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  1. jgaudia

    jgaudia Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    salve a tutti,
    faccio un breve riassunto: ho visto un immobile all'asta tramite il curatore... ho preso appuntamento e visitato l'immobile...

    poi, in un secondo momento su internet vedo lo stesso immobile pubblicizzato da un'agenzia immobiliare (stesse foto e planimetrie della procedura)...

    può un'agenzia immobiliare pubblicizzare un immobile di un 'asta giudiziaria?

    grazie
    Gianni
     
  2. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Non credo possa avere l'autorizzazione. Negli avvisi di vendita è specificato dove la vendita verrà pubblicizzata: mai vista un'agenzia immobiliare- Puoi chiedere la mediazione all'acquirente previo accordo
     
  3. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Forse l'agenzia lo aveva in vendita dal proprietario che non si è curato di avvisare che è andato all'asta.
    Mi toglierei uno sfizio: andrei in agenzia e chiederei lumi sull'immobile.
    Sono certo che non sa che è all'asta.
     
    A Limpida piace questo elemento.
  4. Wile

    Wile Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Capitato 2 casi analoghi. C'e' da vedere a quale appartiene.
    Caso 1)
    L'immobile era in vendita tramite l'agenzia, ma il costruttore e' fallito. Ho trovato l'annuncio di asta (la procedura era stata avviata 6 mesi prima) e ho voluto chiedere all'AI che l'aveva in vendita se quella casa era ancora disponibile. Mi ha confermato di si' e una visita dell'immobile :)shock::shock::shock:). Gli ho detto se era al corrente che era stata messa all'asta, mi ha guardato con sufficienza "A noi non risulta". Vista la baldanzosita' ho fissato l'appuntamento. Il giorno dopo mi manda una laconica e-mail (manco si e' degnato di telefonare per scusarsi) "L'immobile non e' piu' disponibile. La invitiamo a contattarci per altre proposte". Inutile dire che vista la "cura dei dettagli" e del proprio book l'ho eliminato dai miei contatti. Gia' altri due immobili che gli avevo chiesto erano risultati o indisponibili o "vecchi annunci".
    Caso 2)
    Ci sono agenzie che gestiscono tutte le procedure e le documentazioni per l'acquisto all'asta su procura del cliente. E' ben specificato nell'annuncio. In pratica, si fissa un prezzo per l'offerta all'asta e gli eventuali rilanci, l'agenzia dietro compenso si occupa di tutte le pratiche (offerta, modulistica, fissazione delle visite con il curatore, partecipazione all'incanto, controlli tramite avvocati e geometri sullo stato di fatto dell'immobile e degli occupanti), fino al decreto finale di trasferimento ed eventuale sgombero degli occupanti.

    Aggiunto dopo 6 minuti :

    Ma io mi chiedo...
    Io, povero deficiente dilettante cercacasa, vado sul sito di aste del tribunale della mia zona e trovo tutti gli immobili all'asta, belli elencati...Tre click, dieci minuti.
    Io, AI professionale, un giretto non ce lo faccio mai...??? Non e' il mio lavoro?:domanda::domanda: Sono troppo impegnato su Feisbuc?:shock:

    Per questo l'ho eliminato. Una tale trascuratezza non promette nulla di buono in una eventuale transazione.
     
  5. zenoni

    zenoni Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Un immobile può essere ritirato dall'asta giudiziaria se l'esecutato trova un accordo col creditore, anche il giorno stesso dell'incanto; ergo....... l'agenzia è in contatto con l'esecutato e cerca di venderlo prima dell'asta.
     
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  6. jgaudia

    jgaudia Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    ... si , ma io, eventuale acquirente tramite l'asta, in questo modo come sarei tutelato? Mettiamo che io seguo tutta la procedura dell'asta, faccio l'assegno della caparra per partecipare e arrivo al giorno dell'asta... e nel frattempo l'agenzia, d'accordo con il creditore trova un altro potenziale acquirente per il motivo di cui sopra... (accordo con l'esecutato per venderlo prima)... cosa succede?
     
