Tigro avena

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Buongiorno, da circa 6 mesi ho messo in vendita un immobile che ad aprile 2017 ho acquistato ad un'asta immobiliare, premetto che l'immobile in questione come per prassi giudiziaria è stato scrupolosamente periziato da un geometra designato dal tribunale, ne è stata comprovata e certificata la vendibilità da un giudice incaricato dal tribunale, sono stati analizzati e vagliati tutti i dati da un notaio delegato alla vendita, ed è poi stato valutato dal perito della mia banca per la concessione del mio mutuo. Due settimane fa circa, attraverso una agenzia immobiliare, sono riuscito a trovare un potenziale acquirente, che io non ho mai incontrato, che ha stilato una proposta d'acquisto con un modello prestampato della stessa agenzia e che io ho accettato e firmato il giorno dopo (ma senza aver mai incassato alcuna caparra confirmatoria). Qualche giorno dopo il perito della banca del potenziale acquirente ha fatto un sopralluogo per valutare un mutuo e si è accorto che tra le mappe catastali/urbanistiche e la realtà di fatto dell'immobile ci sono dei piccoli vizi (una scala di 8 gradini in ferro e legno che porta dal balconcino del 2 piano, al terrazzo sempre di proprietà posto al 1 piano e una tettoia in legno aperta su 4 lati che copre circa 25 mq in un giardino di circa 700 mq (una sorta di gazebo, ma con i 4 paletti perimetrali cementati nel terreno).
Ovviamente io non ero al corrente di tali vizi catastali, partendo dal presupposto che sia la scala, sia la tettoia risultano presenti nella documentazione di fatto fornitami dal tribunale e inserita nel decreto di trasferimento il giorno del l'aggiudicazione, considerando anche che avendo acquistato da un'asta e che 4 specialisti (perito del tribunale, giudice incaricato per il pignoramento, notaio delegato alla vendita e perito della mia banca) con competenze specifiche in materia immobiliare hanno scrupolosamente controllato, certificato e considerato idoneo alla vendita l'immobile prima di me, perché avrei dovuto fare ulteriori approfondimenti?
Mi sono quindi trovato nell'imbarazzante situazione in cui ora dovrò "sistemare" a spese mie queste spinose problematiche, ma mi domando, non avendo ancora riscosso alcuna caparra confirmatoria, e quindi non avendo ancora trasformato la proposta di acquisto in "compromesso", posso ritirarmi dalla vendita fino a che non avrò sistemato tutti questi problemi? Inoltre, l'agenzia immobiliare, ovviamente non ha visto di buon grado il mio passo indietro facendo pressioni sul fatto che c'è un "contratto" (hanno praticamente fatto mobbing affinché io firmassi un compromesso che non ho firmato, promettendo si sanare tutti i vizi senza apportare modifiche strutturali perché il cliente lo ha visto così, e io avrei dovuto venderlo cosi, ma soprattutto con dei tempi che la burocrazia italiana non permetterebbe mai), premettendo che io personalmente avevo girato tutta la documentazione relativa all'immobile alla agenzia, molto prima della proposta di acquisto e ciò nonostante anche la stessa agenzia non si era resa conto dei vizi catastali facendo fede ai documenti forniti dal tribunale.
Insomma ciò che mi preme è:
Non sono imputabili a me i vizi catastali visto che chiunque si sarebbe fidato della documentazione presentata da un tribunale, assumendo comunque il mio dovere di sistemare tutto secondo leggi e normative, ma alla luce di questi fatti, posso ritirarmi dal "vincolo precontrattuale" della proposta d'acquisto senza pagare alcuna provvigione all'agenzia immobiliare e senza dover risarcire il promittente acquirente, visto che non siamo giunti a nessun vero e proprio compromesso firmato e depositato in agenzia delle entrate?
Grazie per la cortese attenzione
Cordialità
Paolo Iori
 

il_dalfo

Membro Senior
Professionista
Per quanto riguarda la proposta d'acquisto: una volta accettata, normalmente, diventa essa stessa un preliminare e quindi matura per l'agenzia il diritto alla provvigione.
Però leggo "...il perito della banca del potenziale acquirente...". Se la proposta presentasse una clausola sospensiva (ad esempio per l'ottenimento del mutuo) il diritto alla provvigione dell'agenzia non verrebbe a maturare fino al decadimento/avveramento della clausola. Se così fosse potresti ritirarti dalla proposta senza pagare provvigioni.

La proposta di solito contiene una cifra imputata a deposito cauzionale che, una volta accettata la proposta, diventa caparra confirmatoria. Leggo "...senza aver mai incassato alcuna caparra...": nella proposta è prevista una cifra quale deposito cauzionale/caparra da consegnare (a chi, come, quando)? O non è prevista? O è prevista più avanti nel tempo?
Per cortesia facci avere queste informazioni (o se vuoi allega la proposta coprendo i dati personali).

