che la difformità esiste, seppur dall’origine, la sanatoria (a tuo carico) è obbligatoria.
Se non la fai, risulterai inadempiente.
 

davideboschi

Membro Attivo
Privato Cittadino
Se la difformità esiste va regolarizzata e per questo basta una variazione della planimetria catastale. Normalmente queste cose si risolvono con l'oblazione minima (516 euro) al Comune e la spesa del tecnico che ti ridisegna la piantina e la porta al catasto (più o meno lo stesso). Quindi nulla di cui stracciarsi le vesti.
Purtroppo un tempo si rogitava senza fare verifiche approfondite, per cui tanti si trovano con un immobile non conforme (magari già costruito così dall'impresa), e se vogliono venderlo non hanno altra scelta che sanare, in un modo o nell'altro.

Ciò premesso, mi pare poco credibile che da una planimetria catastale risulti una difformità minima, come lo spostamento di un tramezzo di 12 centimetri.

Le planimetrie catastali in genere non sono quotate, e sono in una scala di 1/200 quindi 12 cm equivalgono a 0.6 millimetri (hai letto bene, poco più di mezzo millimetro) sulla carta.
Mi chiedo da dove questo tecnico ha potuto tirar fuori i 12 cm da un pezzo di carta non quotato, e per di più vecchio di 60 anni, magari ottenuto per copia eliografica che, si sa, non tiene esattamente le proporzioni.
Quindi, sempre che al caso si applichino i presupposti che ho scritto, secondo me la difformità non esiste, per di più il tecnico è un incompetente (o peggio in malafede) e anche l'agente un pochino lo è, perché dovrebbe sapere che da una piantina catastale certi dettagli non risultano.

I tuoi dubbi di venditore sono assolutamente fondati.
Loro hanno firmato una proposta senza sospensiva mutuo (domanda: ti hanno dato una caparra?) e ora scoprono che la banca non concede il mutuo per cui si inventano (magari d'accordo con la banca) questa difformità per far risultare inadempiente te.

Comunque tu fino a che non ricevi una comunicazione scritta non sei inadempiente: puoi attendere la data del rogito (mi auguro che sulla proposta che avete firmato ci sia una data ultima) e far risultare inadempienti loro.
 

Avv Luigi Polidoro

Nuovo Iscritto
Membro dello Staff
Professionista
Difficilmente la banca rifiuta un mutuo pretestuosamente, adducendo difformità che il tecnico non ha rilevato, solo per salvare un acquirente che non ha messo la sospensiva.
Va bene far controllare da un tecnico di sua fiducia, ma qui mi fermerei.
 

angelica1967

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Grazie a tutti delle cortesi risposte:
l' appartamento cosi come è attualmente è esattamente quanto consegnato al vecchio acquirente del 1961 ( che poi ha venduto a me) e sia i pavimenti, i battiscopa, le porte, le serrature i muri e quant' altro sono evidenti anni 1960 e non si vedono variazioni evt. apportate.
Non solo si vede, ma la piantina lo dimostra: sembra forse che il costruttore e i muratori dell' epoca per qualche incomprensibile ragione abbiano solo spostato questo tramezzo che risulta spostato di 12 cm dalla posizione in planimetria a favore di una camera anzichè dell' altra.
La conversazione è avvenuta telefonicamente e nulla mi è stato scritto.
L' agente mi ha intimato una sanatoria che costerà - dice- sui 3000 euro, oppure devo rimborsare del doppio la caparra confirmatoria (10mila euro) che ahimè io ho incassato dopo un mese dalla proposta.
Sono consapevole che a rogito si debba andare con le conformità richieste, ma i 12 cm non rientrano nelle minime difformità previste come accettabili?
In ogni caso se esiste un errore nella elaborazione della planimetria nel 1961 o forse una variazione in corso d' opera del costruttore si potrebbe evitare la sanatoria e risistemare la sola palnimetria? ( sempre presa per buona senza misurare nulla) esistono altre forme di "aggiornamento e/o rettifica della planimetria, senza dover passare da una tanto dispendiosa sanatoria che, se ben capisco, mi farebbe dichiarare che il tramezzo l' avrei spostato io dopo l' acquisto del 2005?
Mi sembra un pò eccessivo dover andare in sanatoria inventando che il tramezzo l' ho spostato io, perchè sarebbe un falso ( addirittura l' agente propon di fare una DIA ora e alla mia obiezione : e che faccio una DIA falsa, un inizio lavori ed una chiusura lavori falsa, mi ha risposto che si si puo fare ( siamo matti?).
Non voglio impuntarmi su nulla, voglio capire se c'è una alternativa civile e meno dispendiosa alla sanatoria. Ho proposto la restituzione della caparra perchè il tempo di accertare, di poter anche rivalermi sul vecchio proprietario e per tutta la pratica anche di una mia controperizia farebbe perdere tempo agli acquirenti, ma l' agente mi ha minacciato di dover pagare il doppio della caparra!!! ma se le parti si accordano? che c' entra l' agente, al massimo potrebbe chiedermi la Sua provigione. O mi sbaglio?
Si fa la sanatoria, se prevista, perchè le leggi sono cambiate e l'Italia è piena di immobili variati in corso di costruzione dal costruttore e mai comunicato al comune.

