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  1. tumanni

    tumanni Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    Ho un locale ad uso commerciale che dovrei affittare ad una Srl unipersonale.
    Nel caso in questione non mi convince molto la necessità del conduttore di costituire una Srl se non per evitare la propria esposizione personale nei confronti di terzi.
    Come posso tutelarmi inserendo nel contratto di locazione eventuali clausole specifiche a salvaguardia dei miei diritti di locatore?
     
  2. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Francamente, oltre alle normali leggi in vigore, non vedo in che altro modo puoi tutelarti.
    Puoi richiedere una fidejussione bancaria per un pò di mesi, ma oggi è difficile trovare conduttori disposti a tenere ferme delle somme...

    Il momento è quello che è...

    Se il conduttore non può più pagare, non pagherà te come non pagherà gli altri...
     
  3. PyerSilvio

    PyerSilvio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Puoi tranquillamente proporre al tuo "aspirante" inquilino di intestare a lui personalmente il contratto di locazione.

    Sul contratto, consentirai la possibilità di subaffittare i locali ala sua s.r.l..

    Quindi Rossi antonio prende in affitto da te i locali e potrà subaffittare alla antoniorossi srl.

    Questa soluzione può senz'altro essere anche a lui gradita, poichè potrebbe tranquillamente pagare a te l' importo convenuto nel contratto ad esempio euro 500 e sucessivamente percepire dal subaffitto 1000 euro dalla propria srl generando così un reddito per lui stesso.
    Per te vi sarà la garanzia che pur se mettesse la s.r.l. in liquidazione la sua responsabilità sarà sempre personale.

    Dico o bene o dico giusto..?
     
    Ultima modifica: 17 Febbraio 2015
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  4. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Si, Pyer, ma se non avrà soldi, non li avrà nè personalmente nè con la sua srl....
     
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  5. PyerSilvio

    PyerSilvio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    ..Bè se uno non li ha o peggio non vuole pagare si sà..... o lo prendi a "bastonate" o non vedo altre soluzioni..

    Tuttavia la domanda aveva un diverso riferimento.

    Ovvero era riferita all'esposizione debitoria.

    Se io possiedo una bmw (di quelle che vedi in giro superbe), a me intestata e causa crisi, malafede, furbizia etc.. metto in liquidazione la mia srl con la quale conduco in locazione i locali che mi hai concesso, non solo non ti ho pagato le tue legittime spettanze, ma ti faccio pure un bel marameo dal finestrino, sfrecciando dalla mia bmw...

    Diversamente se il contratto sara intestato a me persona fisica, la bmw mi converrà venderla, prima che tu ci "metta le mani sopra" per riavere il tuo credito.

    Dico bene o dico giusto..?
     
  6. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Si, certo, ma oggi è più facile che la BMW venga venduta ancora prima che ci si possa mettere le mani sopra...
     
  7. PyerSilvio

    PyerSilvio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    ..Va bè.. però c'ha l'unipersonale...
    Ciò vuol dire che il grano del capitale sociale è interamente versato..

    Poi.. Ce l'avrà una casa..
     
  8. PyerSilvio

    PyerSilvio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    ..Hai mai provato a vedere quel tipo di soggetti che hanno la bmw da 1oomila e poi vivono in case di corte tutte sgangherate....??

    Togligli " A machina" a quelli.. è come suicidarsi...
     
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  9. tumanni

    tumanni Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    Credo che PyerSilvio abbia centrato il senso della mia domanda. Un conto è avere di fronte una persona fisica che risponde personalmente (anche psicologicamente) degli impegni presi, un conto è avere una Srl che, molto probabilmente, è stata costituita proprio per non rispondere di nulla a nessuno.
    Mi sembra anche buona la soluzione del subaffitto e se l'aspirante inquilino non volesse accettare sarebbe la conferma della sua malafede...
     
  10. adimecasa

    adimecasa Membro Senior

    Agente Immobiliare
    quando si costituisce una s.r.l. non si fa per incastrare eventuali fornitori o creditori ma per poter lavorare con più serenità, poi se uno è onesto è onesto anche con una s.r.l. o viceversa
     
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  11. PyerSilvio

    PyerSilvio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    ..Bravo..

