Proposta d'acquisto Accettata ma scaduta e preliminare non firmato per mancanza di documenti

[Aiuto!!!]

Chiedo scusa, mi saró spiegato male. Nella proposta di acquisto vi é una clausola per cui l’acquisto é vincolato al buon esito del mutuo ma non vi é alcun termine temporale legato all’ottenimento del muto. La data del rogito é invece presente nella proposta d’acquisto ed é il 15 Ottobre.

La data che non é stata rispettata fin ora é quella del preliminare presso il notaio che ha sancito fosse necessario rinviare il tutto a Settembre ( per chiusura uffici) quando ci si augura la parte venditrice abbia avuto modo di reperire documentazione mancante/ risolvere problematiche in essere. Tuttavia vi é coscienza da parte di tutte le parti coinvolte che le tempistiche saranno ancora più lunghe per la risoluzione dei problemi. In tutta onestà mi rode non poco dover pagare la perizia del perito della banca a vuoto sapendo già che l’esito sarebbe negativo!

 

[francesca63]

Per quanto riguarda la strada, il venditore é interessato a venderla come d’altronde io sono interessato ad acquistarla per poter accedere all’immobile. Vi é un cancello automatico di accesso di cui io mi troverei a non essere il proprietario! Non vorrei avere spiacevoli sorprese.

Ma questa strada , fa parte dell’oggetto della vendita ?
Cioè, è inserita nella proposta ?
Se non è del tuo venditore, non può vendertela.
Avresti la servitù di passaggio, come è stato finora.

 

[TensioneLeone]

una proposta d'acquisto accettata è già di fatto un preliminare. E' facoltà delle parti decidere di sottoscrivere succesivamente una " scrittura ripetitiva del contratto mediato " quello che chiami preliminare. Ti faccio questa premessa non perchè voglia fare il professorino ma per sottolinearti che sarebbe legalmente possibile non sotoscrivere più nulla dopo la proposta e trovarsi a rogito direttamente.

Da quello che scrivi sembrerebbe ci siano problematiche urbanistiche/catastali ma probabilmente superabili. Lo dico perchè hai scritto che il Notaio ( scelto da te ovviamente )non ha dichiarato di non poter procedere alla vendita dell'immobile ma ha solo detto che serve del tempo per sistemare la questione.
Non avendo i documenti mi devo affidare a quello che ha detto il notaio.
Siccome un venditore ha diritto di poter regolarizzare un immobile entro e non oltre la data del rogito , impugnare il preliminare e ritirasi per inadempienza da parte del venditore mi sembra una forzatura.

Piuttosto fai leva sulla non possibilità di accedere ad un mutuo non potendo così sciogliere la sospensiva. C'è però un piccolo problema , ed è per questo che ti avevo fatto la domanda sulla scadenza della sospensiva : se ci fosse stata una scandenza eri a cavallo perchè superata la data eri libero da ogni impegno , mentre purtoppo stai sostenendo di non aver messo una data e quindi la sospensiva vale fino a rogito

 

[Aiuto!!!]

La strada fa parte della vendita ed era apparentemente di proprietà dell’attuale proprietario per il 50%, salvo che dopo controlli incrociati del notaio pare sia stata venduta e rivenduta con dinamiche poco chiare ( diversi passaggi) ed ora in possesso di terzi.( un vicino che ha accesso tramite un proprio cancello che nulla ha a che vedere con questa strada!) Il notaio ha spiegato in parole semplice che bisogna rettificare gli atti degli altri notai e sistemare le info catastali. Io sono interessato ad acquistare il tutto e non ad avere servitù di passaggio( non dovrei dirlo ma temiamo infelici sorprese in futuro poiché i terzi proprietari della strada paiono essere persone poco raccomandabili nella scena locale , cosa che abbiamo scoperto presso il notaio e non prima altrimenti mai avremmo firmato una proposta per questa casa!)

 

[Aiuto!!!]

una proposta d'acquisto accettata è già di fatto un preliminare. E' facoltà delle parti decidere di sottoscrivere succesivamente una " scrittura ripetitiva del contratto mediato " quello che chiami preliminare. Ti faccio questa premessa non perchè voglia fare il professorino ma per sottolinearti che sarebbe legalmente possibile non sotoscrivere più nulla dopo la proposta e trovarsi a rogito direttamente.

