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  1. collecla

    collecla Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Gentili colleghi, leggo sempre con interesse il forum,
    esercito l'attività di Agenti Immobiliari a Udine (Ruolo CCIAA 2650 - Fiaip 21646 per il Custode)
    vorrei porvi il seguente quesito che non sono riuscito a risolvere, onde evitare di commettere qualche
    errore poi irreparabile (su internet la casistica parla sempre di proroghe concesse dal giudice).
    Possiedo un immobile che intendo vendere e che attualmente è locato con contratto 4 + 4.
    La scadenza del dodicesimo anno è il 31/12/2009 ed io ho già dato a suo tempo (ben oltre i 6 mesi di legge)
    la regolare disdetta con raccomandata. L'inquilino ieri mi comunica che ha problemi a lasciare la
    casa per il 31/12/2009 (non li elenco per non tediarvi), mi chiede di posticipare la data di rilascio
    dell'immobile al 30/06/2010. Da parte mia piuttosto che iniziare una pratica di sfratto per finita locazione
    con annessi costi e tempi (dicasi proroghe del giudice ecc) sarei disposto ad accettare questa proroga di sei mesi. Il quesito è questo: cosa devo fare per essere legalmente a posto e non correre il richio di vedermi
    rinnovato il contratto per ulteriori 4 anni ? Ha valore legale solo una scrittura privata ? Eventualmente dopo i
    6 mesi di proroga posso comunque iniziare la pratica di sfratto per finita locazione ?
    Spero di essere stato chiaro, praticamente intenderei concedere la proroga ma non perdere i miei diritti
    ad indire un'azione legale dopo trascorsi i sei mesi.
    Grazie, vi saluto cordialmente,
    Claudio
     
  2. alfasasso

    alfasasso Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    Re: Proroga consensuale locazione.

    Per quello che mi riguarda farei un accordo scritto tra le parti (conduttore e locatore) dove indicherei che a seguito di giusta lettera raccomadata con ricevuta di ritorno (tutti gli etremi) inviata dal locatore al conduttore per finita locazione, il conduttore, su sua richiesta, si impegna a lasciare l'immobile, libero da persone e cose, entro e non oltre il 30/06/2010.
    Buon lavoro
     
  3. collecla

    collecla Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Grazie Alfasasso,
    è quello che pensavo di fare io, il mio dubbio era solo quello
    circa la validità legale dell'accordo scritto tra privati nel caso
    l'inquilino volesse fare il furbo......
    Poi come la mettiamo con l'ufficio del Registro al 01/01/2010 pago il 2%
    per l'intero anno per la proroga e al 30/06/2010 i 67 Euro
    per la risoluzione ??
     
  4. alfasasso

    alfasasso Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    Purtroppo Sì. Farei pagare a loro le imposte come condizione per la proroga visto che la proroga la richiedono loro!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!
    In bocca al lupo per tutto
     
  5. Alessandro Frisoli

    Alessandro Frisoli Fondatore

    Agente Immobiliare
    Collecia perdonami ma in questo 6 mesi l'inquilino ti corrisponde qualcosa ?

    Perchè il dilemma è questo, il contratto di locazione è giunto alla sua naturale scadenza e tu hai giustamente inviato la raccomandata informando il conduttore.

    A questo punto non dovresti pagare i 67 euro perchè, a quanto ne so, quell'importo è dovuto solo per il recesso anticipato.

    Potresti stipulare ex novo un contratto di locazione ad uso transitorio per la durata di mesi 6... ma vedo qualche rischio. Difatti il conduttore potrebbe dichiararare di essere stato costretto dal locatore e richiedere il rinnovo automatico per ulteriori anni 4

    a questo punto non dovresti fare nulla ,nel senso, se vuoi indietro l'immobile il contratto in essere è scaduto e tu richiedi il rilascio, non fai nessuna azione legale però per riaverlo, poi dopo due mesi gli mandi una raccomandata chiedendo nuovamente il rilascio, significando che l'occupazione postuma al contratto è abusiva e richiedendo il risarcimento del danno (naturalemte tu sei d'accordo col conduttore) poi se dopo sei mesi questo non se ne va effettivamente hai una finita locazione con mancato rilascio dell'immobile e procedi per vie legali (naturalmente il risarcimento del danno sarà di pari importo alla vecchia locazione)
     
