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  1. stell4

    stell4 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Ciao a tutti, vi scrivo perchè io e il mio ragazzo avremmo bisogno di un consiglio. Visto che non vogliamo fare un preliminare (motivi un pò lunghi che non sto qui a spiegare), ci hanno proposto la soluzione in oggetto. Premetto che noi abbiamo la possibilità tra una ventina di giorni di pagare tutto l'immobile ma che il venditore può lasciare casa solo tra tre mesi. Quindi ci hanno proposto di pagare al venditore una parte dell'immobile e nel rogito riportare che dobbiamo al venditore X che saranno consegnati in data Y solo dopo la consegna delle chiavi e la verifica che l'immobile è vuoto. Il problema sorge perchè il venditore vuole una 'sicurezza' su questo secondo pagamento, per tanto suggeriva di inserire un assegno postdatato in una busta da lasciare al notaio e far scrivere nell'atto che tale busta verrà consegnata solo dopo le condizioni di cui sopra. Ho parlato con due notai, uno lo farebbe l'altro no. Mi aiutate a fare chiarezza? Potrebbe esserci qualche cosa che non va per il verso giusto? C'è qualcosa di poco legale? Volevamo evitare l'ipoteca visto che i costi accessori dobbiamo pagarli noi. Grazie
     
  2. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Trovo assurda un'operazione del genere.

    Avete pensato al caso in cui il venditore non lasciasse l'immobile ? Non succederà, ma che senso ha ?
     
    A enrikon e PROGETTO_CASA piace questo messaggio.
  3. stell4

    stell4 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Buongiorno, anche io risposi in questo modo. Mi è stato detto sarebbe stata inclusa una penale per ogni giorno in più che resta in casa. Io non riesco a capire se c'è qualche fregatura o meno.[DOUBLEPOST=1398840538,1398840353][/DOUBLEPOST]Inoltre l'assegno in busta è un normale assegno, quindi noi continueremo ad avere sul conto la metà del prezzo dell'immobile fino a consegna chiavi.
     
  4. Wile

    Wile Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Sicuri-sicuri che un preliminare vi avrebbe dato cosi' tanti problemi in piu' del pasticcio che volete fare con un rogito senza liberazione dell'immobile e pagamento postumo senza garanzie?
    I preliminari servono guardacaso proprio per evitare cio'. Di dover pagare prima per qualcosa non ancora disponibile e per avere il saldo solo nel momento in cui si cede definitivamente l'immobile.
    Se il problema (che non stai qui a spiegare) sono i 250 euro della registrazione del compromesso mi sa che ci sono sotto altri problemi che non aspettano altro che di saltare fuori.
    L'assegno postdatato lo eviterei. E' contro la legge anche se lo trattiene un notaio. Tu potresti in qualsiasi momento ritirarlo o invocarne l'irregolarita'.
    Il tizio potrebbe rifiutarsi o rimandare l'uscita. Anche li' cosa fai? Invochi la forza pubblica? Al massimo non gli dai il saldo, ma oltre a quello?

    Pensateci bene, sono d'accordo che per 20 giorni non si fa un compromesso, si va direttamente al rogito. Ma con queste richieste o premesse proprio no, non e' possibile. Ho avuto la stessa situazione (disponibilita' immediata di pagare ma necessita' del proprietario di attendere) ed abbiamo fatto un bel compromesso. Spendendo quei pochi euro di tasse per la registrazione. Tutti tranquilli e sereni.
     
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  5. stell4

    stell4 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Diciamo che abbiamo paura che il compromesso (ovviamente depositato) non ci tuteli del tutto per questo volevamo acquisire la proprietà dell'immobile subito. Non è assolutamente una questione economica, siamo disposti a spendere di più e dormire sereni.
     
  6. Wile

    Wile Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Mi spiace, ma secondo me obiettivo non raggiunto.
    Un compromesso (non "depositato", ma "trascritto") ti tutela al massimo, se e' questa la preoccupazione. Costa un po' di piu' del registrato ma nessuno da quel momento puo' accampare diritti sull'immobile (ipoteche, pignoramenti). Ed e' l'unica possibilita' in caso di venditore fallibile (professionista, commerciante, titolare di attivita' privata soggetta a falimento)
    Nella vostra situazione avete un ormai estraneo in casa vostra, il cui unico stimolo ad uscire e' il saldo (spero piu' che congruo...). Voi date certezze sul pagamento, lui quali da' sull'abbandono della casa nelle condizioni che avete stabilito? Metti caso che (disgrazia) andasse a fuoco o (ancor piu' disgrazia) propagasse il danno ai vicini: chi paga?

    In tutta sincerita', dormirei piu' tranquillo con il saldo al momento della consegna delle chiavi: se qualcosa non e' come pattuito, lui si tiene la casa, io mi tengo i soldi e mi deve ridare indietro (doppia) caparra.

