1. immobilio.it è l'unico forum italiano interamente dedicato agli Agenti, alle Agenzie Immobiliari e ai Professionisti del mondo Casa.
    Su immobilio.it puoi approfondire le nuove leggi, leggere recensioni e consigli, scoprire nuovi strumenti, modulistica e servizi per il settore immobiliare e confrontarti con migliaia di Agenti Immobiliari e Professionisti del settore.

    Registrarsi è gratis ed elimina la pubblicità

  1. Alez77

    Alez77 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Buongiorno,
    nel 2003 abbiamo acquistato una villetta facente parte di un condominio orrizzontale.
    La villetta si sviluppa su tre piani.
    Al piano terra abbiamo apportato delle modifiche interne eliminando dei muti non portanti e alzandone altri.
    Queste modifiche hanno interessato anche il garage.
    Essendo doppio in lunghezza abbiamo alzato un muro per ricavare una nuova stanza.
    Queste modifiche possono essere sanate?
    C'è una misura minima che deve avere il garage?
    Penso che dovrò far rifare le piante al catasto dal un tecnico, quanto potrebbe essere la spesa?
    Grazie mille a chi vorrà aiutarmi.
    Alessandra
     
  2. carbisig

    carbisig Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Va chiarito se il garage è un box accatastato come C/6 oppure è un locale al piano terra, che viene utilizzato per mettere la macchina, ma che rientra nell'accatastamento del villino, come accessorio indiretto al servizio dei vani principali.
    Nel secondo caso rientra nei lavori interni che hai fatto, che possiamo identificare come “manutenzione straordinaria che non riguarda parti strutturali e non implica incremento parametri urbanistici (Volume e superficie utile)”. (Adesso basta la comunicazione preventiva – edilizia libera)
    Queste modifiche di solito sono sanabili con DIA, ma va verificato in comune, e poi successivo accatastamento.
    La spesa di accatastamento è impossibile darla dal forum non conoscendo nei dettagli la questione, diciamo che potrebbe essere da 500 euro in su.

    Se invece il garage è un box accatastato come C/6 la cosa è più complicata perché c'è diminuzione di superficie utile e accatastabile (la consistenza) nel garage e aumento di superficie utile nel villino.
    Non siamo più nella Manutenzione straordinaria che non riguarda parti strutturali, ma nella Ristrutturazione art.10, c.1 lett. c) del DPR 380/01, con modifiche del volume e delle superfici.
    Penso che possa essere sanato ma ovviamente va sempre verificato in comune.
    L'accatastamento consiste in due pratiche diverse: del villino e del garage, quindi spesa doppia.

    Per un box auto le misure interne minime sono di solito stabilite dai comuni, uno standard è 2,5 ml in larghezza e 5 ml in lunghezza, mentre in altezza sono obbligatori 2 ml minimi e derivano dal DM 1 febbraio 1986 - norme di sicurezza antincendi per autorimesse e simili.
     
  3. roberto.spalti

    roberto.spalti Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Dipende da cosa prevede il regolamento Edilizio del Comune e quindi rispondere tramite forum è praticamente imposssibile a meno che non ci sia un tecnico che opera in quel Comune.
     
  4. Alez77

    Alez77 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Grazie a entrambi per la risposta.
    Ho provato a leggere sul regolamento edilizio ma non sono riuscita a trovare nulla.
    Forse dovrei ciamare in comune per sapere le misure esatte.
    Il box è un C06 quindi la cosa si complica.
    Ma comunque fattibile giusto?
    Chiedevo i costi più o meno perchè un geopmetra del posto per rifare le piantine mi ha chiesto più di 5.000,00 e mi sembrava un pò eccessivo dato che solo il piano terra è diverso rispetto alle piante originali.
    Mi chiedevo questo: in giro si vedono un sacco di case che al posto del garage hanno fatto o il salotto o la cucina...sono tutte abusive???
     
  5. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare


    Si. Basta essere conspevole di esserlo.

