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angelica1967

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
se la legge e la AdE riconoscono le piccole difformità come NON ostative alla vendita, perchè si DOVREBBE SANARE A TUTTI I COSTI???? alora perchè la Legge e perche la Direttiva AdE?
SALUTONI A TUTTI
 

angelica1967

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Tengo a precisare che

questo chiaramente non testo dal punto di vista legale, ne da quello pratico
in ogni caso ho letto molti consigli utili da parte di altri utenti, mi limito a dirti che è ovvio che l'accordo tra te e l'acquirente è un VOSTRO accordo e che quindi nessun terzo possa obbligare ad una scelta...chiaro che quel terzo (mediatore) potrebbe scegliere un incauto suggerimento alle parte e non optare per la soluzione migliore
Chiaro anche che le provvigioni vadano pagate, dal punto di vista legale ma anche pratico... e chiaro che dovrà pagarle anche l'acquirente. Da qui considerare se chi voleva comprare con il tuo doppio della caparra può o meno pagare le provvigioni ed avere comunque un minimo "tornaconto", a meno che non sia un buon samaritano


cristian Casabella non ho capito il concetto che voleva esprimere (nessuno sta parlando di provvigioni doppie o scontate.... il quesito è la lieve difformità e come correggerla evitando la santoria. ma ho già capito che non c' è strada alternativa.
 

cristian casabella

Membro Assiduo
Agente Immobiliare
cristian Casabella non ho capito il concetto che voleva esprimere (nessuno sta parlando di provvigioni doppie o scontate.... il quesito è la lieve difformità e come correggerla evitando la santoria. ma ho già capito che non c' è strada alternativa.
Intendevo solo, non conoscendo l'entità della caparra, può essere che se non sani, i soldi persi potrebbero essere maggiori rispetto al doppio della caparra + tua provvigione. Chi compra può pretendere anche cifre maggiori se documentabili

Nella prima parte, intendevo che, non ha importanza quando ci si accorge di eventuali difformità rispetto al fatto che in precedenza nessuno si era accorto
 

Jan80

Membro Assiduo
Professionista
Per avere una risposta certa devi prima verificare quanto ti ho già scritto (io e altri):

Se c'è veramente una irregolarità , questa va certamente messa a posto: non credo in catasto (visto che tale difformità non incide sulla rendita catastale), ma dal punto di vista urbanistico (la licenza è stata data per qualcosa di diverso da quanto realmente edificato).
Mi pare ovvio che non si tratti della planimetria catastale ma della pianta del precedente edilizio depositata in Comune, quindi della conformità urbanistica
Cosa dice la pianta della licenza edilizia? Le quote riportate sono differenti da quelle odierne sul posto?
 

bepix

Membro Attivo
Privato Cittadino
La piantina del 1961 riporta un tramezzo spostato di 0,6 mm da quello che è lo stato di fatto.
Per le legge e la AdE cioò NON è ostativo alla compravendita. Per aiutare la banca ad erogare il mutuo Il venditore HA un metodo alternativo alla sanatoria, dispendiosa, e lunga nelle tempestiche?
Non ho ricevuto risposta a questo semplicissimo quesito quindi vuol dire che me la vedrò in altri luoghi.
grazie e un abbraccio a tutti.
se per la banca c'è un abuso, detto abuso va sanato. Alla banca non frega se c'è una tolleranza, se è sanabile, se non è sanabile e se piangi in cinese. L'abuso va sanato, altrimenti l'acquirente deve pagare senza richiedere un mutuo e puoi lasciare tutti gli abusi del mondo. Al momento l'unico modo per vendere è sanare. Il costo è a carico del venditore, diversamente sarà inadempiente
 

