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  1. vg3

    vg3 Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    Ciao a tutti,

    vorrei mettermi in proprio come AI e nello stilare un primo "business-plan" per capire a quali costi andrei incontro, ho un dubbio.
    Tralasciando i soliti costi più o meno noti e incisivi (affitto, ufficio o non-ufficio, ecc...), mi chiedevo se fosse possibile stimare il "costo" delle uscite per le visite degli appartamenti.

    Per costo non intendo solamente i costi di trasporto che in termini unitari potrebbero forse essere trascurabili, quanto anche il costo indiretto di dispendio di tempo e organizzazione della visita.
    (Quindi eventuale costi/benefici nell'assumere collaboratore a cui smistare parte di lavoro appuntamenti e visite immobili)

    Secondo voi è possibile stimarlo e se si, qual'è il costo medio di una visita o costo medio mensile per le visite effettuate?
    Quante visite effettuate mediamente al giorno o al mese?
    Quante visite (mediamente) prima di vendere o affittare un immobile?

    Grazie in anticipo
     
  2. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Se c'è un lavoro in cui io non sono mai riuscita a fare, in 40 anni di attività, un business plan è proprio il nostro.

    Aleatorio al massimo.
     
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  3. specialist

    specialist Membro Senior

    Privato Cittadino
    Io farei pagare 25 € + IVA per ogni appartamento visitato con caratteristiche corrispondenti a quelle richieste, consegnando però un dettagliato dossier sull'immobile (cifra rimborsabile in caso di acquisto dell'appartamento).
     
  4. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Ecco perchè non sei un agente immobiliare....;)
     
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  5. specialist

    specialist Membro Senior

    Privato Cittadino
    Infatti perderei subito la pazienza, soprattutto con i tanti somari in giro che non ragionano.
    Comunque lo so che la mia proposta, ancorché forse sensata, all'atto pratico non sarebbe fattibile.
     
  6. vg3

    vg3 Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    Neanche uno che cerca casa :D
    Sulla cifra di 25€ sei andato a caso o c'è un ragionamento dietro?

    Comunque se indicare il "costo" delle uscite vi è poco intuitivo/sensato, semplificando:

    quante visite effettuate in media al mese (o alla settimana) e quanti collaboratori avete (nessuno, o siete collaboratori/dipendenti per qualcun altro)?
     
  7. francesca63

    francesca63 Membro Assiduo

    Privato Cittadino
    Anche qui la risposta è impossibile: dipende da quanti immobili gestisci, da quanta scrematura fai al telefono, dalla disponibilità dei venditori, dalla distanza degli immobili dalla tua sede.....
    Io lavoravo da sola, quindi facevo tutto da sola,dal le visite a tutto il resto .
    Peraltro ho sempre trovato piacevole fare le visite , e mai avrei rinunciato a farle.
    Anche perché è durante le visite che ti rendi conto di chi hai davanti, e che interesse ha il cliente.
     
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  8. Giuseppe Di Massa

    Giuseppe Di Massa Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Tieni conto che è un dato che non ti servirà affatto, perchè non doserai il numero di visite in funzione del costo. Serve buon senso ed organizzazione, ma meglio fare un "plan" solo su ciò su cui puoi intervenire in via diretta, buon lavoro.
     
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  9. eldic

    eldic Membro Storico

    Privato Cittadino
    mi è parso di capire che la domanda è "quanti mi costa l'uscita", non "quanto mi faccio pagare per la visita".
     
  10. specialist

    specialist Membro Senior

    Privato Cittadino
    Cercavo solo di accontentarlo, dato che la risposta alla prima domanda era impossibile.
     
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  11. Bruno2301

    Bruno2301 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Purtroppo non è stimabile, ci sono vendite che fai con una visita e altre con 10 o altre ancora non riessci a farle nemmeno dopo 20 visite........
     
