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  1. katerbury

    katerbury Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    Vorrei confrontarmi con voi sui prezzi di vendita degli immobili della provincia di firenze, che ho iniziato a monitorare per curiosità. Importante: non parlo di prezzi di annunci ma solo di prezzi di vendita, in quanto il monitoraggio riguarda esclusivamente prezzi su atti di vendita che vedo giornalmente.
    Se qualcuno di voi opera nella provincia di firenze vorrà confermare o smentire, sicuramente obietterà che dipende dalle zone, dallo stato del locali e da mille dettagli ma si tratta di prezzi indicativi e medi su immobili in condizioni abitabili.
    Se qualcuno di voi opera su altre città o regioni, mi piacerebbe avere il vostro punto di vista, se la situazione è migliore o peggiore.
    Le variazioni sono rilevate rispetto al picco del 2007, quindi vi sembreranno esagerate ma parlo davvero del punto massimo dei prezzi.

    firenze città: -30/35% 3000 al mq.a questi prezzi adesso le case si vendono, anche se con tempi molto dilatati rispetto al 2007

    colline sud firenze, campagna in zona di pregio, 20 min da firenze: -35% 2500,00 euro al mq...si vendono comunque pochissime case, la gente le ritiene ancora troppo onerose per un bene da utilizzare, in quanto non c'è finalità di investimento (es.affitto a terzi) come in città: mercato immobilizzato

    periferia nord, 30 minuti da firenze zona di provincia con poca appetibilità, piena di fiorentini che si sono allontanati causa impossibilità ad acquistare in città negli anni passati: -40/45% 1700,00 euro al mq...le case si vendono ma l'offerta è enorme (molti vorrebbero riavvicinarsi al luogo di provenienza, molti hanno acquistato case di nuova costruzione troppo piccole) quindi vendere è difficoltoso

    periferia, 40 minuti da firenze zona industriale in piena depressione causa crisi: -50% 1200,00 euro al mq...vendite limitate in quanto circoscritte agli abitanti storici della zona (dei quali la maggior parte hanno già proprietà per se stessi e per i figli), in forte diminuzione il compratore che si avvicinava a queste zone per risparmiare negli anni del boom;continui fallimenti di costruttori su case nuove, tanti nuovi immobili all'asta

    Sottolineo che non sono agente immobiliare quindi è solo una valutazione approssimativa, niente di professionale...avendo fatto questa premessa, per favore se rispondete fatelo cordialmente! :D
     
    A Ponz, topcasa e Carlo Garbuio piace questo elemento.
  2. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    :ok:
    OTTIMO LAVORO
    :birra:
     
  3. topcasa

    topcasa Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Complimenti. Gradirei su che n. di campione ti basi
     
  4. katerbury

    katerbury Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    Grazie... :)
    Non molti: si tratta di poco più di 20 atti per zona citata quindi in totale circa 80 (gli anni che ho preso a campione per il confronto sono solo i due estremi: 2007 vs. 2013)...
     
  5. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    sappi che puoi migliorare trovando TUTTI gli atti per le zone di tuo interesse e anche per altre in ... tutta Italia :fiore:
     
  6. katerbury

    katerbury Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    Grazie Carlo, mi sai anche dire dove trovarli? Immagino siano a pagamento...sai a quanto? Grazie ancora
     
  7. Hyperion

    Hyperion Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Aggiungo un paio di compravendite effettuate:
    - zona piazza dalmazia (rifredi), 180'000 €
    - vicino pontassieve, 176'000 €
    Stessa tipologia: cucina abitabile, soggiorno, camera, cameretta, bagno, 80 mq.

    Non so se rientra nei dati che hai riportato tu...
     
  8. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    psero di ultimare, finalmente, questo servizio che potrò offrire in tutta ITALIA ... dovrebbe essere questioni di giorni ... mi manca un pò di tempo ... la presentazione ufficiale sarà, spero, a breve
    costi: dipende dalla zona e dal tempo di indagine
     
    A La Capanna e Mil piace questo messaggio.
  9. katerbury

    katerbury Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    In realtà le zone di firenze che si avvicinano ai 3000,00 euro sono: porta romana, ponte alla vittoria, san frediano, viale europa. La zona di rifredi si avvicina a quelle con prezzo un pò più basso insieme a peretola, pistoiese ecc, mi tornerebbe quindi il prezzo che citi. i prezzi di queste zone fanno comunque media con gli immobili di zone prestigiose del centro storico: , duomo, santa croce, costa san giorgio...che hanno prezzi più alti.

    La zona di Pontassieve non la conosco, la terza zona che ho citato era Empoli, che paragonerei a Rignano come peculiarità citate.