    Silvana
     
  6. carbisig

    carbisig Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Per il solo accatastamento anche se le pratiche sono due la cifra mi pare un po' alta, ma dal forum, come dice bene roberto.spalti, è difficile fare dei confronti non avendo la documentazione in mano.
    Nel Docfa4 quando accatasti devi inserire la planimetria dell'intera abitazione quindi anche dei piani superiori. Di solito si cerca di ridurre al minimo le schede, ognuna costa 50 euro, nel tuo caso una o al massimo due per la villetta ed una per il garage. Poi bisogna vedere se ci sono delle verifiche sul posto e in comune e le uscite esterne costano. Forse nella cifra proposta il geometra avrà compreso anche le spese della sanatoria.


    A casa tua fai quello che vuoi, basta che non si sappia in giro.
     
  7. Alez77

    Alez77 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    O basta non avere dei vicini che ad ogni minimo movimento ti rompono le .....
    Pensa che i miei si sono lamentati perchè abbiamo messo delle griglie di legno per abbellire il porticato e adesso noi abbiamo bello e loro no...ti sembra normale???
     
  8. carbisig

    carbisig Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Come ti capisco.....ma alla fine fa prevalere un po' di buon senso: cerca di ammorbidire i rapporti ne guadagnerai in salute e “così no i te tendarà col sciopo” e “ricordate che un chio de macaco in scarsea el ghe vol sempre”.
     
  9. super simo 77

    super simo 77 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    io consiglierei di sanare, dipende da comune a comune, magari con una semplice D.I.A. (anche se andava fatta prima dei lavori), si riesce a registrare la variante. La D.I.A. di per sè costa relativamente poco (spese di bolli vari ecc. dovrebbero rimanere sotto dei 100 euro. Per i disegni invece è a discrezione del tecnico (geom. o arch.) se si tratta solo di spostamenti di muri ecc. bastano le tavole 'stato di fatto' 'stato di progetto' 'stato di confronto', più la relazione tecnica di fine lavori, io per la ristrutturazione di una porzione di cascina ho speso circa 1500 euro di disegni, non so ancora per la chiusura lavori (ancora in corso), spero di averti aiutato..

    ps, diversa faccenda per il cambio di destinazione, li le cose si complicano decisamente!;)
     
  10. Architetto

    Architetto Membro dello Staff

    Altro Professionista
    Innanzi tutto bisogna vedere che tipo di problematiche vanno sanate...
    il piano terreno, ovvero il piano dove si realizzano box o cantine non sono ad altezza regolamentare e pertanto inferiori a 2,70 m. (di solito < di m. 2,40); pertanto se le altezze sono minori di 270 cm. non puoi sanare nulla...poi c'è da tenere conto che in questi piani (il tuo box nel particolare) non è dotato di vespaio e le pareti (sempre che risultino a quota fuori terra) hanno una trasmittanza tale che non rientra nelle condizioni prevedibili di civile abitazione...ed allora oltre alla sanatoria, dovresti fare degli interventi per sistemare le condizioni, sempre che tu abbia l'altezza minima interna regolamentare e non si riconduca a piano seminterrato...


    Molto probabile, anzi quasi sicuramente SI, se sono senza i requisiti che ho appena citato...

    Non mi sembra una considerazione corretta...
    e poi non sarei così convinto di quello che dici...questo vale quando non violi nessuna legge o norma... gli abusi edilizi si fanno a porte chiuse (in casa), ma prima o poi saltano sempre fuori (vedi passaggi proprietà a titolo oneroso)...

    Anche in questo caso il porticato se è stato realizzato senza una richiesta autorizzativa comunale risulta un abuso edilizio...inoltre essendo un condominio orizzontale avreste dovuto avere l'autorizzazione dell'assemblea condominiale per variare l'aspetto esterno dello stabile...
     
  11. Alez77

    Alez77 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Ciao grazie della risposta.
    Per quanto riguarda le griglie non abbiamo fatto un porticato ma abbiamo solamente messo 3 griglie contro la siepe per avere un pò di privacy dato cheil ns vcino per poter vedere meglio dentro casa nostra ha pensato bene di tagliare talmente tanto che non era rimasta praticamente una foglia attaccata.
    Non cambia proprio l'estetica della casa invece di esserci sierpe c'è una griglia.
    Quando siamo venuti ad abitare qui nessuno ci ha dato nessun regolamento comdominiale e non esiste un amministratore...qui ogniuno fa quello che vuole ho visto cambiare cancelli e ringhiere delle case facendone di completamente diversi uno dall'altro senza che nessuno mi chiedesse nulla...quella si che cambia l'aspetto esterno della casa.
    Se nessuno mi ha dato un regolamento mi devo basare su quello generico?
    Ma quindi non dovremmo avere un amministratore (siamo 9 case)?
    Il piano terra è altro 2,10 c'è il box un bagno lavanderia già esistente, abbiamo fatto una stanza rimpicciolendo il garage e ci abbiamo messo degli armadi e dove prima c'era la stanza caldaia e la cantina abbiamo messo una cucina e un divano.
    Le camere sono disopra.
     
