Professionalità agenti immobiliari

[ccc1956]

Per fare una corretta verifica della discesa dei pz dovrai aspettare le quotazioni del 2° trim 2012 e confrontarle col 2011. Le quotazioni ora in linea non sono molto diverse (1° 2012) dal 2011.

infatti

 

[enzo6]

infatti

Gli effetti delle rilevazioni statistiche AGTERR sono sempre in ritardo di circa 6 mesi rispetto a quando parliamo.
Ecco perchè spesso chiedo ai colleghi quale sia la loro sensazione sul mercato.
Se riprenderanno le compravendite cio' sarà rilevato con sei mesi di ritardo dal organi ufficiali (ovvio poichè si lavora sui rogiti) ma noi lo capiamo molto prima.
Sono certo che avrai letto il mio pensiero relativo al fatto ritengo nel 1° trim. 2013 ci sarà una ripresa delle compravendite.
Gli organi ufficiali lo certificheranno (se accadrà) solo a sett'13 poichè i rogiti 2° trim.13 saranno relativi a trattative del 1° trim.13.

 

[nesh2305]

Chi mi fa la valutazione dell'immobile?
se su 5 agenti immobiliare, 5 agenti mi hanno fatto una valutazione diversa.
tu mi risponderai che avrà ragione colui che te la venderà. ho capito ma se viene uno che mi spara 10 quando la casa dagli altri è stata valutata 12/13 ci vado a smenare. scusa il vostro compito è quello di vendere la casa e voi ci guadagnate sulle vendite. ma se la vendita viene fatta a danno del venditore, chi ci smena e solo il venditore.
e poi una volta venduta casa c'è il problema di acquistare. ci sono costruttori che nella mia zona vendono un bilocale anche 230 mila euro. mentre altre costruzioni anche 1/3 in meno.e lo vendono. come mai? vogliamo parlare di classe energetica? vogliamo parlare di capitolato? ok. ma secondo delle leggi, ma non vorrei dire cavolate, le case vengono tutte costruite secondo norme antiinquinamento e strutturale severe. quindi tutta sta differenza tra due immobili stesso taglio di 70/80 mila euro dove sta?

 

[Mil]

La vita è fatta di compromessi anche nell'acquisto della casa.
In Italia chi acquista casa spesso la vuole in buona zona, ristrutturata, a prezzo basso, possibilmente ultimo piano, etc. Quando vende vuole cifre esorbitanti ma è sempre la stessa persona.
Mi viene in mente quella splendida barzelletta di Graf relativa alle 10 persone che vanno a prendere il caffè.

Enzo, è qua che ti sbagli e scusa se te lo dico. Il problema in Italia è che le banche hanno letteralmente abbandonato l'immobiliare al suo destino dopo aver spinto per anni le quotazioni verso l'alto. Incolpare adesso i clienti dicendo che "si dovrebbero accontentare" è l'errore più madornale che si possa fare, perchè non è affatto vero che la gente cerca la luna. Qua dobbiamo fare i conti con una realtà che deve necessariamente autoriassestarsi su valori nettamente inferiori a quelli di dieci anni fa, perchè c'è stata una bolla pazzesca e negata che ha comportato cifre allucinanti per dei beni che fino a 15 anni fa erano alla portata di molti. Tu continui a parlare dei cicli storici, ma non ti accorgi che questo è un ciclo storico in cui l'effetto catastrofico dei subprime americani non è stato ancora superato in Europa.L'immobiliare NON E' un bene anelastico, proprio per i motivi che hai detto tu. L'asticella tenuta troppo in alto non rende affatto più appetibile il settore, ed è questo l'errore che è stato fatto, pensare che tanto comunque gli acquirenti ci sarebbero sempre stati. E invece no! I giovani non comprano perchè se ne fregano altamente di impiccarsi con i mutui per cose che oggettivamente non valgono e anche chi ha disponibilità finanziarie NON investe per affittare, perchè il tempo di rientro dell'investimento fatto con i prezzi attuali sarebbe comunque troppo lungo.
Con gli anni '80 questa nostra fase storica non c'entra un accidente, men che meno a Milano. Come vado ripetendo da tempo l'immobiliare deve necessariamente fare i conti con la realtà dei suoi clienti. Qui siamo in Italia, con gli stipendi attuali dell'Italia. Chi compra, nel 90% dei casi, vive opera e lavora in questo Paese, non su Marte. Non considerare questo, fare affidamento su una clientela straniera (che oltretutto non c'è), sperare nella ripresa del credito ci porterà nell'ulteriore baratro.

