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  1. navigator77

    navigator77 Membro Junior

    Privato Cittadino
    Buongiorno,

    sono iscritto da qualche giorno a questo forum da cui ho cercato di assimilare quante più informazioni possibili per l'acquisto della mia prima casa, liberandomi dopo quasi 8 anni dell'affitto, trovandomi finalmente un gruzzoletto che permetta di coprire il 10% del valore della casa, e le restanti spese (notaio, agenzia, tasse varie, varie ed eventuali).

    I dubbi che mi rimangono sono:

    - Proposta di acquisto: vincolando la proposta al mutuo, in caso di mancata accettazione, mi verrà restituita la caparra e non dovrò sostenere alcuna spesa, è corretto? Se sì, ci sono dei termini tecnici precisi che devono esserci all'interno della proposta? Premetto che ho già fatto le indagini preliminari con un paio di istituti per la concessione di un mutuo che copra il 90% del valore, e tutti mi hanno detto che con i miei requisiti di stipendio, e la possibilità di avere mio padre come garante, non ci dovrebbero essere problemi, ma vorrei stare tranquillo di non rimetterci soldi messi da parte con fatica).

    - Per l'acquisto di un appartamento di 150'000€ circa, è corretto stimare tra costi di agenzia, notarili, ecc, un 10%? (l'arredamento già ce l'ho ed è compatibile con l'appartamento a cui sono interessato, essendo affittuario di un appartamento vuoto, ed il costo di trasloco mi è già stato stimato intorno ai 900/1000€ + IVA)

    - Conformità degli impianti, a cosa si riferisce? Quello che vorrei io dalla clausola (e che ho detto verbalmente all'agente) è che nei prossimi 5-6 anni non vorrei avere "sorprese" per quanto riguarda rifacimento di impanti elettrici/idraulici, poichè l'edificio è del 1965. Per legge dovrebbe essere necessario il solo foglio di certificazione energetica, ma posso richiedere in forma scritta una data che attesti l'effettuazione di lavori all'impianto idraulico/elettrico? In tal caso, agli scopi da me specificati, è ragionevole considerare "passabili" eventuali lavori effettuati non prima del '90? (non ho idea della longevità media di tali impianti, fermo restando che dipende dalla qualità di chi ha effettuato tali interventi).

    - Amministratore del condominio: è corretto da parte mia rivolgermi direttamente all'amministratore del condominio per chiedere quali sono gli interventi di rifacimento previsti a breve/medio termine? L'agente immobiliare mi ha detto di avere accesso al solo verbale di costi e preventivo di spese per un anno, ma io vorrei sapere prima di fare la proposta di acquisto quali costi potrei dover affrontare nei primi anni di abitazione.

    - Devo verificare che sia stata correttamente pagata l'ICI dal precedente proprietario? Per lui è una seconda casa, nella quale c'è un inquilino fino al 31/01, per cui non vorrei ritrovarmi di fronte a qualche sorpresa, non conoscendo cosa dice la legge in tali casi, ovvero se l'ICI passando poi a me l'immobile (anche se sarà prima casa) è dovuta da chi acquista o da chi doveva pagarla quando era proprietario.

    - L'agente immobiliare, non mi ha lasciato alun telefono cellulare di riferimento, ho il numero dell'agenzia (presso cui sono stato, affiliata ad un grande gruppo in franchising, ma giuridicamente indipendente), mi chiedevo se la cosa fosse "anomala" o se può essere una scelta giustificata da fattori, poichè con tutti gli altri agenti avevo sempre avuto un riferimento di numero cellulare.
    Ho verificato ed è iscritto alla camera di commercio, è possibile vedere se fa parte di qualche asscoiazione coma la Fimaa o altre?

    Aggiungo che l'appartamento è stato pubblicizzato e mi è stato presentato come stato di conservazione "Buono" (generico, per cui presumo si riferisca sia all'appartamento che all'intero immobile, che ad una prima visione, ma di un'occhio non "tecnico" come il mio, è sembrato messo bene), per cui credo (correggetemi se sbaglio) che ciò significhi che non dovrebbero esserci lavori previsti a breve/medio termine.

    Grazie a tutti per l'attenzione posta

    Mario
     
  2. Antonio Troise

    Antonio Troise Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Attenzione, può sembrare semplice, ma non lo è :affermazione: Vincolato al mutuo intendi alla delibera dell'istituto erogante, ma quale Banca? Scelta da te? ... dal proprietario? .. dall'agenzia? e a che tasso di interesse?

    Personalmente non faccio proposte vincolate, non ti posso dire quali sono i termini tecnici precisi da inserire nella proposta, ma qualsiasi vincolo, condizione, sospensione in poche parole nella proposta và scritto tutto :ok:


    se acquisti prima casa, si è corretto stimare un costo del 10%, meglio preventivare qualche euro in più per non avere sorprese :ok:

    La certificazione energetica è obbligatoria, quella degli impianti No :ok: Impianti del 1965 sicuramente avranno bisogno di manutenzione, diciamo da rifare . Tu compri nello stato di fatto con impianti del 1965 in regola con le norme vigenti dell'epoca.



