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  1. pier1971

    pier1971 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    salve a tutti
    ho fatto una proposta di acquisto per una casa, accettata, compromesso entro fine settembre e rogito entro 31 novembre, data in cui dovrei anche lasciare libero l'appartamento in affitto.
    mi hanno confermato la richiesta del mutuo e dovremmo stipulare il rogito per fine ottobre, però la proprietà che vende non potrà liberare l'appartamento prima di fine dicembre.
    come posso tutelarmi? posticipare il rogito non posso perchè altrimenti anche la proprietà non potrà fare compromesso per la loro nuova casa.
    chi può aiutarmi?

    ps- all'inizio nella proposta il rogito era a novembre, però poi la proprietà per poter acquistare ha bisogno dei soldi dalla vendita, per cui l'agenzia chiede di andare a rogito a ottobre per dare tempo alla venditrice di trovare casa in due mesi.
     
  2. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    L'unico sistema è quello di lasciare in deposito dal notaio una somma molto significativa che possa tutelarvi...

    Due mesi sono un pò tanti... ma i venditori l'hanno già trovata la casa da acquistare, oppure no ?
     
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  3. pier1971

    pier1971 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    potrei anche far mettere nell'atto di compravendita una eventuale penale? tipo 50euro al giorno dalla data di consegna?

    l'avevano trovata ma poi è saltato il tutto per mancanza caparra
     
  4. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    50 euro sono pochi, almeno 200 ... e almeno il 70/80% lasciato dal notaio...
     
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  5. pier1971

    pier1971 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    ok, come cifra infatti sarebbe meglio 200 al giorno di penale.
    ma se nella proposta che avevamo fatto c'era scritto consegna immobile al rogito, adesso possono cambiare la data di consegna? oppure possiamo chiedere nel caso l'annullamento della proposta? con quali conseguenze?
    grazie
     
  6. ccc1956

    ccc1956 Membro Senior

    Altro Professionista
    :p e se dopo due mesi non hanno ancora trovato casa???
    per i venditori andare in affitto e non rompere le ballon agli acquirenti che hanno pagato la casa ?? Troppo difficile???
    ma che sta succedendo?? E' diventata una moda rimanere in casa anche dopo il rogito??
    posso capire se presentano copia del preliminare di acquisto al momento di chiedere di rimanere dentro casa ma cosi' e' pazzesco.
    metti casa che quelli da cui comprano se ne vanno da casa dopo 6 mesi dal preliminare?? :rabbia:
    attenzione.
     
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  7. proge2001

    proge2001 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Mi sembra una vendita un pò avventata. Due mesi per comprare casa sono pochi ed io non mi sentirei sicuro al tuo posto.
     
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  8. pier1971

    pier1971 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    è quello che ho paura anche io....ma dite che posso minacciare di sciogliere la proposta adesso?
     
  9. ccc1956

    ccc1956 Membro Senior

    Altro Professionista
    se tu hai scritto sulla proposta libero al rogito ed i venditori non escono il giorno del rogito sarebbero inandempienti.
    qui si aprono diverse soluzioni.
    o li dichiari inadempienti e ti fai restituire la caparra al doppio con l'aiuto di un avvocato.......in modo che si prendano un bello spavento :rabbia: e se hanno consumato la tua caparra gli fai fare un bel decreto ingiuntivo sulla casa da non farli vivere piu' ...........o accetti ed incroci le dita ed incominci ad aspettare ma e' troppo incognita la cosa.............non sanno nemmeno dove e cosa comprare.
    no, io non accetterei mai.

    poi non ho capito......quando tu dai una caparra, i tuoi venditori usano quella stessa caparra per fermare una casa per loro.
    quindi il loro preliminare andava fatto nei tempi che intercorrevano tra il vostro preliminare ed il vostro rogito.
    una volta fatto questo tu pagavi il tuo rogito e loro dovevano avere l'accortezza di pagare il loro rogito di acquisto a breve e magari chiederti due settimane di tempo ancora ma presentandoti la copia del loro preliminare..........
    ma avrebbrero gia' dovuto attivarsi da subito.
    altrimenti dopo il vostro preliminare e 15 gg prima del vostro rogito, per correttezza, dovrebbero andare in affitto, in pensione, in residence e lasciarvi casa libera in tempo per il vostro rogito.
    ma la correttezza non e' di questo mondo.
     
