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  1. ccc1956

    ccc1956 Membro Senior

    Altro Professionista
    ............non prendertela............... :roll::roll:
     
  2. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Non me la prendo per così poco, ma è un'affermazione da approfondire...
     
  3. ocnire

    ocnire Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    allora, per capirci meglio, dato che dovrebbe essere un contratto preliminare d'acquisto con delle clausole risolutive, e in questo caso per poter richiedere un mutuo bisognerebbe allegare un compromesso, sarebbe meglio posticipare il pagamento all'agenzia immobiliare solo al momento della stipula dell'atto definitivo.
    Mettiamo che l'Istituto di credito non finanzi l'operazione, all'acquirente si, gli sarà resa la caparra, ma comunque perderebbe il rimborso della provvigione data all'agenzia Immobiliare, al momento della firma del compromesso.
     
  4. Aran

    Aran Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Stai facendo un pò di confusione. Un compromesso o preliminare vincolato al mutuo è un contratto sottoposto a condizione sospensiva (non risolutiva), il che significa che quel contratto non produce i suoi effetti fino al verificarsi della condizione, per cui se il mutuo non viene concesso, il contratto è come se non fosse mai esistito e nessuna delle parti perde nulla, provvigione compresa. Ora il punto secondo me non è se pagare l'agenzia al preliminare o al rogito, perchè come già spiegato l'efficacia del contratto ed il conseguente diritto alla provvigione maturano al verificarsi della condizione, ma più che altro che senso ha fare un preliminare con relativo scambio di denaro, sapendo che c'è il rischio di dover restituire il tutto. Visto che all'istituto di credito può bastare anche la proposta d'acquisto per inoltrare la pratica, io in questi casi mi fermo a quella in attesa della delibera della banca ed una volta ottenuta stipulo un preliminare libero da condizione
     
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  5. gcaval

    gcaval Membro Attivo

    Altro Professionista
    Su questo contratto di cui parli c'è la firma di entrambe le parti? Il proponente lo sa che il venditore ha firmato? Se si, il contratto è già concluso (se vuoi, la proposta è diventata un preliminare). Su questo argomento ci siamo consumati le dita sulla tastiera. L'agente ha diritto alla provvigione, salvo clausola sospensiva.
    Dopo, che senso ha scrivere un altro preliminare?
     
  6. vagno

    vagno Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    Domanda: un preliminare con condizione sospensiva, l'acquirente versa la caparra (che rimane custodiata dall'AI) e versa il pagamento della provvigione (che non viene ritirata ma resta in stad-by), le domande sono due:
    1) il preliminare va registrato?
    2) come possono l'AI e il venditore tutelarsi sapendo con certezza se veramente la banca non ha concesso il mutuo o invece è l'acquirente che si tira indietro?
     
  7. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    no


    con una dichiarazione della banca
     
  8. studiopci

    studiopci Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Mi permetto di aggiungere , il preliminare non va registrato ma se si avverano le condizioni sospensive ( es. il mutuo viene concesso ) il preliminare va registrato.
    Scusami la precisazione Umberto.
     
  9. vagno

    vagno Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    va bene questa formula: Le parti, di comune accordo, convengono che gli effetti del presente contratto sono sospesi fino a quando non si verifiche la condizione di concessione di un mutuo in favore del signor Tizio.
    Tale condizione dovrà verificarsi entro e non oltre il giorno taldeitali.
    In caso di scadenza del suddetto termine e/o in caso di mancata concessione del mutuo, da provarsi documentalmente, il presente contratto si intenderà risolto, con restituzione della caparra confirmatoria e senza che ciò implichi applicazione di penalità a carico dei contraenti.
    In caso contrario, la caparra versata sarà trattenuta dalla parte promittente venditrice, a titolo di penale.
     
  10. civicoseimmobiliare

    civicoseimmobiliare Membro Junior

    Agente Immobiliare
    Certo che l' AI cerca di salvaguardare il suo portafoglio, anche perche credo che il suo lavoro lo abbia fatto, no?? magari prima di formulare la proposta, avrebbe dovuto accertarsi con l'acquirente della fattibilità del mutuo, come di solito si usa fare...
     
