Proposta d'acquisto immobile senza vincolo rilascio Mutuo

[andrea1991]

Buongiorno a tutti,

avrei bisogno per favore di un vostro consiglio riguardo l'acquisto di un bilocale sito in Milano.

Dovrei firmare la proposta d'acquisto di un immobile la proposta prevede il prezzo d'acquisto di 190 K :

che verrà corrisposto nei seguenti modi:

- 5.000 euro mezzo assegno non trasferibile (emesso al momento della firma della proposta)
- 15.000 euro mezzo assegno non trasferibile (emesso al momento della firma della proposta)
- i restanti 170.000 al rogito

il problema su questa proposta è che il venditore non vuole mettere il vincolo al rilascio del mutuo ho provato in tutti i modi a convincere l'agenzia immobiliare ma non vogliono sentire ragioni.
Sto scoprendo che su Milano sta prendendo sempre più piede questa prassi soprattutto per gli immobili con un certo taglio e che sono molto richiesti.

Ammetto che la cosa mi spaventa non poco perchè in caso il mutuo non mi venga concesso perderei 20.000 euro.
La banca mi ha già dato parere di fattibilità positivo con questi numeri ma visto che ci sto dentro al pelo ho il timore che dopo l'istruttoria riceva il due di picche dalla banca.

Volevo chiedervi in che modo posso mettere delle condizioni nella proposta che mi tutelino un minimo, va bene correre il rischio di perdere qualcosa ma 20.000 euro no mi sembra eccessivo per 4 settimane d'attesa che servirebbero alla banca per verificare la fattibilità.
E' possibile dire che nel caso di non rilascio del mutuo la quota che resta a mio carico sia molto inferiore tipo 1.000 euro.
Il che mi sembra più che accettabile visto che se l'immobile è cosi richiesto se non dovesse andare a buon fine il venditore si ritroverebbe in tasca 1.000 euro e avrebbe una casa ancora appetibile.

Mi fate sapere per favore?

grazie mille in anticipo

 

[Lin0]

Io non andrei oltre. Ma se ci tieni vincola la proposta alla regolarità urbanistica e catastale dell'immobile e metti 4 mesi come data per il rogito. Pagamento dell'agenzia al rogito e fatti mettere per iscritto il suo compenso IVA inclusa. Copia immediata di tutto quello che firmi e notaio scelto da te. Io comunque farei vedere tutto ad un tuo tecnico del posto prima di firmare alcunché e soprattutto non avere fretta a firmare e mollare assegni a destra e a manca. Ultima cosa, tutti gli assegni vanno intestati al venditore.

 

[Tonel]

Non ho capito i due assegni alla proposta da 5k + 15k

 

[Lin0]

Sono accordi vostri

 

[Utente Cancellato 80246]

Al massimo rilasci un assegno da 5 come caparra e gli altri 15 li dai al preliminare dopo l ok del mutuo . Vedi cosa ti dicono. Ovvio la conformità urbanistica, l ok del mutuo non dipende solo da te. Se non accettano io non andrei oltre. Lo dico per esperienza. Purtroppo pessima. L agenzia senza vincolo del mutuo ha diritto alla provvigione, che comunque dovrai dare anche se non va in porto.

 

[sgaravagli]

ti parla un agente che lavora su milano: un proposta subordinata al mutuo tutela solo te... se ottieni il mutuo tt ok si va a rogito e siamo tutti felici, se non lo ottieni si presentano due problemi, il primo è che l'agente ha dovuto sospendere le visite e gli incarichi non sono infiniti la seconda è che il proprietario ha perso tempo e magari non ha potuto vendere ad altri che non avrebbero fatto mutuo. premesso che l'immobile deve essere in ordine dal punto di vista urbanistico e catastale a prescindere dal prestito, dovresti provare ad immaginare a come controbilanciare la tua clausola, che come detto sopra è solo a tuo vantaggio. 1- potresti chiedere il mutuo alla banca e dopo firmi la proposta 2- firmi la proposta e lasci continuare le visite con altri acquirenti 3- aumenti prezzo offerto e provvigioni e vedi se agente e proprietario accettano la tua clausola, magari affidando la pratica di mutuo all'agente in modo tale che ne abbia il controllo. questi sodo dei suggerimenti..... di solito io inserisco una risolutiva e non una sospensiva.... la provvigione matura, ma la chiedo solo se la banca non fornisce lettera motivata circa il diniego del mutuo........ mi tutelo cosi almeno dai clienti che cambiano idea sull'acquisto sfruttando il subordine al mutuo.