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  10. ccc1956

    ccc1956 Membro Senior

    Altro Professionista
    ti do' una dritta.............tu scrivi:
    salve a tutti
    ho fatto una proposta di acquisto per una casa, accettata, compromesso entro fine settembre e rogito entro 31 novembre, data in cui dovrei anche lasciare libero l'appartamento in affitto.

    potrebbe essere un preliminare del preliminare.............NULLO, NULLO.
    Fai una cosa.........va a vedere sulla tua proposta cosa c'e' scritto.
    se c'e' scritto che dovrete rivedervi per fare un compromesso o preliminare entro fine settembre quel contratto e' annullabile in giudizio, non vale niente secondo una recente sentenza di Cassazione del 2009.
    Non dovresti nemmeno pagare la provvigione.
    se invece c'e' scritto che dovrete rivedervi per fare una scrittura integrativa e poi il rogito...........allora e' un contratto valido.
    mi e' venuto un dubbio per quello che hai scritto ....................
    ciao
     
  11. pier1971

    pier1971 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    al compromesso non siamo ancora arrivati perchè la banca non ha dato risposta sul mutuo entro fine settembre.
    al 4 di ottobre ci chiamano in agenzia dicendo che il mutuo è deliberato e entro ottobre occorre fare rogito, ma lasciando più tempo ai proprietari per cercarsi casa nuova.
    in poche parole:

    Proposta acquisto fatta il 30 luglio
    accettata il 31 luglio
    nela proposta:
    compromesso da fare entro 30 settembre salvo approvazione mutuo
    rogito entro 31 ottobre

    ora al 6 di ottobre ci chiedono più tempo per liberare casa :triste:
     
  12. ccc1956

    ccc1956 Membro Senior

    Altro Professionista
    vediamo di capirci bene.
    se nella tua proposta c'e' scritto che vi date appuntamento per stipulare il compromesso entro la fine di settembre.............quella proposta e' NULLA.
    E' tipicamente un preliminare del preliminare.
    La Cassazione. in una recentissima sentenza, Sentenza n. 8038 del 2 aprile 2009 ha dichiarato nullo per difetto di causa il contratto che obbliga i due contraenti a stipulare un successivo contratto, cioe' che rimanda ad un altro preliminare poiché l'interesse giuridico sotteso di obbligarsi …ad obbligarsi, non ha alcun utile risvolto pratico, ma al contrario è fonte solo di inutili complicazioni.
    che significa in parole semplici??
    Che una proposta che rimanda alla stipula di un compromesso e' NULLA perche' una proposta d'incarico quando viene firmata dal venditore per accettazione si trasforma in preliminare per cui e' inutile e pure dannoso rimandare ad un altro preliminare.
    in questo caso. se davvero fosse cosi' e tu vuoi rinunciare a continuare nel contratto devi rivolgerti ad un avvocato che portera' il problema in causa ed un giudice decidera'.
    e cmq una sentenza di Cassazione fa legge, diciamo che i giudici seguono quella sentenza che oramai e' diventata famosissima.
    anche qui sul forum..........vai nella sezione .........."cerca" e digita preliminare del preliminare e vedrai che gli agenti immobiliari ti diranno la stessa cosa, oramai.
    se invece vuoi continuare nel contratto.................auguri.
    certamente se loro non ti lasciano la casa al rogito e tu l'hai messo come clausola nella proposta/PRELIMINARE sono anche inadempienti.
    hai ben due motivi per far saltare il contratto avendo anche ragione.
    ciao.
     
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  13. baio

    baio Nuovo Iscritto

    Amministratore di Condominio
    Ciao, vado leggermente off topic mi sai dire per favore quindi se questa proposta è interpretabile quindi come nulla?

    titolo: proposta di acquisto immobiliare;

    segue: io sottoscritto etc. (miei dati nascita, residenza);

    segue: tramite l'agenzia etc.

    segue: mi impegno ad acquistare (descrizione immobile anche con individuazione catastale + che l'immobile dovrà essere in regola etc di piena disponibilità della venditrice, garanzie etc. intestato al proprietario dati del proprietario etc.

    segue: il prezzo offerto è 100

    segue: quanto a 10 vengono versate a titolo di deposito cauzionale alla sottoscrizione della presente proposta etc. somma da far valere come caparra cofirmataria alla firma contestuale del preliminare da stipularsi entro xx/xx/xx
    detta somma verrà consegnata dall'agenzia al venditore solo alla firma contestuale del preliminare.

    segue: quanto a 30 saranno versate a titolo di caparra cofirmataria alla firma del contratto preliminare di vendita entro il xx/xx/xx (la stessa data di prima)

    segue: quanto a 60 a saldo al rogito entro il xx/xx/xx

    segue: le spese notarili e le imposte saranno a carico della parte acquirente

    segue: riconosco la mediazione all'agenzia etc.

    fine
     
  14. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    CCC1956, la fai un pò troppo semplice, a parer mio.

