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  1. puntoimm

    puntoimm Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Vi è mai capitato di perdere un affare in teoria concluso ma, per avere inserito una clausola sospensiva al buon esito di mutuo, prontamente accettata anche dal proprietario, si finisce con nulla di fatto e anzi, spesse volte si finisce per perdere anche l'incarico di vendita per aver perso del tempo appresso al cliente e la banca?
    Vi spiego praticamente cosa mi è successo direttamente.
    Ottengo l'incarico in esclusiva per mesi 5 non rinnovabili per la vendita di una villetta. Comincio l'estenuante lavoro di pubblicazione e pubblicità in genere dello stesso immobile oltre che al classico lavoro di incrocio fra domanda e afferta per la ricerca del probabile acquirente. Si cominciano le visite senza alcun esito e nel frattempo sono passati 3 mesi e siamo a ridosso delle festività di fine anno 2009.
    Giorno 10 dicembre prendo una proposta congrua con la richiesta del proprietario. La stessa proposta prevede una clausola, quella del buon fine del mutuo che l'acquirente richiede.
    Essendo chiaramente a ridosso delle festività, inserisco la clausola sospensiva che prevede comunque che non bisogna andare oltre il 30 gennaio per avere la predelibera ( in condizioni normali nelle mie proposte quando son costretto a inserire una clausola sospensiva inserisco un termine di 30 giorni ).
    Essendo stata accettata quella proposta anche dal proprietario, mi sono trovato costretto a togliere dal mercato la villetta per ovvie ragioni pur essendoci altre persone potenzialmente interessate.
    Risultato: Mutuo diniegato; ritorno dell'assegno all'acquirente; perdita anche dell'incarico ne frattempo scaduto che lo stesso proprietario comunica di non volere rinnovare in quanto ha lui stesso una persona interessata all'acquisto ( Beffa fra le beffe ).
    Dall'analisi della problematica, capirete bene che purtroppo il problema è solo nostro. Intanto il 99% di proposte sono vincolate al buon fine del mutuo, poi perchè siamo costretti a togliere l'immobile dal mercato perchè nell'ipotesi di trovare successivamente alla prima proposta altro cliente per esempio che non deve fare il mutuo, sicuramente ci esporremo noi per primi e il proprietario dopo ad azioni di richiesta risarcimento da parte del primo proponente nel caso in cui in tempo utile riuscissea ad ottenere il mutuo, e per ultimo perdendo comunque del tempo dietro le banche rischiamo quindi di perdere anche l'incarico.
    Come vi comportate in questi frangenti?
     
  2. gennaro63

    gennaro63 Membro Attivo

    Mediatore Creditizio
    caro collega io nel mio caso non tolgo mai l'annuncio...e per quale motivo dovrei farlo??? nel rispetto del cliente io faccio presente ( non e' che viene a scoprilo lui successivamente ) che continuero' con gli appuntamenti...proprio perche' non e' che con una caparra possa pensare di aver concluso un affare....tra l'altro gli faccio presente che continuando gli appuntamenti...potro' anche ricevere una 2° o 3° proposta...pero' gli dico che queste saranno successive alla sua...fermo restando che gli concedero' anche io i famosi 30 giorni...perche' mi devo vincolare.....non ti e' mai capitato di ricevere per uno stesso appartamento 2 proposte???? io in questo caso non faccio il tifo fer nessuno metto nella condizione di parlare con il proprietario entrambi i clienti.... poi sara' il proprietario a decidere...............poi se lo vuoi sapere...oggi io personalmente...con i clienti che non hanno la delibera reddituale ci perdo poco tempo.....con il massimo rispetto parlando.....mi sono stufato dei direttori di banca amici loro...dei commercialisti..degli amici degli amici.....del cugino....etc...etc...sicuramente l'unico errore che presumo che tu abbia fatto...e' aver fatto accettare la proposta sapendo della clausola sospensiva...comunque continua serenamente a lavorare e sopratutto in bocca al lupo...
     
  3. puntoimm

    puntoimm Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Il tuo discorso è chiaro, è chiaro anche il tuo comportamento, nulla da eccepire, ma come la mettiamo con il tempo massimo della proposta irrevocabile che si presuppone non dovrebbe superare i 15 Giorni?
    Nel caso in cui passano i 15 giorni e non portiamo la proposta in accettazione rischiamo di perderlo il cliente non pensi?
    Avremmo di sicuro solo 13-14 giorni per far si che l'immobile venga visto da altri clienti, questo si.
    Hai cmq ragione quando dici che non bisogna cullarsi per il fatto di avere ricevuto una proposta vincolata, oggi sappiamo bene come ragionano le banche.
     
  4. Maurizio Zucchetti

    Maurizio Zucchetti Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Personalmente NON accetto proposte con clausole sospensive legate al mutuo. Ritengo infatti che non sia corretto che il venditore, togliendo la casa dal mercato, si faccia praticamente carico di una problematica inerente esclusivamente all'acquirente (.. e se è protestato, e se ha fatto male i conti della rata?) :?

