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  1. catandrea

    catandrea Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Ho effettuato un preliminare di vendita condizionato alla concessione del mutuo all'acquirente: se entro il 30 giugno la banca non delibera si annulla il preliminare.
    Mi sono informato dal direttore della sua banca (è una mia conoscenza) ed ora sono a conoscenza che l'acquirente ha fatto richiesta verbale e poi rimanendo in contatto via email ha presentato documentazione reddituale e la banca, dopo aver avuto anche la perizia sulla mia casa, gli ha risposto che il mutuo è fattibile.
    Al direttore pertanto ho chiesto di fare la pre-delibera per sciogliere la clausola presente sul preliminare, ma mi ha risposto che non può ancora farla in quanto non ha ancora definito per iscritto con l'acquirente le condizioni del mutuo (importo, durata, tassi) perchè l'acquirente è spesso all'estero per lavoro, e non ha molto tempo. E mi ha anche avvertito che non riuscirà a deliberare entro il 30 giugno.
    Domanda: se dopo il 30 giugno l'acquirente cambia idea e non mi compra più la casa, posso rendere nulla la clausola condizionativa del mutuo in quanto l'acquirente non ha presentato domanda alla banca in tempo utile, cioè non si è impegnato abbastanza ?
    O come posso convincere il direttore a fare una pre-delibera ? o predelibera reddituale ? e cosa dovrebbe contenere ?
    Vi ringrazio delle risposte che vorrete darmi.
     
  2. andrea boschini

    andrea boschini Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    e' sicuramente complicato..ma qualche speranza ( pochissime per la verita' ) di poter dimostrare che l'acquirente poco ha fatto per l'ottenimento del mutuo esiste.
    Mai visto richiedere un mutuo mandando la documentazione via mail :shock: ( normalmente..anzi sempre ) le banche la vogliono in originale.
    Non concordare i tassi al momento della richiesta :shock:...anche xche' alla richiesta firmi tutto ( privacy..condizioni economiche del mutuo..etc. ).
    Dopodiche', se il direttore tuo conoscente,ti garantisce in maniera informale la fattibilita', beh...puoi aspettare qualche giorno ,sempre previa comunicazione scritta dall'acquirente,lo puo' fare inviandoti una pec mail su una tua pecmail ( cosi' hai una validita' legale ), se invece il direttore fa' una predelibera ( non te la dara' mai..per la privacy )in tempo utile...beh hai buone possibilita'...ma rimane cmq. complicato.
     
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  3. allberto

    allberto Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Pongo una domanda a tal proposito:

    se un agente si volesse tutelarsi, potrebbe inserire nei moduli della proposta di acquisto una clausola:
    ... io tal dei tali mi impegno e mi obbligo a portare la documentazione entro e non oltre .... di provare almeno con 2 banche, nel caso la prima rifiuti ... (o qualcosa di simile)
     
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  4. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Per Catandrea
    alla domanda:
    ...........
    ..........se tanto c'è scritto hai pienamente ragione.
    Però con un pò di buon senso ti direi di attendere anche dopo il 30 giugno, sempre che sia tua intenzione vendere, viste le difficoltà del momento.
    Se opti per l'annullamento del contratto non menzionare il fatto che non si è impegnato abbastanza.
    Sono confidenze rese dal tuo amico direttore di banca che per renderti chiara la situazione ha un pò violato la privacy.
     
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  5. catandrea

    catandrea Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Sicuramente attendo anche oltre il 30 giugno: sia la banca che l'acquirente mi hanno assicurato che non ci sono problemi per il mutuo, ma per arrivare alla delibera serve ancora altra documentazione, (l'acquirente non è italiano) ed hanno previsto che la delibera avverrà ai primi di Agosto.
    L'acquirente non si pone problemi sulla scadenza del 30 giugno segnata sul preliminare: mi ha assicurato che la casa la vuole, e che ora è concentrato sul mutuo. Ma io non sono tranquillo sapendo che lui può tirarsi indietro quando vuole..anche se adesso queste intenzioni non le ha... ed io non ho intenzione di rimetterla di nuovo in vendita.
    Non so se è il caso di chiedere all'acquirente una dichiarazione in cui rinuncia alla clausola visto che la banca lo tranquillizza, o insistere con la banca (però tramite l'acquirente) di produrre una pre-delibera.
    E qui ho un dubbio: se la pre-delibera mi viene rilasciata dopo il 30 giugno, può ancora annullare la clausola e riattivare il preliminare ?
    Per Andrea: è vero che i contatti con la banca li ha portati avanti via email, ma la documentazione probabilmente l'avrà fatta inviare in originale per posta, o tramite suoi parenti presenti in zona.
     
