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  1. pfui

    pfui Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Buongiorno a tutti,
    sono appena iscritta al forum e avrei bisogno di consigli per gestire una vicissitudine che ci sta capitando.
    Mio marito e io abbiamo visto un immobile corrispondente alle nostre esigenze, in ottimo stato e ad un prezzo abbastanza basso. Nell'arco di pochi giorni siamo andati in agenzia per firmare l'assegno di caparra e la proposta d'acquisto, che è stata accettata dal venditore.
    Dopo pochi giorni, prima del compromesso, l'agenzia immobiliare ci avverte che è saltato fuori un pignoramento sull'immobile da parte del Tribunale, in seguito a debito per mancato pagamento del condominio. L'agenzia non ne era a conoscenza, pare.
    Abbiamo chiesto indietro l'assegno della caparra e l'annullamento della proposta, ma l'agenzia ci ha risposto che non è così semplice: la proposta è stata firmata da entrambe le parti e quindi valida.
    Io personalmente penso che invece la proposta non sia valida, perchè basata su informazioni non veritiere o comunque parziali: il venditore non ha la piena proprietà del bene oggetto del pignoramento. Inoltre c'è stata la malafede di nasconderlo e l'agenzia non ha agito con diligenza, non ha fatto i necessari controlli. Credo ci siano anche gli estremi per una bella denuncia per truffa.
    Invece non riusciamo ad avere indietro quel benedetto assegno perchè l'agenzia ci sta dicendo che il venditore arriverà al rogito con tutti i documenti che dimostreranno che la situazione è a posto.
    Chiaramente, noi vogliamo invece chiudere tutta la faccenda.
    Come possiamo agire?
    Grazie mille!
     
  2. alessandro66

    alessandro66 Membro Senior

    Privato Cittadino
    Il pignoramento non incide sulla piena proprietà e se il proprietario estingue il debito e si fa rilasciare dal tribunale l'ordinanza di cancellazione del pignoramento entro il rogito...il problema è risolto.
    Ma sulla proposta non è prevista la sospensiva per le visure ipotecarie e catastali?
     
  3. pfui

    pfui Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    no, quella frase non c'è
     
  4. alessandro66

    alessandro66 Membro Senior

    Privato Cittadino
    Neanche come pre-stampato? Comunque, se non è prevista nessuna sospensiva, il contratto è valido, nel senso che ha già prodotto gli effetti obbligatori tra le parti, ora sta al venditore attivarsi e risolvere il problema entro la data del rogito o risulterà inadempiente....Per quanto riguarda l'agenzia e il loro compenso provvigionale...bisognerebbe sentire un legale ma direi che abbiano peccato: " nell’obbligo di una corretta informazione, tra cui la comunicazione di tutte le circostanze a lui note o conoscibili sulla base della diligenza qualificata di cui all’art. 1176, comma 2, c.c. " che potevano rispettare facendo le visure o semplicemente inserendo in proposta una semplice clausola sospensiva in attesa delle visure.
    Quanto incide il pignoramento sul prezzo?
     
  5. pfui

    pfui Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Il pignoramento è per circa un 10% del prezzo, la cosa sarebbe fattibile se non fosse che il rogito è previsto per dicembre e non sappiamo se abbia delle sofferenze anche con le rate dei due mutui.
    Quindi dobbiamo stare in sospeso e vedere se questo riesce a risolvere?
    Non conta nulla la malafede iniziale? E se poi si arriva al dunque e la casa continua a essere pignorata?
     
  6. ab.qualcosa

    ab.qualcosa Membro Senior

    Agente Immobiliare


    Sempre che il pignoramento non sia sorto dopo.
     
  7. CheCasa!

    CheCasa! Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Ci sono alcune considerazione da fare:
    Prima del "pignoramento" del bene, da parte dell'amministratore di condominio, per gli arretrati del venditore, normalmente viene iscritta un'ipoteca giudiziale.
    Quindi è un po' improbabile che un pignoramento "salti fuori all'improvviso". E', normalmente, il risultato di un perdurante stato d'insolvenza anticipato, nel caso in specie necessariamente, dall'iscrizione di un'ipoteca.

    E' difficile senza aver copia della proposta stabilire se l'emersione di questa pregiudizievole sia sufficiente a risolvere il contratto.

