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  1. donatogadda

    donatogadda Membro Junior

    Privato Cittadino
    Sono un nuovo iscritto e non ho ancora capito bene come inserirmi per fare domande specifiche.
    l'unico argomento che trovo compatibile con la mia domanda credo sia in questa discussione.

    La mia domanda: Come posso fare la valutazione dell'acquisto di un lastrico solare

    avvenuto con un regolare atto notarile nel 1970,diritto acquistato dai miei genitori.
    E ho costruito la mia casa come secondo piano

    Contestato oggi dalle mie sorelle le quali sostengono che io l'abbia pagato troppo poco.

    Come unico parametro di riferimento ho il prezzo dell'area fabbricabile acquistata nel
    1955 dai miei genitori che vi hanno costruito una piccola villetta sulla quale acquistando il diritto in oggetto ho costruito la mia casa.

    Non riesco ha trovare casi simili che mi diano l'idea se la valutazione data dai tecnici
    Del notaio all'epoca era nei prezzi medi di mercato.

    Posso solo dire che non ho subito verifiche induttive dall'ufficio di registro il quale
    Suppongo abbia ritenuto il prezzo conforme al mercato dell'epoca.

    Se mi date qualche suggerimento vi sarei molto grato.
     
  2. Roby

    Roby Fondatore

    Agente Immobiliare
    in effeti se non hai avuto verifiche dall ADE dovrebbe essere congruo, anche perchè con l'intevento delle rendite catastali non posso più eccepire nulla sul dichiarato, dove invece non c'è rendita ci provano quasi sistematicamente.

    Non avendo parametri di riferimento diventa difficile avere un confronto.
     
    A SALVES piace questo elemento.
  3. H&F

    H&F Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Se è un diritto acquistato e non donato, le sorelle parlano tanto per parlare.
    I proprietari ( i tuoi genitori) potevano vendere a quanto volevano.
    E condivido Roby : anche congruo per AdE.
    Se c'è stata donazione, le cose sarebbero diverse.
     
    A STUDIOMINUCCI, sfn, SALVES e 1 altro utente piace questo messaggio.
  4. SALVES

    SALVES Membro Senior

    Altro Professionista
    Concordo con H&F e con Roby.

    Un parametro valutativo del lastrico solare è considerare il valore al metro quadro delle abitazioni dove insiste il lastrico al 15% o altro valore compreso tra 10% e 20% a seconda della situazione dei luoghi, percentuali scaturenti dai coefficienti di riduzione per il calcolo delle Tabelle Millesimali; infatti il Coefficiente di Riduzione un Lastrico Solare è mediamente da 0,10 a 0,20.

    Ma sempre se l'AdE ha riconosciuto cogruo ilvalore di acquisto e i proprietari sono in diritto di vendere a proprio piacimento quello scritto sopra in questo caso e al solo scopo informativo e non incide sulla richiesta fatta dalle tue sorelle qualora tale calcolo risultasse maggiore del valore contrattato.

    Ciao salves
     
    A Roby, STUDIOMINUCCI e H&F piace questo elemento.
  5. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    :ok:
    concordo
    :stretta_di_mano:
    per la donazione poi questa non è impugnabile decorsi 10 anni dalla morte del donante

    relativamente al valore dell'immobile
    1. l'Agenzia delle Entrate verifica il valore ai fini fiscali, non i valore di mercato. :innocente:
    2. non esistono coefficienti mercantili affidabili e universali per valutare correttamente il tuo immobile :shock:
    3. per la valutazione affidati ad un professionista che non usa prezzi medi e non usa coefficienti e altri procedimenti soggettivi. I dati che esponi sono insufficienti per una valutazione :fico:
     
  6. Roby

    Roby Fondatore

    Agente Immobiliare
    CArlo, siccome una mia cliente è andata in causa con i cognati per la villa che il marito (defunto) aveva acquistato dal padre nel lontano 89, e siccome L'ADE aveva effettuato un controllo aumentando il valore in atto con tutto quello che ne consegue (interessi, imposte maggiorate ecc), i beneamati cognati che non hanno aspettato 2 giorni dopo la morte per padre, per far causa alla cognata per acquisto sotto prezzo, si sono trovati a perdere la causa e al pagamento di tutte le spese legali.

    Presumo, credo che a donadogatta interessa sapere cosa rischia se dovesse andare in causa con le sorelle.
     
  7. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    in questo caso il valore in atto era inferiore al valore ai fini fiscali e, con molta probabilità pure al valore venale ... sono tre valori differenti ;)

    in base a quanto letto non vedo i motivi per una causa ma sicuramente ci sarà un avvocato che sostiene il contrario ;)
    per questo motivo ho fatto presente quanto segue
     
  8. doga20

    doga20 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    danato gadda

    fornisco ulteriori dati relativi all'area fabbricabile acquistata dai miei genitori nel 1953.
    Per 700 metri quadri acquistati per costruire un la piccola villetta della quale mi
    hanno venduto il latrico solare col diritto di sopralzo e di servitu'(pozzo perdente per acque chiare e biolagica nuova diventata comune)pagate dal sottoscritto,
    passaggio tubature per allacciamenti per i quali ho pagato omeri di urbanizzzione.
    hanno pagato all'epoca £. 28.000

    Detto diritto con regolare atto notarile di compravendita e' stato registrato nel
    1970 a £.120.000 preciso che il lastrico solare e' circa 100 metri quadri.