  6. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Se l'acquirente vuole chiudere l'affare non vedo problemi si sorta.
    Solo tu puoi decidere se chiudere l'affare o rendere nullo il preliminare invocando la clausola del 30 giugno.
     
  7. catandrea

    catandrea Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Hai ragione, Antonello, entrambi abbiamo interesse a chiudere l'affare.
    La mia è solo una precauzione: il rogito è previsto, se tutto va bene, per Agosto, e volevo essere sicuro che se nel frattempo all'acquirente gli venga un colpo di fulmine per un'altra casa, non possa mollare la mia per seguire l'altra.
    Forse dovrei solo avere più fiducia...
     
  8. allberto

    allberto Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Comunque nessuno ha risposto al quesito se era possibile inserire una formula per obbligare il cliente ad andare in banca.
     
  9. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Se perde la testa per un'altra casa, perderà anche la caparra che ti ha versato.
    Si devi avere un pò più di fiducia.
    Ma trovate notai aperti ad agosto?

    Aggiunto dopo 5 minuti :

    Puoi scrivere quello che vuoi.
    Ma sono che chi si propone per l'acquisto di una casa, che non è un paio di scarpe, abbia tutto l'interesse a recarsi in banca a depositare la documentazione per ottenere il mutuo. Salvo che non sia un incosciente.
    L'obbligo è insito nella perdita della caparra se il mutuo, per qualsiasi ragione, non gli sarà concesso.
     
  10. allberto

    allberto Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Puoi scrivere quello che vuoi.
    Ma sono che chi si propone per l'acquisto di una casa, che non è un paio di scarpe, abbia tutto l'interesse a recarsi in banca a depositare la documentazione per ottenere il mutuo. Salvo che non sia un incosciente.

    Da noi qui, alcuni utilizzano la formula risolutiva come ultimo appiglio in caso non siano veramente convinti della casa e si vogliono ritirare.
    Bisognerebbe inserire una formula che li obblighi a cercare il mutuo in almeno 2 banche.

    Non mi ha riportato che la prima parte è una citazione di antonello
     
  11. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Quale obbligo potrebbe essere mai.
    Se lo obblighi a cercare il mutuo in due banche, la seconda non potrà operare alcunchè non appena viene a sapere della richiesta fatta alla prima.
    La prima storcerà il naso perchè scopre anch'essa che si è rivolto anche ad un'altra e la frittata è fatta.
    Non c'è obbligo, ma l'interesse della persona seria e cosciente ad entrare in possesso della tanto sospirata casa.
    Ma da voi, in quel di Bergamo, sottoscrivono preliminari con deposito di caparre non seriamente convinti di quello che stanno facendo e già intenzionati a ritirarsi dal'affare?
    E' incredibile.
     
  12. catandrea

    catandrea Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    No, Antonello, non credo che lui perda la caparra che mi ha versato appunto perchè io non ho ricevuto la delibera della banca entro il 30 giugno, e pertanto il preliminare è diventato carta straccia.
    Ed è per questo motivo che ho aperto questa discussione: se entro il 30 giugno non ho la delibera, e lui cambia idea io perdo la caparra e devo ricominciare daccapo la ricerca di un compratore. Ed invece vorrei trovare un sistema per tutelarmi.
     
  13. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Quando hai detto: se nel frattempo perde la testa per un'altra casa, ho inteso da oggi sino al 30 giugno.
    Se perde la testa in questo periodo, perde anche la caparra.
    La caparra la perde ugualmente se perde la testa dopo la delibera della banca, sempre in questo periodo.
    Se la banca delibera, per esempio, il 5 di luglio, sicuramente non nasceranno problemi, visto che l'acquirente propende per l'acquisto.
    Se invece, con tutti gli scongiuri possibili ed immaginabili, la banca non delibera ed il tuo potenziale acquirente è impossibilitato a mantenere gli impegni economichi, te ne dovrai fare una ragione e cercarne un'altro.
    Non esiste, per questo tipo di casi, alcuna tutela.
    L'unica è avere fede (ed anche un sollecito garbato all'amico della banca).
     
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