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  1. Giovanna gen

    Giovanna gen Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Salve!
    Qualche giorno fa ho firmato una proposta d'acquisto per un appartamento. il venditore ha accettato e l'agenzia immobiliare mi ha mandato comunicazione mediante telegramma.
    da controlli fatti ho scoperto che sull'appartamento grava una ipoteca legale di equitàLia abbastanza elevata. questa ipoteca mi é stata nascosta e infatti non é stata riportata sulla proposta.
    In questo caso il contratto può ritenersi nullo? é un caso di inadempienza del venditore?
    Devo le spese di mediazione all'agenzia?
    io sono interesato alla casa ma ho paura che la mia banca non mi conceda il mutuo
    potete cortesemente spiegarmi cosa comporta un caso come il mio?
    Grazie
     
  2. pensoperme

    pensoperme Membro Storico

    Privato Cittadino
    NO, l'importante è che tale ipoteca possa esser estinta entro la data del rogito. D'altronde proprio codesto tipo di ipoteche sono le meno prevedibili. All'atto della proposta magari un agente fa i controlli e non vede nulla, ma poi prima del compromesso Inuquitalia scrive al sua ipotechina :D I controlli vanno fatti subito prima dei compromessi o degli atti da trascrivere, farle prima serve a poco, se non a vedere cosa c'è (importante ma mai quanto il poi). ;)

    L'importante è che siano di importi che possano in qualche modo esser sanati dal venditore, altrimenti questi risulterà inadempiente.
     
  3. Giovanna gen

    Giovanna gen Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Ma quindi non é inadempienze aver nascosto questa ipoteca che esiste già da un anno?
     
  4. pensoperme

    pensoperme Membro Storico

    Privato Cittadino
    Perché? Semmai è poca trasparenza, ma gli immobili devono esser liberi al ROGITO, non prima. In pratica io potrei avere anche 5000 ipoteche, anche dei importi superiori al valore dell'immobile, se le estinguo e le cancello prima del tuo acquisto cosa vuoi da me? Io il bene lo prometto libero da gravami al rogito, non ora. Diciamo che se l'ipoteca è per una cifra minore del prezzo dell'immobile, potenzialmente io che acquisto non rischio nulla, di sicuro però sarebbe meglio saperlo prima ;) anche per fare i propri conti, ma con equitalia è anche più facile fare le cancellazioni, basta pagare... certo è un atteggiamento antipatico e poco trasparente ma l'inadempienza la vedo dura... a meno che non sia stato scritto che l'immobile "è libero" invece che "sarà libero al momento del rogito notarile". ;)
     
  5. mamicri

    mamicri Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Buongiorno Giovanna se la tua proposta è stata fatta su modulistica "conforme " leggerai su di essa,che la casa dovrà essere libera da ogni gravame al momento dell'atto come ti citavano già sopra !
    Mentre non riesco a capire cosa centri la provvigione del collega ? E la tua erogazione di mutuo ???
    Il proprietario molto probabilmente a messo in vendita casa sua, per poter estinguere tale ipoteca e può tranquillamente farlo ! Quindi se il problema è quello io starei tranquilla e magari ti consiglierei di fare un compromesso dal tuo Notaio di fiducia !
    Se invece il problema come spesso capita su questo forum è il pagamento dell'agenzia allora cambia tutto .
     
  6. Giovanna gen

    Giovanna gen Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Innanzitutto salve e grazie a tutti per le vostre risposte.
    Vi riporto quanto scritto nella proposta "il proponente dichiara di aver visitati l immobile e di averlo trovato di proprio gradimento. Salvo diverso accordo tra le parti, l immobile dovra essere trasferito al momento del rogito notarile nello stato di fatto e di diritto in cui attualmente si trova, con ogni pertinenza, servitù attivano passiva e quote di parti comuni di competenza. Il proponente prende atto che il venditore ha dichiarato che l immobile é:
    - conforme alle norme urbanistico edilizie vigenti
    - conforme...impianti
    - dotato di certificazione energetica
    - libero
    - libero da vincoli, iscrizioni, trascrizioni pregiudiziedovoli, pesi, oneri e servitu attive e passive ad eccezione di ipoteca iscritta a garanzia mutuo che il costruttore si impegna ad estinguere contestualmante il rogito.
    Il proponente prende atto che il venditore ha altresì dichiarato:
    -che non sono in corso controversie relative all immobile, ovvero nulla
    -di essere in regola con il pagamento delle spese condominiali, ovvero nulla grava.
    Con l accettazione della presente proposta il venditore conferma integralmente dette dichiarazioni.''

    Ecco, questo quanto riportato sulla mia proposta, mi sembra che non venga citata la ipoteca equitalia e che sirima di al momento del rogito ma si dichiara l assenza di ipoteche in fase di accettazione. In questo caso non si può parlare di inadempienza? Spettano le commissioni alla agenzia?

    Il problema della banca e del mutuo perché la mia banca sta facendomi resistenza per la concessione del mutuo in presenza di ipoteca, per darmelo vuole vedere la cancellazione dell ipoteca che ancora non e stata fatta.

    Qualcuno può dirmi come procedere.?
     
  7. PCB005

    PCB005 Membro Junior

    Altro Professionista
    Io non mi preoccuperei affatto se fossi in te. L'ipoteca è gravame reale (cioè sulla cosa) a garanzia di un obbligazione. In sintesi e per sommi capi:
    1) se fai il mutuo la banca (normalmente) non da luogo all'erogazione in caso di ipoteca di grado successivo al primo in quanto non è garantita dal cespite;
    2) il notaio deve certificare la storia dell'immobile sia nel ventennio per assicurarne la proprietà sia per l'esistenza di eventuali gravami come appunto una ipoteca (giudiziale, legale o volontaria in questo caso non fa molta differenza). Questo perchè il creditore ipotecario gode del diritto di sequela ossia può rifarsi sul bene a garanzia (ipotecato) indipendentemente dal proprietario. In pratica un bene con un ipoteca non è inalienabile, ma colui che compra si espone nel limiti del valore del cespite ad essere oggetto di escussione.

