Sanare difformità urbanistiche - tempistiche

[Vanjags]

Cioè se non c'è la conformità non si fa l'atto e non c'è colpa del venditore?
E cosa succede con le due tranche di anticipo che incasserei ora? Vanno restituite immagino?
Grazie

 

[ab.qualcosa]

Se non si fa l'atto perché non c'è conformità la colpa è del venditore che potrebbe vedere il preliminare risolto in suo danno.
Ma non eri l'acquirente tu?
Magari ho capito male.

 

[brina82]

Buongiorno, vorrei gentilmente chiedere un paio di cose:

ho messo in vendita un immobile tramite agenzia immobiliare. Ho ricevuto proposta di acquisto con rogito che andrebbe a giugno 2022 (l'acquirente non dovrebbe fare richiesta di mutuo).

Ci sono difformità tra lo stato di fatto e le planimetrie catastali (interni dell'immobile) e l'agente mi ha detto sarebbe bastato fare sanatoria catastale.

Informandomi da solo però ho letto che servirà anche conformità urbanistica e che ne risponde il venditore in caso di false dichiarazioni.
L'immobile la mia famiglia lo ha acquistato più di 30 anni fa, noi non abbiamo fatto lavori che hanno comportato abusi o varazioni di planimetrie ma il precedente proprietario sì. All'epoca (da quel che leggo cosa piuttosto comune) queste cose non venivano controllate e ora ci troviamo a sistemare le cose.

Ho la volontà di sanare la situazione ma la mia domanda è questa:

so che per avere il quadro completo serve l'accesso agli atti in comune ma dato che gli unici lavori rispetto alla disposizione originaria sono quelli che vado ad elencare vorrei chiedervi un parere:

-in origine c'era un piccolo ripostiglio confinante al bagno cieco. I precedenti proprietari hanno tolto porta "murando"l'ingresso originario del ripostiglio. Il piccolo bagno cieco è stato quindi "allungato" sfruttando la zona precedente del ripostiglio. (quindi ripostiglio non più esistente e allargamento bagno sugli spazi da lì ricavati.)

-in origine c'era una terza camera. I precedenti proprietari hanno abbattuto il muro che dava verso il soggiorno, creando quindi un salone molto grande. Al contempo hanno chiuso la porta di uscita della precedente terza camera "murando" da dove si entrava.
Il soggiorno ingrandito ha mantenuto la porta finestra che c'era in cameretta ed inoltre è presente una grande porta finestra che dà sul balcone (lo specifico perchè credo che non ci siano problemi nel rapporto superficie/superficie finestre)

Questi sono gli unici lavori fatti che hanno creato diversità sulle planimetrie (non so invece rispetto allo stato delle carte in comune ma immagino la situazione sia la stessa).

Ciò che vorrei chiedervi gentilmente è:
-Queste difformità sono secondo voi sanabili con una sanatoria o verranno considerati abusi per i quali dovrò riportare l'immobile allo stato originario?
-Muovendomi subito (non c'è stata ancora richiesta agli atti in comune) secondo voi avrei il tempo di risolvere la situazione con certezza entro giugno 2022?

Lo chiedo perchè mi verrebbe data caparra in questi giorni più altra parte di anticipo a gennaio per arrivare poi al saldo a giugno.
Ma ho paura che le tempistiche non ci siano (o che i costi nel caso di dover riportare l'immobile allo stato originario siano decisamente alti.)

Non vorrei assolutamente trovarmi ad arrivare al rogito (che deve essere fatto entro 30 giugno 2022) con delle lungaggini burocratiche che fanno saltare tutto. Che dite?

In ultima cosa, in caso bastasse la sanatoria avrei la sanzione sia sulla sanatoria urbanistica ma anche su quella per sanare la planimetria catastale o la sanzione è unica (i 1000 euro li pagherei una volta sola o due?) e a corollario ci sono i costi per le verifiche/relazioni/variazioni tecniche?
Vi ringrazio in anticipo davvero.

Ciao, non puoi sapere se quando costruirono l'edificio rispettarono al centimetro il progetto.

Non sono rari i casi di "variante" fatta in cantiere ma mai regolarizzata, col risultato di avere oggi un edificio difforme dal progetto, con situazioni spesso insanabili, e spesso c'è anche l'agibilità con tanto di sopralluogo dei tecnici comunali!

