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  1. Natreby

    Natreby Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Vorrei porre anche io una domanda, ho trovato un appartamento di mio interesse, dopo aver preso misure e tutto ci siamo resi conto che il secondo livello dell' appartamento che nella realtà ospiterà un bagno e due camere sulle piante catastali è registrato come soffitta, l'immobile è nuovo...saremmo interessati a comprarlo...ma a cosa andiamo in contro?e cosa possiamo fare?premetto che non abbiamo dato ne soldi ne nulla ancora...vi prego aiutateci
     
    Ultima modifica di un moderatore: 14 Febbraio 2016
  2. Roby

    Roby Fondatore

    Agente Immobiliare
    Ciao Natreby, innanzitutto se puoi la prossima volta scrivi in minuscolo qui il maiscolo equivael a gridare :D :D telo dico io prima che arrivi il mesaggio del custode è solo una formalità.

    Veniamo al quesito:
    Un piano in sottotetto agibile ma non abitabile, può portare a gravi conseguneze con l'amministrazione comunale, se passa un vigile e riscontra che nel piano sottotetto hai le camere e un bagno, se vuole ti obbliga a smontare tutto e ti rilascia una bella ammenda.

    Però, però .......come succede dalle mie parti ci sono interi paesi costruiti essenzialmente con l'ultimo piano in sottotetto nn abitabile.

    Mi è proprio successo pochi mesi fa di un cliente che versò una caparra per una villetta con il piano secondo completamente in sottotetto, la moglie aveva visto case nostre simili, sui disegni era ripostato a lettere cubitali piano sottotetto, eppure prima del preliminare il cliente ci ferma e ci dice:
    non mi son reso cnoto che il secondo piano non è abitabile.
    Giro turistico per il paese e gli facciamo notare che tutto il paese è edificato cosi con l'ultimo pianto in sottoteto.

    Una settimana di riflessione e informazione e poi si è convinto ad acquistare eravamo pronti a ridargli la caparra.

    QUesto per dirti che se la casa ti piace e nella zona noti che le costruzioni sono quasi tutte cosi procedi pure ti diranno che tra 5 anni potrai se vuoi recuperare lo spazio sottoettto e renderlo abitabile.


    Se invece noti che sonon stati silenziosi in questo importante elemento dell'abitazione rifletti bene sul da farsi.
    Un saluto.
     
    A Much More piace questo elemento.
  3. Maurizio Zucchetti

    Maurizio Zucchetti Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    In effetti esiste già, credo per le "vecchie" abitazioni, la legge per il recupero dei sottotetti a fini abitativi .. pensate, è attiva pure nel Lazio!! :shock: :shock:
    :risata: :risata: :risata:

    ;)
     
  4. Roby

    Roby Fondatore

    Agente Immobiliare
    Per le nuove costruzioni devono passare 5 anni, tutto per ripinguare le casse dei comuni :D :D :D :disappunto: :disappunto: :disappunto:
     
  5. jim79

    jim79 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Io sono in accordo con chi ti consiglia di procedere serenamente all'acquisto se finalmente hai teovato la casa giusta. Questo non perche sia tutto
    Regolare ma perche nel bel paese questo metodo e' talmente diffuso che la legge che regola e in teoria vieta questo
    Sistema nella realta' non ha un gran senso. Il problema si pone per le mansarde non condonate dove non c'e' possibilita' di allacci e mutuo
    Ma in presenza di un piano sottostante regolare i problemi sono solo sulla carta. Questo puo piacere o no ma la realta e' questa e sfido chiunque a dire che non e' cosi.
    Quando arrivera' il giorno in cui queste leggi saranno rispettate...allora forse sara diverso.
    Si costruiscono villette a 4 piani dove solo uno o al massimo 2 sono abitabili...insomma se non ti senti al sicuro rinuncia ma per me e' un errore se la casa ti piace...
     