Da quello che scrivi sembrerebbe ci siano problematiche urbanistiche/catastali ma probabilmente superabili. Lo dico perchè hai scritto che il Notaio ( scelto da te ovviamente )non ha dichiarato di non poter procedere alla vendita dell'immobile ma ha solo detto che serve del tempo per sistemare la questione.
Non avendo i documenti mi devo affidare a quello che ha detto il notaio.
Siccome un venditore ha diritto di poter regolarizzare un immobile entro e non oltre la data del rogito , impugnare il preliminare e ritirasi per inadempienza da parte del venditore mi sembra una forzatura.

Piuttosto fai leva sulla non possibilità di accedere ad un mutuo non potendo così sciogliere la sospensiva. C'è però un piccolo problema , ed è per questo che ti avevo fatto la domanda sulla scadenza della sospensiva : se ci fosse stata una scandenza eri a cavallo perchè superata la data eri libero da ogni impegno , mentre purtoppo stai sostenendo di non aver messo una data e quindi la sospensiva vale fino a rogito

Sei stato chiarissimo ora. Ti ringrazio di cuore. Proporrò la questione anche ad un legale in giornata. Grazie.

 

[TensioneLeone]

Sei stato chiarissimo ora. Ti ringrazio di cuore. Proporrò la questione anche ad un legale in giornata. Grazie.

Ci mancherebbe. Siamo qui per questo.
Ultimo piccolo consiglio: prima di mettere in mezzo un legale chiedi consiglio al Notaio che hai incaricato. Gli avvocati, per natura , cercano sempre di portare a fare cause inutili mentre ill Notaio è intanto una persona preparata sulla materia immobiliare e potrà suggerirti la migliore strada.
Se vuoi per forza un avvocato sciegline uno che conosca la materia immobiliare e non il solito amico che fa l'avvocato perchè rischieresti solo di fare scelte sbagliate
Tienici aggiornato

 

[Giuseppe Di Massa]

Salve,

Ho bisogno di un consiglio.
In data 20 luglio ho sottoscritto una proposta d'acquisto di un villino e versato caparra di 2000 , presso una agenzia immobiliare. In data 23 Luglio la parte venditrice ha accettato la proposta nella quale le parti si impegnavano alla stipula di un preliminare di acquisto con ulteriore versamento di danaro in data 27 Luglio. La data é poi mutata per accordo verbale, al 30 Luglio ( il notaio non era disponibile il giorno 27)

Giunti all’appuntamento presso il notaio si scopre che mancano dei documenti ( abitabilità, condono di un balcone e tavernetta) e si scopre che la strada di accesso all’immobile di cui l'attuale proprietario dovrebbe essere titolare al 50%( accesso condiviso con Villa adiacente, anch’essa ipoteticamente proprietaria al 50% della strada d’accesso) in realtà é intestata a terzi per il 100%( un altro vicino che non condivide tuttavia accesso tramite tale strada) e che negli atti d’acqusito Dei precedenti proprietari dell’immobile per cui ci siamo impegnati, ben due notai non si erano accorti di questo.(2 atti distinti)

Avendo chiarito con il notaio che le tempistiche per la risoluzione e l’ottenimento dei documenti é molto lunga, e non avendo sottoscritto il preliminare, in mancanza dei documenti, possiamo venire meno alla proposta d'acquisto e riottenere indietro la caparra versata di 2000 euro?

L’agente immobiliare ci ha invitati a firmare una nuova proposta domani e ci richiede un ulteriore versamento di 1000 euro!

Vorremmo presentarci in agenzia e poter richiedere la caparra poiché le tempistiche non sono state rispettate.

Attendo i vostri utili consigli! grazie.