La presenza dell'agibilità non legittima un fico secco.

Premesso questo, chiunque si occuperà del tuo edificio/immobile, se farà bene il proprio mestiere analizzerà tutte le pratiche edilizie, dalla prima all'ultima, e poi sistemerà la cosa, se possibile sistemarla.

Se è un somaro, partirà dalla planimetria catastale evitando anche di andare al Comune.

 

[francesca63]

Ma non eri l'acquirente tu?
Magari ho capito male.

Temo di si ; infatti certe tue risposte mi parevano strane...

 

[Vanjags]

Se non si fa l'atto perché non c'è conformità la colpa è del venditore che potrebbe vedere il preliminare risolto in suo danno.
Ma non eri l'acquirente tu?
Magari ho capito male.

Sono io il venditore.

Nel frattempo ho sentito un geometra, dice che per sua esperienza il mio comune è piuttosto veloce ma mi sconsiglia comunque di firmare accettazione proposta di acquisto fino a che non ho sanato.
Ha dato un'occhiata alla planimetria e dice che i lavori dovrebbero essere facilmente sanabili, va verificata la grandezza finestre in rapporto al salone allargato.

E dice che comunque vanno attese le carte che hanno in comune perché magari ci sono altre difformità già all'origine (costruito nel 1980) e va verificato tutto li.

 

[ab.qualcosa]

Sono io il venditore.

Chiedo venia.

 

[Vanjags]

Ciao, non puoi sapere se quando costruirono l'edificio rispettarono al centimetro il progetto.

Non sono rari i casi di "variante" fatta in cantiere ma mai regolarizzata, col risultato di avere oggi un edificio difforme dal progetto, con situazioni spesso insanabili, e spesso c'è anche l'agibilità con tanto di sopralluogo dei tecnici comunali!

La presenza dell'agibilità non legittima un fico secco.

Premesso questo, chiunque si occuperà del tuo edificio/immobile, se farà bene il proprio mestiere analizzerà tutte le pratiche edilizie, dalla prima all'ultima, e poi sistemerà la cosa, se possibile sistemarla.

Se è un somaro, partirà dalla planimetria catastale evitando anche di andare al Comune.

Ciao, grazie!

In effetti è più o meno quanto mi ha detto il geometra: le modifiche interne sono sanabili (da verificare però la superficie finestre/salotto), ma deve controllare tutto ciò che hanno in comune perchè potrebbero esserci problematiche di stanze o altro (dice difficile ma non impossibile, per questo mi dice di non firmare la proposta di acquisto).

Ieri sera ho parlato con agente immobiliare, gli ho spiegato quanto mi è stato detto e abbiamo avuto una mezza discussione.
Innanzitutto gli ho fatto presente che avrebbe potuto farmi fare chiarezza dicendomi di andare in comune a chiedere gli atti (cosa che io non sapevo servisse) un mese fa, non di farmi perdere tempo semplicemente con la planimetria catastale.
Gli ho fatto presente che mi aveva presentato la cosa come una modifica da poco, 500-1000 euro totali e che invece andando da professionisti sanare non mi costerà meno di 2500. Se devo fare dei lavori anche di più, questo solo per mettere in vendita l'immobile correttamente.
Si è giustificato dicendo che lui ha scritto che andava verificata la situazione catastale, peccato che della parte urbanistica non abbia detto nulla.

Quando gli ho detto che avrei potuto prendere in considerazione la proposta solo se nella firma si specificava che accetto a sanare mi ha risposto che non capiva perchè chiedevo questa cosa, che al limite è l'acquirente a dover chiedere queste garanzie.

Gli ho risposto che devo dichiarare la conformità urbanistica e ricade su di me, non su agenzia, non sull'acquirente e lui mi ha risposto che appunto per questo si facevano le verifiche.
Quando gli ho detto "ok, appunto: se mi fanno riportare l'immobile allo stato originale quantomeno per il salotto sa cosa succede? che devo tirare su un muro."
Ha iniziato a tentennare e mi ha detto che no questa cosa non poteva accadere perchè l'acquirente ha visto lo stato di fatto attuale, ha iniziato a essere molto meno sicuro e ha chiuso dicendo che allora provava lui a sentire il suo tecnico e che mi aggiornava.