  6. caviapp

    caviapp Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    E' una prassi consolidata per le nuove costruzioni perchè alcuni comuni hanno previsto altezze per i sottotetti che possono essere sfruttati agevolmente. In un comune vicino a noi l'altezza minima al piano d'imposta del sottotetto è 1,60 mt che al colmo supera agevolmente i 3 mt.
    Certamente nel rogito acquisterai un'alloggio conforme al piano abitativo (es. bilocale) mentre il sottotetto ed il relativo bagno (che non dovrebbe essere provvisto di WC) verrà classificato come locale di sgombero e lavanderia.

    Piu che altro il problema è il bagno. per quanto riguarda le camere nessuna legge ti impedisce, ad agibilità rilasciata e divenuto proprietario, di mettere a casa tua un letto in soffitta o se ti è più gradito dormire in cucina, in corridoio o con un'amaca in giardino. :risata:

    Per i sottotetti quì in Liguria le cose stanno per cambiare perchè per legge regionale dal 1 gennaio 2010 i sottotetti non potranno avere superficie superiore ad 1/3 di quella residenziale precludendo, di fatto la possibilità di realizzare sottotetti che lecitamente o meno possano esssre usati ai fini abitativi.
     
  7. vesentini claudio

    vesentini claudio Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Possono nascere grossi problemi nel caso chi vi abita debba rinnovare il permesso di soggiorno e si debba dire al comune che hai un sottotetto a disposizione per abitarci.
     
  8. angeloberti

    angeloberti Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Bisogna distinguere tra regolamento comunale e regolamento AUSL. Ovvero:
    La realizzazione di un bagno in un sottotetto a servizio (specifico bagno con servizi igienici, perchè una lavanderia sarebbe a norma) comporta un reato di abuso edilizio e pertanto soggetto a codice penale.
    A detta di un tecnico comunale che ho incontrato più volte c'è da precisare che la predisposizione non può essere considerata a reato, in quanto la stessa può avere finalità non immediate ma future, in attesa, per esempio, di un cambio di normative o di un condono.
    Diversa la situazione delle camere da letto. Sempre lo stesso tecnico (incaricato dal comune per le abitabilità) ha confermato che se lui vede dei letti in un sottotetto, non può verbalizzare alcun tipo di abuso nei confronti dei regolamenti comunali. Il fatto che ambienti di servizio siano destinati ad usi temporanei e non permanenti, è regolato dalle normative AUSL ed è la stessa che ne attesta la violazione.
    IMPORTANTE: realizzare in un bagno in un sottotetto non implica che non debba essere realizzato secondo le normative di legge (es. colonne separate degli scarichi ecc.), nel qual caso anche l'AUSL, che non è deputata alla verifica di abusi edilizi, può sanzionare il proprietario.
    Queste sono le regole, ma vale in maniera sacrosanta quanto espresso dai miei colleghi sulle verifiche. Difficilmente avvengono i controlli e nel caso quasi sempre su segnalazione.
     
    A Roby e Much More piace questo messaggio.
  9. jim79

    jim79 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino

    Beh...non sono d'accordo. Nella fattispecie non si sta parlando dell'acquisto di un sottotetto non condonato ma di un appartamento regolare che ha al disopra un locale di sgombero che nella realtà è rifinito e può essere abitato...ufficialmente il proprietario vive al piano di sotto in modo regolarissimo!
    E' come se mi costruisco una casa singola completa di tutto, anche di garage e poi decido che una parte di garage la voglio pavimentare e rifinire e ci metto un letto... e infondo ci posso anche mettere il bagno!
    Stiamo parlando di un argomento che più che altro crea problemi inutili! In tutte le trattative che mi sono capitate con questa situazione in genere il venditore insiste nel dire che "di fatto" sta vendendo una camera e un bagno mentre l'acquirente insiste che sta acquistando "ufficialmente" un sottotetto.
    La verità sta nel mezzo e normalmente io valuto quelle superfici al valore di un locale di sgombero aggiungendo poi tutte le spese sostenute per portarlo allo stato di rifinitura reale. Mi sembra il miglior modo in termini di reale rispetto dei valori. Tanto poi l'aquirente abiterà il sottotetto e non avrà problemi di sorta...ma soprattutto avrà pagato la cifra adeguata a quello che sta acquistando!
     
