Rifacimento tetto scoperto dopo rogito

[Sara Matt]

salve a tutti, vengo subito al sodo.
Ieri abbiamo fatto il rogito per un appartamento. Durante tutta la fase di mediazione, ne l'agenzia immobiliare tantomeno i vecchi proprietari dell'appartamento ci hanno detto che a breve sarebbe stato necessario rifare il tetto. L'agenzia immobiliare sostiene di non saperne niente. Gli altri condomini ci hanno detto (oggi, quindi a rogito avvenuto) che da alcuni mesi stanno valutando diversi preventivi, per il momento solo in valutazione. Al momento e durante tutta la fase di mediazione abbiamo più volte chiesto espressamente (all'agenzia immobiliare) se il tetto fosse apposto. La risposta è stata positiva. Il rogito ovviamente ancora non è stato registrato. Pertanto La mia domanda è: chi caspita deve pagare il tetto???? Si può fare qualcosa visto che non è stato registrato il contratto? Il vecchio proprietario difronte al notaio ha dichiarato che non vi erano lavori sospesi ( non so se il notaio si riferisse al condominio o all'appartamento).
Grata per ogni consiglio e sostegno!!!
Sara

 

[SGTorino]

L'argomento da te trattato riguarda le spese condominiali straordinarie, unitamente alla responsabilità del mediatore.
Con riguardo al primo aspetto, ti incollo un mio intervento qui di seguito:
Fermo restando quanto stabilito, in tema di spese condominiali, dall'art. 63 delle norme di attuazione e transitorie del nostro codice civile, la giurisprudenza non ha finora offerto una risposta univoca, in materia di spese condominiali straordinarie, ai numerosi dilemmi che sorgono in caso di compravendita di un appartamento in condominio.
Alcune pronunce, anche di Cassazione, che costituiscono l'orientamento prevalente, stabiliscono che le spese devono intendersi come poste a carico di colui che, nel momento in cui deve essere effettuato il pagamento, è il proprietario dell'immobile, anche se la delibera dell'assemblea condominiale sia stata approvata prima del rogito notarile.
Alcune sentenze affermano che l'obbligo di pagamento sorge dalla concreta attuazione dell'attività di manutenzione e non già dall'approvazione della stessa e dalla ripartizione delle spese.
Altre sentenze hanno, invece, stabilito che le spese straordinarie debbano essere sostenute da colui il quale era proprietario quando ha avuto luogo la delibera assembleare che le ha approvate.
Alla luce di quanto sopra esposto, appare prudente, in sede di preliminare, inserire una clausola che definisca, in maniera univoca, la legittimità passiva al pagamento delle spese condominiali straordinarie.

 

[SGTorino]

Per completezza di informazione aggiungerei questo estratto delle motivazioni contenute nella sentenza della Cassazione Civile, Sezione II,n. 24654 del03/12/2010:
"Da tanto deriva che, in caso di vendita di un'unità immobiliare in condominio, nel quale siano stati deliberati lavori di straordinaria manutenzione o di ristrutturazione o innovazioni, in mancanza di accordo tra le parti, nei rapporti interni tra alienante ed acquirente è tenuto a sopportarne i relativi costi chi era proprietario al momento della delibera dell'assemblea, sicchè, ove tali spese siano state deliberate antecedentemente alla stipulazione dell'atto di trasferimento dell'unità immobiliare, ne risponde il venditore, a nulla rilevando che tali opere siano state, in tutto o in parte, eseguite successivamente, e l'acquirente ha diritto a rivalersi, nei confronti del proprio dante causa, per quanto pagato al condominio in forza del principio di solidarietà passiva di cui all'art. 63 disp. att. cod. civ. 1.4".

 

[SGTorino]

Come vedi, pur nell'incertezza della giurisprudenza, nel tuo caso, non essendo state nemmeno deliberate le spese straordinarie, qualora lo fossero non potranno che gravare su di te. Il fatto del rogito, che mi dici non essere stato ancora registrato (presumo intendessi dire trascritto), è ininfluente per dare risposte diverse alla tua domanda ed alla tua preoccupazione.
Non hai nominato l'amministratore: si tratta di una palazzina piccola?
In merito invece alla responsabilità del mediatore, questi è tenuto a comunicarti le cose a lui note riguardanti l'affare. Sentenze prevalenti hanno di recente alzato il livello della professionalità del mediatore per cui alcuni aspetti legati ad un immobile l'agente non può non saperli. Tuttavia, in assenza di un amministratore, sarebbe stato per lui difficile venire a conoscenza della volontà, o meno, dei singoli condomini di procedere al rifacimento del tetto. Un aspetto, invece, che non sottovaluterei, legato sempre alla responsabilità del mediatore, è il fatto che lui ti abbia detto che il tetto fosse a posto. In quel caso sarebbe stato tenuto a risponderti: non lo so, perchè una falsa informazione ti ha indotto a trattare il prezzo dell'appartamento a cifre diverse (non pensando tu, giustamente, di dovere fin da subito contribuire ad una spesa così rilevante). Ovviamente, quanto detto andrebbe da te provato nelle sedi opportune.