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  1. roberto.spalti

    roberto.spalti Membro Senior

    Agente Immobiliare
    A Maggio del 2008 stipulo un preliminare di compravendita per la vendita di un rudere schedato dal Comune e classificato come Restauro Conservativo (ammesso il recupero della volumetria esistente); tempo per la stipula dell'atto 31/12/2008. Incasso le provvigioni per mediazione.
    Il preliminare viene stipulato con la clausola che nel caso in cui il Comune avesse negato le autorizzazioni lo stesso si sarebbe risolto con la sola restituzione della caparra versata al promittente la vendita.
    L'acquirente perde tempo con la progettazione cercando di ottenere un locale tecnico o, barando un pochino sulle altezze, una piccola mansarda.
    Accade che a Novembre 2008 il rudere viene inserito in zona di salvaguardia del Parco che ne blocca il recupero.
    Rimandiamo verbalmente l'atto, tutti d'amore e d'accordo.
    I primi di settembre l'acquirente dice di voler risolvere il preliminare e così faccio, il venditore restituisce la somma ricevuta.
    Oggi mi chiama l'acquirente (il venditore ha detto che poiché ho lavorato per cercare di risolvere la cosa per oltre un anno le provvigioni erano dovute) e rivuole provvigioni.
    La mia risposta è stata no; mi scriverà l'avvocato.
    Il mio legale dice che ho diritto a tenerle poiché nel momento in cui il preliminare è stato redatto il fabbricato era commerciabile e recuperabile, inoltre il preliminare non è sottoposto a condizione sospensiva (altrimenti neanche le avrei chieste).
     
  2. Maurizio Zucchetti

    Maurizio Zucchetti Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Secondo me, usando il buon senso, sembra che il tuo legale abbia ragione! :ok:
    Non c'erano condizioni sospensive, il preliminare è andato a buon fine, cosa è successo poi fra Venditore-Acquirente-Comune NON PUO' e NON DEVE essere responsabilità tua. Ricordiamoci che il Codice Civile prevede che il diritto alle provvigioni maturi in sede di presa conoscenza dell'accettazione della proposta .. vabbè essere corretti e professionali, ma dopo un anno...! :shock:

    ;)
     
  3. Roby

    Roby Fondatore

    Agente Immobiliare
    Se lo sottoponevi a condizione risolutiva restava il diritto alle provvigioni è la differenza sostanziale tra la sospensiva e la risolutiva.

    Credo che il tuo caso sia abbastanza chiaro, l'affare era concluso senza condizioni non hai colpe.
     
  4. roberto.spalti

    roberto.spalti Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Avevo bisogno di conforto, grazie colleghi :)
     
  5. Sergio Caruso

    Sergio Caruso Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Concordo in pieno!!!
    Tu hai mediato la vendita di un bene "vendibile"!!!
     
  6. Manlio

    Manlio Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    @ Maurizio.

     
  7. caviapp

    caviapp Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    @Manlio

    ma successivamente la Corte di Cassazione ha teso a ravvisare l'avvenuta conclusione dell'affare in una proposta di acquisto, accettata dalla controparte, ancorche' l'accordo stabilisse in un momento successivo la data per la stipula del preliminare, previsione ritenuta mirante soltanto a riprodurre in forma piu' sicura un contratto gia' concluso (v. Cass. Civ. Sez. II, 25 ottobre 2005, n. 20653, e Cass. Civ. Sez. III, 14 luglio 2004, n. 13067)"
     
  8. Manlio

    Manlio Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    @ Caviapp
    L'ultima sentenza è successiva a quella della Cassazione, non credo(ma potrebbe capitare)che nel collegio di un procedimento nessuno conosca o si informi delle sentenze di Cassazione.
     
