collecla

Membro Attivo
Agente Immobiliare
Gentili colleghi, leggo sempre con interesse il forum,
esercito l'attività di Agenti Immobiliari a Udine (Ruolo CCIAA 2650 - Fiaip 21646 per il Custode)
vorrei porvi il seguente quesito che non sono riuscito a risolvere, onde evitare di commettere qualche
errore poi irreparabile (su internet la casistica parla sempre di proroghe concesse dal giudice).
Possiedo un immobile che intendo vendere e che attualmente è locato con contratto 4 + 4.
La scadenza del dodicesimo anno è il 31/12/2009 ed io ho già dato a suo tempo (ben oltre i 6 mesi di legge)
la regolare disdetta con raccomandata. L'inquilino ieri mi comunica che ha problemi a lasciare la
casa per il 31/12/2009 (non li elenco per non tediarvi), mi chiede di posticipare la data di rilascio
dell'immobile al 30/06/2010. Da parte mia piuttosto che iniziare una pratica di sfratto per finita locazione
con annessi costi e tempi (dicasi proroghe del giudice ecc) sarei disposto ad accettare questa proroga di sei mesi. Il quesito è questo: cosa devo fare per essere legalmente a posto e non correre il richio di vedermi
rinnovato il contratto per ulteriori 4 anni ? Ha valore legale solo una scrittura privata ? Eventualmente dopo i
6 mesi di proroga posso comunque iniziare la pratica di sfratto per finita locazione ?
Spero di essere stato chiaro, praticamente intenderei concedere la proroga ma non perdere i miei diritti
ad indire un'azione legale dopo trascorsi i sei mesi.
Grazie, vi saluto cordialmente,
Claudio
 

alfasasso

Membro Ordinario
Re: Proroga consensuale locazione.

Per quello che mi riguarda farei un accordo scritto tra le parti (conduttore e locatore) dove indicherei che a seguito di giusta lettera raccomadata con ricevuta di ritorno (tutti gli etremi) inviata dal locatore al conduttore per finita locazione, il conduttore, su sua richiesta, si impegna a lasciare l'immobile, libero da persone e cose, entro e non oltre il 30/06/2010.
Buon lavoro
 

collecla

Membro Attivo
Agente Immobiliare
Grazie Alfasasso,
è quello che pensavo di fare io, il mio dubbio era solo quello
circa la validità legale dell'accordo scritto tra privati nel caso
l'inquilino volesse fare il furbo......
Poi come la mettiamo con l'ufficio del Registro al 01/01/2010 pago il 2%
per l'intero anno per la proroga e al 30/06/2010 i 67 Euro
per la risoluzione ??
 

alfasasso

Membro Ordinario
Purtroppo Sì. Farei pagare a loro le imposte come condizione per la proroga visto che la proroga la richiedono loro!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!
In bocca al lupo per tutto
 

Alessandro Frisoli

Fondatore
Agente Immobiliare
Collecia perdonami ma in questo 6 mesi l'inquilino ti corrisponde qualcosa ?

Perchè il dilemma è questo, il contratto di locazione è giunto alla sua naturale scadenza e tu hai giustamente inviato la raccomandata informando il conduttore.

A questo punto non dovresti pagare i 67 euro perchè, a quanto ne so, quell'importo è dovuto solo per il recesso anticipato.