 

[brina82]

Ciao, grazie!

In effetti è più o meno quanto mi ha detto il geometra: le modifiche interne sono sanabili (da verificare però la superficie finestre/salotto), ma deve controllare tutto ciò che hanno in comune perchè potrebbero esserci problematiche di stanze o altro (dice difficile ma non impossibile, per questo mi dice di non firmare la proposta di acquisto).

Ieri sera ho parlato con agente immobiliare, gli ho spiegato quanto mi è stato detto e abbiamo avuto una mezza discussione.
Innanzitutto gli ho fatto presente che avrebbe potuto farmi fare chiarezza dicendomi di andare in comune a chiedere gli atti (cosa che io non sapevo servisse) un mese fa, non di farmi perdere tempo semplicemente con la planimetria catastale.
Gli ho fatto presente che mi aveva presentato la cosa come una modifica da poco, 500-1000 euro totali e che invece andando da professionisti sanare non mi costerà meno di 2500. Se devo fare dei lavori anche di più, questo solo per mettere in vendita l'immobile correttamente.
Si è giustificato dicendo che lui ha scritto che andava verificata la situazione catastale, peccato che della parte urbanistica non abbia detto nulla.

Quando gli ho detto che avrei potuto prendere in considerazione la proposta solo se nella firma si specificava che accetto a sanare mi ha risposto che non capiva perchè chiedevo questa cosa, che al limite è l'acquirente a dover chiedere queste garanzie.

Gli ho risposto che devo dichiarare la conformità urbanistica e ricade su di me, non su agenzia, non sull'acquirente e lui mi ha risposto che appunto per questo si facevano le verifiche.
Quando gli ho detto "ok, appunto: se mi fanno riportare l'immobile allo stato originale quantomeno per il salotto sa cosa succede? che devo tirare su un muro."
Ha iniziato a tentennare e mi ha detto che no questa cosa non poteva accadere perchè l'acquirente ha visto lo stato di fatto attuale, ha iniziato a essere molto meno sicuro e ha chiuso dicendo che allora provava lui a sentire il suo tecnico e che mi aggiornava.

Complimenti, credo tu abbia gestito il tutto molto bene.

Penso tu abbia fatto bene a non firmare ancora nulla ovvero a non prendere una lira, anche se una cosa credo la si possa fare, ovvero provare a mettere una sospensiva sulla regolarità urbanistica dell'immobile: ciò tutelerebbe sia te che l'acquirente, anche se forse più te... perchè qualora non volessi più vendere, ti basterebbe non sanare le difformità!

Tuttavia ritengo siano molto più frequenti i casi in cui l'acquirente ci ripensi, piuttosto che il venditore, quindi da acquirente accetterei una simil impostazione della cosa.

 

[Vanjags]

Complimenti, credo tu abbia gestito il tutto molto bene.

Penso tu abbia fatto bene a non firmare ancora nulla ovvero a non prendere una lira, anche se una cosa credo la si possa fare, ovvero provare a mettere una sospensiva sulla regolarità urbanistica dell'immobile: ciò tutelerebbe sia te che l'acquirente, anche se forse più te... perchè qualora non volessi più vendere, ti basterebbe non sanare le difformità!

Tuttavia ritengo siano molto più frequenti i casi in cui l'acquirente ci ripensi, piuttosto che il venditore, quindi da acquirente accetterei una simil impostazione della cosa.

Ti ringrazio!

Ho appena parlato con l'agente immobiliare, discutendoci abbastanza animatamente, dato che sono contrariato.
Gli ho detto di tutte le cose che non mi sono piaciute, delle cifre sbagliate che mi erano state date: esempio lui diceva che per sanare le cose catastali erano la sanzione da 500 più 250 di geometra mentre ora sono almeno 1000 di sanatoria (se tutto va bene) e almeno 1200-1500 di solo geometra (e al telefono mi ha ora detto che secondo lui è un prezzo molto onesto....quando gli ho detto allora perchè mi aveva dato altre cifre mi ha risposto che lui fa l'agente immobiliare e non il geometra).