C'è l'obbligo di rogitare con la piena conformità urbanistica e catastale, ma si tratta di una sciocchezza.
Salve BAGUDI, intende una sciocchezza nel rimettere a posto la planimetria? I costi da quanto riferitomi non sono cosi bassini. o mi sbaglio?
 

angelica1967

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Se la difformità esiste va regolarizzata e per questo basta una variazione della planimetria catastale. Normalmente queste cose si risolvono con l'oblazione minima (516 euro) al Comune e la spesa del tecnico che ti ridisegna la piantina e la porta al catasto (più o meno lo stesso). Quindi nulla di cui stracciarsi le vesti.
Purtroppo un tempo si rogitava senza fare verifiche approfondite, per cui tanti si trovano con un immobile non conforme (magari già costruito così dall'impresa), e se vogliono venderlo non hanno altra scelta che sanare, in un modo o nell'altro.

Ciò premesso, mi pare poco credibile che da una planimetria catastale risulti una difformità minima, come lo spostamento di un tramezzo di 12 centimetri.

Le planimetrie catastali in genere non sono quotate, e sono in una scala di 1/200 quindi 12 cm equivalgono a 0.6 millimetri (hai letto bene, poco più di mezzo millimetro) sulla carta.
Mi chiedo da dove questo tecnico ha potuto tirar fuori i 12 cm da un pezzo di carta non quotato, e per di più vecchio di 60 anni, magari ottenuto per copia eliografica che, si sa, non tiene esattamente le proporzioni.
Quindi, sempre che al caso si applichino i presupposti che ho scritto, secondo me la difformità non esiste, per di più il tecnico è un incompetente (o peggio in malafede) e anche l'agente un pochino lo è, perché dovrebbe sapere che da una piantina catastale certi dettagli non risultano.

I tuoi dubbi di venditore sono assolutamente fondati.
Loro hanno firmato una proposta senza sospensiva mutuo (domanda: ti hanno dato una caparra?) e ora scoprono che la banca non concede il mutuo per cui si inventano (magari d'accordo con la banca) questa difformità per far risultare inadempiente te.