  11. studiopci

    studiopci Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Certo la predelibera ti da certezza ma sappiamo anche che non sono valide al 100% , la banca a distanza di qualche mese può tranquillamente negarti il mutuo per qualsiasi motivo, quindi se vogliamo essere onesti e seri in caso di proposta di acquisto con partecipazione del mutuo l'unica strada ( antipatica per l' Agenti Immobiliari ) è la condizione sospensiva.
    Penso anche io .
     
  12. pensoperme

    pensoperme Membro Storico

    Privato Cittadino
    La pre-delibera è un mero screening di reddito, non valeva molto prima (dove la facilità con cui elargivano denari era indipendente dallo screening) e oggi oramai è un elemento a valenza 0,5. La realtà è cambiata, con basilea 3 e con la crisi. Per esser sicuri la sospensiva diverrà una regola nonostante i pre-screening. Chiunque ha un po' di cervello, se deve prendere il mutuo, fa benissimo a inserire la clausola sospensiva al mutuo, con tempi umani (max. 45 giorni). La banca, tra l'altro, ha tutti i diritti di rifiutare il mutuo fino al momento delll'erogazione, senza danno, tanto per dare un indirizzo di verità, chiaro che non lo fa se non ci sono i presupposti, per ragioni commerciali, i soldi infatti li vende. Ricordo agli agenti immobiliari che oramai le banche prima di dire davvero si o no vogliono scritture (a volte perfino compromessi) e la perizia. Prima sono chiacchere.
     
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  13. Ferruccio Tommasi

    Ferruccio Tommasi Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    Preciso come sempre e puntuale nelle risposte, pensoperme.Peccato che predichi nel deserto rivolgendoti a persone che non vogliono sentire.
    Nella corte dei miracoli di questa inflazionata categoria, a chi ti rivolgi: ai mestieranti o ai professionisti?
    Guardatevi l'allegato e fatevi quattro risate!
    Nella pratica la sospensiva garantisce solo la parte acquirente che è obbligato solo al verificarsi della condizione.cosa ben diversa per il venditore che con la firma di accettazione resta vincolato, non può prendere in considerazione altre proposte sino alla definizione della pratica e laddove, in caso di rifiuto, ha perso solo del tempo ed altre opportunità.
    I parametri di Basilea 3 sono il 30% del reddito dimostrato, i direttori di agenzia non hanno più poteri discrezionali di un tempo e si limitano solo ad istruire la pratica che passano all'ufficio specifico in sede.
    I tempi sono variabili,a volte oltre i 90 giorni.
    La predelibera può essere richiesta indipendentemente dall'immobile e viene erogata in funzione della capacità contributiva del richiedente. é fatta nella forma scritta ed impegna la banca per 6 mesi purchè non cambino i parametri di valutazione. Sta a significare che l'interessato conosce esattamente l'importo finanziato e cercherà l'immobile adatto alle sue risorse: solo dopo averlo trovato allegherà tutta la documentazione necessaria per l'erogazione.
    Personalmente opero prevalentemente su mandato in esclusiva, rappresento il mandante alle condizioni concordate e non porto mai in accettazione proposte subordinate all'erogazione di un finanziamento.
     

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  14. pensoperme

    pensoperme Membro Storico

    Privato Cittadino
    Carissimo, in questa frase c'è tutto. ;-) Io ritengo di poter dichiarare che l'impegno di sei mesi lo pensi tu. L'impegno è a non cambiare le condizioni, non all'erogazione. ;-) Ma evidentemente frequentiamo mondi diversi, le mie notizie arrivano da mediatori creditizi che fanno questo mestiere e SOLO questo, che forse farebbero bene a andare a scuola da te.

    Aggiunto dopo 2 minuti...

    Benissimo, un mandatario doc, era l'ora. ;-) Comunque rimane il fatto che a mio parere sei un filino troppo fiducioso sul valore delle pre-delibere. ;-)

    Aggiunto dopo 8 minuti...

