Preliminare di vendita e problemi di confine con il vicino

[lollosan]

Salve a tutti,
ho un problema che vorrei sottoporre alla vostra attenzione.
Tempo fa ho deciso di mettere in vendita una casa al mare e abbiamo trovato anche un acquirente disposto ad acquistarla. Ho consegnato tutta la documentazione richiestami al notaio dell'acquirente per stipulare un preliminare di vendita ma, proprio quando tutto sembrava in ordine, mi è stato comunicato che c'erano dei problemi di confine con il mio vicino di casa. In pratica questo vicino, quando 8 anni fa comprò la casa accanto alla mia, si è preso una parte del mio giardino. Premetto che io ho sempre ignorato che quella striscia di terra appartenesse a me, quindi non ho mai detto nulla. Mi sono accorta di tutto proprio quando ho deciso di vendere e ho dato al notaio tutta la documentazione necessaria. Tra l'altro ho scoperto anche che il mio vicino, dopo 2 anni dal rogito per l'acquisto della sua casa, si è accatastato quel pezzetto di terra!! Il tecnico che ho incaricato però dice che quell'accatastamento è fasullo in quanto mancano dei dati, tra cui il sub, e che quello che fa fede è la planimetria degli anni 80, dove si evince chiaramente che quella striscia di terra appartiene alla mia abitazione. Ora l'acquirente vorrebbe comprare lo stesso, anche con questo problema di confine, perchè pensa che tutto si risolverà. Dice che ormai il notaio è pronto per l'atto preliminare di vendita, ma io non sono più convinta di volerlo firmare visto che è sorto questo problema e che vorrei risolverlo prima di procedere. Se firmassi un preliminare, e se la questione non dovesse risolversi, potrei avere delle noie? Voi che ne pensate? Non so come regolarmi!!!Spero che abbiate qualche consiglio da darmi! Grazie mille!

 

[Rudyaventador]

prima chiederei al vicino per vedere come reagisce, tanto per fugare ogni dubbio circa l effettiva volontà come sembra molto probabile di essersi appropriato volontariamente della striscia in questione , l acquirente se vuole procedere , deve riconoscere ed accettare la situazione specificatamente indicata senza avanzare alcuna pretesa.

Per procedere tu invece , dopo un contatto informale col vicino , procedi a diffida e oltre a correggere il catasto, e poi devi effettuare un contenzioso civile nello specifico azione di rivindica che a seconda la sede giudiziaria puo durare da un anno a due tre che implica che il tuo immobile avra iscritta tale causa quindi pensaci bene . Lato penale integra reato di occupazione abusiva , dato che è su querela il termine è entro il terzo mese dalla tua avvenuta conoscenza da documentare. Nel caso di colloquio che preda una piega infruttuosa minaccia di denunciarlo.

Non sottovaluterei la possibilità , previo colloquio col vicino , per la clausola e se la veda l'acquirente se effettuare l azione di rivindica o meno .

Se indisturbato Il vicino tra 12 anni farà l azione di usocapione.

 

[lollosan]

al vicino ho accennato la cosa per telefono; all'inizio ha cercato di evitarmi e poi ha asserito che lui non sa niente di questa cosa e che della compravendita non si è interessato lui, ma i figli. Quindi deve parlare con loro e controllare le varie carte asserendo che mi avrebbe fatto sapere. Tuttavia sono passati diversi giorni ma del mio vicino nemmeno l'ombra. Ma io poi posso correggere al catasto quella planimetria fasulla? Comunque sono quasi tentata a non firmare l'atto preliminare dato questo increscioso inconveniente.....Solo che ormai il notaio ha preparato tutte le carte e vorrà essere pagato dall'acquirente....

 

[Rudyaventador]

al vicino ho accennato la cosa per telefono; all'inizio ha cercato di evitarmi e poi ha asserito che lui non sa niente di questa cosa e che della compravendita non si è interessato lui, ma i figli. Quindi deve parlare con loro e controllare le varie carte asserendo che mi avrebbe fatto sapere. Tuttavia sono passati diversi giorni ma del mio vicino nemmeno l'ombra. Ma io poi posso correggere al catasto quella planimetria fasulla? Comunque sono quasi tentata a non firmare l'atto preliminare dato questo increscioso inconveniente.....Solo che ormai il notaio ha preparato tutte le carte e vorrà essere pagato dall'acquirente....

Certo che puoi modificare la pianta catastale , hai rogito pianta del rogito ed eventuali titolo edilizio del progetto . Del resto la modifica del tuo vicino è stata effettuata senza un titolo valido come ti hanno detto. Un tecnico sa come fare e cosa sia sufficiente .
Richiama il vicino e fatti sentire con piu forza. Forse potrebbe dire che è stato effettuato un errore , forse.

