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  1. Davidek75

    Davidek75 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Sono in procinto di firmare un contratto a uso Commerciale, e avendo qualche dubbio su due clausole che il Locatore ha scritto nel contratto volevo
    chiedervi se possibile un parere in merito.

    Il primo dubbio è questo :

    Nel momento in cui lui ci affitta il locale come uso commerciale ( nello specifico diverrà una palestra ), ma essendoci sul contratto la voce

    " Alla data di efficacia il Conduttore prende in consegna i locali nello stato di fatto VISTO E PIACIUTO ad ogni effetto di Legge ed esonera il LOCATORE per per
    eventuali vizi della cosa locata, che il Conduttore avrebbe potuto conoscere in base alla ordinaria diligenza".

    Questo fa sì che se dovesse venire fuori da un futuro controllo che il locale come struttura ha un qualcosa che non è norma ( nello specifico non è presente il Vespaio ),
    il problema è rinconducibile a Lui o a noi affittuari che abbiamo firmato poichè lui ce lo lascia dichiarando che è agibile al pubblico?

    La seconda voce sulla quale avevamo il dubbio è che sul contratto scrive che l' eventuale disdetta deve essere data con un anticipo di 12 mesi quando invece sapevamo
    che la disdetta è di sei.

    anche in questo caso la domanda : in caso di contenzioso, si fa affidamento a quello che si è firmato o all'articolo di legge?

    Vi ringrazio molto per l'eventuale risposta
     
  2. SGTorino

    SGTorino Ospite

    Partendo dal fondo, la norma a cui tu fai riferimento sono gli ultimi due commi dell'art. 27 legge 392/78 che qui ti riporto:" E' in facolta' delle parti consentire contrattualmente che il conduttore possa recedere in qualsiasi momento dal contratto dandone avviso al locatore, mediante lettera raccomandata, almeno sei mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione.
    Indipendentemente dalle previsioni contrattuali il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, puo' recedere in qualsiasi momento dal contratto con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi con lettera raccomandata".
    Come vedi, il penultimo fa riferimento ad una facoltà ed in entrambi i commi si parla di almeno sei mesi.
    Sta a te contrattare per un periodo inferiore.
    Con riguardo al tuo primo quesito, personalmente ritengo che costituisca ordinaria diligenza recarsi in Comune, all'ufficio urbanistica, per verificare se l'immobile che ti interessa corrisponda ai permessi rilasciati, se lo stato di fatto corrisponde alle planimetrie depositate presso il Comune e se è consentito lo svolgimento al suo interno dell'attività che a te interessa intraprendere.
     
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  3. Davidek75

    Davidek75 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Ti ringrazio molto per la risposta, ho capito bene per il discorso disdetta, e mi rimane il dubbio di capire a chi finisce la responsabilità qualora dovesse venire un controllo. Nel momento in cui io firmo un contratto commerciale, mi chiedevo se è verosimile che io debba sapere, oltre alle regole che rendono a norma l'attività che intendo svolgere, anche le norme occulte della struttura ( in questo caso il Vespaio che fino a pochi giorni fa non sapevo nemmeno che cosa fosse ). Ti ringrazio comunque per la spiegazione :)
     
  4. SGTorino

    SGTorino Ospite

    Secondo me le informazioni su un immobile sono per te rilevanti e quindi sei tenuto ad accertarle, solo quando sono strettamente legate alla tua attività. Ti faccio un esempio: ho locato da poco un capannone posizionato al primo piano di una grande struttura. Poiché il locatario intenderà posizionarci all'interno macchinari di grande volume e peso ha richiesto i dati relativi alla portanza della soletta.
     
  5. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Cosa è esattamente il Vespaio? (stai riferendoti ad una sorta di areazione interposta sotto il pavimento del piano terreno?

    Quale norma sarebbe disattesa? Grazie.
     
  6. Davidek75

    Davidek75 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Il locale mi viene affittato come " uso commerciale " , e infatti da lì sorgeva il mio dubbio, una volta firmato il contratto, se un giorno dovesse mai venire un controllo, a chi viene imputata la colpa? al locatore o al conduttore?, essendo nell'esempio del Vespaio una cosa abbastanza Tecnica e oltretutto non visibile. ( io che un locale commerciale avesse bisogno di una camera d'aria sotto pavimento, non l ho mai saputo e non mi sarebbe nemmeno venuto in mente ). P.s. Per Bastimento : Si mi stavo riferendo proprio a quello )
     
  7. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    E quale norma lo prevederebbe?
     
