Quanto tempo passa tra proposta e compromesso?

[gcaval]

Di fantasioso ci sono le sentenze della cassazione.

I soliti giudici forcaioli...

In più non farei una contratto preliminare subordnato al rilascio del mutuo, per cui la proposta è la prima strada percorribile.

Facciamo un esempio: io compilo uno dei vostri moduli per fare la proposta di acquisto, e dopo tot giorni il venditore accetta, firma, mi notifica l'avvenuta accettazione, incassa la caparra. In più pago giustamente l'agenzia. Poi scopro che la banca non mi eroga il mutuo per comprare casa. Cosa facciamo? Credo che anche il venditore non sarà contento, perché anche lui pagherà la provvigione all'agenzia, e se la caparra era bassa, probabilmente ci rimetterà.

Altro esempio, come prima, ancora più semplice: io compilo uno dei vostri moduli per fare la proposta di acquisto, e dopo tot giorni il venditore accetta, firma, mi notifica l'avvenuta accettazione, incassa la caparra. All'atto del preliminare, io chiedo alcune cose (ad esempio che si rogiti ad una certa data causa erogazione del mutuo) o chieda di aggiungere dettagli (

a volte, in un contratto preliminare vengono messi a punto degli accordi magari diversi o più precisi

) a cui la parte venditrice non intende attenersi. Cosa facciamo? Non si paga più nessuno e ognuno si porta a casa i suoi soldi?

Parlo per esperienza diretta e indiretta: scrivere tutto e bene subito facilità di molto le cose. Poi, se le parti hanno buona volontà, si fa sempre in tempo ad integrare o cambiare alcune cose...

La prima firma è come il primo amore: non si scorda mai!

 

[acquirente]

Perfettamente d'accordo. Vorrei cortesemente sapere perché spesso passa il messaggio, anche su questo forum, che si debba fare prima una proposta, poi il preliminare o compromesso, con diversi conferimenti di denaro. Una volta controfirmata la proposta, dal momento in cui la parte proponente è stata informata dell'avvenuta accettazione, come detto da Acquirente, il contratto è già perfezionato, non c'è da dare altre caparre (eventualmente ci sono acconti). Il ricevente può accettare o non accettare la proposta, eventualmente ci si incontra per discutere meglio i termini del contratto e si formula un'altra proposta. Gli Agenti Immobiliari, secondo la legge, inoltre, maturano la loro mediazione quando ci sono le due firme di cui sopra. E' essenziale che le parti sappiano questo. Quella di far scrivere una proposta e poi successivamente far fare il preliminare, con condizioni a volte diverse o più specifiche, strappando la proposta iniziale, è un atto del tutto fantasioso a cui una delle parti può tranquillamente non aderire.

io per esempio personalmente odio la proposta di acquisto che diventa preliminare.
ciao.

 

[gcaval]

io per esempio personalmente odio la proposta di acquisto che diventa preliminare.

Non mi è chiaro, scusami: presenti direttamente un preliminare (che quindi prima dell'altra firma è in sostanza una proposta) o fai la proposta, e dopo l'accettazione, fai un altro atto, il preliminare appunto, come suggerito da Bagudi e Roby?

 

[Bagudi]

La prima firma è come il primo amore: non si scorda mai!

E' proprio per questo che bisogna che le esigenze di venditore e acquirente combacino...

Silvana

 

[lukazdabomb]

Ovviamente faremmo proposta vincolata ad erogazione di mutuo a 100%,cosa che in ogni caso siamo sicuri di ottenere,visto che siamo in ballo da mesi tra banche e agenzie di mediazione,avremmo la certezza del 100% almeno con 2 banche!
A questo proposito,una delle due banche(barclays)ci ha proposto addirittura di "sopravvalutare" l'immobile,facendo figurare il nostro 100%(215.000)come se fosse l'80% della cifra richiesta(275.000 circa),mentre l'altra agenzia ha detto che questa cosa non si può fare se non si è d'accordo con il costruttore stesso che pur di vendere accetta di "sopravvalutare" l'immobile,al fine di far ottenere il mutuo.
Quindi dove sta la verità?
Per il fatto di trovare altri acquirenti,la casa la stanno vedendo in tanti e indubbiamente fa gola,ma la cifra in questo momento è troppo alta per la maggior parte delle persone,e questo forse è un vantaggio per me.
Sta di fatto che l'immobile è in costruzione da aprile 2009 e ancora invenduto!