Ti invito pero a riflettere prima di far saltare la vendita e se l acquirente poi non pretenda il doppio della caparra attenzione . In caso risolvete per iscritto di comune accordo ove lui non ha nulla a pretendere oltre la restituzione della caparra. Circa i costi del notaio ho il timore che te ne debba fare tu carico

Se fai saltare la vendita , in caso di non riconoscimento del vicino o che sia sempre elusivo , metti in debito conto che potrai essere costretta per sistemare ad azionare un contenzioso come ti ho descritto. Inizia a sentire un avvocato nel caso tu non voglia procedere alla vendita e procedere a sistemare la vicenda del confine .

.

 

[lollosan]

Grazie per le delucidazioni, non pensavo che io potessi modificare la pianta catastale, allora dovrò rivolgermi al tecnico. Per quanto riguarda l'atto preliminare di vendita, io non ho firmato ancora nulla, né ho mai ricevuto caparre quindi, nel caso in cui non volessi più vendere, mi accollero' le spese del notaio ma l'acquirente non può pretendere il doppio di qualcosa che non mi ha mai corrisposto.....

Io vorrei vendere, sia chiaro, ma con il problema che si è creato devo sapere quali sono i reali rischi a cui andrò incontro se la situazione non dovesse risolversi. Se firmo un preliminare e l'acquirente mi da' la caparra, comunque sono vincolata e, in caso di problemi, l'acquirente potrebbe fare pure il furbo trovando qualche cavillo per guadagnarci appunto il doppio della caparra...Comunque mi devo far consigliare da un notaio sui rischi che posso correre firmando un preliminare quando le cose non sono del tutto in ordine...

 

[francesca63]

Di quanti mq stiamo parlando ?
E il resto del giardino quanto è grande ?

Dice che ormai il notaio è pronto per l'atto preliminare di vendita, ma io non sono più convinta di volerlo firmare visto che è sorto questo problema e che vorrei risolverlo prima di procedere. Se firmassi un preliminare, e se la questione non dovesse risolversi, potrei avere delle noie?

Anche io ti consiglio di risolvere prima di firmare il preliminare.
O perlomeno di trovare il modo per risolvere, e fare riferimento a ciò nel preliminare.
Altrimenti rischi di dover rendere il doppio della caparra che ti verrà data, o magari di dover risarcire un maggior danno, se esistente.
Il notaio , vista la situazione, avrà la pazienza di aspettare.
Il rischio è che l’acquirente perda interesse, ma in ogni caso io non firmerei prima di aver capito come poter risolvere.

 

[Giuseppe Di Massa]

Salve a tutti,
ho un problema che vorrei sottoporre alla vostra attenzione.
Tempo fa ho deciso di mettere in vendita una casa al mare e abbiamo trovato anche un acquirente disposto ad acquistarla. Ho consegnato tutta la documentazione richiestami al notaio dell'acquirente per stipulare un preliminare di vendita ma, proprio quando tutto sembrava in ordine, mi è stato comunicato che c'erano dei problemi di confine con il mio vicino di casa. In pratica questo vicino, quando 8 anni fa comprò la casa accanto alla mia, si è preso una parte del mio giardino. Premetto che io ho sempre ignorato che quella striscia di terra appartenesse a me, quindi non ho mai detto nulla. Mi sono accorta di tutto proprio quando ho deciso di vendere e ho dato al notaio tutta la documentazione necessaria. Tra l'altro ho scoperto anche che il mio vicino, dopo 2 anni dal rogito per l'acquisto della sua casa, si è accatastato quel pezzetto di terra!! Il tecnico che ho incaricato però dice che quell'accatastamento è fasullo in quanto mancano dei dati, tra cui il sub, e che quello che fa fede è la planimetria degli anni 80, dove si evince chiaramente che quella striscia di terra appartiene alla mia abitazione. Ora l'acquirente vorrebbe comprare lo stesso, anche con questo problema di confine, perchè pensa che tutto si risolverà. Dice che ormai il notaio è pronto per l'atto preliminare di vendita, ma io non sono più convinta di volerlo firmare visto che è sorto questo problema e che vorrei risolverlo prima di procedere. Se firmassi un preliminare, e se la questione non dovesse risolversi, potrei avere delle noie? Voi che ne pensate? Non so come regolarmi!!!Spero che abbiate qualche consiglio da darmi! Grazie mille!

Premesso che sembra un problema classico da vendita tra privati e che normalmente con un'agenzia non sarebbe accaduto, purtroppo spesso (magari non tu) per risparmiare le provvigioni si finisce con lo spendere il doppio in cause legali e stress (lo dico per chi leggesse questo post, per non commettere lo stesso sbaglio). Il preliminare puoi farlo anche a pratica ancora in corso, ma se la questione col vicino è ancora aperta potresti essere inadempiente nei confronti dell'acquirente sia che tu faccia adesso il preliminare sia che tu non lo faccia.