    QUindi ribadisco: la pre delibera non obbliga la banca ad erogare ne il cliente a proseguire nella pratica di mutuo.

    LA pre-delibera da una traccia su quanto il cliente è finanziabile, ma non da la certezza che ottenga quel finanziamento perché dopo c'è la perizia dell'immobile (ecco perché serve la sospensiva) in modo che si rispetti il loan to value e si allontani il negative equity secondo B3. Come fai a dare all'acquirente le garanzie minime? FAi in modo di seguire l'iter del finanziamento, lavorando in concertazione con mediatori creditizi, almeno saprà che di certo è stato richiesto e perché è stato rifiutato. Siete ancora troppo arroccati a un passato di nicchia che non c'è più.
     
  15. pensoperme

    pensoperme Membro Storico

    Privato Cittadino
    Ps.

    Ti rendi conto che se avessi ragione io, tu ti stai vantando di un disservizio che dai? Di una falsa certezza? ;-)

    Ora ridammi il mio cane.

    PPS.

    La delibera dura 6 mesi, non la predelibera, che cambia da istituto a istituto ed è indicativa e la delibera oggi c'è solo dopo aver visto scrittura e perizia dell'immobile.

    Scendi il mio cane per favore (e 2) ;-)
     
  16. studiopci

    studiopci Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Questa barzelletta qualche anno fa aveva per oggetto un Carabiniere ... andiamo proprio bene abbiamo surclassato anche i CC nelle barzellette... :wall::wall::wall::wall:
     
  17. pensoperme

    pensoperme Membro Storico

    Privato Cittadino
    Beh, se le pre-delibere sono contratti sinallagmatici o peggio unilaterali con l'ente come obbllgato... non vedo perché non dovete finire nelle barzellette, visto che arrivate a vantarvi di esser professionisti per queste affermazioni ;-) arrivando perfino a dire a un cliente "tranquillo, hai la predelibera" e magari si ritrova inadempiente e perde caparra e cavoli.
     
  18. studiopci

    studiopci Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Premesso che io penso ed ho sempre sostenuto che siamo professionisti... ma della mediazione... sono poco convinto della forma sinallagmatica della pre- delibera della banca ... ( mentre lo è il contratto di compravendita ) perchè nella pre - delibera ed anche nella delibera ( due servizi meramente indicativi ) non vi sono elementi di obbligazione bilaterale specie da parte della banca che può tranquillamente ritirarsi dall'erogazione senza nessun problema , mi spiego meglio : nel contratto di compravendita esistono 2 elementi di obbligazione ( sinallagmatico) - tu ti obblighi a vendermi casa ed io mi obbligo a pagarti per acquistarla, nella pre - delibera e/o delibera, la banca non si obbliga a niente ti dice solo che in base alla tua posizione reddituale tu puoi avere il mutuo ( pre - delibera ) e sempre in base alla tua posizione reddituale puoi avere questa cifra ( delibera ) ma non si obbliga in questa fase all'erogazione che anzi avverrà solo dopo aver processato una serie di fattori ( perizia, valutazione rischi, ecc.ecc. ) ed aver firmato il contratto... diciamo che assomiglia per certi versi alla proposta di acquisto che parte come proposta contrattuale unilaterale ( pre - delibera e/o delibera ) e si perfeziona con l'accettazione e conoscenza del proponente ( perizia e firma contratto ) .
     
