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  1. mvici

    mvici Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Carissimi,

    ormai da piu' di un anno cerco di trovare una soluzione per la risoluzione del compromesso, incautamente, firmato nel 2008.

    L' AI mi ha, per prima cosa, mostrato il documento di un Notaio, evidentemente compiacente, che mostrava che le convenzioni [ventennali !] scritte ed approvate nell'atto di vendita del 22/7/1991 non erano piu' valide grazie alla legge del 179/1992 che abroga i commi 15-19 dell'articolo 35 della legge 865 del 22/10/1971.

    Nell'atto tutte le norme che regolamentano tempi e prezzi di vendita erano esplicitamente scritte ed approvate dall'aquirente, ora venditore.

    Visto il tempo ristretto tra la proposta ed il compromesso, penso volutamente, non sono riuscito ad incontrare nessun notaio e ho firmato il compromesso fidandomi, ingenuamente, del parere del notaio.

    Un notaio "non interessato", contattato 2gg dopo la firma del compromesso, mi ha fatto notare che il notaio dell' AI ha, forse volutamente, tralasciato di scrivere la seguente parte del documento del consiglio nazionale del notariato che dice: "...ma da riflettersi tutt' al piu' sul piano contrattuale, sino alla risoluzione di diritto".
    Come a dire, il notaio e' a posto, al limite vanno nelle grane gli acquirenti.

    Bene, vista la situazione ho contattato un legale che ha ricevuto sia dal Comune che dal CIMEP informative scritte che considerano tale atto non legale visto che una nuova legge non e' valida per il passato ma solo per il futuro. [vedi altro parere disponibile in rete, cerca "Casavecchia Santilli 565" su google]
    Ho inoltre ricevuto, per iscritto, da un Architetto indipendente la valutazione dell'immobile che e' 1/4 del valore del compromesso.

    Nota che l'AI mi ha consegnato, su mia insistente richiesta, il rogito originario solo tempo dopo quando la banca a cui ho chiesto il mutuo me lo ha richiesto.
    Nota inoltre che il venditore ha regolarizzato alcune variazioni all'immobile solo dopo il comprommesso su mia insistente richiesta.

    Per correttezza non voglio scrivere la catena a cui l'AI aderisce perche' sono sicuro che tutti gli altri si comportano in modo corretto mentre questo e' noto, l'ho scoperto dopo, per essere alquanto "intraprendente".

    In sintesi, sto solo cercando di riavere la sostanziosa caparra e la commissione versata all'AI visto che sia Comune che CIMEP possono rendere nullo il contratto cosi' come, cita la legge, "chiunque altro vi abbia interesse e puo' essere rilevata d'ufficio dal giudice".

    Continuo a fidarmi del venditore, che mi sembra una brava persona, e credo sia stato invischiato in questa situazione dall' AI per guadagnare una commissione piuttosto corposa.

    Avete qualche suggerimento? Soprattutto se non siete AI usi a utilizzare Notai per i propri scopi.

    Grazie per la collaborazione.
     
  2. Id0

    Id0 Ospite

    Mmmm, questa è materia da avvocati, purtroppo non ho conoscenza approfondita (solo superfiziale) delle leggi citate ne della giurisprudenza ad esse legata (sulla edilizia popolare sono poco ferrato e me ne tengo a distanza, chiedio venia...) speriamo qualcuno sappia rispondere nel merito...
     
  3. Roby

    Roby Fondatore

    Agente Immobiliare
    ORmai le correnti di pensiero in merito all'edilizia convenzionata sono 2, nella mia zona ci sono effettivamente notai che rogitano senza alcun vincolo di convenzione adducendo come nella sentenza della cassazione che i vincoli imposti dalla convenzione sono esclusivamente a carico della cooperativa che vende al primo acquirente e non sono pià appilcabili agli acquirenti successivi.

    Diversamente l'altra corrente ritiene ancora valide le clausole delle convenzioni: prezzo in atto, reddittualità degli acquirenti, i cosidetti requisti soggettivi, a volte cosi ristretti che permettono solo l'acquisto a cittadini residenti nelle stesso comune ove situato l'immobile.

    Alcuni comuni della zona si sono (a mio parere) inventati delle circolare interne ove a fronte di un pagamento di tassa a favore del comune, lo stesso rilascia un documento che permette di rogitare l'immobile al prezzo di mercato scavalcando in toto la convezione.