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  12. il_dalfo

    il_dalfo Membro Attivo

    Altro Professionista
    Il calcolo di quanto costa un'uscita è facile da fare: sommi le spese medie mensili sostenute in toto (affitto muri pubblicità telefono etc etc) e le dividi per il numero di visite che fai ai vari immobili.
    Per assurdo potresti calcolare in questo modo anche le "spese" da mettere in conto al cliente.... (boccaccia mia statti zitta) :fiuu::innocente:.
    Diciamo che da sto punto di vista però è più un dato statistico fine a se stesso: più diventi bravo e (in teoria) meno visite fai per ottenere lo stesso numero di vendite. Quindi aumenterebbe il costo medio sulla singola visita.

    questi dati, sono comunque utili da analizzare: se ti rendi conto di che numeri* ti servono per ottenere una vendita, sai a quali obbiettivi devi puntare per ottenerla e puoi renderti conto dove sei più o meno carente, ergo dove puoi migliorare per poter ottenere di più o dove lavorare meno per ottenere lo stesso.

    *per numeri intendo: quanti contatti devi fare per ottenere un informzione/traccia, quante di queste le fai diventare "notizie", quante notizie ti diventano "immobile", quante richieste ottieni in base agli immobili, quante richieste contatti per fissare una visita, quante visite per ottenere una proposta, quante proposte per ottenere una vendita/affitto, di quanti/quali immobili hai bisogno in dossier per ottenere una vendita/affitto/proposta.
    Se riesci a tener traccia di questi dati, dai costi puoi calcolare quanto ti costano le singole richieste, da dove ti arrivano, quali strumenti te ne fanno ottenere di più e quindi puoi meglio veicolare gli investimenti pubblicitari. Puoi capire se è un momento in cui sei sotto di richieste piuttosto che di visite piuttosto che di immobili piuttosto che di altro e puoi quindi valutare se è più conveniente concentrarsi più su una cosa piuttosto che su un'altra. Se hai collaboratori puoi verificare i dati che producono e di conseguenza vedere le loro lacune/punti di forza e aiutarli a migliorarsi o sfruttarli al top impostando loro il lavoro.
     
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  13. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    E alla fine, fatto tutto ciò ?
     
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  14. il_dalfo

    il_dalfo Membro Attivo

    Altro Professionista
    se ti riferisci a quei dati di cui accenno, se si analizzano e si riscontra ad esempio:

    - che dalla ricerca si ottengono più informazioni di affitto al telefono piuttosto che per strada (campanelli, bar, informatori, contatti umani etc etc) si potrà valutare l'ipotesi di dedicarsi di più all'attività telefonica (in prima persona o pagando qualcuno) nel caso servissero più immobili da mettere in locazione.

    - se a seguito di un investimento pubblicitario notiamo che questo nuovo strumento ci porta più richieste rispetto ad altri strumenti, potremmo decidere d'investire maggiori risorse sul nuovo strumento o avremmo d'altro canto la possibilità di contrattare maggiormente per i vecchi strumenti (se non si considera d'abbandonarli). Tuttavia va anche verificata la bontà di queste nuove richieste (se son tante di più ma non mi producono lo stesso numero di visite del vecchio strumento, sono richieste che valgono meno e quindi il nuovo strumento non è così efficace come poteva sembrare)

    - se un collaboratore produce di più in ricerca anziché in vendita, si può optare per remunerarlo diversamente sulle due attività cercando di spingerlo più per una che per l'altra (stesso discorso può esser fatto per il collaboratore che produce di più in vendita piuttosto che in chiamata richieste)

    - se ci si rende conto che una determinata tipologia d'immobili vende più di altre, o porta migliori richieste od un numero maggiore di richieste, è possibile puntare gli investimenti pubblicitari più onerosi su una maggiore visibilità di quel tipo specifico di prodotto; ovvero si può reclamizzare quel prodotto con un annuncio "civetta" (non ho il prodotto nello specifico e faccio un annuncio falso per aumentare il numero di richieste); apro di più le collaborazioni sui miei immobili non di quella tipologia, a fronte di poter collaborare di più sulla tipologia che m'interessa presa dagli immobili dei colleghi (ti do delle perline in cambio dell'isola di Manhattan)

    - se le richieste aumentano di numero in un determinato periodo dell'anno e quindi la mole di lavoro di "segreteria/front office" mi porta via troppo tempo ad attività più importanti, in quel periodo (e solo in quel periodo) posso attrezzarmi per tempo con 1) stagista; 2) segretaria virtuale; 3) personale in prova (muhauhahauhuahahauha)