Comunque tu fino a che non ricevi una comunicazione scritta non sei inadempiente: puoi attendere la data del rogito (mi auguro che sulla proposta che avete firmato ci sia una data ultima) e far risultare inadempienti loro.
Come ha detto Bagudi, spesso le difformità "minime" sono state realizzate dal costruttore.
Si tratta di sciocchezze ma, se la difformità c'è, deve essere regolarizzata.
Vero è che il promissario acquirente non ha subordinato l'efficacia della proposta all'ottenimento del mutuo ma è anche vero che, se la difformità non è stata dichiarata e riconosciuta al momento della proposta, il promissario acquirente può rifiutarsi di rogitare pretendendo la regolarità urbanistica.
In sostanza il consiglio è quello di regolarizzare.
Eventualmente contattare un tecnico di propria fiducia per accertare l'esistenza delle difformità rilevata dal perito della banca.
Ma adottare atteggiamenti rigidi in questo momento può essere controproducente o persino dannoso.
Buongiorno, se il promissario acquirente puo rifiutarsi di rogitare, io posso proporgli di non rogitare e riprendermi il mio bell' immobile con la minima difformità oppure DEVO OBBLIGATORIAMENTE REGOLARIZZARE ? Il prezzo pattuito è di molto inferiore al valore dell' immobile e la ristrutturazione esterna dell' edificio per diverse decine di migliaia di euro NON è stata inserita nel prezzo.
Cioè la casa è , dato il mercato immobiliare, sottovalutata quindi per me è davvero un onere eccessivo dover investire altri 3 000 euro per sanare una situazione di minimissima (non si dice lo so) difformità????? io cosa posso proporre legalmente per evitarmi tutto questo? Il rimborso del doppio della caparra confirmatoria per 20000 euro? Davvero c' è solo questa strada percorribile come dice l' agente?
 

Sean Carlos

Membro Junior
Agente Immobiliare
Cito un circolare forse utile:

Si ritiene opportuno precisare, per una migliore identificazione delle fattispecie riconducibili nell'ambito delle novellate disposizioni, che non hanno rilevanza catastale le lievi modifiche interne, quali lo spostamento di una porta o di un tramezzo che, pur variando la superficie utile dei vani interessati, non variano il numero di vani e la loro funzionalità.

Pagine 10: https://wwwt.agenziaentrate.gov.it/mt/circolari/Circolari_2010/Circolare 2010 n. 2 - DL n. 78-2010 art. 19 comma 14.pdf
 

francesca63

Membro Senior
Privato Cittadino
se il promissario acquirente puo rifiutarsi di rogitare, io posso proporgli di non rogitare e riprendermi il mio bell' immobile con la minima difformità oppure DEVO OBBLIGATORIAMENTE REGOLARIZZARE ?
Se c'è veramente una irregolarità , questa va certamente messa a posto: non credo in catasto (visto che tale difformità non incide sulla rendita catastale), ma dal punto di vista urbanistico (la licenza è stata data per qualcosa di diverso da quanto realmente edificato).
Se non lo fai, dovrai rendere il doppio della caparra, e perdere anche le provvigioni, perché sarai inadempiente (cioè non fai quanto hai promesso di fare, vendere un immobile regolare).
Davvero c' è solo questa strada percorribile come dice l' agente?
Davvero.
Però devi approfondire , magari con un tecnico scelto da te, perché per ora mi pare che siate al livello di chiacchiere.
 

angelica1967

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Cito un circolare forse utile:

Si ritiene opportuno precisare, per una migliore identificazione delle fattispecie riconducibili nell'ambito delle novellate disposizioni, che non hanno rilevanza catastale le lievi modifiche interne, quali lo spostamento di una porta o di un tramezzo che, pur variando la superficie utile dei vani interessati, non variano il numero di vani e la loro funzionalità.

Pagine 10: https://wwwt.agenziaentrate.gov.it/mt/circolari/Circolari_2010/Circolare 2010 n. 2 - DL n. 78-2010 art. 19 comma 14.pdf
proprio sulla base di tale Circolare AdE e della sentenza n. 24852/2015 emessa dalla Cassazione Civile Sez. II il 9 dicembre scorso io asserisco che tale lieve, parziale, minima (come la si voglia defininire) difformità peraltro MAI notata finora da nessuno neanche da me che abito la casa da 15 anni e forse neanche dal vecchio proprietario che l' ha vissuta dal 1961 al 2005, non va ad inficiare il bene venduto in quanto NON cambia assolutamente nulla nella disposizione, volumetria, superfice o classamento dell' immobile o destinazione d' uso ecc. ecc. l' immobile è intatto dalla costruzione ad oggi. C'è questo tramezzo con 12 cm di differenza tra palnimetria 1961 e stato di fatto.
Esiste un procedimento alternativo alla sanatoria cosi come la intendono tutti: multa, pratica in urbanistica? : tipo la planimetria del 1961 è errata la correggiamo con un aggiornamento grafico?
Per me sanatoria e pagamento di penali significano relativi a qualcosa di molto grave e dunque punibile, ma qui NON si intravede alcun abuso.
quindi esiste o meno una procedura alternativa alla sanatoria per "correggere" questa planimetria nata male, o forse "letta" male?
grazie
 

