Quanto diminuisce il valore di un immobile locato?

[enrikon]

Ottimo Eldic

 

[Carlo Garbuio]

assenza di dati

i dati esistono, manca chi li vuole raccogliere e chi li sa utilizzare correttamente[DOUBLEPOST=1398861766,1398861528][/DOUBLEPOST]

poi, se vuoi il mio parere non da auditor dei processi creditizi, si, ritengo che il colpo d'occhio, la ponderazione delle mille mila variabili non codificate degli algoritmi possa in alcuni casi dare una stima più prossima al valore di mercato, per quanto non riproducibile, non dimostrabile e opinabile.
non fosse altro che il colpo d'occhio mi permette di distinguere e ponderare la differenze che passa tra avere sottocasa una banca con servizio di guardia notturna che non una friggitoria cinese.

continui a parlare senza mostrare alcun esempio

in alcuni casi

quali casi, visto che sono alcuni puoi citarli?
in tutti gli altri casi quanto affermi non vale ... e allora?

 

[eldic]

visto che ne sei un conoscitore, le ritieni conformi agli IVS?

formalmente? secondo me sono conformi, anche se - almeno per le quelle che ho visto - non accolgono tutte i parametri di valutazione (p.es la determinazione del prezzo medio minimo non l'ho mai vista).

sostanzialmente? preferisco non sbilanciarmi.
diciamo che la determinazione di alcune variabili qualitative è autoreferenziale (se mi dici che lo stato è discreto, devo prenderlo per buono).

diciamo che in alcune ho trovato svarioni mica da ridere:
descrizioni qualitative disattese dalle stesse foto allegate, descrizioni del contesto urbano palesemente non reali (con rifermenti a quelle relative a zone che conosco personalmente).
ma questi sono "sbagli ", non errori di misura.[DOUBLEPOST=1398862162,1398861961][/DOUBLEPOST]

i dati esistono, manca chi li vuole raccogliere e chi li sa utilizzare correttamente[DOUBLEPOST=1398861766,1398861528][/DOUBLEPOST]
continui a parlare senza mostrare alcun esempio


quali casi, visto che sono alcuni puoi citarli?
in tutti gli altri casi quanto affermi non vale ... e allora?

un esempio è contenuto nel pezzo del thread che hai quotato per accusarmi di non portare esempi.
può essere utile se i prossimi posti li faccio con una dimensione di carattee più grande ?

 

[Carlo Garbuio]

formalmente?

no, sostanzialmente[DOUBLEPOST=1398862766,1398862535][/DOUBLEPOST]

un esempio è contenuto nel pezzo del thread che hai quotato per accusarmi di non portare esempi.
può essere utile se i prossimi posti li faccio con una dimensione di carattee più grande ?

non ti sei ancora accorto della soluzione che hai sotto il naso ... riprovaci ancora
ma quali esempi, alle richieste di chiarimento e spiegazione è ormai conclamata e visibile la tua mancanza di applicazione
se usi un carattere più grande metti solo in maggior evidenza le tue mancanze

 

[eldic]

del tuo splendido modulo ivs hai la casella "friggitoria", con sub casella nazionalità del gerente, orari di apertura, indice olfattometrico dei miasmi e relativi abbattimenti dei coefficienti di valutazione?

sai chi mi ricordi?
le matricole dei corso di economia 1.
gli metti in mano una funzione di offerta, una funzione di domanda e credono di aver capito come funziona il sistema economico mondiale.
quelli però sono degli sbarbati di 19 anni.

 

[Bastimento]

Carlo: ti stupirai ma innanzi tutto mi complimento per la qualità espositiva delle tue valutazioni, almeno da quanto traggo dall'esempio che hai postato.
Da un punto di vista formale non ho mai visto niente di meglio: (nella sostanza non sono in grado di valutare l'attendibilità del risultato che hai ottenuto, ma non è questo il problema).

Se non fosse per la distanza ti candiderei quindi per una valutazione dei beni ereditati recentemente, ai fini di una equa divisione tra me e mia cognata. Come diceva bene ingelman, in caso di divisione di beni comuni, trattandosi di dividere mele con mele, e pere con pere, niente di meglio del tuo approccio sistematico; qualunque sia il livello di incertezza, (concedimi che esista...) questo si elide (dovrei dire diventa di un ordine di grandezza inferiore) quando entrambi i lotti siano valutati con il medesimo criterio.

Mi scuso anche se a provocazioni o estrapolazioni ingiustificate, ho risposto con toni che ti sono parsi offensivi

ho chiesto più volte un esempio da contrapporre al mio per confrontare, verificare e capire ... non ho ancora visto niente

Eccoti un esempio di quanto ti stiamo a dire: il concetto che cerchiamo di spiegarti è indipendente dal campo di applicazione; permettimi quindi di assimilare la tua valutazione ad un sondaggio in campo politico: nel l'esempio che ti posto : in basso a sinistra troverai indicato l'intervallo di confidenza e margine di errore: è ciò che si dovrebbe sempre indicare quando si elaborano delle stime (valutazioni) sulla base di un campione di dati disponibili, che si suppone scelti con la dovuta perizia e in situazioni temporali e ambientali omogenee con il caso da valutare.