    ;)
     
  5. caviapp

    caviapp Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Quoto Maurizio al 100%

    Chi entra in un negozio (nel caso nostro ufficio) per acquistare qualcosa deve avere la coscienza di avere la provvista necessaria.

    fare e raccogliere proposte condizionate ad un futuro esito, spesso dipendente dall'umore del funzionario di turno che valuta la pratica di mutuo, è semplicemente "provarci". Al venditore non si porta un'acquirente ma "un possibile acquirente" il che è, se permettete, un tantino diverso sia in termini di credibilità sia in termini di potere contrattuale per poter correttamente mediare "l'affare".

    sarà anche per questo che il codice prevede che tutto il lavoro fatto è nullo sinchè non si verifichi la condizione e solo allora potrai pretendere qualcosa.

    Con il rischio concreto che, come è successo a puntoimm, perdi vendita e venditore.
     
  6. nene

    nene Membro Junior

    Privato Cittadino
    Buongiorno,
    Concordo,mai togliere la casa dalla pubblicità continuare a proporla tranquillamente e non fossilizzarsi su quel cliente (me lo ha insegnato pochi giorni fa il mio supporter...che ringrazio tanto. Io ad esempio quando la faccio vedere ad altri,non so se è giusto o sbagliato dico che è in trattativa ma non è detto...ma sono agli inizi quindi ne saprete molto di più tutti voi.
    grazie e Buona giornata
     
  7. Manzoni Maurizio

    Manzoni Maurizio Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    ciao a tutti,
    nel Tuo caso il procedimento è stato perfetto.
    Purtroppo le proposte salvo approvazione mutuo sono a rischio (non approvazione)-
    Io mi comporto così:
    In proposta inserisco salvo approvazione mutuo di € .... entro il ......, ma prima della proposta ho già sentito alcune banche che mi dicono che al 90% il mutuo è fattibile, quasi sempre il cliente prova in primis con la propria banca e ricevuta risposta negativa tocca a Me trovare la banca giusta, in questo caso si sfora sui tempi e devo spiegare al venditore il tutto, ma con i tempi che corrono il venditore aspetta speranzoso come Me.
    Chiaramente per Me la casa è venduta e tolta dal mercato.
     
  8. elio lucarini

    elio lucarini Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    salve,io di solito mando il cliente in banca prima di fare il preliminare, se l'istituto gli dice che non vi sono problemi facciamo il preliminare con almeno 10.000@ di caparra,che se l'affare non va in porto l'acquirente perde, per questo chiedo più volte che le banche sono restie ad erogare mutui, i modo da non perdere tempo nessuno,informatevi bene prima,portate le buste paga in banca, e soprattutto esporre tutti i problemi, se si ha debiti, e rate da pagare in corso,ecc.stipendi da lavoro precario.
    In questo modo già si eliminano molti clienti che non avranno mai il mutuo, mentre molte agenzie,prima fanno redigere il preliminare con clausola sospensiva, e dopo due mesi si trovano una risposta negativa dall'istituto bancario,il quale mi secca dirlo ma ha sicuramente tutte le ragioni per dire no.
    saluti elio
     
  9. Antonio Troise

    Antonio Troise Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Anchio rifiuto proposte/compromessi vincolate all'accettazione del mutuo, però, essendo un intermediario, mediatore, che fa gli interessi di entrambe le parti, informo il proprietario dei pro/contro di una proposta/compromesso vincolato all'accettazione di un mutuo, e se gli va bene procedo.
     
  10. puntoimm

    puntoimm Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Sento dire a qualcuno che non accetta proposte vincolate al mutuo. Mi chiedevo: Quante persone oggi sono nelle condizioni di acquistare casa senza l'ausilio del mutuo??? e, ammesso che si trovino possiamo lavorare soltanto con queste poche persone? io onestamente avrei già cambiato attività. nel caso in cui, come dice qualcuno, utilizziamo il metodo di vedere prima se la persona è mutuabile o no, ricordiamoci che oggi le banche prima di dare una delibera, devono caricare una pratica, devono controllare le banche dati e poi ancora devono rendersi conto se l'immobile in oggetto è commerciabile e, cosa ancora più sgorbutica, hanno bisogno la relazione del loro perito di fiducia ( perizia che deve pagare il cliente ) che dirà loro se è in regola e soprattutto quanto vale. In tutto questo AMBARADAN, si è perso almeno 1 mese di tempo, il cliente ha pagato 300 € circa di perizia con il risultato di sentirsi dire poi: mi dispiace l'immobile non è più disponibile, e le nostre consegunze?
    Poi la situazione è chiarissima, nessuno vorrebbe perdere del tempo e soprattutto far perdere soldi.
    Osservando la situazione da tutti i lati ci si rende conto che c'è qualcosa che non funziona bene.
     
