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  1. kingofbit

    kingofbit Membro Attivo

    Altro Professionista
    buon pomeriggio a tutti.
    sto valutando l'acquisto di un alloggio all'ultimo piano, collegato internamente col sottotetto di proprietà esclusiva. Ho letto tutta la normativa regionale (Piemonte)/comunale per il recupero del sottotetto ai fini abitativi e a livello "dimensionale/geometrico" (altezze, volumi, superifici e rapporti aeroilluminanti) la cosa, previo alcuni lavoretti da fare è fattibile.

    Mandando il mio tecnico di fiducia presso l'ufficio tecnico del comune mi viene detto che però NON posso procedere alla richiesta dei permessi necessari in quanto non è possibile richiedere il cambio di destinazione d'uso in quanto il piano regolatore per quella zona specifica ad oggi prevede solo "servizi".
    E' Possibile che la Legge regionale non preveda una deroga al piano regolatore se sussistono tutti i requisiti affinchè un sottotetto possa essere reso abitabile? Mi sembra un po' un'assurdità, specie in relazione al fatto che non si sta andando a cementificare ulteriore terreno, bensì un sottotetto già esistente e che per fare tutto ciò il contribuente è anche disposto a pagare degli oneri.
    Grazie
     
  2. H&F

    H&F Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Se il Comune dice così ed ha spiegato al tuo tecnico le ragioni specifiche, non credo che hai speranze in cambiamento di posizione, se non attraverso il TAR.
     
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  3. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Sono le situazioni assurde, determinate dagli uffici tecnici dei comuni, di cui è piena l'Italia.
    Diventeremo un paese serio, quando si userà il buon senso invece della semplice burocrazia, e la voglia di risolvere problemi, invece di dire sempre "no"...
     
  4. Architetto

    Architetto Membro dello Staff

    Altro Professionista
    Scusate se dissento dalle posizioni, ma il problema del recupero sottotetto non è argomento semplice e sopratutto discutibile con forme molto generiche ...
    per rispondere alla domanda di kingofbit posso dirti che un PRG è un programma che viene stabilito e pianificato per le necessità e dimensioni di espandibilità territoriali ... altro punto bisogna vedere se per caso il tuo comune ha in atto l'attuazione del PGT, allora se sussistono i requisiti si può fare richiesta per una modifica (che risponda a concrete necessità) e se in fase di approvazione si può pensare che possa essere accettata ... ma tutto da vedere insieme al tecnico comunale.
    Un ulteriore problema (che non c'entra affatto con la cementificazione) sta nella posizione del fabbricato, ovvero se si trova nel centro della cittadina, allora sarà pressochè impossibile ottenere una risposta positiva, visto che i centri storici hanno vincoli molto restrittivi e ben precisi ... determinati proprio dal PRG o PGT.
    Infine non è da dimenticare che a tal proposito esistono diverse sentenze che danno parere contrario all'espansione di tali realizzazioni.
    Spero averti dato info necessarie a valutare il problema ...
     
  5. H&F

    H&F Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Con il tecnico comunale c'è già stato il colloquio di un tecnico di fiducia e si è concluso con un bel no.
    Il passo successivo potrebbe essere solo un ricorso al TAR, se kingofbit ritenesse, sentito uno studio legale amministrativista, di avere elementi giuridici concreti da opporre al rifiuto.
     
  6. kingofbit

    kingofbit Membro Attivo

    Altro Professionista
    Innanzitutto grazie di tutte le vs risposte, perchè mi sono utili ad inquadrare meglio il problema.
    Non ho idea se il mio Comune abbia in atto un PGT, ma mi informerò.

    il fabbricato non è nel centro cittadino, bensì in una circoscrizione decisamente decentrata.

    Volevo poi fornirvi un ulteriore elemento che ho scoperto "di mio" solo 2 gg fa (per ricerche autonome dovute alla mia testardaggine).

    Il tecnico di mia fiducia è andato a parlare col tecnico comunale il quale gli ha detto che "quella zona" ad oggi è adibita a "servizi".

    Dal sito del Comune io ho scaricato il pdf del PRGC (con le modifiche aggiornate fino al 31/12/2009).
    Andando a cercare la particella specifica ("X") su cui è stata costruita la palazzina di mio interesse ho notato che il tratteggio ed il colore della stessa era MOLTO SIMILE, ma differente nel significato dalla particella ("Y") attigua, assieme alla quale, in origine, formavano una particella più grossa ("Z").

    Mi spiego meglio: in origine c'era un grosso prato "Z" (non edificabile) di proprietà di un signore. Il costruttore ha comprato il prato e, tramite convenzione col comune che ha voluto in cambio delle opere pubbliche, ha ottenuto il permesso di costruire solo su una porzione ("X") di quel prato.