  9. il casale

    il casale Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Ciao Roberto,
    già capitato anni fà per una vendita effettuata di un immobile in fase di ristrutturazione completa + sopraelevazione. Preliminare + provvigioni riscosse. Dopo sei mesi il vicino dei promittenti venditori intima il blocco dei lavori perchè l'edificio viene rialzato senza il suo consenso (problema delle distanze e vedute sulla sua proprietà). Il Comune blocca le autorizzazioni. Il venditore chiede agli acquirenti se sono disponibili ad accontentarsi della stessa superficie su un solo piano (e non su 2 piani come da preliminare), riservandosi in un futuro di costruire il piano superiore ad altri quando avranno risolto la vertenza legale con il vicino. Gli acquirenti non accettano perche non vogliono nessuno sulla loro testa. Recesso delle parti. Richiesta di restituzione mediazione acquirente. Risposta negativa. Il venditore ha restituito le somme a titolo caparra + acconti + interessi + mediazione pagata all'agenzia.
     
  10. Manlio

    Manlio Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    @ Caviapp

    Questa è ancora più recente,vedi un pò ;) .
     
  11. andrea boschini

    andrea boschini Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    A mio parere hai ragione...ma sempre amio parere in giudizio perdi :triste:
    p.s. ovvio che spero di sbagliare :p
     
  12. Manlio

    Manlio Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    In merito al tema dell'argomento potrei dedurre che la clausula di eventuale risoluzione del preliminare possa ricondurre alla tacita condizione sospensiva,anche se non espressamente prevista.
     
  13. Manlio

    Manlio Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Forse questo può aiutare a capire la questione?