Vuoi un ulteriore esempio? Prendo il tuo.: alla 4° pagina così scrivi:

Forse non te ne accorgi ma stai valutando un intervallo di confidenza con un margine di errore che calcoli nell'1,9%. Perchè lo compari con un limite preassegnato del 5% non lo spieghi.

E adesso andiamo alla conclusione: ecco come scrivi.

Primo, è alquanto singolare che tu preferisca arrotondare , per difetto, a 7500: con il risultato da te calcolato sarebbe stato aritmeticamente più logico arrotondare per eccesso a 7600: lo scarto sarebbe stato del 5 su 10000 contro il tuo scarto del 7,9% ....; già così non ti pare esagerato concludere con quel "perentorio" DICONSI ..? Hai introdotto una approssimazione di quasi l'8% e non ti dice nulla? A fronte di una divergenza dei soli due dati di partenza di quasi il 2%? E senza sospettare l'esistenza di un prezzo nascosto in nero? devo ancora proseguire...?

La nostra prolissa discussione è poi nata dal fatto che sostieni che non si può confrontare valutazione e prezzo: certo non necessariamente coincidono: ma la stima, come i sondaggi, saranno tanto più veritieri (sempre che non siano nel frattempo intervenute variabili destabilizzanti) quando il valore vero risultante a posteriori sarà compreso nell'intervallo di confidenza e di errore preventivato/calcolato nella stima. Se così non succede non è che il prezzo consuntivato è sbagliato: è l'algoritmo di stima che non è o non è più adeguato.

Concludo:
1) il metodo che tu citi è il migliore è più rigoroso oggi possibile? Ci credo.
2) Confrontabile con le valutazioni a naso? magari i numeri finali sono anche simili, ma il tuo è sicuramente più professionale (a parte il fattore tempo di risposta).
3) E' perfetto? Io direi che come la democrazia la perfezione non esiste: è il meno peggio ed il meno esente da difetti.
4) Dove vedo uno dei difetti? Che conclude con un numero secco: DICONSI Numero! Sottacendo tutti gli arrotondamenti ed assunzioni fatte (min-MAX adottate, scarso, medio buono, ottimo ecc): la matematica offrirebbe supporti adeguati, a patto di conoscerla ed averne pratica.
5) Nella pratica ne varrebbe la pena? Direi di no: a patto che sia il valutatore non termini con DICONSI::::, e che il committente non pretenda di riscontrare l'uguaglianza tra stima e prezzo spuntato.

Ho cercato di esporre la questione in termini ordinariamente comprensibili a tutti.
L'amico @eldic ha cercato di metterla in termini più rigorosi, e mi complimento anche con lui

Anch'io non ho mai conosciuto Rieman, e questa sera dormo lo stesso: Fermat invece , quel povero sciocchino, mi ha sempre affascinato: il suo ultimo enunciato o teorema, è stato formulato nel 1637: solo nel 1994, quasi tre secoli e mezzo dopo, si è arrivati a dimostrarne scientificamente la validità.

Visto che ci siamo, tanto per non sfigurare rispetto a te e @eldic, e trasmettere anche a te il senso del limite, ti suggerirei di riflettere su questi tre limiti del nostro modo fisico che mi hanno sempre stimolato la curiosità, per quanto sembrino a prima vista assurdi.

1) La velocità massima nel nostro mondo fisico non può superare quella della propagazione della luce. Non è certo conclusione che si possa percepire con facilità. Perchè mai non un pò di più? Ancora oggi è oggetto di studi.
2) Il principio di indeterminazione di Heisenberg (anno 1926): non è possibile conoscere, un definito valore della posizione e della velocità o quantità di moto nello stesso istante temporale con precisione assoluta, ovvero, incertezza nulla; puoi definire con precisione solo una delle due grandezze: l'altra avrà una incertezza. Mica male anche questa.
3) Il secondo e terzo principio di termodinamica, che detto alla buona porta a concludere che non è possibile scendere sotto lo zero termico assoluto, e l'energia del sistema non si distrugge (e l'entropia può solo aumentare....): qui non provo nemmeno a commentare.....

Ho scelto questi esempi fisici per non infrangere le regole del forum che chiedono di non toccare opinioni e credenze filosofiche o teologiche, che del resto non sono il nostro campo: ma che "educano" spesso a considerare ad avere senso del limite delle nostre umane conclusioni.

