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  1. marcomarco1488

    marcomarco1488 Membro Junior

    Privato Cittadino
    Salve,
    A settembre ho acquistato un appartamento ed ho fatto l'atto notarile di acquisto.
    Sull'atto di acquisto era specificato che l'immobile oggetto della vendita era frutto di una divisione senza permessi di un appartamento più grande che era stata sanata (con tutti i riferimenti della sanatoria).
    Inoltre era specificato che l'appartamento in vendita era a norma edilizia e urbanistica.
    Pochi mesi fa, a fine dei lavori di ristrutturazione, il nostro geometra ha richiesto al comune i documenti della sanatoria e ci siamo accorti che la divisione sanata (con allegata planimetria depositata in comune) differisce da quanto venduto (planimetria catastale dell'atto, riaccatastata dal geometra del venditore poco prima della vendita), ovvero il muro di divisione dei due appartamenti nella sanatoria era in una posizione, mentre nella planimetria catastale era spostato di un metro. Tutto questo fa si che noi non possiamo procedere con l'abitabilità finchè non avverà una sanatoria per il muro, ne prendere la residenza.
    Posso chiedere i danni al venditore?
    Ci sono i presupposti per un atto nullo?
     
  2. SALVES

    SALVES Membro Senior

    Altro Professionista
    Nel rogito c'è scritto proprio questo?

    Il notaio per rogitare avrebbe dovuto citare sia la sanatoria che sanava la realizzazione e sia l'autorizzazione alla formazione di due appartamenti prima uno in sanatoria.

    la cosa mi sembra un pò strana puoi spiegare meglio?
     
  3. marcomarco1488

    marcomarco1488 Membro Junior

    Privato Cittadino
    Infatti il notaio cita sia la sanatoria che sanava la realizzazione e sia l'autorizzazione alla formazione di due appartamenti (prima uno) in sanatoria.
    Il problema è che nella planimetria della sanatoria (depositata in comune) il muro di divisione tra i due appartamenti è in una posizione, mentre al catasto e nell'atto è in una posizione diversa, ovvero spostato di 1 metro.
    Il venditore ha probabilmente diviso i due appartamenti, poi ha fatto la sanatoria citata nell'atto, poi ha spostato il muro per fare più spazio in uno dei due appartamenti e poi ha riaccatastato il muro spostato ed è andato a vendere, dichiarando che tutto era regolare secondo le norme ma in realtà il muro che lui ha spostato è un abuso e servirebbe una nuova sanatoria per regolarizzarlo
    Hai bisogno di ulteriori chiarimenti? grazie della risposta
     
  4. marcomarco1488

    marcomarco1488 Membro Junior

    Privato Cittadino
    Il notaio ha citato nell'atto la sanatoria che sanava la realizzazione di due appartamenti derivata dalla scissione di un unico appartamento.
    Il problema è che nella sanatoria il muro di divisione tra i due appartamenti è in una posizione, mentre nell'atto di vendita è in un altra (spostato di un metro).
    Ti spiego come è andata. Il venditore era proprietario di un grande appartamento, ha deciso di dividerlo per farci due appartamenti. Ha diviso in due con un muro, ha fatto la sanatoria (citata nell'atto). Poi si è accorto che un appartamento (il più piccolo dei due) aveva bisogno di più spazio per creare un ripostiglio, quindi ha distrutto il muro di divisione e ne ha costruito uno nuovo un metro più in dietro. Prima di procedere alla vendita ha fatto accatastare gli appartamenti con questa nuova divisione (col muro abusivo). Ed ha venduto.
    Ora risulta quindi al catasto il muro in una posizione (lo stato attuale) diversa da quella della sanatoria. Il tutto ci obbliga ad una nuova sanatoria per questo muro.
    Hai bisogno di ulteriori dettagli? Grazie
     
  5. wiwaxia

    wiwaxia Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Dalla tua parte hai:
    garanzia per evizione, per vizi e per mancata qualita' della cosa.
    Per vizi potresti : restituire la cosa comprata e riavere i sodli indietro, come anche una diminuione del prezzo. Per vizi rilevanti: non sono conosciuti dal compratore, non facilmente riconoscibili e preesistenti alla vendita.
    Domanda, avete allegato planimetria all'atto? Differisce da qualla al catasto? Senti il compratore e informati che abbia depositato quella corretta (quella che avete compravenduto). Magari e' solo il catastato e i suoi tempi per aggiornarsi. FAtti rilasciare gli estremi della pratica o vedi nell'atto.
    Potrebbe anche essere per mancana di qualita', in quanto la cosa viene acquistata come prima casa/residenza o per affitto.
    In entrambi i casi mancando l'agibilita' il bene immobile risulta inutilizzabile quindi non ideneo al suo scopo.
    Per tale causa e' rihiesto un difetto tale da eccedere i limiti tollerati dagli usi comuni. Non mip are qui rientriamo nel caso. Certo puoi' richiedere un risarcimento del danno eventualmente subito (sei senza casa e vai a dormire in un albergo ad esempio, oppure puoi richiedere le spese necessarie a sanare la situazione)
    Hai, 8gg per comunicarlo al venditore. 8gg da quando scopri il vizio. racc. A.R. E hai 1anno di tempo da quando hai comprato la cosa. Questi sono termini essenzili che DEVI RISPETTARE!
    Piu' esperti potranno dirti meglio.
     