  7. zenoni

    zenoni Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    succede che il cancelliere, anche due secondi prima dell'asta, avvisa i partecipanti che l'asta è stata sospesa!
    Fidati! Sono andato da Lodi a Lucca( viaggio, albergo etc, l'asta era alle 9.00) per sentirmi dire che l'asta non si faceva più.
    Le aste si fanno non per vendere un immobile ma per soddisfare il creditore che si rifà sul debitore aggredendo un bene di sua proprietà. Se il creditore viene in qualsiasi modo soddisfatto il bene rimane titolarità del debitore che ne fa ciò che vuole. Quindi come partecipante ad un asta ritirata, puoi solo recuperare gli assegni di cauzione. Bolli e spese sostenute sono tutte a carico tuo.
     
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  8. gcaval

    gcaval Membro Attivo

    Altro Professionista
    Non credere Antonello, molte agenzie propongono immobili all'asta, prendendo una percentuale sul prezzo di aggiudicazione, senza aver nessun contatto con il proprietario. Dicono di proporti un affare, di assisterti per l'acquisto, fino al decreto di trasferimento. Non credo sia molto trasparente come procedura.
    Diverso è il caso di AI che vendono per conto del proprietario (sempre che avvertano che l'immobile è pignorato).
     
  9. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    So anche di Banche creditrici che affidano la vendita di questi immobili ad agenzie, proprio per sfruttare tutte le possibilità di rientro...

    Silvana
     
  10. gcaval

    gcaval Membro Attivo

    Altro Professionista
    Questo è certamente poco poco trasparente... per non dire peggio. Ma non mi meraviglio più di niente.
     
  11. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Ti confermo che anche io ho seri dubbi sulla procedura.
    Ne avevamo già parlato, tempo fà, e sono sempre dell'avviso che nella pubblicità si deve indicare che l'immobile è all'asta.
     
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  12. Wile

    Wile Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Ci sono anche le vendite a stralcio, sempre fatte dalle banche. Anche qui ancora meno trasparente, perche' sapere che per una certa procedura c'e' la possibilita' (molto vantaggiosa) dello stralcio non e' cosa da "gente comune"... ma da "amici degli amici".

    Le vendite al di fuori delle aste in caso di fallimenti e' comunque prassi consolidata. Specie per le aziende prima di andare all'asta spesso vengono messe in vendita nei canali "ufficiali", solo che invece del proprietario parli con il curatore fallimentare. Il quale, 90 volte su 100, pensa come il peggiore dei proprietari con il "tesoro" e non scende un centesimo dal prezzo stimato (e neanche potrebbe, tra l'altro), con il risultato che va all'asta ad un prezzo molto minore.
    Un po' come quegli immobili che rimangono invenduti per anni ad una cifra folle e poi te li vedi da un giorno all'altro con un 30% in meno. E non vengono venduti lo stesso, perche' ormai spuXXanati. :disappunto::disappunto:
     
  13. gcaval

    gcaval Membro Attivo

    Altro Professionista
    Queste sono procedure stragiudiziali, fatte privatamente, molte delle quali potrebbero anche essere "al limite".
    Qui invece si parla di agenzie che pubblicizzano immobili in vendita con asta pubblica, da vendere, invece, a privati, per incassare una provvigione. La cosa è molto diversa.
     
  14. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Una cosa è pubblicizzare da parte di un'agenzia un immobile messo all'asta, altra cosa è dell'agenzia che si occupa di immobli all'asta e ti segue nella procedura di acquisto, altra ancora è la vendita stragiudiziale a stralcio e saldo.
    La lamentela di Jgaudia è che l'immobile è all'asta pubblica ed in vendita, con pubblicità, dall'agenzia che pretenderà dall'acquirente le provvigioni.
    Come dire: se compro all'asta pubblica debbo anche pagare le provvigioni all'agenzia che lo ha in pubblicità?
    O, aggiungo io, l'agenzia si fa pagare dal Tribunale?
     