    La vostra sfiducia è comunque comprensibile. Se un elemento che poteva essere accertato con facilità, anche contestualmente alla sottoscrizione della proposta, dovesse emergere in una fase successiva io sarei preoccupato quanto voi.

    L'agenzia vuole comunque andare avanti? A voi l'immobile interessa?

    Integrate la precedente scrittura stabilendo che l'intero prezzo dell'immobile verrà versato contestualmente al rogito, previa cancellazione di tutte le pregiudizievoli, l'assegno di caparra resterà in deposito presso l'agenzia sino al giorno del rogito ed aggiungete che se ciò non avverrà l'agenzia immobiliare rinuncerà al proprio compenso da parte vostra.
     
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  8. PROGETTO_CASA

    PROGETTO_CASA Ospite

    Impeccabile
     
  9. alessandro66

    alessandro66 Membro Senior

    Privato Cittadino
    C'è la data....
     
  10. ab.qualcosa

    ab.qualcosa Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Ehm?
    Scusa mi sa che ho perso un pezzo per strada...
     
  11. alessandro66

    alessandro66 Membro Senior

    Privato Cittadino
    La data del pignoramento...da li vedi se è prima o dopo la proposta e comunque se l'agenzia aveva fatto una visura precedente ha la coscienza a posto, del resto i notai fanno una verifica il giorno dell'atto per controllare che non ci siano novità dell'ultima ora...
     
  12. ab.qualcosa

    ab.qualcosa Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Ah ok, pensavo dicessi che la data fosse stata indicata nel post e non la trovavo!
     
  13. PROGETTO_CASA

    PROGETTO_CASA Ospite

    Vabbè AIGOR se non la avessi vista saresti stato scusato
     
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  14. smoker

    smoker Membro Senior

    Privato Cittadino
    mmmmh... seguendo il tuo ragionamento, con il quale sono in disaccordo, il mediatore, in ogni caso, sarebbe onerato di indagini perchè le notizie sono reperibili in ufficio pubblico.....allora sarebbe anche responsabile qualora saltasse fuori abuso edilizio, poichè non ha usato la normale diligenza professionale e non ha fatto indagini in Comune...........

    Smoker
     
    Ultima modifica: 14 Novembre 2014
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  15. PROGETTO_CASA

    PROGETTO_CASA Ospite

    cioè ?
     
  16. pfui

    pfui Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Allora, l'agenzia aveva messo in vendita un primo immobile del tizio.
    In quel momento, ha fatto le visure varie ed erano a posto. Hanno fatto il compromesso. In seguito sono state iscritte le ipoteche.
    Quando ha messo in vendita il secondo immobile, non le ha ripetute, fidandosi delle precedenti. Abbiamo fatto la proposta-offerta.
    Successivamente a questa gli è venuto in mente di controllare e ha scoperto i pignoramenti.
     
  17. alessandro66

    alessandro66 Membro Senior

    Privato Cittadino
    :shock:....super****oliamo? :innocente::maligno:[DOUBLEPOST=1415976809,1415976701][/DOUBLEPOST]
    Beh, diciamo che erano in buonafede ma...fidarsi è bene, non fidarsi è meglio...infatti!
     
  18. smoker

    smoker Membro Senior

    Privato Cittadino
    Leggi adesso, è partito il post 14 prima che finissi di scrivere.......

    Smoker
     
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  19. alessandro66

    alessandro66 Membro Senior

    Privato Cittadino
    Li andiamo su competenze tecniche che non vengono riconosciute agli agenti immobiliari....per quanto, con un minimo d'esperienza, l'intuizione per mettere il cliente sul "chi vive"...ci può essere, comunque l'urbanistica non è compito dell'agente immobiliare, qui si parla del minimo sindacabile: visure ipo-catastali.
     
  20. PROGETTO_CASA

    PROGETTO_CASA Ospite

    Nel senso della cosa sono perfettamente d'accordo con te. Tuttavia prevedere una responsabilità per omesso controllo di un mediatore mi sembra esagerato poiché allora non si tratterebbe di sola mediazione e tutto si scaricherebbe sull'AI. Secondo me in questi casi un AI è considerato responsabile solo in caso di dolo, né credo cio' sia configurabile come colpa grave.
     
    Ultima modifica di un moderatore: 14 Novembre 2014
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