Grazie per la risposta.
La questione, come vede dalle righe di seguito è abbastanza complessa...
"CONTRATTO PRELIMINARE AD EFFETTI ANTICIPATI
La qualificazione del promissario acquirente immesso nel godimento della res e l'intervento delle Sezioni Unite
La natura giuridica del contratto preliminare ad effetti anticipati si presenta propedeutica all'individuazione della qualificazione giuridica del promissario acquirente immesso nel godimento anticipato della res [47].
Con riguardo alle opinioni espresse in dottrina su tale questione, qualificano il promissario acquirente come detentore tutti coloro che, come visto sopra, riconducono preliminare puro e ad effetti anticipati al medesimo tipo negoziale. L'ostacolo alla individuazione del possesso è individuato da tali Autori nel fatto che, non essendosi verificato l'effetto reale, l'esistenza di un titolo, che implica il riconoscimento della altruità del bene, impedisce di ravvisare nel promissario acquirente l'animus possidendi.
Per un altro orientamento dottrinale, pur producendo il contratto effetti obbligatori, il promissario acquirente, che abbia pagato integralmente il prezzo, è nondimeno qualificabile come possessore, accompagnandosi alla immissione nel godimento della res un diritto all'acquisto, suscettibile di tutela ex art. 2932 e, dunque, di rilievo diverso rispetto ai normali diritti personali di godimento [48]. Il promissario acquirente, si è scritto, da un punto di vista economico-sostanziale "è legittimato a godere ad modum domini della cosa" [49] e "il godimento da lui conseguito ha un significato ben diverso dal godimento di un inquilino o di un affittuario" [50].
Alla qualificazione in termini di detenzione giunge, inoltre, sia chi ricostruisce la fattispecie in termini di contratto misto con tipo prevalente [51], sia chi vi rinviene una ipotesi di collegamento negoziale [52]: i primi per l'affermata applicabilità della disciplina della locazione, i secondi ravvisando la stipula di un comodato accanto al preliminare.
In giurisprudenza, la qualificazione come detentore del promissario acquirente non è stata pacifica, tanto che si è resa necessaria una pronuncia delle Sezioni Unite per fare luce sulla questione.
In particolare, secondo un primo orientamento, la natura obbligatoria delle pattuizioni regolanti la fase intermedia tra preliminare e definitivo impedisce la trasmissibilità del possesso in capo al promissario acquirente. Ciò sia perché la presenza del titolo obbligatorio impedisce di configurare l'animus res sibi habendi in capo all'acquirente, sia per la estraneità al nostro ordinamento della trasmissibilità del possesso indipendentemente dal diritto reale di cui costituisce esercizio [53].
Altre pronunce, invece, ritengono che le parti contraenti di convenzione preliminare ad effetti obbligatori, attraverso la pattuizione della immissione anticipata nel godimento della res, trasferiscano il possesso della cosa e non già la mera detenzione. Ciò perché, mirando la volontà delle parti all'effetto traslativo, è a ciò coerente il trasferimento anticipato della situazione possessoria. Secondo tale orientamento, dunque, la consegna, essendo il possesso un fenomeno che prescinde dal fondamento giustificativo, è atto neutro, o negozio astratto, per il quale non si richiede affatto il requisito del fondamento causale [54].
Le Sezioni Unite della Cassazione intervengono su tale questione nel 2008 [55] a seguito del contrasto giurisprudenziale sulla qualificazione, in termini di possesso piuttosto che di detenzione, della disponibilità del bene conseguita dal promissario di una vendita immobiliare in forza di clausola del contratto preliminare che anticipa gli effetti del definitivo.
Nell'affrontare la questione sollevata, le Sezioni Unite si soffermano innanzitutto sulla natura giuridica del preliminare ad effetti anticipati, per poi inferire da ciò la qualificazione della posizione del promissario acquirente immesso nel godimento anticipato della res.
Esclusa la qualificazione in termini di contratto atipico [56], la Corte ricorre alla figura del collegamento negoziale per inquadrare il rapporto tra la contratto preliminare puro e le pattuizioni accessorie: sussistono, in tal caso, negozi funzionalmente collegati al preliminare e quindi ad esso connessi che, stipulati o meno contestualmente, restano autonomi tra loro rispondendo ciascuno ad una precisa funzione economico - sociale. Ne segue, in punto di disciplina, che ciascuno troverà la propria normativa nello specifico modello predisposto dal legislatore. Sulla scia di quanto già sostenuto da parte della dottrina [57], i giudici ravvisano, quanto alla concessione dell'utilizzazione della res da parte del promittente venditore al promissario acquirente, un comodato e, quanto alla corresponsione di somme da parte del promissario acquirente al promittente venditore, un mutuo gratuito.
Con riguardo alla situazione del promissario acquirente, dunque, non è rinvenibile un esercizio di una attività corrispondente all'esercizio del diritto di proprietà o di altro diritto reale, bensì, configurandosi un contratto di comodato, essa ha natura di detenzione qualificata, esercitata nel proprio interesse ma alieno nomine. È ammessa invece la possibilità di invertire la detenzione in possesso nei modi previsti dall'art. 1141 c.c., vale a dire attraverso il compimento di atti aventi valenza esterna e che consentano di desumere, anche al possessore, che il detentore ha iniziato a esercitare il potere di fatto sulla cosa nomine proprio.
La costruzione adottata dalle Sezioni Unite pare esorbitante rispetto al fine: anziché scomodare le figure del comodato e del mutuo, la cui disciplina prevede la restituzione della cosa e della somma di denaro, la Corte avrebbe potuto individuare la fonte delle obbligazioni in clausole accessorie e aggiuntive a quella che prevede la stipula del definitivo [58].
Gli sviluppi giurisprudenziali successivi, pur confermando il dictum delle sezioni unite, non mancano di giustificare diversamente la soluzione [59]. "