Potresti stipulare ex novo un contratto di locazione ad uso transitorio per la durata di mesi 6... ma vedo qualche rischio. Difatti il conduttore potrebbe dichiararare di essere stato costretto dal locatore e richiedere il rinnovo automatico per ulteriori anni 4

a questo punto non dovresti fare nulla ,nel senso, se vuoi indietro l'immobile il contratto in essere è scaduto e tu richiedi il rilascio, non fai nessuna azione legale però per riaverlo, poi dopo due mesi gli mandi una raccomandata chiedendo nuovamente il rilascio, significando che l'occupazione postuma al contratto è abusiva e richiedendo il risarcimento del danno (naturalemte tu sei d'accordo col conduttore) poi se dopo sei mesi questo non se ne va effettivamente hai una finita locazione con mancato rilascio dell'immobile e procedi per vie legali (naturalmente il risarcimento del danno sarà di pari importo alla vecchia locazione)
 

collecla

Membro Attivo
Agente Immobiliare
Grazie Alessandro,
preciso che l'inquilino nei sei mesi di proroga pagherà regolarmente
l'affitto ed anche l'adeguamento del canone............ ha solo chiesto di poter
uscire sei mesi dopo la scadenza per fine locazione.
La mia paura è che in qualche modo si possa, nel caso sorgano problemi,
configurare l'ipotesi di un rinnovo del contratto per altri 4 anni.
Praticamente vorrei mantenere inalterato il mio diritto allo sfratto per fine
locazione.
E al 31/12/2009 cosa faccio a riguardo alla tassa registro?
Proroga contratto con F23 da depositare presso Ufficio Registro,
pagamento del 2% per intero anno e dopo i sei mesi risoluzione?
Dopotutto percepirò dei soldi che dovrò dichiarare a fini IRPEF.
Cerco qualcosa di perfettamente legale che sancisca questo accordo
e non pregiudichi i miei diritti.
Grazie
 

Alessandro Frisoli

Fondatore
Agente Immobiliare
La proroga di sei mesi per quanto ne so io non esiste.

Tu hai un contratto 4+4 se lo proroghi si proroga per 4 anni ogni patto contrario è nullo

O fai un nuovo contratto o ti metti d'accordo per una ritardata consegna

Cass. 2 marzo 2000 nr. 2328 L'azione di danno per ritardata restituzione della cosa locata di cui all'art.1591 c.c. ha natura contrattuale poichè trae origine dall'inadempimento dell'obbligo di restituire la cosa stessa alla scadenza del rapporto locatizio, con la conseguenza che il locatore deve solo fornire la prova del ritardo nella riconsegna del'immobile

Quindi il vecchio contratto è finito nulla lo deve richiamare, nè aumento istat, nè registrazione altrimenti potresti prestare il fianco ad un tacito rinnovo

L'inquilino lascia l'immobile in ritardo, ma ti metti d'accordo con lui e ti fai dare gli stessi soldi dell'affitto. Quando poi esce gli rilasci una ricevuta per aver avuto del denaro a titolo di risarcimento del danno in via amichevole e quindi extragiudiziale, sul quale pagherai le dovute imposte.

Non richiamare il vecchio contratto se non vuoi che il conduttore possa un domani rivendicarne la proroga
 

australis

Membro Attivo
Privato Cittadino
Nel caso di ritardo della consegna dell'immobile dopo la scadenza del contratto si può attendere senza problema anche sei mesi per fare lo sfratto, l'importante è non dimostrare di accettare la prosecuzione del contratto perciòle eventuali somme incassate dopo la scadenza siano ricevute a titolo di indennità occupazione locali e non di affitto, quindi riporta tale dicitura sulla ricevuta.

La risoluzione (67 Euro) dovrebbe essere versata ugualmente e consegnata, ma meglio verificare all'agenzia delle entrate perchè spesso gli uffici danno interpretazioni diverse
 

Artan

Membro Attivo
Agente Immobiliare
io suggerirei una scrittura privata, che la somma percepita da qui sino al rilascio non è a titolo di canone di affitto ma, di indennità di occupazione, tantè vero che la somma può essere diversa dal canone di affitto stabilito nel contratto.
 

Gratis per sempre!

  • > Crea Discussioni e poni quesiti
  • > Trova Consigli e Suggerimenti
  • > Elimina la Pubblicità!
  • > Informarti sulle ultime Novità

Discussioni simili a questa...

Le Ultime Discussioni

Alto