Gli ho detto che voglio avere rischi zero e se c'è uno che mi mette per iscritto che prima di vedere gli atti in comune il rischio è zero allora prenderei in considerazione.
Lui mi ha detto "ok, se lo facciamo con il mio tecnico lo scriviamo" al chè ho detto che col suo tecnico assolutamente no, troppo facile e ne volevo uno indipendente. (e lui non scriverebbe niente con un altro tecnico)

Ero contrariato sul fatto che l'altro giorno in agenzia non mi aveva esternato i tempi di accettazione della proposta ma che me la stava spacciando come prendere o lasciare in giornata e che solo dopo aver sollecitato via telefono due volte mi aveva detto che in effetti c'erano 15 giorni per rispondere ma che lui consigliava di fare in fretta perchè l'acquirente poteva ripensarci.

Ho chiaramente detto che se mi ero affidato ad un'agenzia era per avere chiarezza e invece mi sono dovuto cercare le cose da solo altrimenti avrei firmato una proposta di acquisto senza nemmeno conoscerla questa cosa della conformità urbanistica. (che è una cosa diversa dalla conformità catastale su cui lui insiste)
Lui mi dice che sto esagerando perchè il rogito andrebbe a metà 2022 quindi c'è il tempo di fare tutto. Io ho replicato che fino a che non si visionano gli atti in comune non si può sapere se poi è tutto sanabile (99 per cento sì, ma metti che c'è qualcosa?).

Gli ho detto che io voglio il rischio zero, a suo parere il rischio è zero.

Ora abbiamo concordato di parlare con l'acquirente: dice che possiamo provare a proporre una condizione di accettazione della proposta se l'accesso agli atti va a buon fine.
Io sono disponibile assolutamente a parlare con gli acquirenti ma francamente sono comunque poco tranquillo.

Una domanda tecnica dato che ho prenotato l'accesso agli atti: fatti visionare gli atti in comune ad un geometra, questo mi dirà quello che è sanabile secondo lui e farà la relazione in merito e manderà la richiesta di sanatoria: potrebbe essere rigettata o se lo fa il tecnico posso stare tranquillo?

Nel senso, c'è la possibilità che il geometra faccia il suo lavoro, io paghi la sanzione, si manda cila in sanatoria e poi il comune non accetti? Quanto tempo è necessario per essere tranquilli che tutto sia andato a buon fine?
Una volta che il geometra visiona gli atti in comune e mi dice che secondo lui si può sanare dite che posso firmare la proposta di acquisto o non c'è ancora certezza?

Grazie e scusatemi ma sono un po' preoccupato.
Francamente non ho più fiducia nell'agente (e gliel'ho detto che mi hanno detto cose non corrette più e più volte) e così è tutto più complicato.

P.S.
Voglio assolutamente vendere, non ho motivi di ripensarci, semplicemente voglio avere rischio zero sulle mie responsabilità.

 

[brina82]

Gli ho detto che io voglio il rischio zero, a suo parere il rischio è zero.

Parere di chi non rischia nulla; il suo parere è zero, non il rischio.

Una domanda tecnica dato che ho prenotato l'accesso agli atti: fatti visionare gli atti in comune ad un geometra, questo mi dirà quello che è sanabile secondo lui e farà la relazione in merito e manderà la richiesta di sanatoria: potrebbe essere rigettata o se lo fa il tecnico posso stare tranquillo?

Nel senso, c'è la possibilità che il geometra faccia il suo lavoro, io paghi la sanzione, si manda cila in sanatoria e poi il comune non accetti? Quanto tempo è necessario per essere tranquilli che tutto sia andato a buon fine?
Una volta che il geometra visiona gli atti in comune e mi dice che secondo lui si può sanare dite che posso firmare la proposta di acquisto o non c'è ancora certezza?

Ritengo che se il tuo tecnico ti dice che si possa fare, tu possa stare tranquillo e firmare il preliminare, ma di base ci deve essere appunto la serietà nonché bravura/professionalità del tuo tecnico: ti ho detto, di quelli che partono dalla planimetria catastale senza accesso agli atti e ti fanno una CILA in sanatoria in 2 ore ne è piena l'Italia, purtroppo...