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  1. =Michele=

    =Michele= Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Sono in affitto dal 1998 in un immobile con un canone significativamente più basso rispetto ai prezzi di mercato. Prevedo di stare in questo appartamento almeno per i prossimi 10-15 anni, e il proprietario si è detto d'accordo a rinnovare il contratto a tempo indeterminato senza aumentare il canone (a parte l'adeguamento all'inflazione).
    Dal momento che le condizioni dell'immobile lasciano piuttosto a desiderare, ho concordato con il proprietario una ristrutturazione completa dell'appartamento dividendo le spese.
    Ho calcolato che, considerando la differenza tra il canone che pago e il canone di mercato, dovrei rientrare dell'investimento in una decina d'anni. In che modo mi posso tutelare dall'eventualità che il proprietario abbia necessità di liberare l'immobile prima dei 10-15 anni in cui prevedo di occuparlo?
    Mi risulta che non sia possibile fare contratti dui affitto di durata maggiore di 4+4 anni. E' possibile almeno accordarsi su un rimborso parziale delle spese da me sostenute nel caso che il proprietario dovesse liberare l'appartamento alle scadenze previste? E' possibile fare un accordo vincolante per il proprietario (che è una brava persona, ma non si sa mai). Che tipo di contratto dovrebbe essere? Un contratto del genere potrebbe essere considerato non valido in futuro?
    Grazie in anticipo per l'aiuto.
     
  2. jerrySM

    jerrySM Membro Attivo

    Altro Professionista
    Il 4 + 4 indica la durata MINIMA sotto la quale per legge non è possibile scendere. Nulla vieta di fare contratti di durata superiore ai 4.
    Da tenere presente che se si superano i 9 anni si entra nei casi eccedente l'ordinaria amministrazione, così come previsto dal Art 1572 del codice civile.
    Essendo un contratto "libero" potete inserire le clausole che volete, sempre nel rispetto di quanto previsto dagli articoli di legge o del codice civile.
     
  3. =Michele=

    =Michele= Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Grazie per la risposta.
    Stipulare un contratto piu lungo mi sembra la soluzione migliore per tutelarmi da sfratti o aumenti diaffitto.
    Ma i 9 anni si riferiscono alla prima scadenza o alla durata complessiva? Cioè posso fare un 9+9 e rimanere nella normale amministrazione?
    Cosa comporta in pratica un contratto "eccedente l'ordinaria amministrazione"?
    Va registrato dal notaio? Quali spese comporta?
    Il proprietario può scegliere come tassazione la cedolare secca al 20%?
    Che altre differenze ci sono con un normale 4+4?
    Grazie.
     
  4. jerrySM

    jerrySM Membro Attivo

    Altro Professionista
    La durata si riferisce al singolo periodo. Potete quindi fare 9+4.
    Eccedente l'ordinaria amministrazione significa che, ad esempio, per poter essere opposto a terzi (es. in caso di vendita dell'appartamento) deve essere trascritto presso la conservatoria.
    L'adesione alla cedolare secca può essere fatta indipendentemente dalla durata del contratto.
     

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