    A topcasa piace questo elemento.
  6. SALVES

    SALVES Membro Senior

    Altro Professionista
    Il consiglio dato da wiwaxia potrebbe andare, però ho i miei dubbi che la cosa non venga considerata di facile riconoscibilità vista l'esistenza di due planimetrie diverse una al comune ed una al catasto di pratiche che apparentemente dovevano trattare la stessa cosa.

    Inoltre quando il venditore ha operato allo spostamento del muro, i dati esistenti nella sanatoria dovrebbero riportare gli estremi catastali delle unità immobiliari che sicuramente sono diverse dalla visura citata ed estremi del rogito, da qui sia il compratore che il notaio poteva chiedere chiarimenti.

    Adesso non è che si può andare a campare risarcimenti al notaio perche tale discordanza se dichiarata dall'alienante conforme, il notaio ha assolto i suoi obblighi. E' anche vero che hai acquistato così come visto e piaciuto e penso che lo abbia visto di già con il muro divisorio spostato e conforme alla pianta catastale, quindi bonariamente può chiedere al venditore di regolarizzare la sola parte urbanistica consistente in una dia in sanatoria ai sensi ell'art. 6 del d.p.r. 380/01 con sanzione e chiedere sia il pagamento di tale somma e della pratica tecnica al venditore.
     
    A ingelman piace questo elemento.
  7. mata

    mata Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Scusa, ma tutto questo non mi torna granchè, perchè:
    1. il tuo tecnico (a meno che tu ti sia fidato di quello del venditore) avrebbe dovuto controllare, prima del rogito, la sanatoria rispetto allo stato attuale dell'immobile;
    2. come hai fatto a fare la ristrutturazione? Se hai fatto una SCIA, il progettista deve dichiarare la conformità dei permessi pregressi allo stato di fatto, quindi avrebbe dovuto verificare prima dei lavori.
     
  8. SALVES

    SALVES Membro Senior

    Altro Professionista
    Il tecnico avrà dichiarato la conformità in merito alla sanatoria esistente non verificando la discordanza della quota distanza del muro reale con quella grafica della planimetria esistente in comune.
    Mi pare di capire che i lavori siano stati realizzati dopo il rogito, quindi il tecnico cosa doveva fare?
    Sollevare il problema quando a parere mio marcomarco1488 ha acquistato così come l'ha visto e che ha poche possibilità di spuntarla sulla discordanza del muro?
     
  9. mata

    mata Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Cercavo di capire come ha fatto il tecnico ad asseverare la conformità dello stato dei luoghi ai permessi precedenti ...
     
  10. marcomarco1488

    marcomarco1488 Membro Junior

    Privato Cittadino
    Abbiamo prima fatto il rogito. Il venditore ci aveva detto così come riportato nell'atto notare che l'appartamento era frutto di una scissione poi sanata. A lavori iniziati il nostro geometra si è accorto della discordanza ed ha detto che non possiamo ottenere l'abitabilità con quel muro in posizione discordante rispetto alla planimetria in Comune.
    Per acquistare abbiamo contattato il notaio che ha controllato il catastale, citato la sanatoria ma non si è accorto che tra il catastale e la sanatoria il muro era in posizione diversa.
    Stiamo cercando di convincere il venditore a pagare lui la sanatoria che va sanato contemporaneamente da noi proprietari dell'appartamento da una parte del muro abusivo e da parte del venditore per l'appartamento al di là del muro.
     
  11. mata

    mata Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Il notaio non fa i controlli edilizi, ma si limita alle dichiarazioni delle parti, o sulla base di riscontri fatti dai tecnici (in genere incaricati dalla parte acquirente, visto il conflitto d'interessi che avrebbe uno della parte venditrice): per questo motivo qualcuno avrebbe dovuto controllare.
     
  12. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    sicuramente deve pagare lui la sanzione per la dia in sanatoria e il Dogfa oltre l'onorario del tecnico.
    Tieni presente che il problema lo ha anche l'appartamento confinante oggetto del frazionamento
     

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