 

[acquirente]

Non mi è chiaro, scusami: presenti direttamente un preliminare (che quindi prima dell'altra firma è in sostanza una proposta) o fai la proposta, e dopo l'accettazione, fai un altro atto, il preliminare appunto, come suggerito da Bagudi e Roby?

no, faccio proposta che non diventa preliminare con caparra penitenziale.
tra proposta e preliminare controlli con tecnico di mia fiducia
...................dopo un mese dalla proposta ...............
preliminare con caparra confirmatoria
rogito.
ciao

 

[gcaval]

Ma allora, visto quanto prima avevi giustamente scritto:

attenzione che a termini di legge una proposta di acquisto, sottoscritta dalla parte proponente e firmata per accettazione dalla parte promissaria venditrice, dal momento in cui la parte proponente è stata informata della avvenuta accettazione, diventa un regolare contratto tra le parti, (compromesso) valido ad ogni effetto di legge.

cosa fai? strappi la prima proposta (d'accordo con la controparte, anche se controparte è un termine che non mi piace) e procedi a redigere e firmare un secondo atto (anche se del tutto simile al primo)? Se ci sono sorprese dopo la tua proposta (spero tu non ne abbia mai trovate, ma può succedere, e in generale succede... anche spesso) come ti regoli se il venditore è irremovibile, perdi la caparra (penitenziale) e ti tiri indietro? Oppure scrivi già nella proposta che seguirà un preliminare definitivo? Ma se poi ci sono nuovi dettagli su cui non si trova un accordo come ti regoli?

A me sembra di fare dei passaggi in più, in questo modo, senza però avere nessun vantaggio (a parte la differenza tra caparra penitenziale e confirmatoria, che, per carità, non è da poco). Ma allora non vale la pena indagare da subito ed eventualmente mettere delle clausole "paracadute"?

Scusa se sono insistente su questi punti, ma è per capire come si muovono altri professionisti del settore. Magari mi sbaglio io, e posso migliorare il mio modo di trattare nell'acquisto e tutelarmi ancora meglio. Quindi vorrei capire qual è la ratio che ti muove a seguire questa procedura, fermo restando la tua affermazione iniziale che ho quotato. Grazie.

 

[acquirente]

e' un discorso lungo e capisco la tua ansia...................lascia perdere quello che ho scritto di risposta all'utente. gli ho dato solo una risposta tecnica perche' aveva scritto che aveva fatto proposta confirmatoria.
poi ti ho risposto come farei io se dovressi comprare.
e cioe' proposta che non diventa preliminare con caparra penitenziale------------etc etc
perche????
l'affare si conclude con il compromesso o il rogito, (effetti obbligatori o reali), non con la proposta accettata con caparra confirmatoria che io personalmente ODIO, in quanto far legare due persone per poche migliaia di euro (di solito sulla proposta l'importo medio è 5k) e sopratutto legare un bene immobile a una proposta con tali cifre in ballo mi pare ridicolo e poco serio, sopratutto pensando alla nullità di moltissime proposte che si vedono in giro, propinate da A...I. che pensano soprattutto alla propria provvigione.
La VERA proposta è un atto UNILATERALE, dove il PROPONENTE e solo LUI si obbliga a tener ferma per un certo periodo una offerta, a determinate condizioni. purtroppo diventa bilaterale quando dice che diventa preliminare con la firma del venditore.
con la caparra penitenziale <si mette una cifra congrua in gioco, alle brutte, pagano la penale si recede senza maggior danno, quindi il proprietario e l'acquirente rischiano SOLO l'importo messo in gioco come penale.
Nelo spazio di tempo tra accettazione e compromesso/rogito si possono effettuare i controlli di rito, con un geometra di fiducia, alla Conservatoria etc, etc , in modo da arrivare al compromesso (trascritto dal notaio) sapendo come stanno le cose in quel momento preciso.
Non ci sono altri iter che garantiscano altrettanto la sicurezza delle parti.
ciao

 

[gcaval]

