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  1. Emiliano74

    Emiliano74 Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    Buongiorno, devo vendere casa e mi è stata proposta la soluzione in oggetto, ossia io riceverei il giorno del rogito solo un mandato irrevocabile della banca ad effettuare il bonifico una volta consolidata l'ipoteca trasferendo pero sin dal giorno del rogito la proprietà al potenziale acquirente. Vi domando: ma io come venditore che rischio incorro sottoscrivendo un rogito di questo tipo? Il funzionario di banca da me interpellato ha detto che ormai i mutui si fanno tutti cosi e non più con gli assegni circolari consegnati al venditore contestualmente al rogito a voi risulta?
     
  2. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Questa procedura, fino a una ventina di anni fa, era l'unico modo in cui si erogavano i mutui, poi si è diffusa l'erogazione contestuale alla quale siamo ormai abituati.

    Come venditore non incorri in nessun rischio.
     
  3. Emiliano74

    Emiliano74 Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    che non corro rischi è da dimostrare, se per motivi a me sconosciuti il mutuo non viene erogato, oppure il soldi che transitano nel c/c dell'acquirente vengono da esso anche parzialmente trattenuti che si fa? Non capisco perché dovrei trasferire la piena proprietà di una casa senza ricevere niente in cambio ma stiamo scherzando? E pensare che questo è il modus operandi della più grande banca italiana, poi ci lamentiamo se la crisi non ha fine.....alla fine della fiera l'operazione non si farà e ci rimetteranno il compratore, il venditore, la banca e il notaio, tutta la filiera, complimenti al genio che ha inventato sta procedura.
     
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  4. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    No Silvana hai mal interpretato
    ventanni fà esisteva (in realtà anche oggi esiste) la figura del terzo datore d'ipoteca
    ovvero le parti si incontravano 15/20 giorni prima con il notaio dove il venditore acconsentiva di iscrivere ipoteca per garanzia del mutuo richiesto dall'acquirente e solo dopo il consolidameto dell'ipoteca si effettuava il rogito

    ora con l'atto di mutuo contestuale alla compravendita il datore d'ipoteca è l'acquirente ..... se è pur vero che è una prassi usuale anche se la maggior parte degli istituti almeno qui da noi non adottano quasi più se il venditore è un soggetto non fallibile, alquanto antipatica e che crea una miriade di problematiche
     
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  5. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Appena il notaio comunica la trascrizione dell'atto l'acquirente che ha già firmato l'ordine irrevocabile di bonifico che é nelle mani della banca viene eseguito. Non ci sono quei rischi. Il rischio che non vuole invece correre la banca é che dall'atto alla trascrizione tu possa agire.
     
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  6. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    no Rosa non è esattamente così
    l'atto lo puoi trascrivere anche il giorno stesso il problema è riferito all'efficacia della garanzia ipotecaria "consolidamento d'ipoteca" ipoteca che và trascritta e resa pubblica e dopo l'undicesimo giorno dalla sua publicazione senza che ci siano state opposizioni diventa efficace.

    La banca vuole essere certa che l'atto di vendita in caso di fallimento del venditore non possa essere impugnato da terzi e quindi veder venir meno la garanzia...
     
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  7. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Se lo trascrivono il giorno stesso ma dimmi quando avviene lo stesso giorno. Ed una delle preoccupazioni della banca é anche quella.
     
  8. Emiliano74

    Emiliano74 Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    comunque sulla bozza di rogito è scritto che: il saldo (oltre il 90% del totale) verrà corrisposto con il ricavato di un mutuo stipulato in data odierna non appena verificatesi le condizioni di erogabilità della somma ed entro e non oltre i 30 gg da oggi con bonifico o assegno circolare. La parte venditrice nell'accettare le suddette modalità di pagamento rinuncia all'ipoteca legale. Cosi evitiamo di capirci male
     
  9. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Si ma non è quella la motivazione primaria ..
    Se fosse quella non si farebbe nessuna erogazione contestuale se non dopo la trascrizione.
     
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  10. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Vero massimo volevo solo dare la motivazione più semplice all'utente e non entrare nei dettaglli che meritano più spiegazione e sai con la tastiera del cellulare ....
     
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  11. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Ma noi ti abbiamo capito benissimo ed io personalmente condivido le tue perplessità ...
    la rinuncia all'ipoteca legale è d'obbligo altrimenti il conservatore di fronte ad un saldo prezzo non ancora avvenuto è tenuto ad iscrivere ipoteca, cioè l’iscrizione d’ufficio di una garanzia reale collegata esclusivamente al residuo prezzo che l’acquirente deve ancora pagare è ovvio che tale rinuncia esonerando il conservatore da responsabilità deve essere espressa.