In pratica si sono accorti, tutti, di grosse difformità due giorni prima del rogito, la cosa è inquietante. Posto che di solito l'agenzia non ha obbligo legale di fare quelle verifiche se non viene espressamente incaricata di farlo da una delle parti e che quindi la responsabilità resta solo del proprietario, una agenzia immobiliare dovrebbe evitare queste situazioni, chiedendo con ampio anticipo al proprio professionista di fare le dovute verifiche, per essere davvero ben organizzate andrebbero fatte ben prima di prendere una proposta. Se invece l'agenzia nella proposta d'acquisto, nelle opportune voci da compilare, ha scritto "conforme" anzichè precisare che il tutto sarebbe stato verificato ed eventualmente allineato dal proprietario, con quella affermazione è diventata in solido col proprietario responsabile dell'esito di questa cosa, infatti recenti sentenze hanno stabilito che in merito all'esistenza di trascrizioni pregiudizievoli, difformità ed esatta intestazione dell'immobile, se l'agenzia in sede di proposta da risposte certe sul modulo, afferma implicitamente di aver verificato. Non conta se stanno solo ripetendo quanto firmato e dichiarato dal proprietario sull'incarico. Con queste sentenze hanno stabilito la natura professionale dell'intervento del mediatore, cosa che trovo molto possitiva. Per quello vogliono rifare una proposta d'acquisto? Fatti seguire da subito da un avvocato, in bocca al lupo.

 

[TensioneLeone]

In pratica si sono accorti, tutti, di grosse difformità due giorni prima del rogito, la cosa è inquietante. Posto che di solito l'agenzia non ha obbligo legale di fare quelle verifiche se non viene espressamente incaricata di farlo da una delle parti e che quindi la responsabilità resta solo del proprietario, una agenzia immobiliare dovrebbe evitare queste situazioni, chiedendo con ampio anticipo al proprio professionista di fare le dovute verifiche, per essere davvero ben organizzate andrebbero fatte ben prima di prendere una proposta. Se invece l'agenzia nella proposta d'acquisto, nelle opportune voci da compilare, ha scritto "conforme" anzichè precisare che il tutto sarebbe stato verificato ed eventualmente allineato dal proprietario, con quella affermazione è diventata in solido col proprietario responsabile dell'esito di questa cosa, infatti recenti sentenze hanno stabilito che in merito all'esistenza di trascrizioni pregiudizievoli, difformità ed esatta intestazione dell'immobile, se l'agenzia in sede di proposta da risposte certe sul modulo, afferma implicitamente di aver verificato. Non conta se stanno solo ripetendo quanto firmato e dichiarato dal proprietario sull'incarico. Con queste sentenze hanno stabilito la natura professionale dell'intervento del mediatore, cosa che trovo molto possitiva. Per quello vogliono rifare una proposta d'acquisto? Fatti seguire da subito da un avvocato, in bocca al lupo.

Dovrebbero istituire come a livello nazionale quello che già succede in Emilia Romagna e Toscana. Obbligo da parte di chi vende di farsi fare una dichiarazione di conformità urbanistica e catastale da un tecnico .
Invece fanno leggi per l'obbligo dell APE che nel mercato dell'usato è una fessseria

 

[francesca63]

In pratica si sono accorti, tutti, di grosse difformità due giorni prima del rogito, la cosa è inquietante.

Due giorni prima del preliminare.
Il rogito dovrebbe essere più avanti, ma non in tempo per regolarizzare.

 

[Rosa1968]

Però già il fatto che non verrà rispettata la data del rogito promessa ... Mi pare di capire che sia l'agente immobiliare che vuole rifare la proposta e annullare la precedente stabilendo nuove condizioni. Ma alla luce di questi fatti quali la servitù di cui nessuno sapeva, magari potresti chiedere una riduzione del prezzo. Strano però che una strada di accesso ad altre due proprietà distinte non sia comunale e seppur fossero sorte da un frazionamento di un lotto non abbiano dovuto cedere per la opere secondarie. Chiedi l'atto di servitu' a questo lungo e leggi cosa prevede. Altra idea che ti fo dovresti incaricare in tecnico per fare l'accesso agli atti e capire meglio cosa è successo. In questo mentre accogli di rifare la proposta e vincola anche alla regolarità urbanistica. Oppure gli dici annulliamo tutto per ora dato che non si rispetterà la data del rogito e ci vediamo a settembre. Bonariamente. L'agente immobiliare capirà che forse quando prende un incarico oltre alle gambe deve metterci la testa.