Sentenza Cassazione 2 aprile 2009 n. 8083 sulla proposta irrevocabile di acquisto

[Oris]

Con 5mila euro?

Fossi io il propreitario ti direi "firmatela te"

 

[Roby]

IO leggo, mi informo, capisco, confronto. tutto quello che volete ma ad oggi torno a ripetere nom capisco perchè dobbiamo NOI AI INGEGNARCI per "trovare" la soluzione migliore per poter lavorare serenamente e dare certezze ai clienti.

Con tanto di associazioni, avvocati, notai e chi più ne ha più ne metta non riuscimo a dare certezza di diritto al nostro lavoro.

SCONCERTANTE!!!!!

 

[Oris]

Perchè le associazioni sono l'espressione di noi stessi, se una associaizone avesse detto a tutti voi ch ele proposte che vi garantiscono di poter chiedere i soldini dall'accettazione sono nulle e che dovete o vincolare la gente con cifre irrisorie in gioco o aspettare il compromesso per poter riscuotere... chissà.


Un po quello che accade con gli accompagnatori agli immobili: ci si incassa con gli abusivi e poi si prevede che i preposti possano, senza "delega di trattativa" portare al vgetne a fare le visite.

Ma sue una associazione dicesse "NESSUN ACCOMPAGNATORE; UN PRATICANTE A PATENTINO", Anama avreebbe molti più associati (veri, non derivati da iscrizioni al cna).

 

[Antonio Troise]

In che senso, l'acquirente è super tutelato, sicuramente di più di quando sottoscrive un atto nullo.

Il vero segreto è che non devo tutelare nessuno, entrambi hanno diritto alla penale, perchè se la riconoscono reciprocamente (in effetti è l'unico impegno ch eprendono reciprocamente in maniera contrattuale).

Gli obblighi partono dalla sottoscrizione di un eventuale atto sinallagmatico, vero, non "liofilizzato" fatto a modino, scritto a mano volta per volta.

NOn c'è da tutelare nessuno, l'unica cosa in gioco è la vifra versata e la penale all'agente.

Su fate un pochina di fatica, studiatevi le norme e fatevi una bellissima proposta a modo

Il proprietario, dopo aver accettato la tua proposta, non riceve nessuna caparra confirmatoria e si impegna a pagare una penale nei tuoi confronti in caso di rifiuto a sottoscrivere il preliminare.
Il proprietario torna a casa, trova un agente immobiliare che gli sottopone una proposta molto più alta della tua, che copre anche la tua penale, il venditore accetta e paga la tua penale.

L'acquirente?

 

[Oris]

1)L'acquirente si prende i soldi, (non solo i suoi, altrettanti) e se ne va e non paga nulla il proprietario paga anche me

Questa conseguenza, che porta dindi in tasca alal gente, è ben diversa da un compromesso sega con 5k sopra che vincola anche il propreitario, forse eseguibile forse no, con strascichi giudiziari infiniti.

Nell mia paghi e ti svincoli, del tutto.



Dovrei vincolarli con una scrittura sega per avere la mia provvigione garantita?

Potrei tacere se un agente sottoscrive subito un compromesso, magari trascritto, allora fate pure i confronti, ma nel caso che tu esponi, mi viene da ridere.


PS

Proposta molto più alta della mia, oggi?

 

[Antonio Troise]

oris,
non voglio assolutamente criticare la tua proposta, o la proposta di .... o quella di......., ti faccio obiezioni solo per arrivare a trovare la migliore soluzione e soprattutto perchè ti reputo una persona corretta e preparata.

ritornando all'esempio precedente, secondo me, il cliente acquirente non è stato tutelato, perchè non ha comprato la casa che voleva!!!!!

Se il proprietario avesse accettato una somma a titolo di caparra confirmatoria, certamente non avrebbe accettato la seconda proposta, e il tuo cliente avrebbe acquistato la casa che voleva!

 

[Oris]

Raga, ho scritto fiumi di parole e risposto a fiumi di contestazioni sul tema, quindi ho deciso di abbandonare la via del brainstorming e lasciare ognuno al suo "brodo" ma visto che a te ti conosco ti rispondo

Primo, se uno vuole comprare e l'altro vendere, non ci sono probelmi di sorta.

Secondo, se uno dei due non vuole davvero andare avanti con la proposta il 90% delle volte (di queste volte) t'attacchi.

Nel primo caso, no problem nemmeno se fai scrivere su carta igenica "ioticomprolacasaetemelavendifirmatonoi".

Nel secondo, casini all'infinito, con assoluta incertezza sia sul danno che sui diritti/doveri.

Il mio problema è tutelare le parti da conseguenze sbilanciate rispetto a quanto hanno sottoscritto.

Se gli faccio sottoscrivere un compromesso, ci pensa la legge che ha ben definito gli obblighi e i diritti che derivano dalla sottoscrizione di un atto simile.