Per quanto riguarda la brutta sorpresa dei vincoli da dover sistemare, se non riportati in perizia, si dovrà verificare se gli stessi dovevano/potevano essere resi noti dal tecnico del tribunale o dal notaio delegato e di conseguenza adire verso questi per ottenere ristoro (nel tuo caso è più probabile l'errore del tecnico). Ciò è previsto/dovuto in quanto la conoscenza degli elementi che ti fanno decidere se partecipare all'asta e rialzare o meno la puntata devono essere ben dimostrati (spesso, ma non sempre, vengono anche quantificati).
 

sgaravagli

Membro Assiduo
alle vendite esecutive immobiliari non si applicano le norme contenute nel Testo unico in materia edilizia, in base alle quali sono vietati gli atti di trasferimento degli immobili realizzati senza permesso di costruire o senza permesso in sanatoria; ed infatti, in forza dagli artt. 46, comma 5, del d.P.R. n. 380 del 6 giugno 2001 e 40, comma 6, della legge n. 47 del 28 febbraio 1985
 

il_dalfo

Membro Senior
Professionista
alle vendite esecutive immobiliari non si applicano le norme contenute nel Testo unico in materia edilizia, in base alle quali sono vietati gli atti di trasferimento degli immobili realizzati senza permesso di costruire o senza permesso in sanatoria; ed infatti, in forza dagli artt. 46, comma 5, del d.P.R. n. 380 del 6 giugno 2001 e 40, comma 6, della legge n. 47 del 28 febbraio 1985
Ciò non solleva il tecnico preposto dall'evidenziare dette difformità, incorrendo quindi nei relativi rischi quando mancasse della dovuta diligenza.

Qui si possono notare buona parte dei rischi/colpe in cui un ctu può incorrere:
Ctu: le regole della responsabilita' civile e l'obbligo del risarcimento del danno

Per la mia esperienza posso dirti che (in provincia di Verona) nel 100% fa parte della richiesta dei giudici per ogni singolo immobile (vedi esempio pag 26 e pag 50 dell'indice in allegato)
upload_2018-7-27_10-28-5.png
 

Tigro avena

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Grazie per la tempestiva risposta, integro più dettagli:
Nella proposta d'acquisto da me accettata e firmata esiste una clausola risolutiva espressa al punto 8, in cui si dice chiaramente che:
<Qualora si perfezionasse l'accordo contrattuale, come previsto al superiore articolo 7, le parti contraenti, Acquirente e Venditore, convengono di sottoporre il contratto preliminare così concluso alla condizione risolutiva concernente la verifica della corrispondenza della situazione inerente le iscrizioni e/o trascrizioni pregiudizievoli dell'immobile a quanto indicato al superiore punto 1a).
L'agente immobiliare assume fin da ora l'impegno, con la sottoscrizione apposta in calce alla presente proposta, di eseguire, a sua cura e spese, detta verifica nel termine di 6 giorni dal perfezionamento del predetto vincolo contrattuale.
L'assegno di caparra di cui al punto 3) verrà, per volontà delle parti contraenti, consegnato dall'Agente Immobiliare al venditore SOLO all'esito positivo di detta verifica.>
Quindi visto che non ho i presupposti per una vendita legale, e mi sono stati giustamente contestati... Il contratto stesso non ha più valore... e non ho motivo di firmare un compromesso assumendomi la responsabilità di non riuscire poi a soddisfare le richieste dell'acquirente... sarei un criminale se alla luce dei fatti non ottemperassi agli obblighi di legge!
 

Tigro avena

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Ecco in allegato il modello di proposta d'acquisto della agenzia (senza dati personali)
 

Allegati

  • proposta senza dati-20180727115213.pdf
    1,8 MB · Visite: 88

sgaravagli

Membro Assiduo
Attenzione!!! la clausola risolutiva scioglie il contratto che si è preventivamente concluso al verificarsi dell'ipotesi descritta con la clausola..... cio' che c'è scritto sulla proposta si presta ad interpretazione. mi spiego meglio: tu firmi (contratto concluso), l'agente verifica, ci sono irregolarità urbanistiche, a questo punto cosa succede??? sulla proposta non è spiegato


riporto da brocardi.it
Dispositivo dell'art. 1456 Codice civile
FontiCodice civileLIBRO QUARTO - Delle obbligazioniTitolo II - Dei contratti in generaleCapo XIV - Della risoluzione del contrattoSezione I - Della risoluzione per inadempimento
I contraenti possono convenire espressamente che il contratto si risolva nel caso che una determinata obbligazione non sia adempiuta secondo le modalità stabilite (1).
In questo caso, la risoluzione si verifica di diritto quando la parte interessata dichiara all'altra che intende valersi della clausola risolutiva [1457 2] (2).
 

il_dalfo

Membro Senior
Professionista
Succede che gliel'hanno messo al... retro: è una clausola risolutiva espressa, non una condizione risolutiva.