  12. carbisig

    carbisig Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Da quanto ho capito, il garage è al piano terra, entro la superficie coperta della villetta, come una parte dell'abitazione e quindi il pavimento dovrebbe avere le stesse caratteristiche della parte abitabile e la stessa altezza. La trasmittanza potrebbe non essere adeguata se il garage fosse esterno alla villetta, ma in questo caso le sue pareti o sono comunicanti con con i locali interni dell'abitazione o con i locali della villetta adiacente oppure una sua parete è di muro esterno della villetta, lo stesso del piano di sopra e quindi con la stessa trasmittanza.

    La mia battuta (forse per capirla ci voleva la faccetta) non era certo rivolta a chi pratica abusi edilizi ma semplicemente all'uso che si fa normalmente della propria casa nella vita abituale ovviamente senza violare nessuna legge o norma.
    Però se una o più notti decido di dormire in garage lasciando fuori la macchina non devo fare una pratica edilizia in comune.
    Oppure se deposito oggetti in garage non devo certo chiedere il cambio di destinazione d'uso in magazzino e se faccio qualche lavoretto sempre in garage, questo non diventa un laboratorio.
    E se mio figlio legge i giornalini in bagno, questo non diventa di certo una biblioteca.:risata:
     
    A Alez77 piace questo elemento.
  13. carbisig

    carbisig Membro Attivo

    Privato Cittadino
    L'altezza minima interna utile dei locali adibiti ad abitazione è fissata in 2,70 ml, riducibili a 2,40 ml per i corridoi, i disimpegni in genere, i bagni, i gabinetti ed i ripostigli. La cucina per essere in regola deve avere altezza minima 2,70 ml e il bagno 2,40 ml, quindi non possono essere sanati.
    Al piano terra con altezza 2,1 ml puoi solo avere locali che sono accessori indiretti al servizio dei vani principali come ad esempio la lavanderia.
     
  14. Alez77

    Alez77 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Infatti il bagno è una lavanderia come è sempre stata e invece di avere tre stanze piccole ne abbiamo fatte una grande e un'altra dove abbiamo inserito degli armadi.
    La cucina è stata messa li per non buttarla via ma ce n'è un'altra di sopra.
    Io non chiedo cosa posso metterci dentro ma solo se posso sanare il fatto di aver spostato i muri poi quello che ci metto dentro penso di poterlo decidere io senza che nessuno mi venga a rompere.
    Senza contare il piano terra negli altri due piani ho una cucina abitabile un grande soggiorno due bagni e quattro camere da letto.
    Quindi la casa ha tutto nei piani superiori sotto che c'è l'altezza 2,10 e ripeto è l'unico piano in cui abbiamo fatto modifiche e vorrei sanare i cambiamenti.
     
  15. super simo 77

    super simo 77 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    io l'avevo intesa così... se devi sanare solo i muri spostati di qualche metro, non devi registrare "nuove" stanze, e lasci la destinazione d'uso a ripostiglio o lavanderia, è sufficiente una D.I.A. (anche se ripeto che l'ideale era farlo prima!). Difficilmente il comune esce a vedere per un muro spostato... mia sorella è architetto e di queste pratiche ne fanno molte, ma il consiglio è sempre quello di nn variarne l'uso, non aumentare i volumi ecc. Prendi un buon tecnico, l'ideale sarebbe della città in cui vivi (così ha già gli agganci in comune) secondo me, con disegni, progetto e tasse varie te la puoi cavare con 1000 o 1500 euro.
    S.
     
    A Alez77 piace questo elemento.

Per rispondere Entra o Registrati è Gratis…

Perchè dovresti Registrarti?

  • Partecipare e Creare Discussioni
  • Trovare Consigli e Suggerimenti
  • Condividere i tuoi Interessi
  • Informarti sulle Novità

Condividi questa Pagina