    Il costruttore ha quindi proceduto al frazionamento dell'intero "Z", ottenendo 2 particelle ("X" e "Y"). Ad oggi, sul PRGC, la particella "X" su cui giace la palazzina è colorata e tratteggiata di colore GIALLO (= residenza). Mentre ciò che rimane della particella originaria "Z", cioè la particella "Y" è effettivamente colorata/tratteggiata di colore giallo-azzurro (=servizi).

    La mia ipotesi è che il tecnico del Comune, non potendo ovviamente avere presente dove giaccia il numero civico all'interno delle 2 particelle, anche in relazione che i colori sono molto simili, possa non avere notato che i tratteggi azzurri (che indicano i "servizi") si fermano esattamente sul confine tra le 2 particelle "X" e "Y" ed abbia quindi detto che tutta quella zona sia "servizi". Questa è la mia ipotesi.

    Quindi riformulo la domanda: SE la particella "X" su sui giace la "mia" palazzina è ad oggi adibita a "residenza", potrebbe esserci qualche problema a cambiare la destinazione d'uso da "sottotetto non abitabile" a "residenza", visto che quel sottotetto già si trova in una palazzina che è "residenza".
    Grazie mille
     
  7. H&F

    H&F Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Ma il tuo tecnico di fiducia avrà già detto queste cose al tecnico comunale ( giallino-azzurro e verdino....).
    Bisogna convincere il tecnico del comune non noi.
    E poi c'è il TAR.
     
  8. Scatolanera

    Scatolanera Membro Junior

    Altro Professionista
    Vorrei fare una considerazione, Le legge Regionale per il recupero dei sottotetti della regione Lazio recita: Il recupero del sottotetto a fini abitativi, come disciplinato dalla presente legge, è consentito
    anche in deroga agli strumenti urbanistici comunali, adottati o vigenti, e ai regolamenti edilizi
    vigenti.
    Quindi è sempre facoltà del singolo Comune adottare le leggi regionali?
     
  9. enrica agnelli

    enrica agnelli Membro Attivo

    Altro Professionista
    ciao scatolanera...art. 2 comma 4 L.R. 10/2011 - piano casa regione lazio - in breve ti dice che i comuni con propria delibera possono individuare zone o immobili o addirittura non considerare alcuni degli interventi presenti nella legge.
    quando si fa una legge regionale poi si delega ai comuni di far calzare quella legge sul proprio territorio conoscendolo loro in maniera piu' approfondita sotto tutti i punti di vista, o almeno cosi' dovrebbe,...ti faccio un esempio per noi del Lazio a Santa Marinella in alcune zone non si puo' proprio applicare il piano casa anche se magari non si hanno vincoli storici!!

    in definitiva la regione fa la legge e i comune se la ritagliano come gli serve!!!
    ciao ciao
     
  10. Scatolanera

    Scatolanera Membro Junior

    Altro Professionista
    Ciao Enrica, come si fa preventivamente a sapere se il Comune ha adottato la legge? Andare al Comune è rischiare di autodenunciarsi non è una bella mossa...
     
  11. enrica agnelli

    enrica agnelli Membro Attivo

    Altro Professionista
    ti faccio un esempio...di santa marinella lo so perchè sono andata a chiedere per un mio cliente e mi hanno detto che in quella zona si poteva applicare!!molte volte trovi notizie anche sui siti dei comuni pubblicano le delibere!!
    sicuramente un tecnico che lavora assiduamente in quella zona sara' piu' informato di me su dove si puo' applicare oppure no!!
    non si puo' sempre sapere tutto ma c'e' sempre qualcuno che ti puo' indicare una strada...basta chiedere!!!
    esempio per te come ho fatto a sapere della modifica della legge sui sotto tetti?...ho chiesto in comune dato che mi ci trovavo!!!

    e poi non ti autodenunci...se la cosa gia' l'hai fatta e fai vedere che gia' l'hai fatta in comune, quelli riconoscono un abuso...ma tu ad esempio per una pratica di piano casa prima chiedi se si puo' fare e poi la fai, o almeno cosi' dovrebbe essere non sto a delinearti impicci vari...la domanda vera e'...se io volessi applicare il piano casa come faccio a non spendere i soldi fra tecnico e dia e poi magari non me la passano??...facile il tecnico a cui ti affidi deve controllare la fattibilità e poi procedere!!
     