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  11. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    quoto :ok:
     
  12. Antonio Troise

    Antonio Troise Membro Storico

    Agente Immobiliare
    informiamo i clienti acquirenti di recarsi nella propria banca e in altre, per avere un'idea, in base al proprio redditto, se sono cattivi pagatori, se possono accedere ad un mutuo e quanto possono chiedere.
    La casa viene in seguito.
     
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  13. mariapaolaP

    mariapaolaP Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Anch'io faccio così. Prima mi accerto se possono comprare e a quanto, poi porto i clianti a vedere le case. A quel punto gli faccio fare la proposta vincolata, essendo praticamente certa del buon esito del mutuo. Premetto cmq. che inserisco una data ( 1 mese al massimo) entro la quale la banca deve dare il benestare.
     
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  14. puntoimm

    puntoimm Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Anch'io faccio così. Prima mi accerto se possono comprare e a quanto, poi porto i clianti a vedere le case. A quel punto gli faccio fare la proposta vincolata, essendo praticamente certa del buon esito del mutuo. Premetto cmq. che inserisco una data ( 1 mese al massimo) entro la quale la banca deve dare il benestare.

    Come fai a essere così certa del buon esito del mutuo? e se il cliente non ti ha detto che giusto 4 anni prima ha avuto un protesto? e se omette di dirti che giusto 3 anni prima ha fatto da garante al fratello per un finanziamento ( andato a male ) pagato non puntualmente che l'ha portata a essere iscritta in blak list ?

    Tu intanto gli hai fatto fare la proposta vincolata ad 1 mese che nel frattempo hai fatto accettare al proprietario e dopo la brutta notizia ti ritrovi almento ad aver perso 1 mese di incarico........
     
  15. mariapaolaP

    mariapaolaP Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Sono i rischi del mestiere... per lo meno ci ho provato....d'altronde se non fai così qui non vendi più. Ormai tutti fanno i mutui, e chiedono di fare la proposta vincolata. Io non posso rifiutarmi.
     
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  16. Antonio Troise

    Antonio Troise Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Giusto mariapaola,
    Noi non possiamo rifiutarla, però possiamo non farla accettare!!
     
  17. Domus mp Immobiliare

    Domus mp Immobiliare Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Secondo me ci vuole chiarezza! Quanti di voi fanno un appuntamento su un immobile , la persona che viene accompagnata si entusiasma ,vuole comprarlo ,vuole fare una proposta condizionata ad un finanziamento e sinceramente ,quanti di voi hanno OGGI il coraggio di non ritirarla? Io No. Secondo me ci vuole chiarezza, e lo ripeto .
    A chi fa la proposta condizionata bisogna comunque fargli una sorta di radiografia e,fermi i parametri dei requisiti essenziali per accedere ad un finanziamento (capienza reddito ,prestiti in corso , protesti ,storicità dei pagamento altri finanziamenti, etc etc) bisogna con chiarezza spiegargli che se la propietà è d’accordo si conferisce un periodo di validità alla proposta di 15gg massimo nei quali o accompagnato da noi o privatamente deve avere un assenso di fattibilità personale al finanziamento . Appena avuta certezza della finanziabilià personale del cliente si passa al preliminare(naturalmente dobbiamo essere certi della finanziabili dell’immobile) o nell’eventualità di diniego si scioglie la proposta. Alla stesura della proposta sarà facile far capire al cliente che continueremo con gli appuntamenti sull’immobile anche perchè in quel momento non vi sono certezze che la compravendita possa andare avanti ,gli garantiremo comunque che quanto pattuito avrà validità per 15gg . Se nel proseguire gli appuntamenti troveremo un’altra persona interessata all’acquisto ,spiegandogli cosa vi è già in essere,gli si proporrà una proposta-opzione che produrrà i suoi effetti dopo x giorni a scadenza della prima proposta e sempre che venga accettata dalla propietà . Il tutto con la massima trasparenza inserendo ,a conoscenza ,le varie casualità in ordine di successione . Io ho più volte agito in questo modo, sempre con autorizzazione della propietà e non ho avuto nessun problema. Ciao
     
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  18. puntoimm

    puntoimm Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Sicuramente è un modo onesto e congruo per evitare problemi per le parti e per noi stessi visto che continueremo a lavorare sull'incarico.
    Ok Ottimo intervento
     
  19. Roby

    Roby Fondatore

    Agente Immobiliare
    Appartamento da 115.000,00 euro, in due mesi e mezzi di incarico 3 appuntamenti, proposta a 95.000,00 da parte di una ragazza cheè già stata in banca ha un garante ma che mi subordina la prposta alla delibera del mutuo!

    Che faccio non la PRENDO????!!!!!!!!!!!!!!
     
  20. mosca

    mosca Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Ineccepibile ......un vero esempio di buonsenso...Complimenti :ok: :ok:
     

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