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  1. lucia78

    lucia78 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    salve, ho un piccolo problema legato alla compravendita di un terreno.

    il terreno in questione e' stato messo in vendita tramite agenzia immobiliare e' stata firmata ed accettata una proposta con allegato un assegno di caparra di 1000 euro.
    Nel momento di formalizzare il preliminare davanti al notaio il proprietario piu' anziano ( affetto da morbo di parckinson ) si e' rifiutato categoricamente di firmare.
    Ora sia l'agenzia che il compratore ci chiedono di versare delle penali, come possiamo uscire da questa brutta situazione?
     
  2. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Avete firmato tutti l'accettazione ?

    Aggiunto dopo 2 minuti :

    Ed il proprietario piu' anziano e' legalmente interdetto o altro
     
  3. lucia78

    lucia78 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    uno dei tre figli ha firmato in nome e per conto del piu' anziano, attualmente nn ha nessuna interdizione pero' percepisce una pensione di invalidita' al 100% dovuta anche ad altri problemi di salute.
     
  4. Abakab

    Abakab Ospite

    L'accettazione della proposta è stata sottoscritta anche dal proprietario più anziano?

    Aggiunto dopo 3 minuti :

    non avevo letto ..beh hanno agito contro volontà del più anziano ..a quanto pare!
     
  5. ccc1956

    ccc1956 Membro Senior

    Altro Professionista
    io so che se tutti i proprietari non firmano il contratto non e' valido.
    solo che qui e' stata fatto un'azione molto grave ai danni dell'anziano.
     
    A enrikon piace questo elemento.
  6. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Si, devono firmare tutti i proprietari , oppure deve esserci una procura notarile...

    Non si esce.
    Si paga, oppure si ricomincia la procedura correttamente e se l'anziano è incapace di intendere e di volere, devono prima interdirlo e solo dopo possono firmare per lui in quanto tutori.

    Silvana
     
  7. Abakab

    Abakab Ospite

    1381. Promessa dell'obbligazione o del fatto del terzo.
    Colui che ha promesso l'obbligazione o il fatto di un terzo è tenuto a indennizzare l'altro contraente, se il terzo rifiuta di obbligarsi o non compie il fatto promesso.

    Secondo me il contratto è valido come la conseguente inadempienza ... da qui le relative penali.
     
  8. ccc1956

    ccc1956 Membro Senior

    Altro Professionista

    come il caso dei coniugi proprietari dell'immobile.
    Occorre a questo proposito rammentare le prescrizioni di cui agli artt. 180 cod.civ. e 184 cod.civ. . Ai sensi della prima norma ciascuno dei coniugi può compiere da solo atti di ordinaria amministrazione, mentre per gli atti eccedenti l'ordinaria amministrazione e per la stipula dei contratti con i quali si concedono o si acquistano diritti personali di godimento occorre il consenso di entrambi i coniugi. La seconda disposizione prescrive invece che gli atti compiuti da un coniuge senza il necessario consenso dell'altro (quando non convalidati) sono annullabili se riguardano beni immobili o beni mobili elencati nell'art. 2683 cod.civ. .

    Ciò premesso, è appena il caso di riferire che la vendita di immobili è indubbiamente atto eccedente l'ordinaria amministrazione: non può che derivarne l'invalidità dell'impegno preliminare assunto da uno soltanto dei contitolari del bene promesso in vendita. Da questa situazione scaturisce l'impossibilità per il promissario acquirente di potersi giovare del rimedio dell'esecuzione forzata in forma specifica ex art. 2932 cod.civ. (Cass.Civ. Sez. II, 10675/95 ). Il punto è quello dell'inefficacia dell'obbligazione assunta da uno solo dei comproprietari in carenza di rappresentanza dell'altro titolare nota1. Recentemente si è fatta strada, sia pure nel solo ambito della giurisprudenza di merito, una soluzione alternativa del tutto antitetica. L'impegno sottoscritto da uno soltanto dei coniugi sarebbe efficace e del tutto impegnativo, salva l'annullabilità del medesimo ai sensi dell'art.184 cod.civ. (Tribunale di Mantova, 04 marzo 2006 ). Sotto un profilo complementare si sono espresse le S.U. della Cassazione: la controversia relativa all'esecuzione in forma specifica del contratto preliminare avente ad oggetto un bene comune, tuttavia stipulato da uno soltanto dei coniugi, non può non vedere la partecipazione anche dell'altro coniuge, rimasto estraneo alla vicenda negoziale (Cass. Civ. Sez. Unite, 17952/07).

    Rimane, come detto, impregiudicato il diritto del promissario acquirente in ordine al risarcimento del danno
    .......................immagino anche che la provvigione all'agente sia dovuta.
     
  9. Abakab

    Abakab Ospite

    Venendo alla natura giuridica della promessa, si ritiene che lo stipulante, in realtà, garantisca la prestazione del terzo; si tratterebbe, quindi, di un contratto di assunzione di garanzia, garanzia che opererà nel caso in cui il terzo non esegua la prestazione oggetto del contratto.

    E' esattamente quello che intendo, cioè l'accordo è valido per la garanzia data (firmando per conto di) da uno dei proprietari per la prestazione del vecchio proprietario assumendosene la responsabilità.
    In caso contrario, essendoci un vizio di forma, ovvero la mancata firma del vecchio, l'agenzia non potrà richiedere la penale.
     

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