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  1. Jo1l5m

    Jo1l5m Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Salve a tutti,
    non sono esperto di compravendita immobiliare, vorrei cambiare casa per prendere una più grande tramite agenzia immobiliare, attualmente ciò ancora il mutuo in corso, nel mio caso (per esempio) individuo un abitazione più grande, posso fare la proposta di acquisto subordinata alla vendita del mio appartamento?
    ovviamente l'incarico della vendita del mio appartamento verrà stipulato con la stessa agenzia immobiliare.

    GRAZIE A TUTTI
     
  2. marcellogall

    marcellogall Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Nella proposta è possibile inserire la clausola sospensiva o risolutiva che a te fa comodo, ma l'accettazione di tale clausola spetta al venditore e quindi l'unico che può gestire la situazione è l'AI al quale affiderai la pratica.
    Molto dipende dalla vendibilità del tuo attuale appartamento.
    R' una situazione che si presenta spesso, specialmente in questi momenti di crisi, e solo un buon AI la potrà portare a conclusione.
     
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  3. Sim

    Sim Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Io la vedo di difficile conclusione perchè il venditore si dovrebbe mettere nelle tue mani rinunciando fin d'ora ad ulteriori eventuali proposte. E se poi non vendi? Ovviamente l'Agenti Immobiliari ti dirà che è fattibile. Comunque, tutto sta nel proporre e attendere la risposta del venditore che avrà il suggerimento dell'Agenti Immobiliari il quale ci metterà la faccia
     
  4. Jo1l5m

    Jo1l5m Membro Attivo

    Privato Cittadino

    Il problema che c'è rischio che si perde la caparra?
    GRAZIE
     
  5. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare


    Se la proposta è subordinata alla vendita del tuo immobile qualora non riuscissi a venderlo non perdi nulla se non il tempo che perderai tu e quello che avrai fatto perdere al proprietario dell'immobile che vorresti acquistare.

    Io se fosi il proprietario dell'immobile che vorresti acquistare, non accetterei mai una proposta subordinata alla vendita di un altro appartamento , a meno che mi dovessi rendere conto di avere (riferito al mio) un immobile difficile da piazzare e, valutando l'immobile che devi vendere tu , dovrei almeno avere la convinzione su un piano di probabilità , che il tuo sia più facilmente vendibile.

    Certo che qui la figura dell'AI serio e preparato diventa indispensabile per il buon fine dell'operazione.
     
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  6. Jo1l5m

    Jo1l5m Membro Attivo

    Privato Cittadino


    GRAZIE MA..

    c'è qualche articolo del codice civile che mi tutela da eventuale perdita della caparra?

    GRAZIE
     
  7. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    sicuramente si
    diciamo che oltre al supporto che ti può dare il Codice civile in tal senzo
    importante è tutto il contenuto del contratto che vai a stipulare.
    E' buona norma andare a specificare bene tutti gli accordi presi in maniera letterale senza focalizzarsi troppo nell'individuare e citare l'Articolo del Codice civile.

    ovvero "io mi compro casa tua solo nel caso in cui io riesa a venderla entro il giorno xy ( termine essenziale) e tu ti obblighi a vendermela al prezzo xxxx e con queste modalità ..... se io non riuscissi a vendere entro il tempo xy casa mia (quindi trovandomi nella condizione di non poter comprare casa tua) il contratto stipulato tra noi si intende risolto di diritto senza penali alcune e le parti si ritengono libere tra di loro ed eventuali somme lasciate a deposito devono essere restituite senza chiedere nulla asd alcun titolo o ragione.

    quindi in questo caso abbiamo subordinato l'efficacia del nostro contratto ad un evento futuro (incerto).

    Art. 1353. Contratto condizionale.
    Le parti possono subordinare l'efficacia o la risoluzione del contratto o di un singolo patto a un avvenimento futuro e incerto.
     
    A panetto piace questo elemento.
  8. specialist

    specialist Membro Senior

    Privato Cittadino
    Vendi prima casa tua, solo dopo compra il nuovo appartamento e nel frattempo vai a vivere in affitto o da qualche parente o amico/a.
     
    A panetto, andrea boschini e Bagudi piace questo elemento.
  9. Jo1l5m

    Jo1l5m Membro Attivo

    Privato Cittadino


    GRAZIE MA...

    l'assegno lo posso bloccare, se l'altra parte incassa prima che si verifica questa condizione (Art.1353 Contratto condizionale)?

    GRAZIE
     
  10. Studio CR

    Studio CR Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    nel rispetto del venditore, non subordinerei mai una proposta alla vendita della casa del promissario acquirente!
    aiuterei l'acquirente a vendere casa sua ed eventualmente lo terrei aggiornato sugli sviluppi della casa che gli interessa acquistare...
     