    Ho provato a effettuare ipotetici calcoli "senza convinzione"
    Ho rivutato tutta l'area (£.28.000-1953-700mq) coi dati i.s.t.a.t.al 1970 e mi risultano
    circa £.50.000,considerando lo spazio d'aria occupato (100 mq.) accupato
    avrei dovuto pagare in maniera proporzionale al valore dell'area edificabile
    occupata /2 proprietari +il valore del diritto di servitu' che non so calcolare
    Nell'atto di aquisto nel 1970 sono registrate £.120.000 pagate all'atto del rogito,ma devo dire che ne ho pagate altre 80.000 oltre quelle dichiarate ai
    fini del registro.
    Le mie sorelle lo sanno e per questo tentano una valutazione ora sperando
    che risalti il maggior valore all'epoca.

    Con i calcoli che tentavo di fare risulterebbe che mi hanno chiesto anche
    troppo,pero' non sono convinto.
    Se qualcuno mi puo' aiutare con calcoli piu' affidabili,ringrazio.
     
  9. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    :shock:

    cosa c'entra l'istat con gli immobili?
    fai bene a non esser convinto, l'estimo non si risolve con una formula ... bisogna conoscere il mercato ed applicare le miglior metodologie estimative
    affidati ad un professionista della valutazione ;)
     
    A H&F piace questo elemento.
  10. H&F

    H&F Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Valore congruo o non congruo, resta da chiarire se le sorelle hanno diritto ad una nuova valutazione del lastrico solare.
    Dal tuo racconto è stata una regolare vendita.
    Non una vendita simulata. Tutto concluso allora.
    Però dici di avere pagato 80000 in più. Ma per cosa ( puoi mettere gli zeri corretti : 80000 ottantamilalire?) ?
     
  11. doga20

    doga20 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Non avendo conoscenze tecniche in questo campo,
    Il dato i.s.t.a.t ,l'ho usato per rivalutare l'area edificabile acquistata dai miei genitori nel 1953 per verificare se le 28.000 £.spese per l'acquisto del terreno
    edificabile , ricevendo dal sottoscritto £.120.000 (per 50 m.q.)nel 1970 gli abbiano reso almeno gli interessi legali e rivalutazione monetaria.

    E non mi abbiano regalato "come sostengono le mie sorelle"detto diritto.

    Ho fatto questo tentativo di calcolo ,in quanto ho letto una tesi di laurea su internet che citava l' art.1117 c.c. ,dove si sostenava che :
    chi acquista il diritto a costruire sul lastrico solare di un condominio deve corrispondere agli altri proprietari il valore della colonna d'aria occupata(m.q.100) riferendola in maniera proporzionale al valore dell'intera area (700mq.)diviso il n°dei piani esistenti(n°2).

    Se questa affermazione corrisponde alla giusta valutazione,io avrei dovuto corrispondere nel 1970 ai miei genitori il valore di 50m.q. dell'area fabbricabile
    (colonna d'aria occupata) al prezzo aggiornato dei terreni edificabili + piu'il valore delle servitu' acquisite.
    A questo punto (non conoscendo i prezzi di mercato nel 1970)non ho trovato di meglio che rivalutare il prezzo pagato dell'intera area nel 1953 al 1970.
    Non avendo cognizioni specifiche in questo campo,sto facendo questo tentativo entrando nelle v.s.discussioni e spero di non disturbarbi per la mia incompetenza.
    Grazie per le risposte , Essendo un regolare atto notarile di compravendita mi tranquillizzano.
     
  12. H&F

    H&F Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Non disturbi affatto, anzi soddisfi la mia curiosità scientifica.
    All'epoca, mi sembra ti sia comportato benissimo. Le tue sorelle potevano pure comprare loro qualcosa ed ora lo troverebbero rivalutato.
    Io sono un sotenitore della tesi che le tue sorelle non habbiano alcun diritto a chiedere la valutazione ad oggi del lastrico solare.
    Se invocano una psudo valutazione etica, perchè tu sei molto ricco e loro no rientriamo nel campo della tua liberalità. Ma non credo valga la pena un approfondimento giuridico.
    I paragoni su istat etc. non hanno applicazione nel campo della valuatzione immobiliare. Ti basti pensare al raddoppio che c'è stato nel valore degli immobili con il passaggio lira/euro. Non è stato certamente un adeguamento istat.
    Allora pagasti il giusto e forse più del giusto ( salvo la nota in P.S.
    Se i tuoi genitori non ti avessero venduto il lastrico solare, questo lastrico solare oggi avrebbe un valore alto : ma oggi è tuo e non più dei genitori (asse ereditario).

    P.S: Aggiungo solo un pensiero tecnico : oltre l'area all'epoca avresti dovuto pagare ai tuoi il fatto che hai usufruito della loro costruzione. Cioè tu, mi sembra parli della colonna d'aria, ma tu non hai pagato il diritto di sopraelevazione. Ciò il tuo calcolo è basato solo sul valore dela superficie edificabile, ma non della struttura sottostante che è la tua fondazione ed il tuo pavimento.
    Non so rendo il concetto : tu hai pagato il terreno nudo ma la costruzione l'ahho pagata in parte i tuoi genitori dandoti un piano finito su cui sopraelevare.
    Il parametro che usi tu per valutare la tua sopraelevazione, sarebbe corretto solo nel caso che tu fossi stato già titolare di un diritto di sopralevazione : hai pagato il terreno, ma non la quota di scavo, fondazioni, solaio sottostante al tuo alloggio etc.
    Ecco un diritto etico delle sorelle ?!
     
  13. doga20

    doga20 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    donato gadda
    Mi dispiace che mi avete scambiato per uno del mestiere poco preparato,posso solo ribadire che sono un pensionato di 68anni che faceva il metalmeccanico e
    ha il problema posto in discussione nel forum al quale sta cercando una possibile valutazione,credo che abbandonero' la discussione ringraziandovi per avermi tranquillizato sull'atto di vendita avvenuto con i miei genitori per il lastrico solare.
    grazie a tutti.
     

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