    La seconda a cui mi riferivo era san gaggio, galluzzo, san casciano val di pesa, impruneta.

    La quarta zona era fucecchio, santa croce sull'arno.

    Bene Carlo, tienici aggiornati...in Italia manca decisamente un pò più di trasparenza e fluidità...
    ho come l'impressione che spesso la vendita di un immobile sia il risultato di un mix di casualità sempre più complesse: la persona con capacità economiche giuste che trova l'agente giusto e poi l'immobile giusto nella zona giusta, il proprietario che rende l'immobile presentabile nel modo giusto, l'acquirente che decide di andare avanti nonostante (spesso) ritenga il prezzo troppo alto (spinto dalla possibilità di trattativa), l'amico geometra che dà l'ok, la trattativa, la banca che dà l'ok al tasso giusto...tutto molto complesso per fare numeri; un pò di trasparenza non potrà far altro che semplificare, almeno in parte. Fra l'altro in molti altri paesi esiste da anni un archivio dei prezzi degli atti consultabili online.
     
    A Carlo Garbuio piace questo elemento.
  10. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    anche in Italia si può :fiore:
     
  11. francesca7

    francesca7 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    ,

    Carlo non lo dice, dove, come e quanto, invece tu come hai fatto? Puoi dircelo?
     
    Ultima modifica di un moderatore: 23 Gennaio 2014
  12. Hyperion

    Hyperion Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Dati corretti.
     
    A katerbury piace questo elemento.
  13. stewecar

    stewecar Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    sto cercando casa a Firenze ma dopo un paio d'anni ho desistito..
    la periferia, davvero poco vivibile (tranne rare zone all'interno dei quartieri), ha i prezzi riportati da katerbury; per le mie tasche tutto ciò che supera i 2500/m2 ha un prezzo troppo elevato..sono quasi tutte abitazioni anni '50/'70, alcune in condizioni al limite, altre mai toccate dai proprietari.
    Tantissime sono le case da 70/80m2 intorno ai 200mila euro ma che necessitano di ristrutturazioni massicce..
    Nel caso fossero in condizioni discrete il prezzo lievita e non di poco.
    Altre abitazioni (specie nella zona nord della città) sono recenti e considerate di pregio, ma qui si va oltre i 3000/m2 con eccezioni che toccano i 4000.
    Di contro gli affitti sono elevati..raro trovare 50m2 sotto i 650 euro.. con costi condominiali che oscillano tra i 40/50 e i 150 euro/mese.
    Non ho sentito però parlare di stallo del mercato: molti agenti mi hanno detto che le vendite vanno bene..qualcuno sottolinea un pò di lentezza nel concludere ma comunque per molti è tutto ok.
    un saluto.
    stefano
     
  14. katerbury

    katerbury Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    Infatti a Firenze città ora le vendite un pò girano, ma solo perchè c'è stata una riduzione del 30%...il problema come dici è che firenze ha immobili spesso datati che necessitano di ristrutturazione e non si presentano benissimo.
    Comunque, posso chiederti se prenderesti un mutuo?
    Te lo chiedo perchè a firenze siamo nella situazione in cui gli affitti costano all'inquilino il 3/4% del valore dell'immobile; poichè acquistando con il mutuo lo stesso 4% lo daresti alla tua banca come tasso d'interesse (+il capitale), se non hai trovato l'oggetto giusto non fare il passo, quel 4% dallo al proprietario e lui penserà alla manutenzione, arredi, tasse ecc...(cosa che la banca non fà!)


    quando questo rapporto dal 3/4% aumenterà fino al 6/7% (non per adesso, visto che gli affitti sono in diminuzione) e troverai l'immobile giusto invece non sarà conveniente affittare ma solo acquistare.

    Non ti fare prendere dalla fretta, ancora non rischi il rimbalzo dei prezzi, forse fra qualche anno sì quindi guardati intorno. MAgari fatti un piano di accumulo per la differenza fra la rata del mutuo che avresti pagato con l'acquisto e l'affitto che pagherai (se ti sei fatto fare qualche preventivo sai che con 600 eur di mutuo ti prendi circa 120mila euro in 30 anni quindi penso tu avessi ipotizzato una rata più alta) così ti controlli meglio, fra qualche anno avrai una cifra maggiore e magari ti potrai permettere una stanza in più.

     
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  15. stewecar

    stewecar Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    grazie mille per il tuo suggerimento :)..avevo già molti dubbi sulla convenienza della compravendita..il tuo discorso è chiaro e lo condivido.
    un saluto.
     
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