  10. muretto

    muretto Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Bisogna far capire ai venditori che non si vende una camera o 2 e un bagno ma si vende un sotto tetto che parte normalmente dai lati a 1.30m di altezza per arrivare a 3m al centro se sei fortunato.

    Sentita questa. Una signore vende il suo primo piano piu sottotetto, 38mq + 38mq. Sotto ha soggiorno con angolo cottura camera piccola e bagno sopra ha 2 camere divise da una parete in cartongesso al centro del piano dove ha fatto due camere.

    La camera al piano di sotto l'ha tolta e ha fatto soggiorno piu grande e vendeva il suo immobile come un 76 mq su 2 livelli con soggiorno, cucina, bagno e 2 camere.

    La testiera del letto toccava con le travi del sottotetto e lei insisteva a venderlo come un 2/3 camere...

    Quelli che sono venuti le hanno detto in faccia se era pazza!!!

    Misteri di chi vuol intraprendere il mondo immobiliare e non sa niente...

    Ogni giorno di piu mi accorgo di essere in italia... Siamo troppo ignoranti su alcune cose ma vogliamo essere piu furbi..
     
  11. vesentini claudio

    vesentini claudio Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Preciso con jim79 che sto parlando di come si usa a padova.
    Se un exstracomunitario a Padova rinnova il permesso di soggiorno deve dimostrare che ha un alloggio a disposizione e, in caso, deve mostrare le planimetrie catastali in procura
    Se mostra una planimetria dove le camere sono accatastate come sottotetti, non riesce a dimostrare che ha un alloggio idoneo e non rinnova il permesso.(o in casoo per un numero ridotto di persone)
    Viceversa i cittadini europei gli viene concesso di dormire dove vogliono (gargi o sottotetti), ma non devono rendere conto a nessuno.
     
  12. noelferra

    noelferra Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Se volessi dormire nell'armadio, un vigile potrebbe impedirmelo?
    Allora non puo' farlo nemmeno nel sottotetto, in qunto questo resta un cosiddetto volume tecnico , come le intercapedini, ma e' costruito regolarmente, come da progetto.
    Il fatto che non risulti abitabile e' ub discorso di valori , ma non di regolarita' urbanistica.
    Credo che il signore che ci ha interpellati voleva sapere , cosa rischiava , NULLA.
    Cordialmente
    Noel
     
  13. vesentini claudio

    vesentini claudio Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Se l' acquirente e un cittadino europeo non rischia nulla.
    A Padova un extracomunitari che rinnova il permesso di soggiorno con due camere su tre regolarmente accatastate a sottotetto viene data l'idonetà abitativa per massimo 2/3 persone.
    Di conseguenza anche se proprietario di casa con regolare sottotetto, non rinnova il permesso di soggiorno per tutta la famiglia.
    Un caso come questo lo abbiamo già visto dove l'agente immobiliare che faceva acquistare ad un exstracomunitario l' appartamento con le camere accatastate a soffitta, ha dovuto far risiedere i figli su un altro immobile perchè la questura riteneva la struttura non idonea a tot persone in quanto due "camere" per loro erano sottotetti.
    ....e l' agente immobiliare ha riferito che non rischiava nulla.
     
  14. Francesca Cecchini

    Francesca Cecchini Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    urca, mi si è cancellato il commento, riprovo.
    Dicevo: vero che trasformare un sottotetto in mansarda è un reato (abuso edilizio), ma è stato depenalizzato, la sanzione è €. 165,85, insomma...... poca cosa!
    Ma verissimo quello che dice cleudio visentini, se è accatastata come non abitabile non è superfice utile, con le conseguenze, ad esempio, illustrate da lui
     
  15. noelferra

    noelferra Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Qui non parliamo di leggi urbanistiche, ne della legalita' del bene compravenduto, ma delle leggi sull'emigrazione che prevedono tali cose.
    Certo in quel caso se compera un extracomunitario deve valutare tali norme.
    Ma non e' detto che un extracomunitario non possa comperare un monoòlocale con sottotetto se e' solo.
    Se la famiglia e' numerosa dovra' comperare un immobile piu' grande, ma ripeto per le norme sull'emigrazione.
    Cordialmente
    Noel
     
  16. Roby

    Roby Fondatore

    Agente Immobiliare
    A mio parere rischia solo se ovviamente qualcuno se ne accorge.