    Poi, se voi conoscete bene il tizio e vi fidate (cosa che lui non fa con voi, sottolineo, chiedendovi un postadatato a garanzia) avete tutto il diritto di andare avanti cosi'.
     
  7. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Salve premesso che sarebbe opportuno conoscere le motivazioni del perché tutta questa stranezza nell' operazione, credo non ci sia nessun problema ad effettuare una proposta di acquisto con versamento di una caparra e rogito alla liberazione dell'immobile. Non vedo i motivi del perché non si possa fare, a meno che non ci siano motivazioni occulte e/o occultate dal venditore, il quale richiede una garanzia di pagamento dell'immobile che libererà... Io consiglio di evitare tutte queste involuzioni empiriche ( penali o altro per il ritardato pagamento o consegna dell'immobile ) che nel pratico lasciano il tempo che trovano... Poni il caso che il venditore il giorno del rogito non si presenti o che non liberi l'immobile... cosa fai? Cosa potrai fare ? Certo potrai metterlo in mora, addebitargli i giorni di penale ma... Se non avrà i soldi e/o la volontà di andarsene ... gli farai totto' sul sederino. Fai un compromesso con versamento di una caparra ( minima ) specifica tutta la situazione, controlla la regolarità di tutto e dei pagamenti e quando libererà l' immobile farete il rogito... La gatta per andare di fretta fece i figli ciechi... E vedere soldi vedere cammello. Fabrizio
     
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  8. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    avete pensato di fare un atto con riserva di proprietà? Voi sareste tutelati e anche il venditore, in quanto il trasferimento della proprietà è subordinato al saldo del prezzo e alla condizione della consegna delle chiavi. Ma consultate il notaio per il costo di questo atto.
    Mi piacerebbe però sapere perché non seguire l'iter del preliminare e del rogito.
     
    A sarda81 piace questo elemento.
  9. stell4

    stell4 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Ringrazio tutti.
    Il marito della persona che vende è in fallimento. Quest'immobile è intestato alla moglie che sembra non avere, ad oggi, alcun problema. L'immobile è di proprietà esclusiva della moglie.
    Ho appena parlato con l'agente immobiliare che continua a sostenere che il compromesso depositato (il venditore vuole il 20% e non 5000E/10000E) potrebbe non tutelarci da eventuali:
    -pignoramenti o sequestri e
    -qualora il venditore non lasci l'immobile noi potremmo non vedere più la caparra.
     
  10. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    parla di un preliminare registrato o trascritto?
     
  11. stell4

    stell4 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    trascritto
     
  12. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Credo che sia opportuno chiarire alcuni aspetti della faccenda, perché molti credono che trascrivere un preliminare ponga al riparo da ogni ed eventuale problema futuro... La trascrizione del preliminare di vendita di fatto rende pubblica la promessa di vendita ed è opponibile verso eventuali creditori, badate bene che però questo non significa che se trascrivi un preliminare di vendita e successivamente interviene un decreto di pignoramento o altro questo non possa essere fatto e/o eseguito, significa semplicemente che il creditore che sta procedendo sa che c'è una persona che sta acquistando l'immobile ed ha un diritto su di esso... Teniamo presente che per esempio lo Stato è sempre e comunque creditore privilegiato.
    Nel caso in questione il fatto che l' immobile sia di esclusiva proprietà della moglie non pone nessuna garanzia, l'immobile potrebbe essere di proprietà ma la moglie avere quote e/o partecipazioni nelle attività del marito. Io consiglierei di farsi seguire da un buon notaio, controllare bene le cose e meglio ancora ... Cambiare strada.Fabrizio
    P.S. Di norma gli immobili anche con problemi sono tutti vendibili è importante però che il venditore presenti la situazione chiaramente con tutte le carte, che ci sia un buon Notaio che legga le stesse ( per es. il Notaio che accetta l'assegno post-datato è molto approssimativo ) ed il tempo necessario per trovare la soluzione giusta al problema. Questa fretta che avete, il venditore nel chiudere ed intascare e la vostra nel comprare, mi induce di pensare che il prezzo sia favorevole... Niente di più ingannevole in una situazione del genere.... La vendita ad un prezzo fuori mercato ti crea almeno due problemi, il primo un accertamento dal' A.d.E. Ed il secondo in ordine alla inopponibilità in caso di sottrazione del bene al pignoramento.
     
    Ultima modifica: 30 Aprile 2014
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  13. smoker

    smoker Membro Senior

    Privato Cittadino
    La sicurezza per il venditore è automatica.........verrà iscritta ipoteca legale ..........