 

[enzo6]

Chi mi fa la valutazione dell'immobile?
se su 5 agenti immobiliare, 5 agenti mi hanno fatto una valutazione diversa.
tu mi risponderai che avrà ragione colui che te la venderà. ho capito ma se viene uno che mi spara 10 quando la casa dagli altri è stata valutata 12/13 ci vado a smenare. scusa il vostro compito è quello di vendere la casa e voi ci guadagnate sulle vendite. ma se la vendita viene fatta a danno del venditore, chi ci smena e solo il venditore.
e poi una volta venduta casa c'è il problema di acquistare. ci sono costruttori che nella mia zona vendono un bilocale anche 230 mila euro. mentre altre costruzioni anche 1/3 in meno.e lo vendono. come mai? vogliamo parlare di classe energetica? vogliamo parlare di capitolato? ok. ma secondo delle leggi, ma non vorrei dire cavolate, le case vengono tutte costruite secondo norme antiinquinamento e strutturale severe. quindi tutta sta differenza tra due immobili stesso taglio di 70/80 mila euro dove sta?

fai una media delle valutazioni fatte dai 5 AI che hanno visto il tuo appartamento

 

[ccc1956]

Chi mi fa la valutazione dell'immobile?
se su 5 agenti immobiliare, 5 agenti mi hanno fatto una valutazione diversa.
tu mi risponderai che avrà ragione colui che te la venderà. ho capito ma se viene uno che mi spara 10 quando la casa dagli altri è stata valutata 12/13 ci vado a smenare. scusa il vostro compito è quello di vendere la casa e voi ci guadagnate sulle vendite. ma se la vendita viene fatta a danno del venditore, chi ci smena e solo il venditore.
e poi una volta venduta casa c'è il problema di acquistare. ci sono costruttori che nella mia zona vendono un bilocale anche 230 mila euro. mentre altre costruzioni anche 1/3 in meno.e lo vendono. come mai? vogliamo parlare di classe energetica? vogliamo parlare di capitolato? ok. ma secondo delle leggi, ma non vorrei dire cavolate, le case vengono tutte costruite secondo norme antiinquinamento e strutturale severe. quindi tutta sta differenza tra due immobili stesso taglio di 70/80 mila euro dove sta?

non tI viene il sospetto che ti ha valutato 12/13 e' perche' voleva l'incarico e perche' poi ti avrebbe stressato per farti abbassare il prezzo??
la differenza fra due immobili simili con prezzi diversi sta nella planimetria della casa, nella luminosita', nel piano, nella zona, nei materiali impiegati.............
se vendessimo tutti i bilocali a 200k euro dappertutto non ci sarebbe bisogno neanche dei mediatori...........

 

[nesh2305]

non tI viene il sospetto che ti ha valutato 12/13 e' perche' voleva l'incarico e perche' poi ti avrebbe stressato per farti abbassare il prezzo??
la differenza fra due immobili simili con prezzi diversi sta nella planimetria della casa, nella luminosita', nel piano, nella zona, nei materiali impiegati.............
se vendessimo tutti i bilocali a 200k euro dappertutto non ci sarebbe bisogno neanche dei mediatori...........

ho capito, ma sto parlando di appartamenti nella stessa zona. capisco quello che dici ma una differenza di 80 mila euro mi sembra oggettivamente esagerata per due appartamenti simili. io non sono del mestiere assolutamente ma vedendo due appartamenti con caratteristiche similari non possono essere valutati cosi diversamente.
e qui torniamo al discorso iniziale. la quantità di appartamenti in vendita oggi è assolutamente alta. ma i prezzi non sono ancora nella media di quanto oggi un lavoratore medio può permettersi.
mi ricollego alla risposta di Mil (concordo ogni singola parola).
in Italia oggi gli stipendi (e per chi ha un lavoro sicuro... POCHI)... sono pressochè similari a quelli di fine anni 90 inizio 2000. si vero qualcosina in più ma che vanno a ricoprire gli aumenti che tutti abbiamo avuto nella vita giornaliera.
ma le case hanno avuto un impennata troppo esagerata. ho fatto l'esempio dell'appartamento di mio padre.
non dico che oggi si debba comprare un appartamente bilocale in buono stato a 60 mila euro perche sono passati vent'anni, inflazione aumenti etc. ma neanche più del doppio. il discorso reggeva se l'aumento del prezzo delle case era direttamente proporzionale ad un economia in salute (stipendi in primis). ma come tutti sappiamo non è così.
quindi la diminuzione delle case non deve essere del 10/15 % per risollevare la vendita ma molto di più. ma non per capriccio dell'utente finale, ma per le reali capacità economiche che ognuno di noi puà avere.
tu sei del mestiere giusto? se prendi la tua documentazione quanti mutui hai fatto fine anni 90 inizio 2000 della durata di 30 anni? su 10 almeno la metà ti è capitato di farli a 10/15/20 anni.
oggi? su 10 al massimo 1/2 se ti va bene.