    Tuttavia pure tu devi stare "accorto" a porti in buona fede..
    Non puoi "imporre direttamente" ad un soggetto di intestarsi personalmente il contratto..
    Però puoi "indurlo" a fare come dici te...
    Proponiglielo "delicatamente"...
    La questione del reddito che si genera "offrigliela" alla sua valutazione..

    Fino a quando i locali sono nella tua disponibilità sei tu che hai il polso per manovrare la trattativa..

    Intestare un contratto ad una srl e operare con questa ragione sociale è consentito dal ns ordinamento.

    Le leggi non le fanno nè il locatore nè il locatario.

    Perciò fatte tutte le considerazioni, i locali o li concedi o non li concedi
     
  12. PyerSilvio

    PyerSilvio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    ..Bè..
    Ti farei conoscere alcuni soggetti di mia conoscenza....

    Inoltre oggi costituire una srl con la procedura semplificata occorre un euro di capitale sociale...

    Non è questo il caso d'accordo... però...
     
    A dormiente piace questo elemento.
  13. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    E d'altra parte un locale commerciale mi sembra normale intestarlo ad una società.
     
  14. PyerSilvio

    PyerSilvio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Questo è verissimo.

    La consuetudine di intestare a persona fisica per poi subaffittare a srl è solita utilizzarla per "equilibrare i pesi", quando, locatore e conduttore sono al momento soci e il conduttore è rappresentante legale/amministratore della stessa società.

    In questo modo conduttore e locatore sono sempre legati da un "patto personale" e se l'amministratore della società vorrà prendere la "propria strada" dovrà sempre giocoforza rendere conto al socio locatore.
     
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  15. tumanni

    tumanni Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    La mia preoccupazione è dettata dal fatto che ci sono già passato.
    La srl locataria non mi ha più pagato e non mi ha mai rilasciato il locale.
    Sono dovuto entrare con un fabbro e in presenza della forza pubblica che mi ha autorizzato a seguito di procedure non proprio "snelle"...
     
  16. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Capisco.
     
  17. Key

    Key Membro Attivo

    Altro Professionista
    Oltre alla fideiussione puoi fare ben poco.
    Magari una fideiussione in proprio nella quale persone fisiche fanno da garanti per il pagamento di tutti gli oneri derivanti dal contratto .
    E'una scrittura privata,va registrata AdE.
    Ma e'indipendente dal contratto di locazione.
     
  18. PyerSilvio

    PyerSilvio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    ..Comunque non è che sia così semplice non rispondere di nulla e nessuno..

    Se vi fossero azioni di pignoramento, anche per i commercianti più spregiudicati è sempre una rogna avere gli ufficiali giudiziari che vogliono irrompere nei locali per mettere le mani su merci e attrezzature.

    Allo stesso modo è pure una rogna mica male reperire un liquidatore disposto ad intestarsi la s.r.l mandata in liquidazione volontaria.
    Nominarsi liquidatore è un vero e proprio suicidio.

    Detto ciò, la soluzione che ti ho proposto è il massimo che potresti ottenere, operazione sulla "scia" di quanto fanno le banche:

    Finanziare una società a rischi limitati..? Prego, firmare fidejussione personale.
     
  19. Key

    Key Membro Attivo

    Altro Professionista
    Ma dipende cosa ha da pignorare la persona fisica.
    A me e'capitato per un piccolo importo.
    Il legale cui il giudice ha accordato generosamente circa 3000 E di spese legali,ha mollato.
    La persona fisica non aveva nulla.
    Se avesse avuto immobili,che fai accendi un ipoteca legale.
    Costa molto....
    Per me e'meglio una bella fideiussione in proprio di chiunque abbia una bella busta paga o redditi certi.
     
  20. dormiente

    dormiente Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Se non c'è una attività pregressa di questa S.R.L da molti anni, meglio che chiedi una fideiussione bancaria.
    Non so se intestando il contratto alla persona fisica la società possa scaricare fiscalmente il canone di locazione con i suoi costi.
     

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