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Possibili cause pe la nullita' dei contratti di locazione :
delle clausole che stabiliscono una durata del contratto inferiore al termine minimo stabilito dalla legge (Cass. 21 novembre 2014, n. 24843)della clausola che pone a carico del conduttore l`obbligo di eliminare le conseguenze del deterioramento subito dalla cosa locata per il normale uso, una volta terminato il rapporto (Cass. 5 agosto 2002, n. 11703);
della clausola che stabilisce un importo del canone di locazione in misura superiore a quello che risulta dal contratto scritto e registrato, e di ogni pattuizione volta a derogare ai limiti di durata del contratto stabiliti dalla legge (art. 13, l. 431/1998);
risoluzione del contratto per mancato pagamento da parte del conduttore di una sola rata (Cass. 446/2011);
della clausola che prevede la risoluzione del contratto in caso di alienazione della cosa locata;
della clausola che preveda la forfettizzazione degli oneri accessori, ovvero di quella che preveda la rinuncia pattizia al termine di grazia (stante l`inderogabilita' dell`art. 55, l. 392/1978) (Trib. Palermo, 13 giugno 2001);
della regolamentazione pattizia che consideri separatamente l`appartamento concesso in locazione e il box auto, tra i quali sussiste un rapporto di pertinenzialita' (art. 13, l. 431/1998) (Cass. 329/1987; Trib. Busto Arsizio, 21 settembre 2011).
In materia di locazione di immobili adibiti ad uso diverso da abitazione, e' stata stabilita la nullita':
della determinazione del deposito cauzionale in misura eccedente le tre mensilita' (art. 11, l. 392/1978);
di ogni pattuizione che consenta al locatore di pretendere dal conduttore un pagamento non giustificato dal sinallagma contrattuale (art. 79, l. 392/1978). Ne consegue che, con riguardo agli oneri condominiali possono essere poste a carico del conduttore solo le spese collegate al godimento effettivo, da parte sua, di un servizio, con conseguente esclusione degli oneri straordinari che riguardino, non solo l`unita' immobiliare, ma l`edificio condominiale nel suo complesso, stante l`assenza di ogni rapporto sinallagmatico con il bene locato (Cass. n. 20551/2014);
della clausola che stabilisce che nel corso del rapporto vi sia un aumento del canone in misura superiore al 75% dell`indice dei prezzi al consumo accertato dall`Istat, o (ex art. 54, l. 392/1978), di quella che affida alla determinazione degli arbitri le controversie relative alla determinazione del canone (Cass. n. 3949/1988);
della previsione in deroga alla corresponsione degli interessi legali sul deposito cauzionale, trattandosi la norma di cui all`art. 11, l. 392/78, di disposizione a carattere tassativo ed inderogabile (Cass. n. 75/2010).
I rimedi alle ipotesi di nullita'
L`inserimento di una di queste clausole nel contratto viene risolto attraverso il meccanismo della nullita' parziale (art. 1419 c.c.) e della sostituzione automatica della clausola prevista (art. 1339 c.c.).
In questo modo la clausola nulla non viene eliminata, e neppure rende nullo l`intero contratto, ma viene sostituita automaticamente con quanto previsto dalle norme in materia.
Possibili cause pe la nullita' dei contratti di locazione :
delle clausole che stabiliscono una durata del contratto inferiore al termine minimo stabilito dalla legge (Cass. 21 novembre 2014, n. 24843)della clausola che pone a carico del conduttore l`obbligo di eliminare le conseguenze del deterioramento subito dalla cosa locata per il normale uso, una volta terminato il rapporto (Cass. 5 agosto 2002, n. 11703);
della clausola che stabilisce un importo del canone di locazione in misura superiore a quello che risulta dal contratto scritto e registrato, e di ogni pattuizione volta a derogare ai limiti di durata del contratto stabiliti dalla legge (art. 13, l. 431/1998);
risoluzione del contratto per mancato pagamento da parte del conduttore di una sola rata (Cass. 446/2011);
della clausola che prevede la risoluzione del contratto in caso di alienazione della cosa locata;
della clausola che preveda la forfettizzazione degli oneri accessori, ovvero di quella che preveda la rinuncia pattizia al termine di grazia (stante l`inderogabilita' dell`art. 55, l. 392/1978) (Trib. Palermo, 13 giugno 2001);
della regolamentazione pattizia che consideri separatamente l`appartamento concesso in locazione e il box auto, tra i quali sussiste un rapporto di pertinenzialita' (art. 13, l. 431/1998) (Cass. 329/1987; Trib. Busto Arsizio, 21 settembre 2011).
In materia di locazione di immobili adibiti ad uso diverso da abitazione, e' stata stabilita la nullita':
della determinazione del deposito cauzionale in misura eccedente le tre mensilita' (art. 11, l. 392/1978);
di ogni pattuizione che consenta al locatore di pretendere dal conduttore un pagamento non giustificato dal sinallagma contrattuale (art. 79, l. 392/1978). Ne consegue che, con riguardo agli oneri condominiali possono essere poste a carico del conduttore solo le spese collegate al godimento effettivo, da parte sua, di un servizio, con conseguente esclusione degli oneri straordinari che riguardino, non solo l`unita' immobiliare, ma l`edificio condominiale nel suo complesso, stante l`assenza di ogni rapporto sinallagmatico con il bene locato (Cass. n. 20551/2014);
della clausola che stabilisce che nel corso del rapporto vi sia un aumento del canone in misura superiore al 75% dell`indice dei prezzi al consumo accertato dall`Istat, o (ex art. 54, l. 392/1978), di quella che affida alla determinazione degli arbitri le controversie relative alla determinazione del canone (Cass. n. 3949/1988);
della previsione in deroga alla corresponsione degli interessi legali sul deposito cauzionale, trattandosi la norma di cui all`art. 11, l. 392/78, di disposizione a carattere tassativo ed inderogabile (Cass. n. 75/2010).
I rimedi alle ipotesi di nullita'
L`inserimento di una di queste clausole nel contratto viene risolto attraverso il meccanismo della nullita' parziale (art. 1419 c.c.) e della sostituzione automatica della clausola prevista (art. 1339 c.c.).
In questo modo la clausola nulla non viene eliminata, e neppure rende nullo l`intero contratto, ma viene sostituita automaticamente con quanto previsto dalle norme in materia.