    Io ne ho parlato con i tecnici dell'ufficio urbanistico e a nostro parere in futuro alla prime eccezioni sul prezzo ne vedremo delle belle.

    Ormai l'edilizia convenzionata stà diventatndo un ginepraio di circolari e varie interpretazioni, io per no saper ne leggere e scrivere seguo la vecchia procedura con tanto di requisiti soggettivi e calcolo da parte del comune del prezzo imposto in atti.

    mvici l'unica cosa che ti posso suggerire è che se hai sottoscritto una proposta d'acquisto che non è nel prezzo conforme al prezzo imposto puoi annullare tale proposta, o preliminare, sperando di non finire in una intricata causa legale e che l'AI capisca che c'è tutta una procedura da seguire con l'edilizia convenzionata e a mio parere rischia grosso.

    Spero di essere stato esaustivo.

    Auguri Roby.
     
  4. angeloberti

    angeloberti Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    NOn entro nel merito delle leggi citate! come ha espresso il bravo Roby è un dedalo inestricabile e variabile da ente ad ente.
    Da quello che leggo capisco, spero bene, che l'atto è nullo, pertanto hai diritto alla restituzione di quanto versato, anche dall'AI.
    In caso di controversia, non vi è interesse da parte dell'AI a puntare i piedi, perchè la nullità dell'atto, presuppone la non vendibilità del bene, per cui potrebbe incorrere in sanzioni di carattere anche penale.
     
  5. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    La nullità dell'atto dipende esclusivamente dal Comune e, in genere, nessun comune ha interesse a impostare una causa in merito...
    Fino ad ora, non ho conoscenza di comuni che hanno impugnato un atto di immobili in edilizia convenzionata e a Bologna e provincia siamo pieni di immobili convenzionati ! :occhi_al_cielo:
    L'edilizia convenzionata è diventata quasi insormontabile per via del decreto/legge Bersani (ma se faceva prima il segretario del PD non era meglio ?!?) e poi bisogna distinguere tra diritto di superficie e diritto di proprietà e anche tra questi due ci sono vari tipi di convenzione con diversi parametri di aggiornamento...

    Insomma è un casino :affermazione:

    Certo è che quando si tratta un appartamento in convenzionata, l'agente immobiliare dovrebbe avvertire subito l'acquirente e renderlo edotto dei vincoli....

    Per quanto riguarda il caso in oggetto, l'atto non è nullo. Potrebbe esserlo, solo se il comune lo impugnasse.
    E' chiaro però che ormai, dopo un anno, andare avanti in questa compravendita è quasi impossibile...

    Io non credo proprio che un compromesso firmato in assenza di una esplicitazione sull'esistenza della convenzione possa essere considerato valido, se si va in causa, per cui converrebbe a tutti fare un passo indietro.
    Silvana

    P.S. Il fatto che il venditore abbia regolarizzato alcune varianti interne solo prima del compromesso non c'entra con la malafede, secondo me. E' abbastanza normale e frequente che ci si "accorga" delle variazioni solo quando si deve vendere e tu hai fatto bene a richiederlo :applauso:
     
  6. mvici

    mvici Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Cari Id0, Roby, angeloberti e Silvana,

    Vi ringrazio infinitamente per le vs. risposte e per avere speso il vs. tempo per rispondermi.
    Tutte le risposte sono incoraggianti e mi hanno tirato un po' su' di morale.

    Purtroppo, vista l'aletorieta' delle leggi [ognuno dice cose diverse, comune, CIMEP, sentenze pro e contro della cassazione] temo che la causa andra' avanti ancora a lungo e spendero' ancora un sacco di soldi.

    Sono andato in Comune e ho contattato il CIMEP e, nonostante le sentenze di cassazione presentate dall Avv. del venditore, entrambi mi hanno detto, quasi minacciato, che avrei molte possibilita' di vedere il mio contratto annullato e perderei tutto.

    Loro continuano a basarsi su altre sentenze della cassazione [non favorevoli all'esecuzione di questo contratto].

    Nota che tutte le sentenze della cassazione NON sono a sezioni riunite, quindi, per quanto autorevoli, non sono indicative per nessun giudizio.

    Insomma, come dice Silvana, e' un casino.

    Spero che qualcuno, prima o poi, si prenda la briga di risolvere questa situazione anche se per me sara' troppo tardi.

    Vi ringrazio ancora per il vs. interessamento e, tristemente e rassegnatamente, vi saluto.
    :disappunto:
     

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