 

[sgaravagli]

se ci tieni vincola la proposta alla regolarità urbanistica e catastale dell'immobile e metti 4 mesi come data per il rogito

non cambia una virgola, io da agente aspetterei che il tuo tecnico facesse i controlli e poi se vuoi fai la proposta..... nessuna sospensiva....

 

[PyerSilvio]

Volevo chiedervi in che modo posso mettere delle condizioni nella proposta che mi tutelino un minimo, va bene correre il rischio di perdere qualcosa ma 20.000 euro no mi sembra eccessivo per 4 settimane d'attesa che servirebbero alla banca per verificare la fattibilità.

Delle due l'una Andrea,

Se non accolgono di attendere l'avveramento della condizione sospensiva, significa che la cosa piu' logica da fare, e' quella di far avverare la condizione prima di procedere.

La perizia, che rilascia il nulla osta per la concessione del mutuo, resta sempre a carico del richiedente.
Qualche centinaia di euro.

Per questo effetto la puoi attivare in qualsiasi momento.
Anche in assenza della proposta.

Terminato l'iter burocratico, se il venditore non si e' vincolato con altri promissari acquirenti, procederai con la tua proposta.

180.
Trenta subito e 150 tra un mese.
Provvigioni al compromesso per l'intermediario.
Basta che "trotti' in favore dell'accetazione della proposta.

Se volevano un'azione efficace eccoli accontentati.

 

[andrea1991]

intanto grazie a tutti per i suggerimenti, @sgaravagli grazie anche per dare un punto di vista dall'altra parte (venditore-AI).
Capisco perfettamente quello che dici è anche vero che da questa proposta vedo per tutti un vantaggio meno che per me, rogito al 31.10 (che per me va bene non ho fretta) ma se ci fosse reale fretta di vendere non penso che accetterebbero di buon grado chiudere definitivamente l'affare al 31.10.
Purtroppo immagino anche i personaggi che ci sono e che usano il vincolo al mutuo per cambiare idea e mi rammarico che per sti "furbi" poi persone che hanno intenzione reale di acquistare ci vadano di mezzo.
Come giustamente da te consigliato penso sia auspicabile controbilanciare il vincolo al mutuo.
Visto che da una parte si tutela solo venditore e agenzia e dall'altra si tutela solo me.
Proporrei:
- caparra di 5.000 euro alla firma della proposta (quota che perderei nel caso il mutuo non mi venga concesso).
- per tutelare l'agenzia invece accordarsi sua una quota da versare subito 1.000 / 1.500 e la restante parte all'ottenimento del mutuo.

Non so se un discorso del genere possa andare bene mi sembra che però cosi siano tutelati tutti (in realtà no perchè io mi sto tutelando solo nel non perdere 20.000 + 9.000 e rotti euro di commissione facendo cosi ne perderei comunque 6.000/6.500 se il mutuo non venisse accettato).
Però almeno penso che si percepisca che la volontà d'acquistare sia reale tanto da mettere avanti del denaro con il rischio poi di perderlo (il cambio idea non vale 6.500 euro ).
Poi ricor che l'ottenimento del mutuo dipende dalla banca è il perito della banca che valuta l'immobile.
Io ho avuto un parere di fattibilità positivo in base al mio reddito che già di per se non è vincolante in più l'immobile non è mai stato esaminato.
Esce il perito e mi valuta la casa 170.000 euro a fronte di 190.000 avrei colpa io di questo? si potrebbe eventualmente aggiungere la clausola che per lo meno se la perizia non è conferme al valore d'acquisto la proposta decade. (questa so già che non l'accetteranno mai)

 

[andrea1991]

Ciao @PyerSilvio come faccio a richiedere la perizia prima?
Dovrei comunque chiedere tutte le carte relative all'immobile all'agenzia, andare in banca e dire che voglio fare la perizia anche se non ho firmato la proposta?
Se è cosi mi immagino ci metteranno sempre il canonico mese (poco meno forse) per darmi l'esito esatto?
Chiaramente se stanno cosi le cose avrei la certezza matematica dell'ottenimento del mutuo, con il rischio però che nel mentre subentri qualche altro acquirente (cosa probabile).

Insomma dove tiri tiri la coperta è sempre corta