    A gcaval piace questo elemento.
  15. Sim

    Sim Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Confermo, io stesso ne parlai a gennaio in un'altra discussione dove raccontavo il mio intervento finalizzato a chiudere la vendita prima di arrivare all'asta.
    In pratica lavori l'immobile come tutti gli altri ovviamente informando i clienti della presenza di procedura esecutiva e dell'iter diverso dal solito che dovranno affrontare per l'acquisto (preliminare/rogito e saldo in tribunale). Se si raggiunge l'accordo prima dell'asta finisce tutto lì e si cancella la procedura esecutiva saldando i creditori, altrimenti si andrà all'asta.

    L'agenzia chiederà le provvigioni solo e solo se riesce a chiudere l'affare prima dell'asta. Altrimenti.... niente.
     
  16. jgaudia

    jgaudia Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    ... no, il problema non sono le provvigioni... bensì la fattibilità , in caso di un interessameto di un cliente tramite agenzia, essendo l'immobile di proprietà del fallimento, l'agente immobiliare come procede? a chi fa riferimento per una eventuale trattativa? al curatore? al proprietario? e sarebbe oltre che legale, fattibile praticamente?
     
  17. Sim

    Sim Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Se il proprietario è capace di pagare i debiti anche lo stesso giorno dell'asta l'immobile resta a lui. Quindi l'agente immobiliare segue la trattativa con il proprietario. Qualora si trovasse un accordo con l'acquirente allora entra in gioco il curatore che dovrà ottenere l'accordo anche con i creditori, che solitamente accettano di essere pagati prima dell'asta, i quali rilasceranno consenso scritto. A quel punto si fissa udienza in tribunale per cancellare la procedura esecutiva, prima di andare in tribunale si rogita presso notaio, poi con l'atto si va in tribunale dal giudice il quale cancella la procedura saldando i creditori come da precedenti accordi. E l'acquirente se ne va con le chiavi di casa.
     
  18. gcaval

    gcaval Membro Attivo

    Altro Professionista
    Impossibile. Se l'immobile è pignorato non è possibile altra trascrizione. E' il contrario. Prima si estingue il pignoramento, poi si rogita. La cosa, ovviamente, va fatta quasi contestualmente.
    Comunque c'è tanta confusione, qui. Si sta mettendo sullo stesso piano un'esecuzione immobiliare con un'esecuzione fallimentare. Sono cose diverse.

    In più, la cosa che veniva sottolineata da me e da Antonello, è che alcuni AI mettono l'immobile in vendita senza alcun consenso del proprietario, semplicemente perché segnalano a potenziali acquirenti in cerca di affari che quell'agenzia "ha pane per i loro denti", li metteranno nelle condizioni di comprare bene ad un'asta immobiliare e seguiranno loro tutto l'iter per l'acquisizione. Il caso da me segnalato, dunque, non c'entra con le pratiche stragiudiziali, assolutamente regolari.
     
  19. Sim

    Sim Membro Senior

    Agente Immobiliare
    In effetti per mia esperienza posso dire che atto e cancellazione procedura avvengono nella stessa giornata. Il discorso è che io acquirente con i soldi, che devo consegnare al venditore indebitato, faccio un atto dal notaio sottoposto a buon esito cancellazione procedura, poi cancello la procedura, e poi quindi posso trascrivere l'acquisto.

    Per il resto, come dici tu stiamo facendo confusione tra argomenti diversi.

    Di agenzie che si infilano in queste procedure senza permessi però non ne avevo ancora sentito parlare! E mi chiedo: ma chi è l'acquirente che si affida a loro?
     
  20. gcaval

    gcaval Membro Attivo

    Altro Professionista
    Chi non sa nulla di legge, ad esempio. O tanti buontemponi; ma anche tanti personaggi in cerca di affari facili! Salvo poi ritrovarsi con la "sola", come dite voi a Roma.
     
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