    Ai sensi dell’art. 1325 c.c., quando contiene tutti i requisiti essenziali il negozio giuridico è valido ed efficace, cioè, idoneo a produrre effetti giuridici.
    L’efficacia indica, infatti, proprio l’idoneità del negozio a produrre effetti costitutivi, modificativi ed estintivi di un determinato stato di diritto.
    Il negozio, sebbene valido, può essere temporaneamente o definitivamente inefficace.
    Se temporanea, l’inefficacia è subordinata al verificarsi di una condizione sospensiva o un termine iniziale; se definitiva, al contrario, dipende da una condizione risolutiva o un termine finale.
    Condizione, sospensiva o risolutiva, e termine, iniziale o finale, sono denominati elementi accidentali del negozio, poiché l’apposizione di essi non è sempre necessaria e condiziona l’efficacia del negozio a prescindere dalla sua validità che, invece, dipende dalla rispondenza alle prescrizioni legali.
    Va precisato, per completezza espositiva, che l’inefficacia provvisoria sospende gli effetti del contratto ma non ne esclude la vincolatività, che è la irrevocabile soggezione delle parti al rapporto contrattuale, a sua volta non implicante l’impegno di queste al fine della realizzazione del programma contrattuale: se, cioè, il contratto è provvisoriamente efficace ciascuna delle parti è tenuta, secondo buona fede, a conservare integre le ragioni dell’altra, ma non è tenuta ad eseguire il contratto.
    L’inefficacia definitiva, per contro, non comporta né la vincolatività né l’obbligo di conservazione secondo buona fede.
    Oltre alla condizione e al termine è elemento accidentale del negozio anche il modo: la condizione è una disposizione che fa dipendere l’efficacia di un negozio dal verificarsi di un evento futuro ed incerto, è sospensiva se sospende, appunto, l’efficacia del contratto, è risolutiva se ne produce la risoluzione; il termine è un evento futuro e certo, è finale o iniziale a seconda che il suo verificarsi impedisca al contratto di produrre ulteriori effetti giuridici oppure rinvii la loro produzione; il modo, infine, è una clausola che può essere apposta ai negozi a titolo gratuito e che obbliga il beneficiario a devolvere tutto o parte di quanto ricevuto per una specifica finalità.
    Generalmente è sempre possibile che le parti convenzionalmente appongano elementi accidentali al contratto, salvo i casi in cui l’impossibilità è eventualmente imposta dalla legge oppure è incompatibile con la natura del rapporto.
    In particolare, va precisata una distinzione fondamentale tra condizione sospensiva e termine iniziale dal momento che, mentre quest’ultimo rinvia l’esigibilità di un diritto ma non incide sulla titolarità di esso, la condizione sospensiva crea un’aspettativa di diritto, solo al verificarsi di essa, infatti, colui che ha acquistato il diritto potrà definirsi suo titolare, pur avendo la connessa possibilità di compiere, nel frattempo, atti conservativi di tale diritto.
    Analizzando la condizione, va fatta qualche precisazione in riferimento all’evento futuro ed incerto che ne è oggetto.
    L’evento dedotto in condizione, infatti, oltre ad essere incerto nell’an e nel quando del suo avveramento, dev’essere lecito e possibile, estraneo alla perfezione del contratto, non deve identificarsi nei suoi elementi costitutivi né deve riguardare la su esecuzione.
    La condizione è legale se imposta dalla legge, è volontaria se le parti decidono di subordinare ad essa l’efficacia del contratto.
    Inoltre, si avrà rispettivamente condizione positiva o negativa a seconda che sia dedotto in essa il verificarsi o il non prodursi di un evento.
    La condizione è potestativa nel caso in cui l’evento futuro ed incerto, oggetto di essa, è costituito da un fatto volontario di una delle parti del negozio.
    Questo tipo di condizione tutela l’interesse precipuo di una delle parti, che di conseguenza è posta in una posizione tale da ritenersi libera di portare ad esecuzione il contratto oppure astenersi dalla propria prestazione.
    Sebbene il riconoscimento della libertà di ciascuna parte di subordinare l’efficacia del contratto alla propria attività rientri nel generale principio di autonomia contrattuale, va precisato che la parte può, in virtù di siffatto potere, decidere solo in ordine alla propria azione ma non in ordine all’esecuzione dell’intero contratto.
    Se così fosse, si applicherebbe la cd. condizione meramente potestativa che, ai sensi dell’art. 1355 c.c. è nulla se fa dipendere l’alienazione di un diritto o l’assunzione di un obbligo dalla mera volontà dell’alienante o del debitore.
    La differenza tra condizione potestativa e condizione meramente potestativa, sebbene venga spesso cercata rispettivamente nell’indifferenza o meno della parte in ordine al compimento o omissione di un certo atto, ovvero secondo altri nella serietà dei motivi da cui far dipendere la scelta dell’avveramento o meno della condizione, andrebbe meglio ritrovata nella meritevolezza dell’interesse da cui dipende tale avveramento.
    La condizione meramente potestativa è quella il cui verificarsi dipende dalla semplice manifestazione di volontà di una delle parti che avrebbe, di conseguenza, nel momento il cui la legge ne ammettesse la validità, potere decisionale diretto sull’efficacia del contratto.
    La condizione potestativa, valida per la legge, è quel fatto sì volontario da cui dipende l’efficacia del contratto, ma anche completamente estraneo ed indipendente da quest’ultimo: è, più precisamente, il fatto della parte cui è sotteso un interesse giuridicamente rilevante del tutto distinto dall’interesse alla conclusione del contratto.
    Al momento dell’avveramento o meno del fatto dedotto in condizione, a seconda che essa sia positiva o negativa, si produce automaticamente l’effetto prestabilito, e cioè la definitiva efficacia o inefficacia del negozio condizionato.
    Le parti possono generalmente rinunciare alla condizione in base ad un accordo.
    Con la rinuncia non viene escluso l’effetto automatico della efficacia o inefficacia del contratto che dipende dall’avveramento della condizione, ma semplicemente si dà alla parte, nel cui esclusivo interesse è stata apposta, la facoltà di rinunciare alle conseguenze dell’efficacia o inefficacia suddetta.
    A tale proposito, si è discusso sulla possibilità di effettuare la rinunzia alla condizione unilaterale solo in pendenza di essa ovvero anche dopo il suo avveramento.
    Dunque, la giurisprudenza ritiene che il potere di rinuncia abbia carattere generale e che, quindi sia esercitabile sempre.
    Gran parte della dottrina, d’altro canto, ha aderito alla prima soluzione sulla considerazione che, se si ammettesse la rinunzia dopo l’avverarsi della condizione le si riconoscerebbe la possibilità di produrre gli effetti della rinnovazione unilaterale del contratto, ex nunc.
    Invece, la rinunzia in pendenza di condizione, ad esempio sospensiva, secondo quella stessa dottrina, va considerata e opera come fatto potestativo che, in alternativa a quello casuale dedotto in condizione, fa avverare la condizione con efficacia retroattiva, ex tunc, riconoscendo efficacia al contratto dal momento della sua stipulazione.
    La dottrina qualifica, così, la rinuncia come revoca della clausola condizionale che, come tutti gli atti di revoca, ha efficacia ex tunc e consente al contratto di produrre effetti ab origine.
    Si è obiettato, allora, che dopo la conclusione del contratto le clausole ad esso apposte possono essere modificate o revocate solo su accordo delle parti, di conseguenza, riconoscere la possibilità di una revoca unilaterale sarebbe contrario a tale prescrizione legislativa.
    La replica della dottrina ha avuto come fondamento l’osservazione, elevata poi al rango di principio generale, secondo cui se una clausola è posta nell’interesse esclusivo di una parte, il potere dispositivo in ordine ad essa va riconosciuto proprio nell’esclusivo interesse della stessa.
    Infine, va accennato ad un altro aspetto peculiare della condizione unilaterale, che riguarda il caso in cui essa venga apposta ad un contratto traslativo di effetti immobiliari.
    Si sostiene, in tal caso, che la rinunzia a tale condizione non vada effettuata per iscritto poiché basta, ai fini della sua efficacia, che essa risulti da comportamenti incompatibili con la volontà di avvalersene.
     