Con questo passo e .... chiudo. Grazie allo staff per non averci mandato tutti a quel paese.... (anche questo indefinito forse nella forma, ma conosciutissimo nella sostanza ... da tutti)

 

[eldic]

non ci hanno mandato a quel paese perchè ci hanno messo in ignore una 10na di pagine fa....

 

[sylvestro]

non ci hanno mandato a quel paese perchè ci hanno messo in ignore una 10na di pagine fa....

Io no, per me è stata una esperienza istruttiva.

 

[Bastimento]

Tra l'altro vorrei complimentarmi con la vostra velocità: ora che leggo e rispondo mi ritrovo 4 pagine dopo ....


E aggiungo una considerazione che sembra una arruffianata verso lo staff, ma sapete che non è così:

Cosa ho sempre trovato generalmente bello in questo forum, è che tutti (o quasi tutti..., gli altri poco alla volta spariscono) intervengono sempre con onestà e convinzione. Ci si può trovare in disaccordo, ma nessuno normalmente banalizza la discussione. Al massimo esagera all'opposto, ma riserva solo all'angolo del bar le battute. Non mi pare poca cosa.

 

[Carlo Garbuio]

OTTIMO
FINALMENTE
BRAVO​

Vuoi un ulteriore esempio? Prendo il tuo.: alla 4° pagina così scrivi:

Forse non te ne accorgi ma stai valutando un intervallo di confidenza con un margine di errore che calcoli nell'1,9%. Perchè lo compari con un limite preassegnato del 5% non lo spieghi.

questa è la soluzione alla nostra discussione​

questo è il punto di convergenza dei nostri discorsi
lo hai trovato, complimenti, davvero
questa è la soluzione che altri meno attenti non hanno visto o non hanno voluto vedere

Non ho spiegato il 5% (è vero) perchè questo è un estratto di una perizia ...
hai visto l'indice? vedi il numero di pagine

Il 5% è il range di cui parlavate "voi statistici" e rappresenta la "tolleranza"
Chiaro è che, anche nelle misurazioni, non possono essere precise, altrettanto vero è però che non posso impostare una tolleranza del 10/20%
In questo caso il 5% è stato ritenuto un adeguato range di approssimazione.
Di preciso al millimetro non c'è nulla, di perfetto neppure ... questo non CI autorizza a lavorare a occhio, a naso, a spanne a ... come vuoi tu
Questa stima è la più semplice ... da qui ci si può solo "complicare la vita"
La professionalità però credo si possa dimostrare con la chiarezza, la trasparenza e la verificabilità verso il cliente, verso il colleghi, verso il mercato!
E' assolutamente impossibile la precisione assoluta (non è neppure richiesta) ma al cliente, alla banca, al tribunale a ... tutti ... serve un numero finale.
E allora
ti mostro tutto il percorso che porta al risultato,
ti di dico che il valore va da x a y
se è sotto il range impostato ritengo di risolvere la stima con una media che, per definizione, non può portare a niente di assolutamente preciso ... è appunto una media.
Questo valore poi lo arrotondo ... una stima con i decimali ... Mah! a me fa sorgere qualche dubbio
Potevo arrotondare per eccesso? sì
ho arrotondato per difetto per essere più prudenziale possibile (per una banca come avresti fatto? Cosa chiedono?)
In questo caso il valore assoluto è irrilevante, in altri casi si può operare diversamente .. dipende, l'importante è spiegare, scrivere, dimostrare = responsabilità

e questo con specifico riguardo alla nostra "discussione" incentrata, come al solito, sul risultato finale ... un classico.
Ma stiamo disquisendo di dettagli senza preoccuparci del grosso del problema e cioè (le solite cose):
* in questa stima sono state rilevate realmente le compravendite, sono state contate e, come descritte, sono state scelte in base a certi criteri già illustrati
* è stato utilizzato un metodo condiviso e affidabile
* ogni passaggio viene spiegato e mostrato al cliente
...
ti sembra poco?
e stiamo a parlare di range?
Quando nella realtà si prende un prezzo medio, non lo si verifica, lo si moltiplica per una superficie commerciale e per altre percentuali soggettive e arbitrarie ...? Ma ci rendiamo conto?
Queste non sono valutazioni immobiliari, non perchè non siano conformi agli IVS ma perchè non sono conformi niente, non sono verificabili, non sono chiare ... sono infondate, false, inaffidabili ...
se avessi fatto tante perizie "alla vecchia maniera" (come qualcuno che si pavoneggia nel forum) io non dormirei affatto sonni tranquilli perchè i casi che adesso sono risolti potrebbero riaprirsi per errori madornali e grossolani nella stima che possono arrivare fino al falso professionale ... metti che cominci uno a fiutare questa possibilità e ... apriti cielo ...
adesso devo uscire ... casomai più tardi o stasera rileggo il resto e ... ti porto, come al solito, le mie note