    - hai 10 immobili in portafolio ed in un mese fai una vendita. Il mese successivo hai 15 immobili in portafolio e nessuna vendita, quello dopo hai 20 immobili e di nuovo nessuna vendita. analizzi i dati e se ti rendi conto che il numero di richieste è diminuito nonostante il portafolio più ampio è probabile segno che devi verificare gli annunci (ridurre il prezzo, fare foto migliori, proporre una diversa descrizione etc etc) - Se invece le richieste arrivano in proporzione od in maniera aumentata, mi devo chiedere se le sto seguendo adeguatamente, se le contatto nuovamente per proporre i nuovi immobili arrivati, se le visite che faccio sono poste nel giusto ordine (è meglio farle separate o concentrare 2/3/4 clienti uno in fila all'altro su uno stesso immobile tutti in un pomeriggio e magari che gli stessi vedano che altri sono interessati?)

    Ecco, questi sono solo alcuni degli esempi con cui i dati possono essere utilizzati.
    Tuttavia, limitarsi a fare una corretta valutazione dell'immobile, prendendo poi un incarico in esclusiva ad un 25% sotto il prezzo di mercato aiuta di più nelle vendite... ma, sperando che i vari AI che leggono siano persone dabbene, credo che prenderanno incarichi a prezzo di mercato ergo ne consegue che per migliorare il rapporto spesa/fatica/guadagno la soluzione sia ottimizzare il lavoro e questo lo si può fare solo se si sa dove andare a colpire.
     
  15. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Sai, in 40 anni di attività e dopo avere passato 3 crisi immobiliari di diversa portata (quella dell'82, quella degli Anni '90 e l'ultima devastante...) ho constatato una cosa:
    un giorno, IMPROVVISAMENTE, smette di squillare il telefono, come se ci fosse un accordo globale, e inizia una crisi.

    Anche se fai tutti i tentativi che vuoi di ottimizzazione, e ne so qualcosa, questo lavoro è assolutamente aleatorio e il meno prevedibile possibile...
     
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  16. il_dalfo

    il_dalfo Membro Attivo

    Altro Professionista
    beh la crisi per quel che mi riguarda è durata 15 minuti: hanno smesso di squillare i telefoni perchè in vetrina c'erano immobili in vendita e nulla da locare: cambio di prodotto. Poi c'è stato un calo, analizziamo i dati: la maggior parte delle richieste di locazione riguarda affitti turistici e case studenti: ok ragazzi, ******* i bicamere. Ci servono bilo in affitto e 3/4 camere in vendita: cercate quelli (e se troviamo i trilo? prendeteli a prezzo o lasciateli li). Ed il telefono squilla.
    Poi è venuto fuori che il 2 camere tornava di moda come acquisto: e via di nuovo così.

    Nella società civile ci sono 4 cose di cui le persone hanno ed avranno sempre bisogno: cibo, un tetto, carta igienica, una bara.

    Quindi, per quanto possa suonare strano, nel settore immobiliare la crisi è solo un fattore d'impreparazione. Non vendi? Affitti! Non affitti? Ristrutturi
     
  17. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Stiamo parlando SOLO di agenti immobiliari "normali", non di "multifunzione".

    E ti avrei voluto vedere con questa bella sicurezza quando il telefono non squilla più per nessuna cosa tu abbia in portafoglio...
     
  18. il_dalfo

    il_dalfo Membro Attivo

    Altro Professionista
    eccola qua: ho aperto ufficio per i fatti miei nel 2011, dopo aver chiesto l'ennesimo aumento di percentuale (ad essere precisi dal 50% di provvigione non avevo chiesto un vero aumento di percentuale bensì avevo chiesto di acquistare delle quote dell'agenzia).

    La sicurezza è solo un discorso di saper o meno lasciare la nostra sfera del comfort. Più ci abituiamo a fare cose diverse e meno sentiremo gli eventuali momenti di crisi perché sapremo meglio adattarci a questi ultimi.
     
  19. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Certo, in linea generale, ma dipende molto dal contesto in cui ti muovi.

    Io ho dovuto chiudere una società importante con dei dipendenti dopo 28 anni.

    Ti assicuro che non è uno scherzo.
     
  20. il_dalfo

    il_dalfo Membro Attivo

    Altro Professionista
    concordo, ti scrivo di la.
     

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