    Poichè sia tu (ovviamente), sia la banca (perchè perderebbe la garanzia), sia il notaio (perchè se non lo dichiara nell'atto che redige si espone ad una responsabilità professionale), avete tutto l'interesse a far sì che la situazione venga chiarita, non c'è praticamente rischio che si arrivi al trasferimento del bene senza che il credito garantitio da ipoteca sia stato estinto.

    Può però capitarti che l'ipoteca sia solo formale, nel senso che ne permanga la scrittura sui pibblici registri, ma il il debito che la stessa garantiva è completamente estinto ovvero che l'ipoteca sia già assentita di cancellazione ma l''annotamento di cancellazione non risulti ancora dalle visure.
    In entrambi i casi comunque, al rogito, il notaio garantisce l'inopponibilità del gravame (sia esso formale o sostanziale)
     
  8. marcellogall

    marcellogall Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    In casi come questo la banca erogante il mutuo si preoccupa di avere al rogito la presenza dei funzionari degli enti creditori che hanno un ipoteca sull'immobile. La banca erogatrice consegna ai funzionari l'importo dovuto per l'estinzione del debito e la conseguente cancellazione dell'ipoteca.
    Il notaio rogante provvede a tutte le pratiche. Naturalmente è necessario fornire alla banca la situazione ipotecaria dell'immobile , situazione che deve essere fornita dal venditore con l'interessamento dell'agente immobiliare. Visto che nella proposta d'acquisto non si fa cenno all'ipoteca di equitalia sarà interesse dell'agente immobiliare provvedere immediatamente alla regolarizzazione. In caso non fosse possibile, il notaio non potrebbe procedere all'atto per inadempienza del venditore con tutte le conseguenze del caso per venditore ed agente immobiliare.
     
    A Giovanna gen e pensoperme piace questo messaggio.
  9. Giovanna gen

    Giovanna gen Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Quindi alla fine mi conviene andare avanti fino al rogito chiedendo alla banca un mutuo da erogare solo a ipoteca estinta.
    l'agenzia per venirmi incontro mi ha detto che possiamo allegare un ulteriore accordo alla proposta dove scriviamo della presenza dell'ipoteca equialia e che tutti i soldi sia al venditore che le commissioni le posso dare al rogito.
    che ve ne pare?quindi invece di fare il compromesso a fine gennaio potrei registrare ora la proposta riformulata con l'allegato e fare il rogito a fine marzo.
    Ora vorrei tutelarmi al cento x cento. cosa posso scrivere nell'allegato?
    una ultima domanda: devo chiedere il mutuo ipotecario alla mia banca? mi conviene andare prima da un notaio per capire bene come muovermi?
    in questi casi al rogito immagino che le spese del notaio saranno più alte per la presenza di ipoteca
     
  10. pensoperme

    pensoperme Membro Storico

    Privato Cittadino
    Le risposte più completa te le hanno date sopra, se vuoi fare quella scrittura male non fa, anche se dice una cosa che di per se è automatica, ma metter per iscritto può servire a calmare gli animi e riportare chiarezza. Cosa intendi per chiedere il mutuo ipotecario? La banca per darti il mutuo vuole anche il bene in garanzia quindi l'ipoteca è... ovvia, e lo sarà anche per un importo superiore a quanto ti daranno di mutuo, a maggior tutela (sua). ;) Se la proposta è un preliminare e c'è stato scambio di denaro avrebbe dovuto esser registrata subito, altrimenti se non c'è stato passaggio di denaro vi conviene fare un preliminare a modo con scritto tutto quello che dovete scrivere, ipoteca compresa, versare la caparra, registrarlo o, meglio, trascriverlo e fare il rogito a marzo.
     
  11. PCB005

    PCB005 Membro Junior

    Altro Professionista
    Esatto. torno a ripeterti non preoccuparti per l'ipoteca. La banca non ti darà mai un mutuo dove il valore dell'immobile è già "coperto" da un'altra ipoteca (non so le sai ma la crisi dei subprime americana nacque proprio dalle discrasie tra valore reale del cespite ed erogazioni) Adesso si va con i piedi di piombo. In secondo luogo i costi per la cancellazione dell'ipoteca (se non ricordo male 0,5% dell'importo nominale iscritto oltre spese notarili), in questo caso non dovrebbero spettare a te. Pensa al caso di un soggetto che ha un mutuo sulla casa ma vuole venderla (per qualsiasi motivo). Trova un compratore che deve fare il mutuo per comprarla. Al rogito accadrà che con i soldi della vendita si chiuderà il mutuo dell'alienante e se ne aprirà contestualmente uno per il compratore. Idem per l'ipoteca. Si cancellerà una ipoteca e se ne iscriverà una nuova. Pertanto interverranno all'atto sia il compratore che il venditore ma anche il funzionario della banca che deve chiudere ilmutuo ed il funzionario della banca che eroga il nuovo mutuo. Insomma volevo solo dirti che è una cosa molto comune che vi siano dei gravami su un immobile l'importante è quello che il notaio scriverà nell'atto di compravendita (e nell'atto distinto di erogazione del mutuo). Per quanto riguarda eventuali somme da dare al venditore al preliminare credo che tu faccia bene a tutelarti, magari pagando tutto direttamente al rogito.
     

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