 

[lollosan]

Di quanti mq stiamo parlando ?
E il resto del giardino quanto è grande ?

Anche io ti consiglio di risolvere prima di firmare il preliminare.
O perlomeno di trovare il modo per risolvere, e fare riferimento a ciò nel preliminare.
Altrimenti rischi di dover rendere il doppio della caparra che ti verrà data, o magari di dover risarcire un maggior danno, se esistente.
Il notaio , vista la situazione, avrà la pazienza di aspettare.
Il rischio è che l’acquirente perda interesse, ma in ogni caso io non firmerei prima di aver capito come poter risolvere.

Infatti, ti do pienamente ragione. Non firmo nulla se non so come si puo' risolvere la cosa. Magari nel preliminare farò scrivere che l'acquirente deve accettare la casa così com'è, e che non è detto che il problema di confine con il vicino si risolverà; quindi in seguito non potrà recriminare nulla...In pratica la mia palazzina è composta da due appartamenti (piano terra e primo piano), due garage e un giardino di 40 metri quadri più o meno. Ogni appartamento è di 76 mq circa.....

Premesso che sembra un problema classico da vendita tra privati e che normalmente con un'agenzia non sarebbe accaduto, purtroppo spesso (magari non tu) per risparmiare le provvigioni si finisce con lo spendere il doppio in cause legali e stress (lo dico per chi leggesse questo post, per non commettere lo stesso sbaglio). Il preliminare puoi farlo anche a pratica ancora in corso, ma se la questione col vicino è ancora aperta potresti essere inadempiente nei confronti dell'acquirente sia che tu faccia adesso il preliminare sia che tu non lo faccia.

sì, ma una cosa è essere inadempiente avendo già fatto un preliminare, e una cosa è essere inadempiente senza aver firmato nulla e senza aver percepito una caparra dall'acquirente. Nel primo caso io sarei costretta a dare il doppio della caparra ricevuta, nel secondo mi dovrei accollare tutte le spese per il notaio...credo....Comunque mi devo informare bene sul da farsi....

 

[francesca63]

ma se la questione col vicino è ancora aperta potresti essere inadempiente nei confronti dell'acquirente sia che tu faccia adesso il preliminare sia che tu non lo faccia.

In che senso ?
Come fa ad essere inadempiente se non si fa il preliminare ?
Inadempiente di cosa , senza contratto ?
Al massimo ci potrà essere una responsabilità pre-contrattuale, ma le conseguenze sono ben inferiori come gravità.

 

[CheCasa!]

Salve a tutti,
ho un problema che vorrei sottoporre alla vostra attenzione.
Tempo fa ho deciso di mettere in vendita una casa al mare e abbiamo trovato anche un acquirente disposto ad acquistarla. Ho consegnato tutta la documentazione richiestami al notaio dell'acquirente per stipulare un preliminare di vendita ma, proprio quando tutto sembrava in ordine, mi è stato comunicato che c'erano dei problemi di confine con il mio vicino di casa. In pratica questo vicino, quando 8 anni fa comprò la casa accanto alla mia, si è preso una parte del mio giardino. Premetto che io ho sempre ignorato che quella striscia di terra appartenesse a me, quindi non ho mai detto nulla. Mi sono accorta di tutto proprio quando ho deciso di vendere e ho dato al notaio tutta la documentazione necessaria. Tra l'altro ho scoperto anche che il mio vicino, dopo 2 anni dal rogito per l'acquisto della sua casa, si è accatastato quel pezzetto di terra!! Il tecnico che ho incaricato però dice che quell'accatastamento è fasullo in quanto mancano dei dati, tra cui il sub, e che quello che fa fede è la planimetria degli anni 80, dove si evince chiaramente che quella striscia di terra appartiene alla mia abitazione. Ora l'acquirente vorrebbe comprare lo stesso, anche con questo problema di confine, perchè pensa che tutto si risolverà. Dice che ormai il notaio è pronto per l'atto preliminare di vendita, ma io non sono più convinta di volerlo firmare visto che è sorto questo problema e che vorrei risolverlo prima di procedere. Se firmassi un preliminare, e se la questione non dovesse risolversi, potrei avere delle noie? Voi che ne pensate? Non so come regolarmi!!!Spero che abbiate qualche consiglio da darmi! Grazie mille!

Se l'acquirente risulta particolarmente interessato, potresti fare un frazionamento e promettergli la vendita solo del giardino effettivamente recintato/ non conteso.
Impegnandosi a cedere l'eventuale ulteriore porzione solo in caso di accordo col vicino. In caso contrario meglio non firmare nulla: queste questioni non si risolvono normalmente in tempi brevi...