Ok, mi è chiara la tua procedura, allora. Solo che così tu sei comunque disposto a rischiare, diciamo, 5.000€ di caparra penitenziale, nella peggiore delle ipotesi. Certamente rispetto al normale iter sei più tutelato, perchè non hai ulteriori obblighi. Il punto è che, in termini di legge, una proposta controfirmata diventa, come dici anche tu, un atto bilaterale, ossia un vero è proprio contratto, regolato dal codice civile, per cui gli effetti non sono certo reali ma obbligatori. Se successivamente non riesci ad accordarti su cose che non avevi contemplato sin dall'inzio, con la caparra penitenziale non hai ulteriori obblighi di acquisto, ma pedi la somma versata con l'assegno. Danno minore, questo è certo.

Ma allora perché non fare tutti gli accertamenti del caso subito, prima di firmare qualunque documento? Qui non c'entra l'Agenti Immobiliari Se sono davvero interessato, li faccio da solo o mediante un esperto (geometra, avvocato, notaio, ecc.) di mia fiducia. Del resto tu questo passo lo fai già, ma dopo. Io lo faccio prima, e se c'è qualche ulteriore dubbio mi tutelo con delle clausole (non sono vessatorie, sono di tutela!). Se sento puzza di bruciato desisto e basta. Non entro in una trattativa per poi mettere gli avvocati per i risarcimenti... Quella è l'ultima spiaggia. In taluni casi ho versato caparra 0, ma rogito subito, dopo ovviamente i doverosi accertamenti.

Soprattutto di questi tempi c'è offerta di case di ogni tipo e per tutti i gusti... L'acquirente, se si fa seguire bene, ha il coltello dalla parte del manico, in questo momento, dal punto di vista delle trattative.
Comunque grazie per la tua risposta.

 

[acquirente]

Ok, mi è chiara la tua procedura, allora. Solo che così tu sei comunque disposto a rischiare, diciamo, 5.000€ di caparra penitenziale, nella peggiore delle ipotesi. Certamente rispetto al normale iter sei più tutelato, perchè non hai ulteriori obblighi. Il punto è che, in termini di legge, una proposta controfirmata diventa, come dici anche tu, un atto bilaterale, ossia un vero è proprio contratto, regolato dal codice civile, per cui gli effetti non sono certo reali ma obbligatori. Se successivamente non riesci ad accordarti su cose che non avevi contemplato sin dall'inzio, con la caparra penitenziale non hai ulteriori obblighi di acquisto, ma pedi la somma versata con l'assegno. Danno minore, questo è certo.

Ma allora perché non fare tutti gli accertamenti del caso subito, prima di firmare qualunque documento? Qui non c'entra l'Agenti Immobiliari Se sono davvero interessato, li faccio da solo o mediante un esperto (geometra, avvocato, notaio, ecc.) di mia fiducia. Del resto tu questo passo lo fai già, ma dopo. Io lo faccio prima, e se c'è qualche ulteriore dubbio mi tutelo con delle clausole (non sono vessatorie, sono di tutela!). Se sento puzza di bruciato desisto e basta. Non entro in una trattativa per poi mettere gli avvocati per i risarcimenti... Quella è l'ultima spiaggia. In taluni casi ho versato caparra 0, ma rogito subito, dopo ovviamente i doverosi accertamenti.

Soprattutto di questi tempi c'è offerta di case di ogni tipo e per tutti i gusti... L'acquirente, se si fa seguire bene, ha il coltello dalla parte del manico, in questo momento, dal punto di vista delle trattative.
Comunque grazie per la tua risposta.

questo e' un argomento "scottante", chi vuole comprare fa bene a leggere sui vari forum quale e' la prassi per essere maggiormente tutelato e poi si fa un'idea della questione.
ti mando in messaggio privato una discussione fatta qualche mese fa da Agenti Immobiliari che scrivono su questo forum e su di un altro dove e' trattato questo argomento.
e credimi sono molto piu' esperti di me che sono solo un semplice utente che pero' ha voluto capire bene.
leggila bene e fatti un'idea precisa dell'argomento.

ps..................i controlli sull'immobile da parte di geometra di fiducia dell'acquirente dovrebbero essere fatti prima di sottoscrivere qualsiasi cosa.
ciao