Da qui si evince che anche una proposta che contiene al dicitura che fa diventare la stessa un compromesso (la proposta maggica) è anch'essa un atto valido, ma qui io discuto sia il contenuto della stessa (troppo generico e pre-cotto per i miei gusti), sia l'importo della caparra confirmatoria (che tra l'altro dovrebbe essere unica, semmai divisa in diverse tranches e non tante caparre confirmatorie, anch eper probelmatiche fiscali) che non può essere di 1000, 2000, 5mila euro!!! Assurdo firmare, specie per il proprietario, un vincolo in cambio di una caparra così ridicola!

Si potrebbe arrivarea un contenzioso nel quale, per qualsiasi ragione, blocchiamo la vendita di un immobile a una famiglia dopo avergli fatto prendere una cifra che non basta nemmeno per le nostre commissioni!

Non mi pare , francamente, sintomo di serietà.

Quindi meglio un compromesso vero.

Come faccio a arrivare al compromesso mettendo dei deteerrenti per i comportamenti poco seri e garantendomi a me una giusta tutela per il mio lavoor solo a carico di chi ha colpa?

Rispondete a questa domanda da soli.

PS.

Non esiste una scrittura che tuteli dalla mala fede, sempre dal diritto si deve passare.

 

[Antonio Troise]

nel mio esempio, e non è assurdo, tu incassi la provvigione, il proprietario vende la casa, e il cliente acquirente non compra la casa.
La certezza anche con una caparra confirmatoria non c'è mai, però in questo caso poteva esserre un deterrente al proprietario di accettare una seconda offerta , poichè non bastava più pagare una penale ma andava incontro a qualcosa di più serio. Il proprietario vendeva la casa, ai incassava e l'acquirente comprava.

Ti dico questo perchè in una trattativa, l'acquirente mi fece questa obiezione, e ho dovuto apportare la modifica da deposito a caparra confirmatoria.

Concludo che non esiste la proposta perfetta, ma noi dobbiamo adeguarci alle esigenze dei clienti, e no viceversa.
Vogliono la proposta compromesso? vogliono la proposta con deposito? vogliono l'assegn o atitolo di caparra confirmatoria?
Informiamoli e poi facciamo come vogliono!

Inoltre sono contrario ai prestampati-formulari, li ritengo una limitazione alla trattativa e alle esigenze delle parti!

 

[Oris]

Ti sei dimenticato che per il disturbo l'acquirente si becca i soldi e non paga me.

Quindi, nella peggiore delle ipotesi, con il mio iter, prendi i soldi per il disturbo, il venditore vende, io prendo mezza provvigione.
Due mezzi contenti (l'acquirente ed io) due contenti (il venditore e l'altro proponente che c'ha messo ospra i soldi dell'acquirente e i miei).

Tra l'altro TUTTI sanno che fino al compromesso non c'è alcuna certezza di aver venduto/acquistato il bene, e si rtegolano di conseguenza, sempre meglio di PENSARE DI AVERLO FATTO E TROVARSI NELLE BEGHE!

Cosa ne pensi? Brutte conseguenze eh, rispetto a una proposta maggica con 5k massimo sopra ch evincola due persone anche se vanno in un contenzioso con in mano poco più che cartaccia e garanzie in danaro pari a quelle che io metto in gioco (anzi, io metto in gioco solo quelle, fino al compromesso).

Non è emglio dire "se mi ritiro, spendo tot e basta", almeno fino alla sottoscriziondi un compromesso, dopo ch esi è studiato nel dettagli o il tutto? (quante cose vengono fuori dopo la proposta? NEssuna? Mentite.)

Se vuole una confirmatoria, cassi suoi, l'ha scelta lui, quindi sono problemi e conseguenze che si accolla lui, io avvertirò il proprietario del rischio che corre sottoscrivendo una scrittura che o lo vincola con una miseria o, nei casi nei quali rimanda a un compromesso è pure nulla, se poi lo firmano cassi loro, io a quel punto chiederò a entrambi la provvigione immediatamente, ma sono LORO ad averlo voluto, nonostante le mie perplessità.

Il mio compito non è scegliere per gli altri, il mio compito è informare e consigliare, guidare verso la migliore delle soluzioni.

Se l'acquirente vuole comprare la casa, cercherà di accellerare i tempi dei controlli, ai quali io rimando sempre prima di sottoscrivere atti ad effetto obbligatorio.

Se poi sono folli e si vogliono buttare alla cieca in una avventura tipo roulette russa, cassi loro.

 

[Seroli]

Scherzosamente dico:

Forse non è un caso che tutti i clienti siano convinti, mentre firmano una proposta, che se si ritirano perdono QUEI soldi dell'assegno, dato o incassato......forse loro stanno pensando di fare un tipo di contratto mentre in realtà stanno facendo un compromesso.......non mi venite a raccontare a me, come si fa

poi ripeto, l'Agenti Immobiliari incassa uguale il suo compenso anche con il pre-contratto, magari un po' meno ma incassa......anche con la confirmatoria (di cui ero maestro e sostenitore) se qualcosa va' storto la vedo dura ed improduttiva iniziare un'azione legale contro soprattutto chi subisce il recesso della controparte......esistono le leggi certo, poi se vuoi la fama allora devi capire che esiste anche il buon senso.