  19. pensoperme

    pensoperme Membro Storico

    Privato Cittadino
    La pre-delibera non è proprio nulla, non c'è alcun obbligo dell'istituto ad erogare, solo l'impegno formale a mantenere alcune condizioni, come i costi ad esempio (non i tassi, chiaramente), oltre a dare una indicazione, sulla base del reddito del richiedente. STOP.
    La delibera invece la da SOLO dopo aver avuto la perizia dell'immobile, di solito per far partire il meccanismo (cioé interpellare il perito e avviare tutto l'iter di inoltro vero e proprio) l'istituto PRETENDE una scrittura, firmata dalle parti, dalla proposta accettata in su. Alcuni agenti impediscono all'acquirente di tutelarsi con questa clausola, evitando di inserirle nelle loro proposte, cosa che sono liberissimi di fare, è legittimo per il mediatore agire come vuole in questo senso, pratica però che a me non piace, è molto discutibile e sa di mandatario con precise istruzioni. Perchè? Perché una proposta la fa l'acquirente e se ci mette una sospensiva (o se l'agente la consiglia ancora meglio, se ci sono i presupposti) dovrebbe, a mio parere, poterlo fare; sarà il proprietario poi, erudito dei rischi, a decidere se accettare o meno, non è questione di tutela del solo proprietario, è semplicemente questione di accordo e condizioni, chiare, accettabili o rifiutabili. Se cercate nei vari forum troverete molti casi di persone che hanno acquistato casa NONOSTANTE l'agente abbia cercato di non far apporre la clausola sospensiva, poi inserita in seguito a un accordo diretto con i proprietario che l'agente ha dovuto digerire. E troverete anche molti casi di persone che avendo fatto la proposta senza tale clausola, sotto pressione/consiglio dell'agente, si siano trovati nei guai. Chiaro che l'agente dovrà mostrare al proprietario i rischi dell'accettazione, oltre a trovare forme di garanzia ben precise, come ad esempio seguire l'iter della richiesta di mutuo per accertarsi che sia fatta con diligenza e sopratutto nei termini fissati. Detto questo, l'unica ragione che vedo vera, per la quale l'agente non la inserisce è semplice, e non la dirò nemmeno, tanto è palese. Andiamo ARGO (il mio cane) TUFFOOOOOOOOOOO.
    ...chissà come starà il mio gregge... da quando è passato quello strano tipo non è più lo stesso
     
  20. Ferruccio Tommasi

    Ferruccio Tommasi Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    Caro pensoperme riscontro nelle tue risposte evidente sarcasmo e questo non mi piace mentre apprezzo molte tue considerazioni che pur non essendo dei nostri trovo azzeccate.
    Oggi non si vendono immobil, si vendono i mutui. Se la professione del mediatore non è ben definita e ben vista, quella del mediatore creditizio dai quali attingi notizie, è ancor peggio non dovendo sostenere alcun esame ed unico requisito è un diploma di scuola media superiore.Poi tutto il mondo è paese, c'è chi è preparato e continuamente aggiornato e chi non sa neppure che giorno è.
    Mai come in questo periodo le banche hanno eccesso di liquidità, sono in forte concorrenza tra loro e molte condizioni che imponevano, non sono più obbligatorie. La perizia è un atto conseguente ad un accordo che si sta perfezionando con un istituto di credito e serve per riscontrare se l'immobile dia sufficienti garanzie a fronte del finanziamneto erogato. Un tempo ogni banca aveva un perito fiduciario ora non è più così perchè il nominativo viene estratto a sorte ed ironia della sorte il sorteggiato opera in zone distanti e non è in grado di valutare adeguatamente l'immobile(metodo comparativo al più probabile valore di mercato).
    Le nostre stime sono fatte seguendo questo criterio e da tutti i periti sempre dichiarate congrue, mandati fuori parametro non vengono da noi accettati. Noi per la concessione dei mutui siamo collegati con l'ufficio preposto presso la sede centrale dei vari istituti e la risposta ci viene data entro 48 ore mentre per la verifica della congruità ci è stato fornito un apposito programma e possiamo verificare da subito inserendo i dati e senza inutili perdite di tempo. Personalmente non m i è stato mai rifiutato nessuna pratica di finanziamento.
    Come sta Argo dopo il tuffo? Non sei per caso Ulisse esule che rientrato in patria è stato riconosciuto dal cane mezzo cieco e rin********to e nel fare le feste chissà dove si è buttato.
    Ma come vuoi che stia.... nonostante le raccomandazioni continui a fargli brucare erba purgativa!
     

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