    A panetto, Sim, andrea boschini e ad altre 2 persone piace questo elemento.
  11. andrea boschini

    andrea boschini Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    e l'Agenti Immobiliari che garantisce il buon esito ( oggi ) della cosa...e' da depennare
     
    A Ponz, Sim, Rosa1968 e 1 altro utente piace questo messaggio.
  12. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Vero ma ogni caso va valutato nell'insieme la singola situazione .

    a me è capitato proprio ultimamente di chiudere due operazioni di vendita articolate in questo modo.

    esempio il proprietario del primo appartamento valore 400K (immobile difficile ) il venditore non aveva fretta di vendere.

    acquirente proposta a prezzo ha subordinato l'acquisto alla vendita di un piccolo appartamento valore 180K in zona interessante di Roma (Camilluccia) - facile da vendere.

    operazione chiusa in tre mesi.

    Le cose andrebbero valutate ed analizzate in base alla singola situazione
     
    A Sim piace questo elemento.
  13. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    concordo pienamente
    Come fà un AI a garantire il buon esito della cosa (oggi più che mai, ma anche ieri direi)
    L'AI può consigliare o meno in base alla propria esperienza, mettendo le parti a conoscenza degli eventuali rischi, ma lasciando ai diretti interessati le decisioni del caso.
     
    A Sim piace questo elemento.
  14. Ponz

    Ponz Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Io al massimo metterei un termine all'accordo, e la casa del venditore dovrebbe esser poco vendibile o la cifra offerta interessante rispetto a quanto si pensi di strappare al mercato... un conto sono pochi maledetti e subito, un altro pochi, maledetti e forse domani. Quindi non subordinerei alla vendita di nulla, ma metterei un termine entro il quale o si fa l'affare o nulla. Quindi per me una proposta, anzi, un bel preliminare del genere dovrebbe:

    1) Avere un termine dopo il quale le parti sono svincolate.

    2) Avere nella cifra offerta il rischio compensato dal tempo necessario.

    o MEGLIO

    2bis) Avere una cifra che comunque viene versata a titolo di risarcimento (simil opzione) per il tempo aspettato.

    Quindi o offri più del normale (e io non so se accetterei) O offri ilgiusto + un premio attesa, se non compri entro il tal giorno, il venditore e te siete svincolati.
     
  15. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Ovviamente un termine bisogna necessariamente indicarlo o si resta vincolati all'infinito.

    La cifra da versare per l'eventuale risarcimento del tempo perso dal proprietario sarebbe la cosa più giusta , ma in quel caso equivale ad un preliminare dove viene fissata una caparra (penitenziale) e quindi non serve nemmeno subordinarla alla vendita dell'altro immobile.

    Nei miei due casi reali si sono sommate delle componenti fortuite e che hanno fatto convincere entrambi le parti a procedere in tal senzo.

    ovviamente la cosa più logica è sicuramente prima vendere e poi procedere per il nuovo acquisto.

    anch'io se dovessi mettere in vendita il mio immobile probabilmente non accetterei una proposta formulata in tal modo ( bisognerebbe analizzare sempre caso per caso ) valutare pro e contro.
    Poi veramente gli immobili che dovevano essere venduti per riacquistare su un piano di probabilità (le certezze oggi più che mai non si possono avere) avevano un alta percentuale di probabilità di essere venduti in tempi brevi (conoscendo io la zona)
     
  16. Studio CR

    Studio CR Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    si ma è molto raro, che accada... e se ci fosse voluto un anno e nel frattempo il venditore avesse ricevuto un'altra offerta?!
     
  17. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    avevamo messo 4 mesi di validità.
    Il venditore è andato bene perche ha venduto almeno al 10% in più di qualsiasi ottimistica previsione, difficilmente avrebbe trovato un altro acquirente allo stesso prezzo, considera che aveva l'immobile in vendita già da sette mesi.

    Sia ben chiaro, non condivido e non trovo molto consona questa tipologia di proposte.

    ho postato ribadendo che ogni caso andrebbe valutato nello specifico senza generalizzare.

    Nel caso delle mie due recentissime esperienze personali io ho accettato tale incarico di mediazione perchè ha incontrato le volontà delle parti, senza forzature.
    devo dire che (anche la componente fortuna esiste) siamo rimasti tutti soddisfatti

    tutti i rischi ed i vantaggi erano stati messi sul piatto della bilancia.
     
    A andrea boschini piace questo elemento.
  18. Studio CR

    Studio CR Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    :applauso:
     
  19. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    grazie per l'applauso
    ma non credo che ce ne fosse bisogno
    si stava parlando di casi
    grazie comunque
    ricambio la cortesia
    :applauso:
     
  20. Studio CR

    Studio CR Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    l'applauso era perché ne siete usciti tutti soddisfatti, e di questi tempi è bello sentirlo dire...
     

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