  8. Davidek75

    Davidek75 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    vorresti sapere la legge? so che è una norma che dovrebbe servire a garantire una maggiore salubrità dei locali con presenza di persone.
     
  9. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Mi piacerebbe che questa notizia venisse confermata da qualche tecnico: un conto è la qualità edilizia, un conto l'obbligo normativo per nuove costruzioni, altro la situazione degli immobili esistenti.
    Mi chiedo poi se sia generalizzata o limitata a particolari tipologie di attività all'interno dei locali.
    Che ci sanno dire i ns tecinci? @SALVES @Architetto ?
     
  10. Davidek75

    Davidek75 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Sarei ben contento di riuscire a togliermi il dubbio. Fondamentalmente perchè vorrei sapere, qualora dovesse venire un controllo. a chi finisce la responsabilità di una cosa che a me non sarebbe mai venuta in mente di controllare.. ( è venuta fuori per caso.. perchè come ho detto prima non sapevo nemmeno che cosa fosse un "vespaio" )
    Grazie intanto per l interessamento...
     
  11. SALVES

    SALVES Membro Senior

    Altro Professionista
    Ringrazio l'amico Bastimento per la considerazione e posso dirti che il vespaio ha la funzione di evitare o limitare l'umidità di risalita dal tereno di fondazione, nei piani terra e/o seminterrati.

    Quindi se l'edificio non presenta tale inconveniente (umidità da risalita) non capisco il perchè debba essere necessariamente presente il vespaio per l'attività della palestra, credo invece che sia più obbilgatorio l'idoneita alle norme sulle superfici aeroilluminanti, per un buon riciclo di aria salubre.
     
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  12. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Vedo che confermi i miei dubbi: finora conoscevo come parametri vincolanti gli indici aeroilluminanti, la superficie minima richiesta per certi ambienti abitativi, il livello di rumorosità.
    Ci sono poi particolari requisiti per svolgere attività mediche e paramediche, ma quella del vespaio non l'avevo mai sentita: certo che se l'ambiente presenta vistosi problemi di umidità e mancanza di ricambio d'aria, vespaio o no, potrebbe essere dichiarato insalubre da un controllo ASL. Grazie per l'intervento.
     
  13. Davidek75

    Davidek75 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Grazie mille per i pareri, cercherò di approfondire la cosa. Come avevo anticipato, mi era stato detto essere obbligatorio ( non mi avevano menzionato la possibilità che senza umidità di risalita poteva essere "facoltativo". Quanto ai parametri aeroilluminanti è stato infatti creato apposta un sistema di ricambio dell'aria tale da compensare la mancanza di ricircolo naturale). La mia domanda sul Vespaio è nata in quanto mi è stata fatta quell'osservazione solo pochi giorni fa, dopo che un sacco di lavori erano già stati fatti, e da lì il mio cercare di capire se qualora fosse venuto fuori ufficialmente il problema, se era riconducibile a una mia mancanza di informazione o al proprietario. Vi ringrazio
     
  14. Architetto

    Architetto Membro dello Staff

    Altro Professionista
    Buon giorno a tutti, permettetemi di ringraziare Bastimento per la richiesta d'intervento ... :stretta_di_mano: ...vediamo se riesco a dare un piccolo supporto per fare un po' di luce ...

    @Bastimento: Il vespaio è un'intercapedine che serve a distaccare il terreno dal pavimento per evitare il contatto diretto tra l'interno dell'u.a. all'esterno; questo favorisce in parte una sorta di isolamento termico oltre che alla possibile presenza di capillarità che possa presentarsi da eventuale innalzamento della falda. Il fatto che ogni in u.i. che preveda la permanenza di persone sia obbligatorio è previsto in tutti i regolamenti d'igiene (differenti da zona a zona, ma sempre univoci in questi casi).

    @SALVES: per l'evitare la capillarità di risalita (umidità ascendente) non è soltanto il vespaio a risolvere il problema, ma l'impermeabilizzazione che si realizza in fase di costruzione nelle parti interrate, che servono a proteggere le strutture dalle acque di falda e dal'umidità costante presente nel terreno ...

