Proposta d'acquisto: questione firma di presa visione e non solo

[francescostoppelli]

Salve,
vi chiedo gentilmente un parere su una proposta d'acquisto effettuata da una signora mia conoscente. Premetto che la persona in questione non possiede conoscenze in campo immobiliare, e per l'acquisto della casa si è fidata in toto dell'Agenti Immobiliari
In seguito alla presa visione di un appartamento di nuova costruzione (con rifiniture ancora da ultimare) subito è stata invitata a firmare la prposta d'acquisto; alla domanda su cosa ciò comportasse, la risposta è stata: "Serve a bloccare la casa, per evitare che altri possano comprarla". Firmata in data 20 dicembre la proposta, la signora viene riconvocata in ufficio esattamete un mese dopo, dove firma la presa visione dell'accettazione da parte del costruttore. "Casualmete", però, la segretaria non appone la data del giorno, bensì quella del 21 dicembre, il giorno dopo la firma della proposta. In aggiunta, alla signora viene chiesto di versare una caparra di 5000 euro; lei fa notare che purtroppo non dispone di tale cifra, al che la segretaria risponde che l'assegno è fittizio, è solo una formalità. Da notare, inoltre, che della cosa era all'oscuro anche il costruttore-venditore, che espolicitamente si era rifiutato di ricevere assegni in bianco.
Il tutto senza aver fornito alla signora possibile acquirente nessun documento: planimetrie, certificato, preventivo del mutuo (a cui la proposta è vincolata), compenso per l'A.I (nella poroposta d'acquisto si fa riferimento ad un allegato che non esiste), ecc.
Ora vi chiedo:
- l'A.I si è comportata con onestà e correttezza?
- una proposta d'acquisto siffatta è da considerarsi valida?
- può la signora uscire da questo raggiro (a mio parere) indenne?

Vi ringrazio anticipatamente per la vostra attenzione!

 

[Bagudi]

La signora manderà una raccomandata A.R. all'agenzia e al costruttore, pretendendo di essere messa a conoscenza di tutto quello che vuole sapere, PRIMA di qualunque altro passo e, magari, minacciando di rivolgersi all'Unione per i diritti del consumatore....
D'altra parte, non ha versato niente, no ???

Silvana


Silvana

 

[francescostoppelli]

Intanto ringrazio per l'attenzione.
La signora non ha versato nulla, nel senso che l'assegno da lei versato (ahimè incautamente) è scoperto. Certò che nell'eventualità di un incasso da parte del venditore, ne deriverebbero non poche grane...
Intanto l'Agenti Immobiliari si è fatta avanti con richieste pressanti per anticipare i termini del contratto e firmare in fretta e furia preliminare e rogito; questa fretta mi è sembrata sospetta, e anche alla signora, che si è rivolta ad un avvoacto per un'assistenza più competente, si spera. Nel corso di un primo incontro tra quest'ultimo e Agenti Immobiliari (e broker della finanziaria per il mutuo), l'Agenti Immobiliari ha prospettato spese e penali per 15.000 euro nel caso la signora non voglia concludere l'acquisto... Davanti a minacce "terroristiche" non so come si comporterà la signora; per addolcire la situazione l'Agenti Immobiliari e broker docono di "venirle incontro", per esempio posticipando la prima rata del mutuo di due o tre mesi...
Per me, però, la questione centrale rimane la validità della proposta d'acquisto; nello specifico:
1) la signora l'ha firmata il 20 dicembre 2010, ha preso visione dell'accettazione del venditore in data 20 gennaio 2011, ovvero due settimane oltre la scadenza della validità della proposta (irrevocabile per 15 giorni); furbescamente, però, l'Agenti Immobiliari ha apposto la data della presa visione al 21 dicembre 2010, anche se in questo giorno la signora non si è mai recata in agenzia! Secondo voi si può fare qualcosa, oltre alle vie giudiziali?
2) Inoltre per quanto ne so se una proposta d'acquisto accettata assume valore di preliminare di preliminare, va obbligatoriamente registrata entro 20 giorni dall'avvenuta conoscenza da parte dell'acquirente. Se ciò non avviene, la validità della proposta ne viene inficiata?
3) Nella proposta d'acquisto manca nel modo più assoluto qualsiasi riferimento al compenso dell'agenzia immobiliare; un contratto in cui manca uno degli oggetti principali non dovrebbe essere nullo?
4) La signora è stata convinta a firmare la proposta d'acquisto su due piedi, dandole informazioni limitate e faziose, come già spiegavo in precedenza; un contratto il cui consenso è carpito con "dolo" non è annullabile?

Un grande grazie a chi voglia cimentarsi in questo ingarbuglio!

 

[enrikon]

1) C'è la data 21-12-2010 e, sotto, la firma della cliente? ...la vedo dura

2) No. La mancata (o ritardata) regitrazione non inficia la validità della proposta.