    Ti devi fidare del proprietario. L'amministratore non è dovuto a darti nessun tipo di informazioni :ok:

    Non c'è nessun obbligo di iscrizione ad una associazione. L'iscrizione o meno ad una associazione di categoria non pregiudica la serietà, l'affidabilità, la professionalità dell'agente immobiliare.

    Tu hai detto che gli impianti sono risalenti al 1965...............
     
    A andrea boschini e navigator77 piace questo messaggio.
  3. stefaniave

    stefaniave Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    la frase che io scrivo nella proposta per essere tranquilla di non dover pagare assolutamente nulla nel caso non diano il mutuo è la seguente: La vendita e' sospensivamente condizionata fino al(mettere una data massima, magari senti la banca) per l'ottenimento di una delibera di mutuo da parte dell'acquirente presso istituto di credito (nome della banca) per € 135.000. così non rischi nulla in caso non ti concedino il mutuo.
     
    A Antonio Troise e navigator77 piace questo messaggio.
  4. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare

    Il regolamento del forum vieta di scrivere in maiuscolo perchè equivale ad urlare. Ti prego fare attenzione per la prossima volta. grazie
    ;)
     
  5. stefaniave

    stefaniave Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    scusa non sapevo....
     
  6. Stefania Brancatelli

    Stefania Brancatelli Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Ciò non toglie che possa sempre chiedere, visto anche che l'amministratore fornirà all' attuale proprietario conteggio sulle spese pagate e da pagare da produrre al futuro proprietario.
     
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  7. navigator77

    navigator77 Membro Junior

    Privato Cittadino
    Grazie ad Antonio ed alle due Stefania per le risposte fornite, chiare e dettagliate :)

    Forse mi sono spiegato male, l'edificio è del 1965, ma gli impianti non lo so, l'AI mi ha detto che sono messi "a norma" (presumo intendesse in particolar modo quello elettrico a seguito della normativa del 1998).
    E' corretto (al di là che pii sia dovuto o meno da parte del venditore) chiedere se e quando sono stati rifatti quelli idrici (ed eventualmente avere una copia del documento di effattuazione dei lavori), ed in base a tali informazioni effettuare la mia proposta di acquisto, giusto? (perdonatemi se alcune domande sono banali, ma sebbene stia cercando di informarmi da tutte le fonti possibili, resto un perfetto ignorante in materia :p )

    Aggiungo gli aggiornamenti recenti:

    L'AI mi ha già informato che prima di fare la proposta mi fornirà un documento firmato dall'amministratore dove mi indica che tutte le spese fino alla data del 31/01 sono state pagate.

    Oggi andrò a vedere per la seconda volta l'appartamento, ma un altro dubbio che mi viene ora è, dato che l'appartamento si libera dall'attuale inquilino tra 10gg. circa, è consigliabile chiedere di visionarlo anche vuoto?
     
  8. stefaniave

    stefaniave Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    :d

    Aggiunto dopo 1 :

    secondo me non è necessario....
     
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  9. Stefania Brancatelli

    Stefania Brancatelli Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Io andrei a vederlo vuoto, ti renderai meglio conto di tutto e potrai girare con più tranquillità.
     
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  10. navigator77

    navigator77 Membro Junior

    Privato Cittadino
    Seconda visita fatta, purtroppo per ora non sarà possibile vederlo vuoto poichè ho scoperto che l'arredamento è della proprietaria, però in pratica è già spoglio di tutto quel che aveva messo l'inquilino.

    Intanto sono emerse altre cose:

    - contattando la vecchia proprietaria, che aveva acquistato circa 6 anni fa, sembra che i lavori siano stati fatti dal precedente proprietario nel 2000 circa, non è documentabile la cosa, ma ad occhio, prima di sapere questa info, vedendo meglio le mattonelle del bagno mi sembrava quella una stima plausibile.

    - visonati i verbali dell'ultima assemblea di condominio, uniche spese preventivate sono per l'ascensore, 2 rate da 166€ da pagare a Maggio 2011 e Maggio 2012, più che accettabili.

    - commissione 4%, a vostro avviso è onesta? Avevo letto che in questo periodo non eccellente, molte agenzie applicavano il 3% per importi intorno ai 140-150.