    @Davidek75: Per il tuo problema vi sono diverse considerazioni da fare...
    la prima legata al vespaio, se l'immobile viene ad essere trasformato per ospitare una palestra, allora il vespaio è obbligatorio, ma necessita vedere anche cosa c'è sotto il piano, ovvero se esistono delle cantine , box, o altro, allora il vespaio non è necessario perchè esiste già il distaccamento dal terreno.
    Per quanto riguarda l'aeroilluminazione (RAI naturali), questi sono sempre previsti dallo stesso regolamento ed a seconda della destinazione d'uso possono avere parametri diversi. Ora che il tuo ambiente non ha RAI sufficienti non è sufficiente sapere che sia stato creato un ricambio d'aria, ma in questi casi necessita la presenza di UTA che permette l'immissione di aria pulita dall'esterno e l'eventuale espulsione di quella viziata all'esterno.
    Inoltre è da tenere presente che l'immobile viene dichiarato come commerciale, ma bisogna vedere se lo stesso è classificato catastalmente così, altrimenti, sarebbe un immobile anche industriale utilizzato per usi anche commerciali e pertanto in questo caso il problema vespaio potrebbe non essere stato necessario ed obbligatorio all'atto della costruzione, perchè sarà stata realizzata una soluzione alternativa (pavimentazione di tipo industriale) che non si addice alla permanenza di persone per altre attività se non produttive.
    Infine, non bisogna dimenticare che la famosa frase (Visto e piaciuto) non esime le responsabilità della proprietà; ma diversa è la considerazione sulla presenza del vespaio o dei RAI, perchè l'immobile così come si presenta, ha una determinata destinazione d'uso ed il fatto che si voglia realizzare al suo interno una palestra le eventuali trasformazioni o modifiche possono essere concordate tra le parti, altrimenti sono a pieno carico dell'utilizzatore (inquilino).
    Pertanto, penso sia utile affidarsi ad un tecnico di fiducia che possa sicuramente darti info necessarie a tutto questo e confermarti quanto sopra ... penso non si debba avere timore di farsi aiutare da un tecnico perchè se questo lavora bene e supporta correttamente il proprio cliente non sono soldi buttati via...
    Spero esserti stato d'aiuto...:):)
     
    A valentina geometra piace questo elemento.
  15. Davidek75

    Davidek75 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Grazie mille! Seguirò il tuo consiglio...infatti sto aspettando di parlare con un tecnico, perchè vorrei capire se riesce a darmi una risposta alla mia prima domanda. Ipotizzando che venga un controllo e trovi tutto a posto tranne il vespaio ( che a quanto ho capito non è una cosa da poco ) ... a chi finisce la responsabilità? a me o al proprietario? La domanda mi è venuta solo perchè essendo una cosa di cui non conoscevo nemmeno l'esistenza...mi sono chiesto " io firmo un contratto e il proprietario mi dimostra che il suo locale ha destinazione commerciale...a me basta il documento che mi fa vedere ? ...o devo diventare un Tuttologo e scoprire ogni singolo cavillo nascosta nella costruzione ?" ...lo chiedo perchè se non me lo avessero fatto presente qualche giorno fa..io avrei firmato senza nemmeno sapere che cosa fosse un Vespaio..e in questi mesi, mi sono informato su tutte le regolamentazioni che sono venute fuori essere obbligatorie...UTA, Bagni disabili, Uscite di sicurezza etc...ma ogni momento viene fuori un dettaglio nuovo, e da lì, la mia domanda d'origine...dov'è il confine tra le informazioni che io devo sapere, e quelle che sono responsabilità di chi ha costruito la struttura? ( lo sottolineo perchè alcune cose sono più evidenti...se sò che servono delle uscite di sicurezza e non le vedo presenti...ha un senso che mi venga chiesto come ho fatto a non accorgermene...ma un vespaio che è sotto il pavimento...se non me lo avessero fatto notare, sarei cascato dal pero solo il giorno in cui eventualmente sarebbe venuto un controllo.
    Vi ringrazio comunque per tutte le delucidazioni che mi avete dato finora, siete stati di grande aiuto!

    Grazie ancora!
     
  16. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    La problematica di Davidek riveste un aspetto forse anche particolare (=palestra).

    Ho verificato che il cosiddetto vespaio è ad esempio prescritto dal regolamento d'igiene a Milano. In un comune del Piemonte non ho invece trovato il regolamento d'igiene (sembra non esista) ma il vespaio è previsto nel Regolamento edilizio.

    Però stiamo parlando di regolamenti relativamente recenti, che esistono da qualche decennio; nel caso di regolamento edilizio si riferiscono a nuove costruzioni, e si applicano credo anche ai casi di manutenzione straordinaria o ristrutturazione.