angelica1967

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Se c'è veramente una irregolarità , questa va certamente messa a posto: non credo in catasto (visto che tale difformità non incide sulla rendita catastale), ma dal punto di vista urbanistico (la licenza è stata data per qualcosa di diverso da quanto realmente edificato).
Se non lo fai, dovrai rendere il doppio della caparra, e perdere anche le provvigioni, perché sarai inadempiente (cioè non fai quanto hai promesso di fare, vendere un immobile regolare).

Davvero.
Però devi approfondire , magari con un tecnico scelto da te, perché per ora mi pare che siate al livello di chiacchiere.
si chiacchiere ma suportate da minacce a dover restituire il doppio della caparra se non regolarizzo.....
 

angelica1967

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Come ha detto Bagudi, spesso le difformità "minime" sono state realizzate dal costruttore.
Si tratta di sciocchezze ma, se la difformità c'è, deve essere regolarizzata.
Vero è che il promissario acquirente non ha subordinato l'efficacia della proposta all'ottenimento del mutuo ma è anche vero che, se la difformità non è stata dichiarata e riconosciuta al momento della proposta, il promissario acquirente può rifiutarsi di rogitare pretendendo la regolarità urbanistica.
In sostanza il consiglio è quello di regolarizzare.
Eventualmente contattare un tecnico di propria fiducia per accertare l'esistenza delle difformità rilevata dal perito della banca.
Ma adottare atteggiamenti rigidi in questo momento può essere controproducente o persino dannoso.
no no nessun atteggiamento rigido. Una domanda: se il promissario acquirente considerato che si perde tempo si rifiuta di rogitare ed io accetto di non rogitare cosa accadrebbe? secondo me dovremmo pagare l' agenzia intermediaria e stop...o mi sbaglio?
 

angelica1967

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Se la difformità esiste va regolarizzata e per questo basta una variazione della planimetria catastale. Normalmente queste cose si risolvono con l'oblazione minima (516 euro) al Comune e la spesa del tecnico che ti ridisegna la piantina e la porta al catasto (più o meno lo stesso). Quindi nulla di cui stracciarsi le vesti.
Purtroppo un tempo si rogitava senza fare verifiche approfondite, per cui tanti si trovano con un immobile non conforme (magari già costruito così dall'impresa), e se vogliono venderlo non hanno altra scelta che sanare, in un modo o nell'altro.

Ciò premesso, mi pare poco credibile che da una planimetria catastale risulti una difformità minima, come lo spostamento di un tramezzo di 12 centimetri.

Le planimetrie catastali in genere non sono quotate, e sono in una scala di 1/200 quindi 12 cm equivalgono a 0.6 millimetri (hai letto bene, poco più di mezzo millimetro) sulla carta.
Mi chiedo da dove questo tecnico ha potuto tirar fuori i 12 cm da un pezzo di carta non quotato, e per di più vecchio di 60 anni, magari ottenuto per copia eliografica che, si sa, non tiene esattamente le proporzioni.
Quindi, sempre che al caso si applichino i presupposti che ho scritto, secondo me la difformità non esiste, per di più il tecnico è un incompetente (o peggio in malafede) e anche l'agente un pochino lo è, perché dovrebbe sapere che da una piantina catastale certi dettagli non risultano.

I tuoi dubbi di venditore sono assolutamente fondati.
Loro hanno firmato una proposta senza sospensiva mutuo (domanda: ti hanno dato una caparra?) e ora scoprono che la banca non concede il mutuo per cui si inventano (magari d'accordo con la banca) questa difformità per far risultare inadempiente te.

Comunque tu fino a che non ricevi una comunicazione scritta non sei inadempiente: puoi attendere la data del rogito (mi auguro che sulla proposta che avete firmato ci sia una data ultima) e far risultare inadempienti loro.
quindi mi sembra di capire che c' è la possibilità di sistemare la cosa senza dover accedere a tutti i costi ad una sanatoria. Oblazione minima, e ridisegno della planimetria ( che essendo in scala 1/200 NON cambierebbe se non di 0,6mm cioè zero...qualcuno capirebbe davvero la differenza del ridisegno?????)
 