3) No. Le provvigioni dell'agenzia si possono tranquillamente concordare verbalmente o su un foglio a parte. In mancanza di accordi (anche solo verbali) si fa riferimento agli usi e consuetudini locali raccolti dalla camera di commercio del posto.

4) E' tutto da dimostrare. L'agenzia potrebbe difendersi affermando che la signora, pentita (per motivi suoi) dell'acquisto, si sia inventata di essere stata forzata dall'agenzia gettando nella spazzatura tutta la dettagliata documentazione fornitale dall'agenzia stessa e adducendo di non aver mai ricevuto nulla...

Vedi Francesco, per arrivare a combinare questi casini (mi dispiace dirlo) bisogna essere sempre in due: un'agenzia senza scrupoli e un cliente... diciamo così... sprovveduto (ma l'aggettivo esatto sarebbe un altro )
Ciao

 

[francescostoppelli]

Ringrazio per la risposta puntuale; più o meno è quello che pensavo anch'io. E sono d'accordo sulla reciprocità delle responsabilità, purtroppo... Certo però mi sembra che la "leggerezza" e incompetenza di un potenziale cliente non possano legittimare comportamenti spregiudicati da parte di un'agenzia immobiliare, sempre che la deontologia professionale abbia ancora oggi un qualche valore...

Di nuovo grazie!

 

[enrikon]

Certo però mi sembra che la "leggerezza" e incompetenza di un potenziale cliente non possano legittimare comportamenti spregiudicati da parte di un'agenzia immobiliare...

A parte che la cliente ha firmato un assegno scoperto e questa non è propriamente una "leggerezza"... ma in questi casi - non so perchè - mi irrita di più l'atteggiamento di chi si lascia infinocchiare. Forse perchè, così facendo, crea terreno fertile ai tanti furboni che pensano solo a fregare il prossimo.

 

[Antonello]

Sarà una coincidenza, però sembra le stranezze capitino sempre con le agenzie immobiliari.
E' strano come la gente sia molto attenta alle garanzie che la casa costruttrice offre con l'acquisto di un elettrodomestico, di un telefonino, di un'autovettura, ecc.
Tutte cose di modesto valore se rapportate al prezzo di una casa.
Quando invece va a visionare un immobile stacca anche assegni a vuoto, non chiede niente e nulla sulla documentazione e sulle garanzie date dal costruttore.
Capisco che la materia immobiliare non è tanto facile per chi si accinge all'acquisto, però noto che le "leggerezze" si commettono con acquisti importanti come la casa, mentre si applica massima serietà e rigore con le "frivolezze".
E' una mia impressione?

 

[francescostoppelli]

Per qualcuno è sicuramente vero, mentre per tante persone mi sembra che la leggerezza sia un comportamento ordinario nella vita. Nel caso in questione mi astengo da commenti...

Quanto alle stranezze, non mi sembrano accadano solo con le Agenti Immobiliari, certo più la materia è complessa e più si apre il campo a comportamenti "strani", ma vale in tutti i settori.
Nella mia vita ho avuto occasione di lavorare come agente per una società finanziaria che effettuava visite a domicilio (cessione del quinto...). La prassi era chiara e consolidata: lavorarsi il cliente nel minor tempo possibile, parlare e non lasciarlo parlare nè pensare, "strappare" la firma e andarsene... Non credo che altrove, nel settore, si lavori poi diversamente; e quasi tutte le persone ci cascavano, vinte dalla pressione psicologica, spesso dalla loro situazione di grave difficoltà economica: chi richiede un prestito per pagare l'affitto o per altre necessità inderogabili non guarda quello che firma! Poi c'è quello ingenuo che paga interessi stratosferici per comprarsi il plasma (all'epoca era il top..) da 50 pollici. E neppure quello si leggeva il contratto.
A questo mondo c'è proprio di tutto, e forse non è il caso di generallizzare. Personalmente, tra truffatore e truffato sto dalla parte di quest'ultimo, anche se ingenuo!

Cordiali saluti

 

[enrikon]

Personalmente, tra truffatore e truffato sto dalla parte di quest'ultimo, anche se ingenuo!

Chiaro che sì.
E anche la legge, salvo rari casi, tende a punire il primo

 

[Antonello]

Personalmente, tra truffatore e truffato sto dalla parte di quest'ultimo, anche se ingenuo!

Anche io sto dalla parte del truffato.
Però un conto è trattare con clienti che hanno urgente bisogno di liquidità e quindi disposti a tutto.
Altro è sentirsi dire (riporto qualche lamentale classica) che tizio mediatore:
- mi ha convinto, con il suo fare ammaliatore, che l'immobile era sano anche se presentava enormi macchie di umidità su tutte le pareti.
- mi ha obbligata a firmare la proposta d'acquisto.
- ecc.