    Smoker
     
  14. Avv Luigi Polidoro

    Avv Luigi Polidoro Membro dello Staff Membro dello Staff

    Altro Professionista
    Io suggerirei la stipula di un contratto preliminare, da trascrivere in conservatoria naturalmente.
    Pur comportando un indubbio aggravio di spese, fornisce la massima tutela ai futuri acquirenti: tutte le iscrizioni e le trascrizioni effettuate dopo la trascrizione del contratto preliminare, infatti, saranno inefficaci se, nel termine di un anno, sarà stato trascritto il rogito oppure la domanda giudiziale con la quale si chiede l'esecuzione del contratto preliminare (art. 2645 bis commi 1 e 2 c.c.).
    In parole povere, se successivamente alla trascrizione del contratto preliminare l'appartamento posto in vendita fosse pignorato, tale pignoramento non potrà procedere perché prevarrà il diritto degli acquirenti.
    Naturalmente si tratta di una vicenda estremamente delicata che suggerisco di affrontare per mezzo di un valido notaio (che effettui tutti i controlli necessari) e di un valido avvocato (che vi indichi la soluzione più opportuna).
    Avete fatto le visure dell'immobile? siete sicuri che l'immobile sia di proprietà esclusiva della moglie (il che presuppone aver accertato che i coniugi siano in regime di separazione dei beni)? vi siete fatti fornire i dati del fallimento, sì da appurare eventuali partecipazioni della moglie (come correttamente suggerito da studiopci)?
    Un'ultima domanda: siete certi che non vi siano altri immobili appetibili sul mercato? Pur in presenza di tali problematiche si può stipulare, ma il costo delle cautele necessarie (redazione di preliminare, trascrizione, eventuali consulenze di avvocati) può diminuire il margine di convenienza a fronte di non pochi pensieri...
     
    A sarda81, Bagudi e Irene1 piace questo elemento.
  15. stell4

    stell4 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino


    Grazie per la risposta
    [DOUBLEPOST=1398859928,1398859857][/DOUBLEPOST]Sono dal cel e ho sbagliato a citare. Spero si capisca che la risp è nella citazione.
     
  16. Wile

    Wile Membro Attivo

    Privato Cittadino
    come volevasi dimostrare...
    Seguite i consigli di Avv. Polidoro (e in parte anche miei) di ricorrere ad un preliminare trascritto. E di andare da un avvocato (magari dello stesso studio del notaio che vi tutela (o che dovrebbe tutelarvi), ASSOLUTAMENTE non della parte venditrice) che faccia tutte le visure in conservatoria e presso il curatore fallimentare per verificare lo stato patrimoniale dei coniugi, perche' quando ci sono dei fallimenti i giro ci sono dei grossi problemi in cui rischiate di incappare... chi e' in fallimento non ha certo paura di intascare e sbattersene di eventuali decreti ingiuntivi successivi (tipo voi pagate e lui non se ne va...servirano anni tra denunce tribunali e decreti ingiuntivi per liberare la casa). Tra l'altro se effettuate un rogito e non pagate il giusto prezzo (come fate a dimostrarlo con un versamento successivo che non avete ancora effettuato quanto gia' avete compiuto l'atto?) c'e' il rischio di revocatoria fallimentare, anche se e' o sembra della moglie.
    Vi siete imbarcati in una trattativa non semplice. Con dei fallimenti in giro non lo e' mai. Chi ve la fa semplice o e' in malafede o semplicemente non ci perde nulla... la sua parcella ce l'avra' comunque.
     
  17. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    :ok:
     
  18. stell4

    stell4 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Ok ragazzi, ringrazio tutti per i consigli. Oggi parlerò con un altro notaio che a meno che non mi metta tranquilla proponendomi un preliminare sicuro al 100% o altro credo che comunicheremo la nostra (spero anche del mio partner quando leggerà gli sviluppi) decisione: ovvero aspettare che lasci l'appartamento e rogitare. A detta del venditore (quando ha parlato con noi) era disposto ad una stretta di mano oggi e rogitare quando va via.
    E' l'ai che 'preme', ma questa soluzione ci fa dormire più sereni.
     
  19. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    quella stessa stretta di mano quando ti dirà non voglio vendere a te. L'agente immobiliare altro non vuole fare che mettervi nelle condizioni di comprare realmente non certo lasciandovi in balia dei chiari di luna, fare un progetto di vita, che è l'acquisto della casa, certo, e sono d'accordo con te DEVE ESSERE SICURO.
     
  20. stell4

    stell4 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Certo, lui è tra l'altro un amico non un semplice ai. Solo che proprio lui mi consiglia di evitare il compromesso trascritto visto che la situazione è già complessa e ad oggi tutti i notai da cui sono stata erano concordi su una cosa: o 5mila euro per bloccare senza neanche trascrivere (se li perdi li perdi e buonanotte) oppure rogito direttamente. Se lui fosse fuori da casa non ci sarebbero problemi ma visto che così non è stanno cercando una soluzione che possa metterci tranquilli.
     

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