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  12. Scatolanera

    Scatolanera Membro Junior

    Altro Professionista
    Ciao Enrica, ho seguito il tuo consiglio, ho telefonato direttamente al Comune, mi hanno detto che viene adottata la legge Regionale per il recupero del sottotetti. Mi hanno anche detto che dovrei pagare per il cambio de destinazione d'uso (definita come ristrutturazione) €4,31 per gli oneri di urbanizzazione primaria + € 5,60 per gli oneri di urbanizzazione secondaria + il costo di costruzione, che da tabella regionale è pari a € 339,00. facendo due calcoli : 20 mq, 44 mc, € 15.000. ma è cosi?
     
  13. enrica agnelli

    enrica agnelli Membro Attivo

    Altro Professionista
    anche il calcolo oneri e costi sono delibere comunali...diciamo che ti posso dire che e' cosi', perche' gli oneri concessori da pagare sono quelli, ma non ti posso confermare la cifra a mq o mc!!...comunque immaginando che stiamo parlando di €/mq 339 e €/mc 4,31 e €/mc 5,60 abbiamo

    20mqx€339 = €6.780,00
    44mcx€4,31= € 189,64
    44mcx€5,60= € 246,40
    -----------------------
    totale €7.216,04 perche' € 15.000

    ti posso dire che qui a roma, calcolando che qui si paga anche la monetizzazione degli standard,viene piu' o meno sui 300/350 €/mq!!
     
  14. Scatolanera

    Scatolanera Membro Junior

    Altro Professionista
    Avevo calcolato gli oneri di costruzione per mc... però mi sembra comunque tanto, anche perché andrebbero sommate le spese per la presentazione della nuova planimetria, le spese per la D.I.A. e le spese per il tecnico. Su internet smanettando, ho visto prezzi decisamente più bassi, ho capito male io o è realmente così?
     
  15. enrica agnelli

    enrica agnelli Membro Attivo

    Altro Professionista
    no e' cosi, disgraziatamente direi :triste:
    se mi posso permettere...non ti basare sempre su quello che leggi su internet le variabili in questi casi sono tante e non sempre internet ha la risposta!!
    se al comune ti hanno detto quello...la pratica di accatastamento,il tecnico e le spese da dare al comune per l'istruttoria della dia, sono altre spese e' vero e concordo con te che sia assurdo...una volta stavo facendo una pratica qui a roma sempre con il piano casa e dai miei calcoli e' venuto fuori che una signora per far diventare una cantina di 50mq residenziale avrebbe dovuto pagare sui € 15.000... allora in comune ho fatto presente che il piano casa dovrebbe agevolare e non mazzolare la gente...sai la risposta? ma la signora cambiando la destinazione d'uso si sta facendo un appartamento nuovo per cui quei soldi sono anche pochi!!!:shock:
     
  16. Scatolanera

    Scatolanera Membro Junior

    Altro Professionista
    Ciao Enrica, ho nuovamente parlato con il tecnico comunale, il quale mi ha detto che bisogna pagare circa 528 € per gli oneri di urbanizzazione, 130 € per diritti di segreteria, e in più mi ha detto che bisogna produrre una relazione/perizia da parte di un tecnico abilitato, in base a questa si dovrebbero pagare gli oneri per il permesso di costruire ( mi ha accennato ad un 5% del periziato). Ieri, un altro tecnico, mi aveva detto che si pagavano circa € 339 a mq?
    Mi potresti spiegare la differenza?
    grazie
     
  17. enrica agnelli

    enrica agnelli Membro Attivo

    Altro Professionista
    Ciao...un consiglio affidati ad un tecnico e ti fai fare un preventivo con il calcolo degli oneri più tutte le spese!
    Comunque...partendo sempre dal presupposto che dipende dal comune...il recupero del sottotetto,come puoi leggere dalla l.13/09, è considerata si una ristrutturazione ma gli oneri vanno calcolati come nuova edificazione...
    Per una ristrutturazione generalmente si pagano gli oneri di urbanizzazione che sono tabellati da delibera comunale mentre il costo di costruzione è una percentuale del computo effettuato da un tecnico che verrà da lui asseverato,
     
  18. enrica agnelli

    enrica agnelli Membro Attivo

    Altro Professionista
    Tal computo sarebbe sulle opere necessarie alla ristrutturazione di solito con i prezzi di un prezziario comunale.
    Per le nuove costruzioni gli oneri di urb sono piu' o meno gli stessi mentre il cpsto di costruzine si calcola, dipendentemente dal comune, ad esempio a roma si considera il 50% del prezzo al mq dell'edilizia economica e popolare moltiplicata per la superficie utile e per delle percentuali,non sto qui a spiegarti esattamente tutto il calcolo,
    Che comunque il tecnico dovrà asseverare!

    Nel tuo caso la prima ipotesi che avevamo calcolato mi sembrava andasse bene...ma ti ribadisco fatti fare un preventivo da un tecnico che ti scriva per bene tutto!
     
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