Umberto Granducato

Fondatore
Membro dello Staff
Agente Immobiliare
Grazie di cuore delle Vs. risposte che però non hanno risposto al mio questito: la piantina del 1961 riporta un tramezzo spostato di 0,6 mm da quello che è lo stato di fatto.
Per le legge e la AdE cioò NON è ostativo alla compravendita. Per aiutare la banca ad erogare il mutuo Il venditore HA un metodo alternativo alla sanatoria, dispendiosa, e lunga nelle tempestiche?
Non ho ricevuto risposta a questo semplicissimo quesito quindi vuol dire che me la vedrò in altri luoghi.
grazie e un abbraccio a tutti.
secondo me hai ricevuto le risposte, ma non ti vanno bene. Se il perito rileva un abuso (prima parli di 12 cm poi di mm) devi fare una sanatoria, non c'è alternativa.
Non pensare nemmeno che ci sia una manovra della banca per non concedere il finanziamento: la banca non ha bisogno di questi trucchi e non 'pilota' i periti.
Buona vendita
 

davideboschi

Membro Attivo
Privato Cittadino
perchè si DOVREBBE SANARE A TUTTI I COSTI?
Perché altrimenti la banca non eroga il mutuo.

Se il promissario acquirente non otterrà il mutuo per questo motivo potrà chiederti il doppio della caparra
Assolutamente no.
Nella proposta non si parla di mutuo, quindi se l'acquirente non rogita, quale che sia il motivo, l'inadempiente è lui.

Se nella proposta fosse invece menzionata la conformità catastale, bisogna vedere come è formulata.
1) Se vi è scritto "la proposta è subordinata alla conformità catastale", non essendovi conformità la proposta è inefficace. Il venditore può regolarizzare e allora la proposta sarà valida, ma può anche non farlo e cercare un altro acquirente senza risultare inadempiente.
2) Se invece nella proposta è scritto "il venditore garantisce la conformità catastale", allora l'acquirente può rifiutarsi di rogitare per inadempienza del venditore e in questo caso, ma solo in questo caso, può chiedere il doppio della caparra.
 
Ultima modifica:

francesca63

Membro Senior
Privato Cittadino
Assolutamente no.
Nella proposta non si parla di mutuo, quindi se l'acquirente non rogita, quale che sia il motivo, l'inadempiente è lui.
Se non rogita perché l’immobile non ha la conformità catastale e urbanistica, l’inadempiente è comunque il venditore.

Non ho ricevuto risposta a questo semplicissimo quesito quindi vuol dire che me la vedrò in altri luoghi.
SE c'è una difformità va sanata.
E quello che devi fare è non accontentarti delle parole altrui, ma far verificare ad un tuo tecnico di fiducia se tale difformità effettivamente esiste .
Non una difformità catastale, perché come abbiamo detto non rileva che in planimetria la parete sia spostata di 12 cm rispetto alla realtà, e non è necessario far modificare per questo la planimetria catastale.
Deve controllare la licenza edilizia; se c'è differenza li, va fatta la sanatoria, per non essere inadempiente.

Questa è l’unica cosa che possiamo dire (detta da tutti in tutte le salse), poiché da qui sappiamo solo quanto tu riporti, ma non abbiamo accesso ai documenti, necessari per mettere un punto fermo alla questione.
 

francesca63

Membro Senior
Privato Cittadino
Ma non si diceva che
Infatti.
Le difformità catastali dovute a lievi modifiche interne, che non modificano la rendita, non rilevano.
Io continuo a sostenere che la venditrice deve far verificare da un suo tecnico se la difformità riguarda la licenza edilizia ( non la planimetria catastale, che per 12 cm non va modificata).
Se così fosse, deve sanare per poter vendere.
Se non lo fa (e non c'è condizione sospensiva), sarà inadempiente, con le conseguenze economiche del caso ( restituzione doppio caparra, o risarcimento dei danni dimostrabili, provvigione acquirente comprese).
 

davideboschi

Membro Attivo
Privato Cittadino
Io continuo a sostenere che la venditrice deve far verificare da un suo tecnico se la difformità riguarda la licenza edilizia ( non la planimetria catastale, che per 12 cm non va modificata).
Se così fosse, deve sanare per poter vendere.
Se non lo fa (e non c'è condizione sospensiva), sarà inadempiente
Sicuramente dovrebbe fare le verifiche del caso.
Ma l'inadempienza sua si concretizza solo se la difformità riguarda la licenza edilizia.