  6. collecla

    collecla Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Grazie Alessandro,
    preciso che l'inquilino nei sei mesi di proroga pagherà regolarmente
    l'affitto ed anche l'adeguamento del canone............ ha solo chiesto di poter
    uscire sei mesi dopo la scadenza per fine locazione.
    La mia paura è che in qualche modo si possa, nel caso sorgano problemi,
    configurare l'ipotesi di un rinnovo del contratto per altri 4 anni.
    Praticamente vorrei mantenere inalterato il mio diritto allo sfratto per fine
    locazione.
    E al 31/12/2009 cosa faccio a riguardo alla tassa registro?
    Proroga contratto con F23 da depositare presso Ufficio Registro,
    pagamento del 2% per intero anno e dopo i sei mesi risoluzione?
    Dopotutto percepirò dei soldi che dovrò dichiarare a fini IRPEF.
    Cerco qualcosa di perfettamente legale che sancisca questo accordo
    e non pregiudichi i miei diritti.
    Grazie
     
  7. Alessandro Frisoli

    Alessandro Frisoli Fondatore

    Agente Immobiliare
    La proroga di sei mesi per quanto ne so io non esiste.

    Tu hai un contratto 4+4 se lo proroghi si proroga per 4 anni ogni patto contrario è nullo

    O fai un nuovo contratto o ti metti d'accordo per una ritardata consegna

    Cass. 2 marzo 2000 nr. 2328 L'azione di danno per ritardata restituzione della cosa locata di cui all'art.1591 c.c. ha natura contrattuale poichè trae origine dall'inadempimento dell'obbligo di restituire la cosa stessa alla scadenza del rapporto locatizio, con la conseguenza che il locatore deve solo fornire la prova del ritardo nella riconsegna del'immobile

    Quindi il vecchio contratto è finito nulla lo deve richiamare, nè aumento istat, nè registrazione altrimenti potresti prestare il fianco ad un tacito rinnovo

    L'inquilino lascia l'immobile in ritardo, ma ti metti d'accordo con lui e ti fai dare gli stessi soldi dell'affitto. Quando poi esce gli rilasci una ricevuta per aver avuto del denaro a titolo di risarcimento del danno in via amichevole e quindi extragiudiziale, sul quale pagherai le dovute imposte.

    Non richiamare il vecchio contratto se non vuoi che il conduttore possa un domani rivendicarne la proroga
     
  8. australis

    australis Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Nel caso di ritardo della consegna dell'immobile dopo la scadenza del contratto si può attendere senza problema anche sei mesi per fare lo sfratto, l'importante è non dimostrare di accettare la prosecuzione del contratto perciòle eventuali somme incassate dopo la scadenza siano ricevute a titolo di indennità occupazione locali e non di affitto, quindi riporta tale dicitura sulla ricevuta.

    La risoluzione (67 Euro) dovrebbe essere versata ugualmente e consegnata, ma meglio verificare all'agenzia delle entrate perchè spesso gli uffici danno interpretazioni diverse
     
  9. Alessandro Frisoli

    Alessandro Frisoli Fondatore

    Agente Immobiliare
    concordo con australis, ma i 67 euro non vanno versati perchè il tributo viene riscosso solo in caso di recesso anticipato
     
  10. Artan

    Artan Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    io suggerirei una scrittura privata, che la somma percepita da qui sino al rilascio non è a titolo di canone di affitto ma, di indennità di occupazione, tantè vero che la somma può essere diversa dal canone di affitto stabilito nel contratto.
     
  11. australis

    australis Membro Attivo

    Privato Cittadino

    Eh a Como all'Agenzia del Territorio la pensano diversamente
     
  12. Alessandro Frisoli

    Alessandro Frisoli Fondatore

    Agente Immobiliare
    Agenzia che vai mondo che trovi :disappunto:
     
  13. Roby

    Roby Fondatore

    Agente Immobiliare
    Concordo con Alessandro e gli altri colleghi, naturale scadenza del contrato con tanto di raccomandata per la fine locazione e rilascio dell'immobile alla scadenza.