    Il problema di fondo è questa manovra coatta a mò di ricatto che le banche adottano
    c'è da dire che è una prassi usuale e comunque il venditore esce con un titolo esecutivo "ordine irrevocabile di bonifico a suo favore"

    ma comunque nasconde sempre dei rischi in minima percentuale


    Rosa hai dato comunque una risposta in parte giusta
    anch'io sto cercando di sforzarmi di dare una spiegazione ;)
     
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  12. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Egregiamente ingelman egregiamente.
    Ricatto ... Già.
     
  13. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Il consiglio che mi sento di darti è cercare di imporre alla parte acquirente di far predisporre già in fase di istruttoria il mutuo con erogazione contestuale, molte banche provano a pilotare l'operazione affinche il netto ricavo del mutuo sia reso disponibile al consolidamento d'ipoteca ma a fronte di pressioni molto spesso cambiano rotta
    L'importante è che le parti non siano soggetti fallibili altrimenti ti puoi fare pure in quattro ma non ne cavi nulla se non rinunciare.

    Ma oggi rinunciare ad una vendita non è proprio cosa consigliabile quindi se proprio trovi davanti un muro accertati che anche il mutuatario (il tuo acquirente per capirci) non sia un soggetto fallibile (imprenditore o commerciante in genere sempre per intenderci) paradossalmente il conto dove transitano i soldi che dovrebbero essere bonificati è intestato a lui mutuatario .. se fosse lui a fallire e magari vedersi bloccare i conti ci sarebbe da ridere, si fà per dire.

    Se non sussistono questi rischi procedi pure dovrai solo attendere ma vedrai che i soldi ti verranno accreditati ...

    Sempre che non fallisca la Banca :^^:
     
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  14. smoker

    smoker Membro Senior

    Privato Cittadino
    Sul contratto preliminare cosa avete pattuito riguardo al pagamento?

    Smoker
     
  15. Ponz

    Ponz Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Io ne ho fatte diverse di operazioni di acquisti a stralcio, con ipoteche e anche con pignoramenti. Sono operazioni che vanno fatte a modo, nei pignoramenti poi il legale che se ne occupa (come consiglio geometra di parte in caso di acquisto normale, il legale di parte acquirente è un must nel caso) è bene che conosca cancelleria e giudici e la cosa difficile è coordinare le esigenze di tutti (creditori, venditori/debitori, acquirenti), sia nei tempi che nei modi.... non per questo sono da evitare... diciamo che vanno fatte quando la contropartita... vale la candela.
     
    Ultima modifica: 30 Luglio 2014
  16. miciogatto

    miciogatto Membro Supporter

    Privato Cittadino
    @Ponz dici cose giuste sul post sbagliato!
    :risata:
     
    A ingelman, ludovica83, Rosa1968 e 1 altro utente piace questo messaggio.
  17. Ponz

    Ponz Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Di solito mi capita il contrario! :D
     
    A eldic, Bagudi, CheCasa! e ad altre 2 persone piace questo elemento.
  18. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
  19. CheCasa!

    CheCasa! Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Anche le banche che erogano "contestualmente" spesso lo fanno mediante un prefinanziamento e richiedono al cliente, per quei circa 15 giorni di attesa, un interesse maggiorato, quando poi non sia prevista una vera e propria commissione per l'erogazione contestuale.
    Come hanno già scritto, esercitando la dovuta pressione, alcuni istituti di credito sono disponibili a fare marcia indietro, anche in presenza di venditori teoricamente fallibili, concedendo l'erogazione contestuale. Questo, naturlamente, non è possibile con ogni banca.
    Normalmente, quando l'erogazione non è contestuale, il giorno del rogito la banca fa sottoscrivere all'acquirente e consegna al venditore un ordine irrevocabile di bonifico. Con questo documento l'acquirente non può disporre delle somme ricevute ad erogazione del finanziamento che vengono immediatamente bonificate al venditore.
    Il notaio suole indicare una clausola "salvo buon fine del pagamento" ed in alcuni casi il venditore stabilisce, come ulteriore tutela, di rimandare la consegna dell'immobile al momento in cui avvenga effettivamente l'accredito dell'importo mutuato.
    Ci sono poi degli enti che erogano il finanziamento non appena il notaio comunica l'avvenuta trascrizione dell'atto (e qundi nel giro di un paio di giorni).
    Prendendo le opportune cautele, come dice Ingelman, non vale la pena mandare a monte una vendita, soprattutto se l'offerta ricevuta ti soddisfa, in queste circostanze.
     
    A dormiente e ingelman piace questo messaggio.
  20. eldic

    eldic Membro Senior

    Privato Cittadino
    di solito fine anni 90, inizio anni 2000 l'erogazione differita si faceva nel caso in cui il venditore fosse un soggetto fallibile (la banca aspettava che si consolidasse l'ipoteca per evitare che qualcuno acquisisse prelazione sul bene dato in garanzia.

    tuttavia, visto che qui mi sembra che tratti di compravendita tra privati, mi sfugge il motivo.
     

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