e ti parlo da venditore. io, a costo di smenarci e ti parlo sinceramente, abbesserei il prezzo del mio appartamento a costo di metterci soldi per chiudere il mio attuale mutuo, MA SOLO SE nel momento in cui dovrò ricomprare il prezzo sia equivalente. i costruttori, e tu lo sai meglio di me, fanno una media del prezzo a metro quadro e tirano le somme. prendo il tabulato dell'anno precedente fanno la moltiplicazione e il gioco e fatto.
fanno appartamenti a basso costo? si ma sono fatti con il c...o (scusa il francesismo). ma l'80 % delle nuove costruzione sono fatte con il metodo della moltiplicazione costringendo noi utenti a vedere ogni volta quel bel semaforo rosso dalla delibera del mutuo (e tu sai di cosa parlo )

 

[Bagudi]

i costruttori, e tu lo sai meglio di me, fanno una media del prezzo a metro quadro e tirano le somme. prendo il tabulato dell'anno precedente fanno la moltiplicazione e il gioco e fatto.

Guarda che non è così, perchè nel frattempo aumenta il costo del lavoro e il costo soprattutto delle materie prime.
Non solo, ma la differenza di classe energetica - a livello di costi - dà un gap notevole e basta una differenza di due anni tra un fabbricato e l'altro per avere differenze notevoli di costi.

Ti faccio l'esempio dell'Emilia Romagna: prima del terremoto di maggio si costruiva con un certo tipo di antisismica corrispondente alla classe relativamente bassa di pericolosità. Dopo il terremoto, siamo diventati una regione ad alta sismicità e quindi i provvedimenti antisismici saranno molto più impegnativi e, di conseguenza, più costosi...

Non sono un tecnico, ma vendo case nuove da 30 anni e conosco abbastanza quello che c'è alla base...

 

[ccc1956]

ho capito, ma sto parlando di appartamenti nella stessa zona. capisco quello che dici ma una differenza di 80 mila euro mi sembra oggettivamente esagerata per due appartamenti simili. io non sono del mestiere assolutamente ma vedendo due appartamenti con caratteristiche similari non possono essere valutati cosi diversamente.
e qui torniamo al discorso iniziale. la quantità di appartamenti in vendita oggi è assolutamente alta. ma i prezzi non sono ancora nella media di quanto oggi un lavoratore medio può permettersi.
mi ricollego alla risposta di Mil (concordo ogni singola parola).
in Italia oggi gli stipendi (e per chi ha un lavoro sicuro... POCHI)... sono pressochè similari a quelli di fine anni 90 inizio 2000. si vero qualcosina in più ma che vanno a ricoprire gli aumenti che tutti abbiamo avuto nella vita giornaliera.
ma le case hanno avuto un impennata troppo esagerata. ho fatto l'esempio dell'appartamento di mio padre.
non dico che oggi si debba comprare un appartamente bilocale in buono stato a 60 mila euro perche sono passati vent'anni, inflazione aumenti etc. ma neanche più del doppio. il discorso reggeva se l'aumento del prezzo delle case era direttamente proporzionale ad un economia in salute (stipendi in primis). ma come tutti sappiamo non è così.
quindi la diminuzione delle case non deve essere del 10/15 % per risollevare la vendita ma molto di più. ma non per capriccio dell'utente finale, ma per le reali capacità economiche che ognuno di noi puà avere.
tu sei del mestiere giusto? se prendi la tua documentazione quanti mutui hai fatto fine anni 90 inizio 2000 della durata di 30 anni? su 10 almeno la metà ti è capitato di farli a 10/15/20 anni.
oggi? su 10 al massimo 1/2 se ti va bene.