Con le informazioni che abbiamo, pare che il perito della banca abbia contestato la difformità catastale (non si sa nemmeno come l'abbia potuto rilevare). In questo caso, legalmente parlando non ci sono ragioni ostative alla vendita, e se non si rogita non può essere imputato al venditore.
 

francesca63

Membro Senior
Privato Cittadino
Con le informazioni che abbiamo, pare che il perito della banca abbia contestato la difformità catastale (non si sa nemmeno come l'abbia potuto rilevare). In questo caso, legalmente parlando non ci sono ragioni ostative alla vendita, e se non si rogita non può essere imputato al venditore.
A essere precisi sappiamo solo che la postante ha ricevuto una telefonata dall’agente, il quale le ha detto che il perito ha trovato una difformità catastale.
Potrebbe aver capito male la postante, potrebbe aver sbagliato l’agente nel riportare la telefonata, o altre ipotesi più “maliziose”.
L’unico modo per non stare nell’incertezza, è incaricare un tecnico per valutare se la difformità urbanistica esiste, e, se si, come porre rimedio.
Siamo d’accordo ?
 

Jan80

Membro Assiduo
Professionista
Io sono più che d'accordo, ma essendo io stesso un tecnico ho già potuto "nasare" come altri che si tratta di difformità tra la licenza edilizia e lo stato di fatto, semplicemente per il fatto che non esiste la sanatoria catastale e dato l'anno di costruzione del fabbricato e l'esistenza delle planimetrie catastali si tratta di un fabbricato edificato all'interno del centro abitato. Come già espresso il catasto è una conseguenza, ma dato che l'agente gli dice che deve sanare é evidente che sarà inadempiente lei se non lo fa. Per esserne certa deve far verificare tutto a un tecnico di sua fiducia.
Sono però d'accordo coi punti 1 e 2 espressi da @davideboschi inerenti quel particolare caso.
 

Geom.Damiani

Nuovo Iscritto
Professionista
Buongiorno, ho letto i post precedenti e mi sembra di aver capito che il perito della banca ha riscontrato questa difformità, ossia spostamento di tramezzo, che sia dovuto ad una errata rappresentazione grafica o una diversa esecuzione dei lavori non si sa, ma resta il fatto comunque che c'è.
Adesso parlando di soluzioni bisognerebbe capire cosa si potrebbe fare evitando di presentare una cila a sanatoria.
Avete anche il progetto depositato in comune? oppure la difformità è stata riscontrata solo nella plan. catastale?
Esiste una probabilità di poter eseguire solo una variazione catastale ma non posso pronunciarmi non avendo verificato la pratica in questione.
Un saluto
Le ho risposto qui, rilegga bene e se vuole mi contatti in privato.
Saluti
 
Ultima modifica di un moderatore:

angelica1967

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Grazie a tutti, il perito si era semplicemente sbagliato leggendo la planimetria e riscontrava questo "scollamento" di 12 cm di un trsmezzo mai stato toccato da nessuno se non dal costruttore quando lo ha costruito. eccesso di zelo lo hanno definito "boh???". Intanto tanta apprensione, perchè non avrei saputo cosa e come sanare qualcosa di MAI SPOSTATO !!!!!!
Siete cmq grandi e grazie di cuore.
 

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(Not a love song!)
buonasera se l'acquirente di un immobile stipula il compromesso con caparra e poi si accorge che l'immobile presenta delle difformità tra la planimetria e lo stato di fatto, può pretendere la restituzione della caparra, anche se l'immobile è sanato prima del rogito?
Grazie
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