Jan80

Membro Assiduo
Professionista
Ti serve un tuo tecnico di fiducia che ti risolva la situazione presentando probabilmente una cila in sanatoria, o in alternativa una dichiarazione sulle tolleranze, questo te lo dirà lui dopo aver esaminato tutte le carte.
Mi pare ovvio che non si tratti della planimetria catastale ma della pianta del precedente edilizio depositata in Comune, quindi della conformità urbanistica. Il problema è che il perito ha riferito il tutto in banca, che ha riferito all'agente, che ha riferito a te che hai scritto sul forum, quindi è normale che si siano mischiate un po' le carte! Se il perito della banca, che è un tecnico, ha rilevato questa difformità, la si dovrà sistemare al fine dell'erogazione del mutuo. Se il promissario acquirente non otterrà il mutuo per questo motivo potrà chiederti il doppio della caparra o i danni dimostrabili se superiori, se non glieli darai spontaneamente dovrà farti causa per ottenerli. In tutti i casi dovrete pagare entrambi la provvigione all'agenzia in mancanza di clausole sospensive.
 

Geom.Damiani

Nuovo Iscritto
Professionista
Buongiorno, ho letto i post precedenti e mi sembra di aver capito che il perito della banca ha riscontrato questa difformità, ossia spostamento di tramezzo, che sia dovuto ad una errata rappresentazione grafica o una diversa esecuzione dei lavori non si sa, ma resta il fatto comunque che c'è.
Adesso parlando di soluzioni bisognerebbe capire cosa si potrebbe fare evitando di presentare una cila a sanatoria.
Avete anche il progetto depositato in comune? oppure la difformità è stata riscontrata solo nella plan. catastale?
Esiste una probabilità di poter eseguire solo una variazione catastale ma non posso pronunciarmi non avendo verificato la pratica in questione.
Un saluto
 
Ultima modifica di un moderatore:

Avv Luigi Polidoro

Nuovo Iscritto
Membro dello Staff
Professionista
Mi accodo a quanti mi hanno preceduto e ribadisco, necessario contattare un tecnico di propria fiducia che individui le soluzioni (rettifica Cila o chissà cos'altro) e ti indichi le spese per la relativa pratica (magari inferiori a quelle che ti sono state già anticipate).
 

cristian casabella

Membro Assiduo
Agente Immobiliare
Tengo a precisare che
difformità peraltro MAI notata finora da nessuno neanche da me che abito la casa da 15 anni e forse neanche dal vecchio proprietario che l' ha vissuta dal 1961 al 2005
questo chiaramente non testo dal punto di vista legale, ne da quello pratico
in ogni caso ho letto molti consigli utili da parte di altri utenti, mi limito a dirti che è ovvio che l'accordo tra te e l'acquirente è un VOSTRO accordo e che quindi nessun terzo possa obbligare ad una scelta...chiaro che quel terzo (mediatore) potrebbe scegliere un incauto suggerimento alle parte e non optare per la soluzione migliore
Chiaro anche che le provvigioni vadano pagate, dal punto di vista legale ma anche pratico... e chiaro che dovrà pagarle anche l'acquirente. Da qui considerare se chi voleva comprare con il tuo doppio della caparra può o meno pagare le provvigioni ed avere comunque un minimo "tornaconto", a meno che non sia un buon samaritano
 

angelica1967

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Grazie di cuore delle Vs. risposte che però non hanno risposto al mio questito: la piantina del 1961 riporta un tramezzo spostato di 0,6 mm da quello che è lo stato di fatto.
Per le legge e la AdE cioò NON è ostativo alla compravendita. Per aiutare la banca ad erogare il mutuo Il venditore HA un metodo alternativo alla sanatoria, dispendiosa, e lunga nelle tempestiche?
Non ho ricevuto risposta a questo semplicissimo quesito quindi vuol dire che me la vedrò in altri luoghi.
grazie e un abbraccio a tutti.
 

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