    Se l'inquilino non esce non fare nessuna scrittura privata, (pericolosa) ma gli invii i cedolini di pagamento del canone precisando a lettere cubitali che è una INDENNITA DI OCCUPAZIONE SENZA TITOLO, cosi puoi chiedere lo sfratto quando vuoi, tenendo presente che i giudici ragionano per raccomandata ti conviene ogni mese o nel cedolino op er raccomadata rammentare allo stesso che il contratto è scaduto e pretendi il rilascio dell'immobile libero di persone e cose.
     
  14. noelferra

    noelferra Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Se vuoi un consiglio sereno, parla con l'inquilino spiegandole la questione ,fai fare al tuo Avv. la richiesta di rilascio in tribunale, poi alla prima udienza firmate innanzi al Giudice l'accordo per il rilascio quando vorrete.
    Solo questo e' valido ai fini legali.
    Le scritture private non valgono nulla.
    Se c'e' buonafede da parte dell'inquilino non ci sono problemi e le spese se hai un Avvocato che conosci sono abbastanza basse.
    Altrimenti rischi se poi l'inquilino non ti rilascia l'immobile di iniziare con sei mesi di ritardo l'azione di rilascio, che potrebbe durare anche qualke anno.
    Se invece la metti sotto l'aspetto giuridico e dicendole pure che non c'e' bisogno di un suo Avvocato, ma solo di andare a firmare in tribunale l'accordo, puoi chiedere anche domani al tuo Avvocato di richiedere l'udienza al Giudice.
    Spero di essere stato chiaro
    altrimenti siamo qui
    Cordilmente
    Noel
     
    A Maurizio Zucchetti piace questo elemento.
  15. giord

    giord Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Ciao a tutti, volevo sapere se lo stesso discorso vale per contratto transitorio (1 anno). Vi spiego: il conduttore ha già avvisato che ritarderà di almeno un paio di mesi la restituzione dell'appartamento al locatore. Da quanto ho letto, capisco che non si deve stipulare un nuovo contratto ma bisognerà fare una scrittura privata in cui si dichiara che il canone percepito non riguarda l'affitto dell'immobile bensì un'indennità di occupazione dello stesso. Ma bisogna registrare tale scrittura privata all'Agenzia delle Entrate? Bisogna comunicare alle Autorità competenti che l'immobile è comunque occupato anche sopo la scadenza del contratto? Grazie a chi mi risponderà e mi saprà dare più informazioni possibili in merito...
     
  16. Alessandro Frisoli

    Alessandro Frisoli Fondatore

    Agente Immobiliare
    Si Giord, indennità d'occupaziione senza titolo per i due mesi aggiuntivi. Mentre visto che il contratto è scaduto non si deve pagare alcunchè all'agenzia delle entrate.

    L'occupazione senza titolo dev'essere breve, altrimenti bisogna mandare una raccomandata chiedendo l'immediato rilascio dell'immobile
     
  17. noelferra

    noelferra Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Esaustivo Alessandro come sempre.
    Non serve aggiungere altro.
    CFordialmente
    Noel
     
  18. giord

    giord Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Grazie per le utili risposte...
    Ciao
    giord
     
  19. giord

    giord Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Scusate ancora io...all'Agenzia delle entrate mi hanno detto che comunque bisogna registrare anche l'occupazione senza titolo...sapete darmi delucidazioni? Hanno anche aggiunto che nn conviene rispetto ad un nuovo contratto....
     
  20. Alessandro Frisoli

    Alessandro Frisoli Fondatore

    Agente Immobiliare
    All'agenzia delle entrate ti registrerebbero anche una lettera minatoria, basta prendere soldi...

    Sinceramente non l'ho mai sentito, non si fa mica una scrittura per il rilascio in ritardo da parte dell'inquilino, cosa registri la raccomandata che mandi? Sinceramente non so risponderti :confuso:
     

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