  14. noelferra

    noelferra Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Semplicita' massima, nel tuo preliminare era pprevista la risoluzione qualora non si potesse ottenere etc.
    Il contratto si e' risolto e il promittente venditore e' stato indennizzato come nel contratto era previsto, per tale risoluzione.
    Non ho capito dove hai scritto che sarebbe stata restituita la provviggione?
    Per tanto il contratto che tu hai fatto sottoscrivere e' stato concluso (la proposta, o il preliminare) la stipula o il perfezionamento dei successivi atti non rientrano nelle tue competenze.
    Ciao
    Noel
     
  15. Massimo Brancaleoni

    Massimo Brancaleoni Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Il mio parere è questo: è un tipico caso di contratto sottoposto a condizione risolutiva che non fà venir meno il diritto alla provvigione al mediatore.
    Se ho capito qualcosa di diritto privato dovrebbe essere così..............
    Accetto critiche o correzioni.....................
    Saluti a tutti Max...........
     
  16. noelferra

    noelferra Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Ne critiche ne correzioni, ma solo un grazie per aver apportato al forum la tua conoscenza.
    grazie
    Noel
     
  17. roberto.spalti

    roberto.spalti Membro Senior

    Agente Immobiliare
    La condizione era epressamente risolutiva in quanto il bene era liberamente commerciabile e recuperabile al momento della sottoscrizione del preliminare, regolarmente registrato.
    In seguito si sono verificati fatti che hanno impedito l'avverarsi della condizione che io, per proteggere l'acquirente dal pagare 50.000 € per un campo di patate avevo posto a sua tutela (dalle mie parti per arrivare al Permesso di Costruire occorre circa 1 anno e quindi per evitare possibili imprevisti cerco di tutelare un minimo l'acquirente).
    era meglio se non mettevo clausole, incassavo e il venditore si teneva i soldi :rabbia:
     
  18. noelferra

    noelferra Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    A me pare Roberto che tu abbia fatto tutto e di piu' di quanto dovuto, pertanto sii sereno e tranquillo.
    Se ti citeranno risponderai, ma serenamente ed in pace con te stesso e col tuo operato.
    Noel
     
  19. roberto.spalti

    roberto.spalti Membro Senior

    Agente Immobiliare
    In pace lo sono, ma è la prima volta in 7 anni di onorata carriera e mi girano.
    Spero di convincere il loro legale in modo da evitare il tribunale.
     
  20. noelferra

    noelferra Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Uhm convincere un legale?
    Compito difficile Roberto, io li lascerei cuocere nel loro brodo.
    Che ti girino vedi un po' che cosi'ì mom sia, ti capisco , ma dai siamo solidali.No0n sei iscritto alla FIAIP per caso?
    Hanno la tutela legale per queste cose.
    Anche se.......
    Dai vai vedi e VINCI.
    Noel
     

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