    Mi chiedo però cosa succeda per edifici preesistenti, risalenti all'ottocento ecc: pensiamo ai centri storici di Firenze, o di tante altre città, con tanti negozi di vario genere, classificati da sempre C1. Che magari non hanno mai subito interventi importanti di manutenzione.

    Quindi pongo la domanda: l'assenza del vespaio è condizione sufficiente a negare l'agibilità di un esercizio commerciale, (es a Davidek) o occorre che ci siano manifesti problemi di umidità?
     
  17. Davidek75

    Davidek75 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Ehhh...bella domanda... La costruzione in questione è abbastanza recente ( 10/12 anni)...le cose dovrebbero essere più semplici...mi sembra un bel labirinto la nostra burocrazia...
     
  18. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Non sono molto d'accordo. Se la costruzione è recente, direi che si è di fronte ad una irregolarità edilizia, di cui potrebeb essere chiaato a rispondere il direttore lavori ed il costruttore. La burocrazia ha molte colpe, ma gli italiani ... ne hanno di più.

    Io limitavo la zona grigia solo a ciò che esisteva prima della emanazione dei vari regolamenti: e poichè l'Italia non è nata ieri, sicuramente ci sono molti casi borderline. Ma su un fabbricato di 10 anni, permettimi, le regole erano già abbastanza definite e note!
     
  19. Davidek75

    Davidek75 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Assolutamente d'accordo...spero di risolvere positivamente, visto che il locale merita veramente molto, e dispiacerebbe non trovare una soluzione. e intanto vi ringrazio ancora per tutte le varie opinioni.
     
  20. Architetto

    Architetto Membro dello Staff

    Altro Professionista
    Buona sera a tutti ... rieccomi ... :confuso: ... sempre meglio tardi che mai ...:risata:
    Mi auguro di essere semplice e chiaro ... farò del mio meglio ...:)


    @Bastimento:
    Concordo interamente sul post 18 ...,
    Cerco di dare una risposta invece al post 16: vorrei precisare che per tutte le autorizzazioni già emanate ed attive a tutti gli effetti, con o senza agibilità (perchè per molti anni si è avuto un buco a livello catastale ed autorizzativo, percui molti immobili sono privi di agibilità/abitabilità)...valgono le autorizzazioni già in essere e... se andiamo a guardare bene anche i regolamenti d'igiene (pur anche siano integrati nel regolamento edilizio) chiariscono che nel momento in cui si vanno ad eseguire interventi che modificano in modo sostanziale l'immobile o parte di esso, questi devono rispettare le norme vigenti al momento della richiesta d'intervento, percui vengono a cadere le autorizzazioni già acquisite anche se tacite o precedenti all'emanazione delle nuove norme, che comunque non bisogna dimenticare che le prime regolamentazioni non sono recenti (v. il fatidico DMS 75, che regolamenta gli immobili per la civile abitazione) ... ed in base a questo decreto si assimilano molte attività che riconducono alla permanenza di persone ... e qui rientriamo nella fatidica palestra. ...

    @Davidek75: Attenzione che il tuo immobile che risalga a 10/12 anni fa, sicuramente avrà qualche problema di fondo perchè necessita ricordare che nel 2001 è entrato in vigore il DPR 380 "Testo unico per l'Edilizia" e pertanto all'atto della chiusura dei lavori, questo doveva essere adeguato al suo contenuto. Ora necessita vedere se la parte dell'immobile in questione, che tu voglia far diventare una palestra, era stata dichiarata come attività con permanenza di persone oppure come attività artigianale/laboratorio... perchè nel primo caso il vespaio era necessario, mentre nel secondo essendo assimilato ad una piccola attività produttiva, allora si poteva trovare una soluzione alternativa al vespaio con un pavimento di tipo industriale.
    Ripeto, se agli atti comunali risulta che questo/i ambiente/i non risulta come attività commerciale con permanenza di persone, i locali devono essere adeguati alle necessità della destinazione d'uso e pertanto se il locatario (tu in questo caso) hai necessità di effettuare soluzioni che si adeguino alla destinazione di palestra, il proprietario può benissimo dirti che ti autorizza le opere, e che rimangono a carico tuo ... prima di scontrarsi, visto il periodo di crisi, cercherei di mettermi daccordo con la proprietà e cercare di risolvere il problema in modo che le spese siano ripartite tra le parti, considerato che una volta che recedi il contratto le migliorie rimangono ...
    Spero essere stato d'aiuto ...;)
     
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