    Esempio pratico: anni fa in un condomionio che amministravo hanno litigato l'ìnquilino del penultimo piano con l'ultimo.
    X del penultio sapeva che Y dell'ultimo dormiva in sottotetto gli fa un bel esposto in comune.

    Casualmente un giorno esce un vigile trova innocentemente a casa la moglie di X gli chiede se può vedere l'immobile ed ecco il danno fatto.

    Mega multa e sogmbero dei locali (camere) in quanto i locali sottotetto non sono e non possono essere adibiti a locali di soggiorno permanente.
    Dormire in un sottotetto per 6/8 ore è un uso permanete e continuo.

    Vogiamo parlare delle cosidette "taverne" delle villette che altro non sono che cantine completamente accessoriate con cucina, lavanderia, locali soggiorno con tanto di TV tavoli per mega cene camini stripotosi ecc ecc.

    Tutti locali agibili ma non abitabili.

    Le chiamiamo tutti taverne (h minima 2,50) per essere chiamate tali ma ci paghi gli oneri allora tutti sotto i 2,50 di h.

    Ma questa è la teoria, la prassi è che ci abitano tutti tranquillamente, in un gurppo di villette tutte costruite nello stesso identico modo, chi vuoi che faccia le pulci a chi per poi tirarsi la zappa sui piedi?

    Roby.
     
  17. roberto.spalti

    roberto.spalti Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Re: Piano della casa accatastato a soffitta. Posso abitarlo lo s

    Dalle mie parti con taverne, sottotetti e locali tecnici hanno raddoppiato le volumetrie; in casa sua ognuno utilizza gli spazi come meglio crede (salvo appunto segnalazioni mirate); l'importante è pagare le cose per il loro giusto valore.
    Esempio superficie abitabile 100% del valore di mercato; sottotetto rifinito, utilizzabile circa 50/60% del valore dell'abitativo; taverna 40/50% dell'abitativo.
    Che poi altro non sono che i parametri che si usano per calcolare le superfici commerciali degli alloggi :)
     
  18. noelferra

    noelferra Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Comunque a roma se chiami i vigili urbani perche' uno dorme in cantina, ti risponderanno .........
    Faccia piano altrimenti lo puo' svegliare, ma sii certo che nessuno entrera' in casa tua a vedere se dormi in piedi o steso in terra in sofitta o in cantina.
    Forse in provincia potrebbe essere diverso , ma ricordo in molti paesi gli ospiti a volte venivano fatti dormire nelle cantine o magazzini.
    Comunque, seguito a dire che non c'e' abuso edilizio nel vendere i sottotetti, l'importante e' il non pagarli come le parti abitabili.
    Noel
     
  19. Roby

    Roby Fondatore

    Agente Immobiliare
    :D A me lo dici Noel che ho solo cantieri con sottotetto, e il comune lo sà e approva tranquillamente i progetti, tanto recupereranno i volumi non abitabili, non è un abuso edilizio non ho mai detto questo, è che in teoria il rishcio c'è,
    ma come hai ben detto tu chi viene mai a vedere se non in casi STRAECCEZIONALI? :^^:
     
  20. noelferra

    noelferra Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Certo Roby siamo d'accordo.
    Il rischio e' relativo al valore come detto se lo npaghi per un volume tecnico, come diceva sopra Roberto, va bene.
    Se lo paghi come una camera abitabile stai facendo un cattivo affare.
    Come dicevi tu, e qui a Roma ne e' l'esempio Fiano Romano, tutti i villini ultimi siono con sottotetti e chi approva il progettop lo fa perche' e' lecito.
    Un abbraccio Noel
     

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