    Pier971 ha già avuto la delibera del mutuo che, come sappiamo, è diventato un'araba fenice e mi sembra che lui sia ancora interessato alla casa, quindi suggerirgli di annullare tutto mi sembra un pò avventato.

    Le strade sono due:
    o al preliminare ti impunti sulla data del rogito e loro se ne vanno in affitto e cercano con calma;

    o concedi una dilazione, ma con le clausole che dicevamo prima, cioè penale per ogni giorno di ritardo e la maggior parte della somma in deposito dal notaio.
     
  15. ccc1956

    ccc1956 Membro Senior

    Altro Professionista
    sei sicura che gli interessi ancora la casa???:confuso:
    sapra' lui cosa fare.............secondo me e' anche giusto dirgli che forse la proposta e' un preliminare del preliminare se i venditori fanno gli ottusi.
    ...........poi fara' quello che gli sembrera' piu' giusto.
     
  16. ccc1956

    ccc1956 Membro Senior

    Altro Professionista

    preliminare del preliminare. Rischioso. tre volte lo hanno scritto ........TRE, non bastava 1 volta, hanno dovuto esagerare.
    ma gli agenti immobiliari quando impareranno??
    SANTO CIELO.:occhi_al_cielo:

    per essere corretta una proposta deve rimandare solo alla data del rogito.
    perche' quando il venditore la firma si trasforma in preliminare e quindi e' inutile farne un altro.
    l'unica cosa che ancora si puo' scrivere e' quando le parti si danno un appuntamento per una scrittura integrativa................che e' un preliminare nascosto ma su questa dicitura la Cassazione ancora non si e' espressa e tutti fanno cosi.
    non ci deve essere scritta la parola preliminare.
    sono stati versati fiumi di inchiostro su questa Sentenza.
    Posso capire che in cliente non lo sappia ma mi sconcerta vedere ancora proposte compilate in modo rischioso per entrambe le parti.:pollice_verso:
    agente immobiiare BOCCIATO.
     
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  17. H&F

    H&F Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Giusto. Una bella somma abbondante in mano al notaio. Altrimenti non si vede nessuna penale. Anzi anche qualche rata condominiale insoluta. Perchè ci sono anche quelle.

    Anche un bel pò di caparre confirmatorie. Se nasce qualche problema nell'esecusione, gli avvocati non saprebbero neancche quale è il vero preliminare e quale la caparra confirmatoria.
     
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  18. ccc1956

    ccc1956 Membro Senior

    Altro Professionista
    non avete letto che il venditore ha bisogno del saldo per comprare casa sua??
    Se deve lasciare il 70-80% dal notaio non accettera' mai.
     
  19. ccc1956

    ccc1956 Membro Senior

    Altro Professionista
    bhe' un'integrazione della caparra la capisco. di solito il deposito cauzionale, quello che diventera' caparra confirmatoria all'accettazione del venditore e' una somma abbastanza bassa. proprio per fermare la casa.
    ci si da' appuntamento sulla proposta ad una data per una scrittura integrativa e li' si chiede il versamento della caparra confirmatoria ad integrazione magari fino al 20% del valore della casa. o anche di piu'.........
    il disastro e' proprio che quella proposta rimanda alla data del preliminare da effettuarsi in data xxxxxx
    NULLO secondo la sentenza di Cassazione, questo e' il problema.
    metti caso che le parti lo sappiano di questa sentenza...............vanno al prelimimnare e firmano tutti d'accordo ed allora quel contratto e' validissimo.
    ma se succede un inconveniente........... un non mettersi d'accordo su qualcosa,
    la parte che non vuole firmare porta la proposta dal suo avvocato e inizia una causa per preliminare del preliminare.
    oggi come oggi.................quel contratto verrebbe annullato dal giudice.
    e la provvigione restituita.
    proprio un bell'affare..........:shock:
     
  20. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare

    Forse. Non abbiamo notizia di casi similari.
     

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