La clausola risolutiva espressa, nel caso specifico:
- pone l'agenzia nel diritto di poter già chiedere la provvigione.
- concede al solo proponente di chiedere la risoluzione (è la parte non inadempiente a poter chiedere la risoluzione alla parte inadempiente) in questo caso @Tigro avena ha dichiarato al punto 1A che l'immobile è conforme e si assume responsabilità della dichiarazione. Conformità prontamente smentita dalle ricerche effettuate.

Cosa succede ora?
A) Il proponente esprime la volontà di risolvere il contratto, ognuno paga la provvigione spettante, saluti e baci.

B) Il proponente non esprime detta volontà di recedere ed il contratto resta in piedi, Tigro può scegliere tra
- recedere dal contratto: paga la provvigione dovuta e 10mila € di penale (ma se il proponente vuole proseguire con l'operazione, potrebbe chiedere l'esecuzione del contratto e da li partono un bel po' di rogne).
- incaricare un tecnico (coi contromaroni) ed ottenere la messa in regola di quanto necessario entro il 31/07/2018.

L'unica via di scampo che individuo è la buona volontà dell'acquirente nel concedere tempo aggiuntivo per la messa in regola o nel non richiedere la penale ne l'esecuzione del contratto.

Questa volta spero vivamente di sbagliarmi :triste:
 

il_dalfo

Membro Senior
Professionista
@Tigro avena Mi viene in mente una cosa: se tu avessi avuto conoscenza della non conformità (già dalla perizia) non avresti accettato la proposta così come te l'han presentata.
Credo che rivolgendoti ad un legale potresti avere info più chiare circa l'annullabilità del contratto. Annullabilità per errore-vizio (1428 cc).

Per cortesia tienici aggiornati
 

Tigro avena

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Ovviamente ho interpellato un legale con i controcaxxi che per mia fortuna ha già affrontato una causa identica...
L'agenzia immobiliare secondo il codice deontologico dell'associazione FIAIP, ha il dovere di assistere in toto le due parti contraenti garantendone la transazione nel massimo rispetto delle leggi, senza, per nessuna ragione, fare favoritismi...
Nel mio caso specifico, l'agenzia ha indubbiamente favorito il compratore senza neppure provare a svolgere il lavoro di "mediatore immobiliare", trovando magari una soluzione alternativa tipo, rimuovi le anomalie e tutto torna come dovrebbe essere, ma imponeva che io (il venditore) promettessi che entro il 30/11 sanassi le anomalie urbanistiche-catastali, non sapendo neppure se fosse paesaggisticamente possibile...
Una sorta di corsa alla provvigione insomma, invece che assumersi la responsabilità di una trattativa senza sorprese, hanno provato ad assicurarsi un premio...
Di conseguenza il mio legale ha già chiara una linea di difesa inoppugnabile.
Rispondendo alla tua cortese ultima osservazione sul l'annullamento per vizio, è esattamente quello che farà il mio legale, è ovvio che se avessi saputo di queste difformità non avrei messo in vendita l'immobile, e se avessi avuto le competenze necessarie, magari non avrei interpellato una agenzia immobiliare...
Ci tengo poi a precisare, che non mi fanno schifo 192000 euro per la mia casa, e non vorrei rinunciare al cliente, tuttavia per la burocrazia urbanistica-catastale non bastano alcune settimane, spesso occorrono dei mesi per raggiungere un obbiettivo, e a tal proposito ho affidato ad un mio architetto incaricato il dovere di "sistemare" le difformità. L'agenzia immobiliare avrebbe dovuto MEDIARE affinché di prorogare magari i tempi per un compromesso, vincolandolo alla realizzazione di una sanatoria se possibile... garantendo ad entrambi le parti contraenti di non rimanere fregati se le procedure non fossero andate a buon fine...
Invece che attribuirsi il solo merito di far firmare un contratto e poi fregarsene di come finirà la trattativa...
Quindi in soldoni, ho il diritto di sanare ciò che il tribunale ha periziato, ma non evidenziato come vizio (ovviamente con i tempi burocratici italiani), poi appena possibile, sarò nuovamente disponibile alla vendita dell'immobile finalmente conforme a tutte le normative vigenti di ordine urbanistico-catastale, ovviamente alle stesse condizioni riportate nella proposta d'acquisto... sempre che l'eventuale acquirente fosse ancora interessato e avesse la pazienza di aspettare...

Vi terrò aggiornati
 

Gratis per sempre!

  • > Crea Discussioni e poni quesiti
  • > Trova Consigli e Suggerimenti
  • > Elimina la Pubblicità!
  • > Informarti sulle ultime Novità
Alto