Ciao!
Ho da poco fatto una proposta di acquisto per un immobile in nuova costruzione con consegna prevista per fine 2023 e tra circa due settimane dovrei recarmi dal notaio per il preliminare.
La proposta non conteneva nessuna clausola sospensiva (son sicuro di poter ottenere un mutuo fortunatamente) né alcuna penale per il costruttore in caso di ritardi nella consegna.
A tal proposito avrei un paio di domande:
- Pensate che una penale del genere (per ritardi non dovuti a forza maggiore) possa essere aggiunta nel preliminare e, in tal caso, a quali condizioni?
- Esistono ulteriori clausole sospensive (es. agibilità, conformità catastale, ecc.) che sarebbe bene fare includere nel preliminare?
- È mio diritto richiedere una bozza preventiva del preliminare così da leggerlo per bene qualche giorno prima e in caso richiedere delle modifiche?
- Quali sono secondo voi le cose più importanti da controllare nel preliminare così da essere sicuri e tranquilli al momento della firma?
Colgo inoltre l'occasione per chiedervi se per le nuove costruzioni c'è bisogno di assumere un architetto esterno o posso semplicemente fare affidamento su quello già assunto dal costruttore (in tal caso va pagato a parte il suo servizio o è incluso nell'importo della compravendita) ?
Grazie mille per l'aiuto!
Nel momento in cui il costruttore dovesse accettare la proposta, già questa diventa preliminare.
Quindi intanto diciamo che è bene se questi dubbi ti fossero venuti prima.
Stai dunque parlando del famoso "compromesso", che a mio avviso sarebbe da cancellare dalla faccia della terra, ma vabbè.
Pertanto, per la 1 e la 2 mi pare difficile che si possano cambiare le carte a questo punto, probabilmente hai perso l'occasione, però magari provaci. Per la 3 certamente.
La penale per ritardi sulla consegna e sul rogito comunque proverei a metterla (da concordare col costruttore, non saprei, 500-1000e al mese per ogni mese di ritardo?).
Avrei comunque inserito la sospensiva sul mutuo (non si sa mai, di questi tempi), e sulla conformità urbanistica (si comprano poche case nella vita, e visti i casini che ci sono in giro, meglio controllare, altrimenti si rimanda il problema a quando dovrai vendere, e magari scopri anche amare sorprese. Aggiungo che se il mutuo è quello del costruttore frazionato, a maggior ragione farei controllare la conformità urbanistica dell'immobile; va bene anche la sospensiva dell'agibilità e sulla conformità catastale; tutte cose che sicuramente andranno bene, per le nuove costruzioni di oggi, ma comunque è sempre bene verificare).
Il tecnico del costruttore va benissimo per il controllo, purché ti faccia una consulenza e non ti rassicuri SOLO verbalmente. Ritengo possa bastare uno scambio di e-mail con lui (meglio se PEC), dove tu chiedi copia del progetto approvato (stralcio del tuo appartamento), e lui rispondendo ti rassicuri anche sulla conformità edilizia dell'immobile. Quanto può costare una cosa del genere? Tenuto conto che a lui costa veramente poco avendo già tutto in mano, ti chiederà qualche centinaio di euro, soldi ben spesi.
Oltretutto avrai copia di una planimetria ufficiale che potrai comunque verificare anche ad occhio, anche da non addetto ai lavori.
È importante che ci sia traccia scritta di questa comunicazione da parte del tecnico, con allegato questo elaborato grafico; in alternativa dovrai pagare altro tecnico, ma credo che la parcella salirà.