    - lunedì mi vedrò con la banca poichè mi hanno dato un primo mezzo sì in base alla situazione reddituale prodotta (ultime 6 buste paga + CUD + info sul garante, mio padre), ma nella proposta d'acquisto, nel modulo dell'agenzia (affiliata ad un gruppo in franchising) non c'è spazio per clausole, tranne una riga "varie ed eventuali", potrei usare quella per la clausola? L'AI mi ha detto "è meglio se ha l'ok prima dalla banca" facendomi capire di non volerla mettere, io ovviamente insisterò per metterla comunque, più che altro perchè non vorrei trovarmi nella spiacevole situazione che il perito per qualsiasi motivo mi dice che non può all'ultimo, e mi trovo con un 4% perso per colpe non mie (il che significa rimandare sogni di gloria di acquisto casa almeno di un anno), insomma non vorrei passare un mese e passa senza dormire :)

    - assegno caparra, l'agente mi ha detto che dovrò intestarlo a loro e non al venditore, e provvederanno a versarlo in un fondo non fruttifero, e poi mi verrà restituito in caso di mancata accettazione... è una prassi "giusta"? Quale è lo scopo di una tale procedura, invece della classica "faccio l'assegno intestato al venditore che custodisce l'agenzia, poi me lo restituisce se non accetta"?

    - edificio costruito prima del 1967, ci deve essere comunque un certificato di agibilità? (ho letto qualcosa al riguardo... senza capirci molto in effetti :) ). Anche se non necessario (sempre da come ho capito), potrebbe richiedermelo comunque la banca?

    Grazie ancora a tutti per la disponibilità!
     
  11. Stefania Brancatelli

    Stefania Brancatelli Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Non fare assegno intestato all' agenzia!
     
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  12. navigator77

    navigator77 Membro Junior

    Privato Cittadino
    C'è un qualche motivo "pratico" particolare?
    Del tipo che se l'offerta non dovesse essere accettata potrei dover perdere del tempo per vedere i soldi indietro o comunque cercherebbero di propormi qualche altra cosa di loro che non riescono a vendere? (sono le prime cose che ho pensato...)
     
  13. Antonio Troise

    Antonio Troise Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Noooooooooooooooooooooooo. :rabbia:
     
  14. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    concordo sul no assoluto :stretta_di_mano:
     
  15. Stefania Brancatelli

    Stefania Brancatelli Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Come prima cosa, l'assegno diventa caparra nel momento dell'accettazione da parte del venditore. Se intestato all'agenzia....
     
  16. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Se non c'è lo spazio necessario, portati appresso una risma intera di carta, scrivi le clausole che più ti aggradano e alleghi i fogli indicandoli specificatamente alla proposta.

    Questa richiesta mi mette sul chi va là e comincio, anche a distanza, a dubitare sull'onestà dell'agenzia.
    Intesta l'assegno al nominativo che appare nell'atto notarile di provenienza e sopratutto che sia obbligatoriamente "non trasferibile".
    Parla solo ed esclusivamente con il titolare dell'agenzia.
     
  17. navigator77

    navigator77 Membro Junior

    Privato Cittadino
    Riprendo questo thread da me aperto innanzitutto per ringraziare per i consigli dati, alla fine ho deciso di non proseguire per quell'appartamento, di certo anche per le perplessità che mi aveva dato il "modus operandi" dell'agenzia, supportata dai vostri preziosi consigli.

    Ho effettuato la proposta di acquisto per un altro immobile di un'altra agenzia (tra l'altro associata FIMAA e CAAM), un pò più costoso (159'000, di cui 140'000 da mutuo) ma più bello e grande, ed ora sono in attesa dell'approvazione del mutuo (alla cui accettazione è vincolata la proposta di acquisto, i termini precisi utilizzati sono: "la proposta è subordinta all'ottenimento del mutuo richiesto alla banca dall'acquirente. Il mutuo è di un importo pari a 140'000, la parte acquirente si impegna entro il 25-03-2011 a comunicare ufficialmente l'esito relativo alla richiesta del mutuo", credo/spero sia abbastanza completa), prima di andare a compromesso, cosa che dovrebbe avvenire entro la data del 30 Marzo.

    Una questione ora mi sorge, sarebbe teoricamente possibile avere una pre-delibera positiva, fare il compromesso, e poi non avere il mutuo? In tal caso quali spese/costi sarebbero a mio carico? Premetto che sono abbastanza sereno sulla valutazione dell'immobile, avendo un certo "margine" di % di finanziamento, avendo chiesto l'88% circa, per stare entro il 95% mi basterebbe anche una valutazione di 148'000 dell'immobile, ed anche in caso di valutazione inferiore, fino a 140'000 (ovvero l'importo del mutuo) l'unica "penalizzazione" sarebbe uno spread maggiore dello 0,10%. Ma sono possibili casi in cui alla predelibera (fatta sul mio reddito e del garante, mio padre, tra l'altro cliente della banca a cui sto chiedendo il mutuo nonchè proprietario di immobile) non fa seguito la delibera per motivi non legati alla valutazione della casa? Come al solito mi scuso per l'eventuale "banalità" della questione posta, ma essendo il compromesso l'atto con cui consegno ufficialmente circa 20'000€ (5000 della proposta di cui già ho emesso assegno, +10000 al compromesso +5000 circa di provvigioni IVA compresa) vorrei sapere se ci sono dei rischi.
     

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