e ti parlo da venditore. io, a costo di smenarci e ti parlo sinceramente, abbesserei il prezzo del mio appartamento a costo di metterci soldi per chiudere il mio attuale mutuo, MA SOLO SE nel momento in cui dovrò ricomprare il prezzo sia equivalente. i costruttori, e tu lo sai meglio di me, fanno una media del prezzo a metro quadro e tirano le somme. prendo il tabulato dell'anno precedente fanno la moltiplicazione e il gioco e fatto.
fanno appartamenti a basso costo? si ma sono fatti con il c...o (scusa il francesismo). ma l'80 % delle nuove costruzione sono fatte con il metodo della moltiplicazione costringendo noi utenti a vedere ogni volta quel bel semaforo rosso dalla delibera del mutuo (e tu sai di cosa parlo )

no, io non sono agente immobiliare ma venditore ed acquirente.............
quindi figurati se non ti capisco.
i prezzi sono mediamente scesi del 20% dal 2007 ad oggi. vero, perche' io seguo il mercato della citta' di milano e a parte qualche nicchia molto quotata e' mediamente cosi'.
e' sufficiente?? direi proprio di no considerando che i prezzi sono saliti dal 2000 al 2006-7 del doppio.
per ritornare ai prezzi del 2000 bisognerebbe calare i prezzi del 2006 del 50% anche perche' come sai le percentuali in salita sono piu' alte delle percentuali in discesa per avere lo stesso punto di partenza dei prezzo del 2000.
a questo devi aggiungere l'inflazione di questi 10 anni che e' mediamente del 25- 30%.mediamente un 3% scarso all'anno.
quindi i prezzi dovrebbero scendere ancora almeno del 15% inflazione compresa.
come dicono in molti, anche qualche agente del forum....................

 

[enzo6]

Enzo, è qua che ti sbagli e scusa se te lo dico. Il problema in Italia è che le banche hanno letteralmente abbandonato l'immobiliare al suo destino dopo aver spinto per anni le quotazioni verso l'alto. Incolpare adesso i clienti dicendo che "si dovrebbero accontentare" è l'errore più madornale che si possa fare, perchè non è affatto vero che la gente cerca la luna. Qua dobbiamo fare i conti con una realtà che deve necessariamente autoriassestarsi su valori nettamente inferiori a quelli di dieci anni fa, perchè c'è stata una bolla pazzesca e negata che ha comportato cifre allucinanti per dei beni che fino a 15 anni fa erano alla portata di molti. Tu continui a parlare dei cicli storici, ma non ti accorgi che questo è un ciclo storico in cui l'effetto catastrofico dei subprime americani non è stato ancora superato in Europa.L'immobiliare NON E' un bene anelastico, proprio per i motivi che hai detto tu. L'asticella tenuta troppo in alto non rende affatto più appetibile il settore, ed è questo l'errore che è stato fatto, pensare che tanto comunque gli acquirenti ci sarebbero sempre stati. E invece no! I giovani non comprano perchè se ne fregano altamente di impiccarsi con i mutui per cose che oggettivamente non valgono e anche chi ha disponibilità finanziarie NON investe per affittare, perchè il tempo di rientro dell'investimento fatto con i prezzi attuali sarebbe comunque troppo lungo.
Con gli anni '80 questa nostra fase storica non c'entra un accidente, men che meno a Milano. Come vado ripetendo da tempo l'immobiliare deve necessariamente fare i conti con la realtà dei suoi clienti. Qui siamo in Italia, con gli stipendi attuali dell'Italia. Chi compra, nel 90% dei casi, vive opera e lavora in questo Paese, non su Marte. Non considerare questo, fare affidamento su una clientela straniera (che oltretutto non c'è), sperare nella ripresa del credito ci porterà nell'ulteriore baratro.

Mi sembra di aver risposto diverse volte a queste considerazioni sulle quali in alcuni casi sono in accordo ma stalvolta dissento.
Il problema è valutare la situazione attuale come è realmente senza eccedere nelle valutazioni o sminuirle ma soprattutto non farsi condizionare dal personale.
Chi ha 30-35 anni sistematicamente insiste nel dire che questa è la madre di tutte le crisi immobiliari. Questa è un'estremizzazione fatta in base a valutazioni personali. Prova ne è che si fanno sempre riferimenti agli anni '80 ma nella realta' l'ultimo ciclo virtuoso e finito nel 2008-2009 e non 30 anni fa.
Nel 2008 i modelli comportamentali e di consumo erano analoghi ad oggi e l'economia non andava certo meglio.
Siamo in una fase di assestamento del settore immobiliare quindi le compravendite scendono insieme ai prezzi.
E' una situazione già vista che si invertirà con la ripresa dell'economia ed una maggiore fiducia della gente.
Il problema grave è delle AI che oggi combattono con una concorrenza doppia rispetto al 2002, quindi molte di esse saranno obbligate ad uscire dal dal settore.